合肥市城市住宅小區(qū)管理辦法

1、合肥市城市住宅小區(qū)管理辦法合肥市城市住宅小區(qū)管理辦法合肥市人民政府第28 號令第一章總則第一條 為加強城市住宅小區(qū)的管理，提高城市住宅小區(qū)的管理水平，為居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、設(shè)施完好、生活方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱住宅小區(qū)，系指本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，總建筑面積在二萬平方米以上（含二萬平方米）的居住區(qū)。本辦法所稱住宅小區(qū)管理，系指對住宅小區(qū)內(nèi)的建筑、市政環(huán)衛(wèi)公用設(shè)施、公共衛(wèi)生、園林綠化、交通秩序、治安保衛(wèi)、集貿(mào)市場以及環(huán)境容貌等進行管理、維護、修繕和整治。本市住宅小區(qū)管理遵循屬地

2、管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則。第三條本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)的管理。第四條 成立合肥市住宅小區(qū)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管市長任組長，成員由市政府有關(guān)職能部門和各區(qū)（鎮(zhèn)）負責(zé)同志擔任，負責(zé)協(xié)調(diào)處理全市住宅小區(qū)1管理中的重大問題。市房地產(chǎn)管理局為本市住宅小區(qū)的行業(yè)主管部門，對物業(yè)管理公司進行資質(zhì)審核，監(jiān)督、指導(dǎo)小區(qū)的管理工作。合肥市住宅小區(qū)管理領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)合肥市住宅小區(qū)管理辦公室（以下簡稱辦公室），辦公室設(shè)在市房地產(chǎn)管理局，負責(zé)全市住宅小區(qū)行業(yè)管理工作。第二章管理體制第五條 住宅小區(qū)由物業(yè)管理公司按照統(tǒng)一管理、專業(yè)承包、合理收費、方便住戶的原則實施管理。物業(yè)管理公司由管委會選聘。物業(yè)管理

3、公司必須服從管委會和所在街道的行政管理，并接受行業(yè)主管部門的指導(dǎo)。第六條 凡組建住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的，必須向行業(yè)主管部門申請領(lǐng)取物業(yè)管理資質(zhì)證書，無物業(yè)管理資質(zhì)證書的，不得從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理。第七條管委會由主管部門和所在地區(qū)（鎮(zhèn)）政府、街道負責(zé)牽頭組建。其主要職責(zé)如下：（一）制定管委會章程，維護住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；（二）選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；（三）審議物業(yè)管理公司年度管理計劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施。并對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助其落實各項管理工作及規(guī)章制度的執(zhí)行；（四）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；（五）接受行業(yè)主管部門、

4、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地的區(qū)（鎮(zhèn)）政府的監(jiān)督指導(dǎo)。2第八條物業(yè)管理公司的主要職責(zé)和義務(wù)：（一）制定住宅小區(qū)各項管理制度；（二）依法和依照委托承包管理合同對住宅小區(qū)實施管理，重大管理措施須提交管委會審議；（三）依照本辦法和有關(guān)規(guī)定收取管理費用，履行承包管理合同，依法經(jīng)營；（四）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為，有權(quán)要求管委會協(xié)助管理，有權(quán)選聘專營公司承擔專項管理業(yè)務(wù)；（五）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費；（六）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督，接受行業(yè)主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地的區(qū)（鎮(zhèn)）政府和街道的監(jiān)督指導(dǎo)。第九條 管委會必須與物業(yè)管理公司簽訂委托承包管理合同，并報

5、行業(yè)主管部門備案。合同中應(yīng)明確：管理的項目、內(nèi)容、標準、費用及雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項。第十條 物業(yè)管理公司如符合財政部（ 1994）財稅字 001 號文件規(guī)定，可享受稅收優(yōu)惠政策。第三章移交接管第十一條 新建住宅小區(qū)的房屋、道路、綠化以及其他公用設(shè)施，必須按照國家有關(guān)規(guī)定進行規(guī)劃設(shè)計施工，住宅小區(qū)竣工驗收辦法另行制定。新區(qū)開發(fā)或者舊區(qū)改造時，應(yīng)當依照國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)生活廢棄物的清掃、收集、運輸和處理等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，所需經(jīng)費應(yīng)當納入建設(shè)工程概算。3第十二條 行業(yè)主管部門會同有關(guān)部門和小區(qū)所在地區(qū)（鎮(zhèn)）政府參與住宅小區(qū)設(shè)計、施工管理和竣工綜合驗收。住宅小區(qū)各項工程竣工驗收合格后，方

6、可交由管委會及有關(guān)專業(yè)管理部門接管。住宅小區(qū)移交前，進住的住戶按本辦法規(guī)定應(yīng)交納的各種費用，由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)代收，待物業(yè)管理公司選聘后，即移交，否則住戶應(yīng)交納的費用由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)交納。第十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將完整的竣工資料、圖紙和技術(shù)檔案資料全部移交給管委會，作為住宅小區(qū)管理的基礎(chǔ)資料。第十四條 遷居住宅小區(qū)的?。ㄓ茫簦仨殤{房屋所有權(quán)證到物業(yè)管理公司填寫?。ㄓ茫舻怯浛?，辦理入?yún)^(qū)手續(xù)，簽訂遵守住宅小區(qū)管理規(guī)定的公約。新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位派員與物業(yè)管理公司聯(lián)合辦公，并在?。ㄓ茫艮k妥以上手續(xù)后移交鑰匙。本辦法實施前的住宅小區(qū)，在實行專業(yè)化管理后由?。ㄓ茫舻轿飿I(yè)管理公司補辦登記

7、簽約手續(xù)。第四章房屋與市政公用設(shè)施管理第十五條 住宅小區(qū)的單位自管房屋及其設(shè)備由物業(yè)管理公司實行統(tǒng)一管理。私有房屋的自有部位由產(chǎn)權(quán)人自行維修，也可委托物業(yè)管理公司代修。第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的住（用）戶必須愛護房屋和室內(nèi)外設(shè)施，不準擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途和外貌；不準亂接管線；住宅樓的走道、樓梯、屋面、平臺不準私自占用和違章搭蓋；室內(nèi)禁放危險品；陽臺存放雜物不得超荷載或超過欄桿高度。第十七條住宅小區(qū)內(nèi)的?。ㄓ茫粜鑼Ψ课葸M行結(jié)構(gòu)性維修改造的，應(yīng)4經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意并報物業(yè)管理公司批準后，方可施工。第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)的?。ㄓ茫舯仨殣圩o市政公用設(shè)施，未經(jīng)批準不得接引、拆除或改變。物業(yè)管理公司應(yīng)安排專人

8、負責(zé)巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時向?qū)I(yè)管理部門報修。第五章環(huán)境與治安管理第十九條 管委會和物業(yè)管理公司應(yīng)制定和完善住宅小區(qū)的衛(wèi)生管理制度，物業(yè)管理公司必須加強對住宅小區(qū)環(huán)境的管理。住（用）戶應(yīng)自覺維護住宅小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。第二十條 物業(yè)管理公司應(yīng)配備專業(yè)衛(wèi)生人員，對住宅小區(qū)的公共場地和公用設(shè)施進行定時清掃、清洗，垃圾日產(chǎn)日清，保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。物業(yè)管理公司應(yīng)定期對公共場地和公用設(shè)施進行衛(wèi)生檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。第二十一條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家畜、家禽，不得設(shè)有干擾、危害居民健康和污染環(huán)境的場點。單位或個人不得在小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)、占用土地、堆放建筑材料或垃圾。確需使用空地的，須向物業(yè)管理公司申報，經(jīng)管

9、委會同意并經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準后，方可使用。第二十二條 住宅小區(qū)內(nèi)的樹木、花草、綠地、雕塑、花壇、欄桿、圍墻、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等的日常管理和維護，由物業(yè)管理公司在專業(yè)管理部門的指導(dǎo)下負責(zé)實施。小區(qū)內(nèi)的?。ㄓ茫粲斜Ｗo小區(qū)綠化和參加美化小區(qū)活動的義務(wù)，要愛護樹木、花草、花壇、雕塑等設(shè)施。5第二十三條住宅小區(qū)的治安保衛(wèi)，按合肥市社會治安綜合治理條例（試行）和戶籍管理規(guī)定執(zhí)行。公安部門要加強對住宅小區(qū)的戶籍管理，及時辦理戶口登記、遷移手續(xù)。無常住戶口的，應(yīng)按規(guī)定及時辦理暫住戶口。第二十四條住宅小區(qū)內(nèi)的車輛管理由物業(yè)管理公司負責(zé)。住宅小區(qū)內(nèi)禁止大型載重車輛入內(nèi)，除特種車輛（如救護車、消防車、警車等）外，其他

10、機動車輛進入小區(qū)必須經(jīng)物業(yè)管理公司同意，并按指定的地點停放。第二十五條 在住宅小區(qū)內(nèi)集貿(mào)市場經(jīng)營的經(jīng)營者，必須服從物業(yè)公司的管理，按指定的場所擺攤設(shè)點。第六章管理經(jīng)費第二十六條 住宅小區(qū)管理經(jīng)費的籌集和使用以“取之于小區(qū)，用之于小區(qū)”為原則。主要來源為：（一）新建住宅小區(qū)移交時，由開發(fā)建設(shè)單位按小區(qū)商品房總建筑面積×銷（預(yù)）售價的 4 -7 一次性劃撥給住宅小區(qū)管委會，作為“住宅小區(qū)管理基金”。該項基金存入辦公室指定的銀行專戶存儲，只準以該項基金的增值部分作為住宅小區(qū)維修養(yǎng)護經(jīng)費來源的補充，不準挪作他用。使用時，必須經(jīng)辦公室批準（基金的具體使用管理辦法另行制定）。（二）由各產(chǎn)權(quán)人出資

11、建立房屋共有部位和公用設(shè)施維修基金。維修基金按下列渠道收?。?開發(fā)建設(shè)單位在出售房屋時按建筑面積 510 元平方米向購房者代收（單位購房 10 元平方米，私人購房 5 元平方米），交由管委會存入辦公室指定的銀行專戶存儲，用于房屋共有部位和公用設(shè)施的重大維修項目，使用時必須經(jīng)辦公室批準。2由產(chǎn)權(quán)人按建筑面積每月0 05 元平方米的標準向管委會交納。6（三）物業(yè)管理公司向住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人或?。ㄓ茫羰杖∈彝庑l(wèi)生費（含清掃和垃圾收集、運輸、處置費用）、室外統(tǒng)管費和自行車看管費。具體收費標準由行業(yè)主管部門報物價部門審批后實施。（四）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在小區(qū)內(nèi)按小區(qū)總建筑面積的 2-5 無償提供經(jīng)營性

12、用房。該經(jīng)營性用房可由物業(yè)管理公司按委托管理合同的約定進行經(jīng)營，經(jīng)營性收入用于小區(qū)的管理和維護。凡 1992 年以后交付使用的小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按 4 -7 的標準提供小區(qū)管理基金及按 2 -5 的標準無償提供小區(qū)經(jīng)營性用房；凡在 1992 年以前交付使用的住宅小區(qū)未按 4 -7 的標準提供小區(qū)管理基金及未按 2-5 的標準無償提供小區(qū)經(jīng)營性用房的，原開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)給予經(jīng)濟補償。（五）政府視財力情況每年適當安排一部分城市建設(shè)維護資金，用于補貼本辦法發(fā)布前已交付使用的小區(qū)道路、下水、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化、公用設(shè)施等的維修養(yǎng)護管理。該項費用由辦公室作為專項維護資金專戶存儲，統(tǒng)一使用。第二十七條 物業(yè)管

13、理公司未經(jīng)有關(guān)部門批準，不得擅自擴大收費范圍和提高收費標準，不得向小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人亂攤派費用。第二十八條 管委會和物業(yè)管理公司應(yīng)將住宅小區(qū)經(jīng)費的收支情況定期公布，接受房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人及有關(guān)部門的監(jiān)督。審計、財政等監(jiān)督部門應(yīng)加強對小區(qū)經(jīng)費收支情況的審計。第七章罰則第二十九條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，拒不改正的由所在街道處以罰款：（一）對不按期交納費用的，按日加收所欠費用5的滯納金；（二）對損壞室內(nèi)外設(shè)備及小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施的，責(zé)令賠償或修復(fù)，并處以100-200 元的罰款；（三）對違反本辦法第十六條、十八條、二十

14、一條規(guī)定的，限期糾正，并7處以 150-300 元罰款；（四）對違反本辦法第十七條規(guī)定的，限期恢復(fù)，并處以500-1000 元的罰款。第三十條 管委會、物業(yè)管理公司及行業(yè)主管部門的工作人員在實施管理或依法執(zhí)行公務(wù)時，?。ㄓ茫魬?yīng)給予支持，干擾、阻礙執(zhí)行公務(wù)的，由公安部門依據(jù)中華人民共和國治安管理處罰條例予以處罰。第三十一條 物業(yè)管理公司應(yīng)嚴格按照本辦法實施管理，如有不履行合同職責(zé)或違反本辦法的，住（用）戶或房屋產(chǎn)權(quán)人有權(quán)投訴，管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正，賠償損失。第三十二條 被處罰的當事人對處罰不服，可在規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)議或提起訴訟，逾期不申請復(fù)議，又不向人民法院起訴，又不執(zhí)行處罰決定的，