寫字樓市場調(diào)查報告定稿

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 A、濟寧高新區(qū)概況濟寧高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年，地處濟寧城區(qū)東部，面積169平方公里，人口20萬。區(qū)內(nèi)形成以工程機械及紡織機械、汽車及零部件、生物醫(yī)藥及食品、電子信息及光電、紡織服務(wù)及新材料等企業(yè)。自2005年高新區(qū)經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展，招商引資成效卓著，城市建設(shè)全面推進。目前市中心區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價格也日益趨高，高新區(qū)給予優(yōu)惠的土地出讓政策，導(dǎo)致資金傾向東移，高新區(qū)房地產(chǎn)市場的一片繁榮。據(jù)市場資料顯示，濟寧市中心寫字樓價格自去年至今，上漲了近1000元/。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力區(qū)域。一

2、般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應(yīng)給高新開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。B、調(diào)查方案一、調(diào)查目的：1、濟寧地區(qū)寫字樓現(xiàn)狀。2、濟寧地區(qū)不同行業(yè)的企業(yè)對寫字樓市場需求。3、濟寧企業(yè)向萬象和項目進行辦公遷移意向的可行性分析。 二、調(diào)查地點及對象 濟寧地區(qū)寫字樓，興唐金茂大廈、置城國際中心、百豐財富大廈、新聞大廈中具有潛在購買需求及實力的階層。三、調(diào)查范圍及抽樣比例1、調(diào)查范圍：咨詢與服務(wù)、貿(mào)易、能源環(huán)保、制造業(yè)、金融和投資傳媒廣告、銀行和保險、文化教育、IT與科技、運輸物流、 其他 。 2、抽樣比例：大中型企業(yè)3

3、5%，中、小型企業(yè)65%。3、調(diào)查方法：現(xiàn)場拜訪寫字樓業(yè)主。四、調(diào)查時間實地調(diào)查時間為2010年6月23日和2010年6月29日及2010年6月30日上午。錄入時間為2010年7月10日數(shù)據(jù)匯總及報告撰寫時間為2010年7月14日-2010年7月17日。（六）調(diào)查人員員：張晗、李丙菊、劉巖、李鳳娟、陳凱組長：黃祥平。C、詳細分析一、寫字樓行業(yè)類型分析寫字樓需求行業(yè)類型中建筑房地產(chǎn)行業(yè)所占比例最高為24.07%。其多為行政部門，對寫字樓外觀形象、內(nèi)部硬件設(shè)施要求較高。其次是咨詢與服務(wù)所占比例為16.67%。對各項設(shè)施要求高但個體需求面積較小。需求比例最低為文化教育、IT和科技、運輸物流行業(yè)由于對

4、場地有客觀要求，因此對中高端寫字樓需求不大。二、員工人數(shù)與企業(yè)行業(yè)交叉分析 員工人數(shù)與企業(yè)行業(yè)交叉分析比例企業(yè)員工人數(shù)在56人以上，行業(yè)所占比例最高行業(yè)是銀行保險、能源環(huán)保、咨詢服務(wù)業(yè)，它們對寫字樓需求較大，且需求面積較大租金承受能力較強。10人以下分類中所占比例最高的是建筑房地產(chǎn)業(yè)，行政辦公中對寫字樓需求多，但面積不大。員工人數(shù)最為密集的是咨詢與服務(wù)業(yè)，此類行業(yè)對寫字樓需求面積不大，由行業(yè)特點寫對字樓需求相對較大。三、受訪寫字樓與公司員工人數(shù)、受訪者職務(wù)分析（1）受訪寫字樓與公司員工人數(shù) 百豐大廈小企業(yè)最多，置城國際企業(yè)規(guī)模相對百豐大廈大一些，興唐金茂相對于上述兩者企業(yè)人數(shù)多，企業(yè)更具規(guī)模。

5、新聞大廈由于采訪到企業(yè)數(shù)量較少不具有普遍代表性。（2）受訪寫字樓與受訪者職務(wù)分析置城國際總經(jīng)理接受訪問度最高，由上題表明置城國際多數(shù)為中小企業(yè)，高層領(lǐng)導(dǎo)比較容易接觸。其次是百豐大廈。副總經(jīng)理受訪度最高的是興唐金茂。在以上四個寫字樓中受訪率最為頻繁的是辦公室主任，此階層比較容易接受訪問，而且對公司情況比較了解，對決策層有一定影響力。四、寫字樓用戶對辦公面積的需求分析 50平方米以下市場需求最大，所占整個寫字樓市場份額38.89%。50-100平方米，占整個市場份額的20.37%；100-200平米占20.37%。1000平米以上需求最小。濟寧地區(qū)大型企業(yè)相對較少，且又有自己的企業(yè)獨棟，對寫字樓需

6、求不大。五、寫字樓的租金、售價、租期分析（1）租金寫字樓租金1元天以下，在濟寧地區(qū)現(xiàn)有市場占有率最高66.67%。1.6元天以上只占整個市場11.12%。就濟寧現(xiàn)有市場的而言租金相對較低甚至比低于濟寧市高檔住宅。但整個市場呈現(xiàn)逐步上升的趨勢。（2）售價寫字樓售價在4000元以下占最多為33.33%,其次是4001-5000元為27.78%，7001-8000元占到16.67%，9001-10000元的為5.56%，企業(yè)對寫字樓的售價需求越低業(yè)主接受意向越明確積極，根據(jù)本項目現(xiàn)實情況和當前市場需求綜合考慮，在4000元以下只作為萬象和項目參考客戶。5001-7000元所占比例最低，濟寧地區(qū)現(xiàn)有寫

7、字樓價格在5000-7000元，這類需求客戶群已購買或長期租賃，少有近期搬遷打算。對寫字樓各項設(shè)施有更高需求和期盼，對寫字樓租金價格有降低愿望。7000元以上的占22.3%這部分屬于中高端客戶，這部分客戶有可能會成為我們項目目標客戶。萬象和項目定可以考慮定價為7000-8000元比較適合濟寧寫字樓市場。六、寫字樓用戶選擇辦公地點主要考慮的因素分析以上各圖中所關(guān)注比例最高為位置和與客戶往來交通。寫字樓業(yè)主對位置、與客戶往來交通情況在所有選項中最為業(yè)主關(guān)注，尤其是與客戶往來交通關(guān)系到企業(yè)切身利益；位置優(yōu)勢是業(yè)態(tài)核心價值的體現(xiàn)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對行業(yè)的聚集程度都不關(guān)注，甚至有部分業(yè)主不希望本行業(yè)聚集在一起。

8、七、寫字樓用戶對目前辦公樓宇的軟硬件設(shè)施條件及未來考慮搬遷分析（1）目前辦公樓宇的軟硬件設(shè)施條件圖表顯示業(yè)主對配套車位數(shù)量不滿意率最高；而且對配套車位收費問題相當不滿意。對電梯速度數(shù)量也相當不滿意，以上兩項是寫字樓配套功能中使用率最為頻繁，是目前濟寧地區(qū)寫字樓普遍存在問題的兩項硬件設(shè)施。而上述兩項是科技含量最高，質(zhì)量最難提高的兩項硬件設(shè)施，需要相當大含量的預(yù)測率和預(yù)見性。寫字樓業(yè)主對當前寫字樓的層高開間和外觀大堂比較滿意。由于濟寧地區(qū)寫字樓不設(shè)員工餐所以無法判斷。(2)寫字樓用戶未來是否考慮搬遷是否搬離當前所在寫字樓，近期考慮搬遷的只占有效比例的14.71%。由于現(xiàn)有租期的固定性和購買使用權(quán)的

9、長期性，遠期考慮搬遷占有效比例的67.65%；不考慮搬遷的占到17.65%。更多是對項目區(qū)位認同和對項目持觀望態(tài)度。八、寫字樓用戶對本項目周邊區(qū)域在交通條件、環(huán)境、商業(yè)氛圍的看法、未來是否有興趣遷入這一區(qū)域分析（1）寫字樓用戶對本項目周邊區(qū)域在交通條件、環(huán)境、商業(yè)氛圍的看法 所采訪的寫字樓業(yè)主對萬象和項目周邊區(qū)域環(huán)境中交通條件、環(huán)境和商業(yè)氣氛認知度良好。是否考慮遷入本項目，大多數(shù)人都持觀望態(tài)度，視情況而定。萬象和項目機會和威脅并存，更重要是項目定位準確性。（2）寫字樓用戶未來考慮搬遷本項目的情況分析檔次考慮遷入分為購買和租賃，租賃多于購買，租賃占到59.18%。順應(yīng)寫字樓業(yè)主意向分析萬象和項目

10、應(yīng)持有；暗訪濟寧寫字樓現(xiàn)狀寫字樓租金底，上漲并不明顯。濟寧地區(qū)現(xiàn)有寫字樓開發(fā)商以出售為主，考慮未來寫字樓市場的威脅性，寫字樓應(yīng)小部分持有。對于租賃的用戶考慮搬遷租金每年4000-6000元居多，其次是6001-8000元一年；濟寧地區(qū)寫字樓市場租金承受力較低。對于購買的考慮價位比例最高在3000元，買方永遠都希望價格低于價值，這部分人群不在我們的考慮范圍之內(nèi)。3001-4000元、4001-5000元、5001-6000元、6001-7000元比例相當，適合不同的客戶群體。由此證明濟寧地區(qū)企業(yè)主對價格的承受能力低?？紤]接受面積在100以下和101-200平米，比例最高不排除業(yè)主理想狀態(tài)，表明市

11、場的可接受度。面積最大是900-1400元，只占其中一小部分，這部分企業(yè)是金融保險業(yè)?？山邮軝n次比例最高比例中高檔，表明濟寧中小型企業(yè)的可接受度在中檔以上的居多。九、 寫字樓用戶認為本項目區(qū)域適合的企業(yè)辦公類型分析 業(yè)主選擇理想狀態(tài)下，最適合本項目企業(yè)辦公的類型是銀行保險和金融投資各占16.2%，IT與科技和貿(mào)易分別占14.6%、11.1%，建筑房地產(chǎn)、顧問咨詢服務(wù)分別都占8.6%，占比例最少的不太適合本項目的業(yè)態(tài)為制造、體育休閑用品、后臺中心、能源環(huán)保、藝術(shù)類分別的分別都占0.5%。由此可以看出寫字樓用戶認為本項目比較適合的業(yè)態(tài)銀行保險、金融投資、IT與科技、貿(mào)易，其次為建筑房地產(chǎn)、顧問咨詢

12、服務(wù)。本項目在定位寫字樓業(yè)態(tài)可以參考以上行業(yè)，進行項目定位。十、在未來兩年內(nèi)寫字樓用戶對辦公面積的需求變化分析寫字樓用戶需要擴大面積的比重最多占到49.09% ，需要增加新辦公地點的占32.73% ，沒有面積需求變化的占18.18% 。由此可以看出濟寧對寫字樓的需求是在進一步擴大的，隨著濟寧現(xiàn)有企業(yè)的不斷發(fā)展擴大以及未來新企業(yè)的進駐，但不排除業(yè)主的理想狀態(tài)。十一、寫字樓租金走勢分析客戶對未來租金走勢分析上升的占65.45%，不變的占25.45%，不確定的占1.82%，下降的只有7.27%，由此看出業(yè)主對寫作樓市場有理性認識和冷靜的推斷能力，隨著城市的不斷發(fā)展，物價的不斷上升以及整個城市市場對寫

13、字樓需求的不斷擴大，因此寫字樓租金也必然呈一種上升趨勢，對萬象和項目是一個有利的機會。 十二、被訪者對寫字樓周邊需要有配套的商場、酒店、公寓的檔次分析（1）寫字樓檔次分析 根據(jù)數(shù)據(jù)分析，客戶對中高檔寫字樓的需求占到61.8% ，對中檔寫字樓的需求為25.5% ，高檔的為12.7% ，無業(yè)主考慮低檔寫字樓，由此可知寫字樓業(yè)主沒有人希望在低檔寫字樓辦公。客戶對中高檔寫字樓的認可度較大，對寫字樓層次的定位概念不太清晰。隨著濟寧經(jīng)濟形勢的持續(xù)增長，未來寫字樓的定位應(yīng)以中高檔為主。（2）商業(yè)檔次分析根據(jù)數(shù)據(jù)分析，大眾對中高檔商業(yè)的需求為63.6% ，對中檔商業(yè)的需求為27.3% ，對高檔商業(yè)需求為9.1

14、% ,由此,大眾對中高檔商業(yè)的需求占主流消費趨勢,并且隨著人們生活水平的提高 ,消費需求檔次也會逐漸提高,未來項目的定位也應(yīng)順應(yīng)大眾消費需求。（3）酒店檔次分析 根據(jù)數(shù)據(jù)分析，目前客戶對中高檔酒店的需求比重為50.9%，對高檔酒店的需求比重為29.1%，對中檔酒店的需求比重為20%，酒店作為高消費品來說，隨著城市經(jīng)濟的逐步發(fā)展，人們對酒店的檔次要求會越來越高，中高檔酒店對提高城市整體形象水平具有很大的促進作用，所以我們在順應(yīng)城市整體規(guī)劃的情況下更要注重酒店檔次的提高。（4）公寓檔次分析數(shù)據(jù)分析，現(xiàn)在大眾對中檔公寓需求比重為49.1%，對中高檔公寓需求比重為40%，對高檔公寓需求比重為10.9%

15、。 濟寧目前屬于中小城市經(jīng)濟支持度不高，大眾客戶對于公寓檔次需求還是以中檔為主，中高檔次之，對高檔公寓需求相對較少，但是隨著城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人們生活水平的逐步提高，對于公寓檔次在要求會進一步提升，所以項目公寓檔次應(yīng)定位于中高檔或高檔。十三、本項目位于濟寧市高新區(qū)光河路與火炬路交口處，未來良好氣氛是否提高意向度及是否會考慮選擇進入本項目辦公分析（1）良好氣氛是否提高意向度 根據(jù)數(shù)據(jù)，目前88.46%的寫字樓用戶認為良好的商業(yè)氣氛會提高他們遷入的意向度，只有11.54%的客戶認為不會。由此可知，良好商業(yè)氛圍是提高萬象和項目自身檔次重要因素，保證寫字樓建筑質(zhì)量和配套設(shè)施完備的情況下還要注重其商業(yè)氛

16、圍的營造。（2）是否考慮進入項目分析考慮遷入萬象和項目的用戶占18.18% ,不會遷入的占16.36% ,有可能遷入的占65.45% 。從中可以看出客戶存在觀望,因為業(yè)主對萬象和項目只是一個項目區(qū)位認識；業(yè)主對目前辦公場所不滿意,萬象和項目寫字樓各項設(shè)施配套更加完善，業(yè)主遷入度會提高。十四、萬象和項目關(guān)于寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓適合檔次分析（1）寫字樓檔次分析目前1.82%的寫字樓用戶認為萬象和項目適合做低檔物業(yè)，21.82%的認為適合做中檔物業(yè)，47.27%的認為適合做中高檔物業(yè)，29.09%的認為適合做高檔物業(yè)。隨著企業(yè)不斷發(fā)展壯大，所需要的辦公場所檔次也在逐步提高，對中高檔寫字樓的需求也

17、會增大，萬象和項目也要順應(yīng)城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，定位為中高檔寫字樓。（2）商業(yè)檔次分析 數(shù)據(jù)分析，16.36%的消費者認為萬象和項目適合做中檔消費場所，54.55%的消費者認為適合做中高檔消費場所，29.09%的消費者認為適合做高檔消費場所。城市化進程在加快，消費群體檔次衣在逐步提升，對中高檔商業(yè)的需求也在逐漸增加，所以萬象和項目商業(yè)應(yīng)定位于中高檔檔次。（3）酒店檔次分析數(shù)據(jù)分析，目前眾多客戶對中檔酒店需求為18.18%，對中高檔酒店需求為40.00%，對高檔酒店需求為41.82%。萬象和項目作為大型城市綜合體和金融中心應(yīng)該建設(shè)高檔酒店，以滿足眾多高端客戶需求。（4）公寓檔次分析 數(shù)據(jù)分析，1.

18、82%客戶認為萬象和項目適合做低檔公寓，41.82%的客戶認為適合做中檔公寓，38.18%的客戶認為適合做中高檔公寓，18.18%的客戶認為適合做高檔公寓，綜上所述，我們?nèi)f象和項目比較適合做中高檔公寓。十五、本項目包含一棟200米左右的超高層，地標對寫字樓用戶的吸引度分析 數(shù)據(jù)分析，21.82%的用戶認為地標對他們吸引力很大，47.27%的用戶認為地標對他們吸引力較大，29.09%的用戶認為地標對他們吸引力一般，1.82%的用戶認為地標對他們沒有吸引力。由此得出結(jié)論，地標對用戶是否遷入本項目吸引力較大。十六、本項目寫字樓在軟硬件方面的突破分析 寫字樓用戶對項目在軟硬件方面認為突破比重占最多是停

19、車位，24.3%的客戶認為需要大力加強停車位建設(shè)。從現(xiàn)實中停車位的重要性來看，本項目停車位一定建設(shè)完備，寫字樓業(yè)主對停車位需求呈逐漸增大趨勢。 關(guān)注電梯占18.5%，在所有硬件配套中電梯是影響高層寫字樓辦公質(zhì)量的最重要因素之一，然而在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)多數(shù)寫字樓在電梯配置上都存在一定的弊端，這也成為寫字樓招商過程中一瓶頸，所以在我們樓層更高的前提下電梯的設(shè)置一定要有更高的要求?？照{(diào)系統(tǒng)方面需要有所突出，所占比例為16.8%。業(yè)主對興唐金茂寫字樓空調(diào)系統(tǒng)比較滿意，值得項目借鑒。寫字樓用戶認為目前的樓宇外觀設(shè)計需要改進的占到11.6%，對環(huán)境的要求占到9.2%，由此說明，目前的寫字樓用戶只是注重樓宇內(nèi)在的

20、配套服務(wù)設(shè)施是否滿足其需要，但是隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，會越來越重視其外在形象，對樓宇外觀的設(shè)計也會逐漸重視起來。萬象和正在規(guī)劃中的項目，應(yīng)以發(fā)展的眼光要求。層高、布局設(shè)計、園區(qū)景觀方面客戶對此關(guān)注不是太多，此方面可根據(jù)項目整體要求不同來決定。十七、本項目寫字樓業(yè)態(tài)分析 數(shù)據(jù)分析，本項目區(qū)域開發(fā)大型商業(yè)綜合體，寫字樓業(yè)主認為包涵業(yè)態(tài)中星級酒店所占比例最大23.5%；配套型商業(yè)、購物中心分別占19.6%、17.6%,本項目比較適合做星級酒店、配套型商業(yè)、購物中心。比重最少的是企業(yè)獨棟為3.9%，寫字樓業(yè)主對星級酒店的興趣要比對其他商業(yè)項目大，寫字樓緊鄰商務(wù)酒店更有吸引力。D綜合分析（一）寫字樓主

21、力及現(xiàn)存問題分析1、綜上所述濟寧地區(qū)現(xiàn)有寫字樓市場租金售價相對較低，個人投資者和中小企業(yè)現(xiàn)為濟寧地區(qū)商業(yè)寫字樓市場的主力，受資金原因的限制中小企業(yè)和個人投資者對產(chǎn)品的需求大多在100-200平方米左右，價格承受度集中在6000元以內(nèi)。他們主要選擇性價比很高的項目進行購買。與萬象和項目相鄰的最具可比性商業(yè)寫字樓新聞大廈目前入住率在85%-95%之間，平均租金在1元平方米天。2、寫字樓業(yè)主反映，尤為突出的問題是停車位和電梯系統(tǒng)兩類系統(tǒng)。停車表現(xiàn)在車位少和寫字樓對車位的有償使用。隨著經(jīng)濟的發(fā)展私家車和公務(wù)車的數(shù)量迅猛增加，停車位需求難以預(yù)測。車位少是每個寫字樓最為突出甚至對寫字樓的對外租賃有相當大的影響力。電梯系統(tǒng)主要有兩個問題電梯數(shù)量少，速度慢。萬象和項目規(guī)劃超高層，電梯應(yīng)凸顯項目特色。3、訪問中多數(shù)企業(yè)預(yù)期未來會擴大辦公需求面積，增加企業(yè)業(yè)務(wù)，對未來發(fā)展前.景向好。就目前經(jīng)濟條件而言，對企業(yè)前景的一個樂觀分析。但對萬象和項目規(guī)劃參考意義有一定泡沫性，事實不容盲目樂觀。4、所采訪的寫字樓業(yè)主對萬象和項目周邊區(qū)域環(huán)境的交