房地產(chǎn)業(yè)增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)核算指引

1、增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)核算指引（暫行）（責(zé)任部門：財(cái)務(wù)會計(jì)部）編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人審批人1. 文件目的 為適用國家關(guān)于“營改增”的制度變化，符合財(cái)稅政策關(guān)于增值稅核算的要求，保障公司增值稅核算的清晰性、準(zhǔn)確性、及時性，防范稅收風(fēng)險，特制定本指引。2. 適用范圍適用于朗詩綠色地產(chǎn)所有公司。3. 術(shù)語與定義3.1增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)不同環(huán)節(jié)中新增價值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅是價外稅，由最終消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的稅。對于生產(chǎn)、流通、服務(wù)的每個環(huán)節(jié)，有增

2、值才征稅，沒增值不征稅。進(jìn)項(xiàng)稅額是指納稅人購進(jìn)貨物或者接受應(yīng)稅勞務(wù)支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。銷項(xiàng)稅額是指納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，按照銷售額和適用稅率計(jì)算并向購買方收取的增值稅額.銷項(xiàng)稅額=不含稅銷售額*適用稅率=含稅銷售額/（1+適用稅率）*適用稅率3.2增值稅扣稅憑證。3.2.1增值稅專用發(fā)票。以經(jīng)防偽稅控系統(tǒng)認(rèn)證通過的增值稅專用發(fā)票上記載的購入貨物（或勞務(wù)）已支付的稅額，作為扣稅和記賬的依據(jù)。3.2.2完稅憑證。進(jìn)口貨物從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額做為扣稅和記賬的依據(jù)。3.2.3其他扣稅憑證，購進(jìn)免稅農(nóng)產(chǎn)品的收購發(fā)票或者銷售發(fā)票、運(yùn)費(fèi)發(fā)票等。4. 職責(zé)描述4.1地

3、產(chǎn)公司營銷部：負(fù)責(zé)提供客戶銷售報(bào)表并申請開具發(fā)票。從合作單位取得增值稅專用發(fā)票及其他付款所需資料。除營銷部外的其他各業(yè)務(wù)部門：負(fù)責(zé)對接供應(yīng)商，從供應(yīng)商取得增值稅專用發(fā)票及付款管理制度要求的申請付款所需要的所有資料，并按照制度流程申請審批。4.2公司財(cái)務(wù)部：4.2.1根據(jù)付款資料中供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票及付款申請所有資料，記錄應(yīng)付賬款明細(xì)賬及進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)賬。4.2.2根據(jù)營銷部提供的客戶銷售報(bào)表及發(fā)票開具申請，開具增值稅發(fā)票。4.3公司稅務(wù)部:4.3.1負(fù)責(zé)及時在國家稅務(wù)機(jī)關(guān)的系統(tǒng)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票的認(rèn)證；4.3.2領(lǐng)取增值稅發(fā)票。4.3.3按照國家稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求按時進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)。4.4總部

4、財(cái)務(wù)管理中心財(cái)務(wù)會計(jì)部負(fù)責(zé)對本指引進(jìn)行培訓(xùn)、指導(dǎo)、執(zhí)行情況檢查和修訂。5. 關(guān)鍵活動描述-房地產(chǎn)銷售5.1相關(guān)會計(jì)賬戶設(shè)置在一級科目“2221應(yīng)交稅費(fèi)”下設(shè)“222109應(yīng)交增值稅”和“222111未交增值稅”兩個二級科目核算增值稅，并在“222109應(yīng)交增值稅”下設(shè)“22210901進(jìn)項(xiàng)稅”、“22210902銷項(xiàng)稅”、“22210903進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出”、“22210904已交稅金”、“22210905轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“22210906轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“22210907減征稅額”、“22210908待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅”三級科目。各科目的核算內(nèi)容如下：科目代碼科目核算內(nèi)容22210901進(jìn)項(xiàng)稅額平時

5、核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。“進(jìn)項(xiàng)稅額”主要記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額（實(shí)務(wù)操作中應(yīng)是反映已經(jīng)在稅局認(rèn)證通過準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額）。企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記；退回所購貨物應(yīng)沖銷的進(jìn)項(xiàng)稅額，用紅字登記。22210902銷項(xiàng)稅額平時核算（年末抵沖時除外，下同）只允許貸方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。 “銷項(xiàng)稅額”專欄記錄企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項(xiàng)稅額，用藍(lán)字在貸方登記；退回銷售貨物應(yīng)沖銷的銷項(xiàng)稅額，用紅字（負(fù)數(shù)）在貸方登記。 22210903進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出平時核算只允許貸方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。 “進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出

6、”專欄記錄企業(yè)的購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因（比如出口退稅稅率差引起的轉(zhuǎn)出）而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。22210904已交稅金平時核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)?！耙呀欢惤稹睂谟涗浧髽I(yè)本月預(yù)繳本月增值稅額，以及房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)公司根據(jù)預(yù)收款預(yù)繳的增值稅。22210905轉(zhuǎn)出未交增值稅平時核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。 “轉(zhuǎn)出未交增值稅”專欄記錄企業(yè)月終將當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)交未交增值稅的轉(zhuǎn)出額。22210906轉(zhuǎn)出多交增值稅平時核算只允許貸方出現(xiàn)數(shù)據(jù)?！稗D(zhuǎn)出多交增值稅”專欄記錄企業(yè)月終將當(dāng)月多交的增值稅的轉(zhuǎn)出額。22210907減征稅款平時核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。“

7、減免稅款”專欄記錄企業(yè)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，實(shí)際減免的增值稅額。22210908待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅平時核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅”專欄用于核算月底收到的采購增值稅發(fā)票但未來得及拿到稅局認(rèn)證的的進(jìn)項(xiàng)稅額。次月待增值稅票拿到稅局認(rèn)證后，需要將對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額從該科目轉(zhuǎn)到“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄。也用于核算不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣的待抵扣稅額（后40%部分），待取得扣稅憑證的第13個月需將對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額從該科目轉(zhuǎn)到“進(jìn)項(xiàng)稅額”專欄。22210909營改增抵減的銷項(xiàng)稅額核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售額中扣減的土地款等對應(yīng)的銷項(xiàng)稅額，由于國家尚未出細(xì)則，因此暫在此科目中核算，后期根據(jù)細(xì)則進(jìn)行調(diào)整。222111未交增值稅

8、核算企業(yè)月份終了從“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅”科目轉(zhuǎn)入的當(dāng)月未交或多交的增值稅。5.2采購過程的相關(guān)操作5.2.1發(fā)票取得增值稅是根據(jù)進(jìn)銷差額來征稅的，采購時所支付的進(jìn)項(xiàng)稅額作為銷項(xiàng)稅的抵減額，直接影響了應(yīng)納稅的金額。根據(jù)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號）附件1營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十五條的規(guī)定可以用于抵扣的憑證為：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購

9、發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。（四）從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額?！眹叶悇?wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知“（國稅函2009617號）規(guī)定：“增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?！币虼藢τ谌〉冒l(fā)票的要求如下：必須是符合上述規(guī)定的各種票據(jù)。增值稅普通發(fā)票和普通銷售發(fā)票不能做為抵扣稅款

10、的憑證，所以原則上不允許索取這種發(fā)票。發(fā)票開具日期必須是在180天內(nèi)方可認(rèn)證予以在銷項(xiàng)稅中抵扣。由于強(qiáng)調(diào)核算的及時準(zhǔn)確性，因此對于取得的發(fā)票要求在開具發(fā)票之日起30天內(nèi)提交到財(cái)務(wù)部。5.2.2發(fā)票認(rèn)證，該環(huán)節(jié)由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)辦理，確保當(dāng)月取得的增值稅專用發(fā)票能在當(dāng)月全部認(rèn)證通過。5.2.3記帳5.2.3.1工程類、材料類，支付工程款時。由于增值稅是價外稅，所以入成本的金額為不含稅的金額。例如：支付一張發(fā)票金額是111000元（其中銷售額100000元、增值稅額11000元）的工程款。一般納稅人的核算如下：借：開發(fā)成本-相關(guān)明細(xì)科目 10000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅 11000貸：應(yīng)付賬款 1

11、11000采取簡易計(jì)稅辦法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目及小規(guī)模納稅人的核算如下：借：開發(fā)成本-相關(guān)明細(xì)科目 111000貸：應(yīng)付賬款 1110005.2.3.2費(fèi)用類，核算除將借方的“開發(fā)成本”換成“管理費(fèi)用”和“銷售費(fèi)用”等費(fèi)用類科目外，其他核算與上款相同。借：管理費(fèi)用/銷售費(fèi)用-相關(guān)明細(xì)科目 100000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅 11000貸：應(yīng)付賬款 1110005.2.3.3固定資產(chǎn)，對于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的固定資產(chǎn)購入，根據(jù)國家稅務(wù)總局【2016】年第15號不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法的公告，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016

12、年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 購進(jìn)時已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交

13、稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。例如：一般納稅人購進(jìn)固定資產(chǎn)，應(yīng)付款項(xiàng)117000元，其中增值稅17000元,60%的部分10200元于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣，剩余40%的部分6800元于取得扣稅憑證后的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。核算如下：借：固定資產(chǎn) 100000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅 10200應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 6800貸：應(yīng)付賬款 117000注：計(jì)入固定資產(chǎn)卡片的金額為價稅分離扣除增值稅后的不含稅價款，本例為100000元。取得扣稅憑證后的第13個月，核算如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)

14、-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅 6800借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 -6800納稅人應(yīng)建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬（見9.1），分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳?。用于不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)目的，核算如下：借：固定資產(chǎn) 117000貸：應(yīng)付賬款 1170005.2.4付款付款所需要的附件（除發(fā)票外的附件），參見LSDC-ZBCW-ZD04付款管理制度第5.4.1條規(guī)定。核算分錄如下：借：應(yīng)付賬款 111000貸：銀行存款 111000成本類和費(fèi)用類合同付款的核算，必須通過“應(yīng)付賬款”科目進(jìn)行過渡，以便于付款的查詢與統(tǒng)計(jì)。5.2.5不予抵扣項(xiàng)目的

15、核算屬于稅法規(guī)定不予抵扣的購入項(xiàng)目，其增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額 ，直接計(jì)入相對應(yīng)的成本費(fèi)用科目。若已在“進(jìn)項(xiàng)稅”中核算并已認(rèn)證抵扣，則需做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出核算借：相關(guān)的成本費(fèi)用科目貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出5.3銷售過程的相關(guān)操作5.3.1預(yù)繳稅款根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法第十條-第十二條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/(1+適用稅率或征收率)*3%，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算

16、；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。例如，一般納銳人銷售住宅預(yù)收房款555萬元，應(yīng)預(yù)繳稅款=555/(1+11%)*3%=15萬,核算如下：借：銀行存款 555萬貸：預(yù)收賬款 555萬次月預(yù)繳稅款時,核算如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-已交稅金 15萬應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 1.05萬應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交教育費(fèi)附加 0.45萬貸：銀行存款 16.5萬如果是采取簡易計(jì)稅辦法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目及小規(guī)模納稅人，應(yīng)預(yù)繳稅款=555/(1+5%)*3%=15.86，核算如下：借：銀行存款 555萬貸：預(yù)收賬款 555萬次月預(yù)繳稅款時

17、,核算如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅 15.86萬應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 1.11萬元應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交教育費(fèi)附加 0.48萬元貸：銀行存款 17.45萬5.3.2銷售報(bào)表銷售報(bào)表中的合同金額一欄，需要分解為“合同價款”、“增值稅款”與“合同價稅合計(jì)”三欄，其中“合同價款”一列是將來在財(cái)務(wù)報(bào)表中的“主營業(yè)務(wù)收入”中體現(xiàn)的數(shù)據(jù)。5.3.3開具發(fā)票根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法第十六條和第十八條規(guī)定：一般納銳人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。5.

18、3.4發(fā)票簽收，各項(xiàng)目應(yīng)做好增值稅發(fā)票的簽收登記工作。5.3.5房屋交付核算。國家稅務(wù)總局公告2016年第18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法第四條和第五條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許抵扣的土地價款）/(1+11%)當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款例如，當(dāng)期增值稅納

19、稅義務(wù)發(fā)生時點(diǎn)（即結(jié)轉(zhuǎn)收入時）銷售住宅555萬元，假設(shè)當(dāng)期允許扣除的土地款111萬，應(yīng)稅銷售額=（555-111）/(1+11%)=400萬，銷項(xiàng)稅額=400*11%=44萬，核算如下：借：預(yù)收賬款 555萬貸：主營業(yè)務(wù)收入 500萬應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅 44萬應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-營改增抵減的銷項(xiàng)稅額 11萬借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-營改增抵減的銷項(xiàng)稅額 11萬借：主營業(yè)務(wù)成本 -11萬如果是采取簡易計(jì)稅辦法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目及小規(guī)模納稅人，應(yīng)繳納增值稅=555/(1+5%)*5%=26.43萬，核算如下：借：預(yù)收賬款 555萬貸：主營業(yè)務(wù)收入 528.57萬應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅 26.

20、43萬5.4月末科目結(jié)轉(zhuǎn)及報(bào)表5.4.1月末若計(jì)算出當(dāng)月需要交納增值稅時，計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)交未交的增值稅，做分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅 （銷項(xiàng)余額-進(jìn)項(xiàng)余額-預(yù)交稅金余額）貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 并計(jì)算稅金及附加：借方：營業(yè)稅金及附加 貸方：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加注：該部分金額分兩種情況分別核算：對于按一般計(jì)稅方法計(jì)稅的新項(xiàng)目分錄如上，按當(dāng)期交付部分計(jì)算出的增值稅（銷項(xiàng)稅金減去進(jìn)項(xiàng)稅金，不扣已交稅金）對應(yīng)的城建稅及附加計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”，如果計(jì)算出的增值稅為負(fù)數(shù)，則不需要做該筆分錄。對于2016年5月1日之前就已開始預(yù)售的房地產(chǎn)老項(xiàng)目按簡易計(jì)稅

21、辦法計(jì)算增值稅的，需要在房地產(chǎn)老項(xiàng)目收款統(tǒng)計(jì)備查表中詳細(xì)記錄精確到房號的預(yù)售款信息。2016年5月1日之后收到的預(yù)售房款比照上文增值稅的處理方法。2016年5月1日之前收到的預(yù)售房款預(yù)繳的營業(yè)稅記錄在應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅的借方，待結(jié)轉(zhuǎn)收入時，依據(jù)每個房號實(shí)際對應(yīng)的營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加計(jì)入營業(yè)稅金及附加，分錄如下：借方：營業(yè)稅金及附加 貸方：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅（包含營業(yè)稅及增加對應(yīng)的部分）應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加（包含營業(yè)稅及增加對應(yīng)的部分）應(yīng)交稅費(fèi)營業(yè)稅當(dāng)月多交的增值稅，做分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出多交增值稅 （當(dāng)月已交稅金大于應(yīng)交稅金的金額如當(dāng)月有留

22、抵金額則應(yīng)交稅金的金額按零計(jì)）5.4.2月末若計(jì)算出當(dāng)月不需要交納增值稅時（通常情況下，是指進(jìn)項(xiàng)稅額等借方科目發(fā)生數(shù)大于銷項(xiàng)稅額等貸方科目發(fā)生數(shù)），不需要做賬務(wù)處理，留底待以后抵扣就可以了。 5.4.3若需要交納增值稅的情況下，次月交納增值稅時，應(yīng)做分錄： 借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加貸：銀行存款 經(jīng)過結(jié)轉(zhuǎn)后，月末“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目余額，反映企業(yè)尚未抵扣的增值5.5過渡過程中注意事項(xiàng)5.5.1收入類合同須在合同中約定，未執(zhí)行完的合同金額為不含稅合同額。支出類合同在合同中約定對于未執(zhí)行完的合同金額為含稅合同。6. 關(guān)鍵活動描述-裝修業(yè)務(wù)6.

23、1相關(guān)會計(jì)賬戶設(shè)置參考5.16.2 采購過程相關(guān)操作6.2.1發(fā)票取得參考5.2.16.2.2發(fā)票認(rèn)證參考5.2.26.2.3記賬參考5.2.36.2.4付款參考5.2.46.2.5不予抵扣項(xiàng)目的核算參考5.2.56.3銷售過程的相關(guān)操作6.3.1預(yù)繳稅款根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第17號納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法第四條-第五條規(guī)定，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建

24、筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%。納稅人取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。例如，一般納銳人在異地提供裝修業(yè)務(wù)收到款項(xiàng)555萬元，其中支付分包款111萬元，應(yīng)預(yù)繳稅款=（555-111）/(1+11%)*2%=8萬