淺談項目投資控制

1、淺談建設工程項目中的投資控制 建設工程項目的投資控制，就是在項目的工程設計、工程招投標、施工管理、竣工結算等各個階段，把投資控制在批準的或既定的限額內，隨時糾正發(fā)生的偏差，合理使用人力、物力、財力，以保證項目投資管理目標的實現(xiàn)，取得理想的投資效益和社會效益。一、工程設計階段二、工程招投標、合同簽訂階段三、工程施工管理階段四、竣工結算階段五、項目交付后的使用階段一、工程設計階段工程設計階段的投資控制是整個項目投資控制的先導，具有前瞻性和規(guī)劃性。1、余杭區(qū)農民多高層公寓項目建設指導性意見的通知2、關于實施余杭區(qū)政府投資項目投資估算控制指標（試行）的通知3、概算費用明細表4、設計合同版本5、防止設計

2、單位針對建筑材料設計廠家為唯一型產品代號案例（1）、APF-600自粘防水卷材-廣東科順廠家唯一型產品代號；該產品按圖集設計執(zhí)行標準為：GB/T 23457-2009，國家規(guī)范名稱是：預鋪濕鋪防水卷材。施工工藝：采用聚合物水泥漿濕鋪法施工。 案例（2）、GBS聚乙烯丙綸復合防水卷材-北京恩科廠家唯一型產品代號；該產品按圖集設計執(zhí)行標準為：GB 18173.1- 2012，國家規(guī)范名稱是：聚乙烯丙綸防水卷材。 2014年8月18日浙江省建設廳 (2014)284號文件 明確規(guī)定 禁止和限制使用聚乙烯丙綸（滌綸）復合防水卷材；6、其他（相關部門加強專業(yè)知識的學習）例（1）：EPS夾芯板即彩鋼泡沫夾

3、心板，多用于廠房、臨時工棚等活動房屋面。該網架屋面下方是新建黨員服務中心，面積500多平米的大報告廳，是黨校進行培訓的重要場所?？紤]日后的抗腐性、耐久性等原因，更換為質量更好、性能更佳、使用年限更長的鋁鎂錳屋面板。例（2）圍墻設計圖紙為黃色系涂料，不明確品種；最終確認為黃色系真石漆涂料。例（3）設計圖紙所有細木工板基層改為“阻燃高密度耐火板”（防火要求B1級）基層，經市場詢問各品牌均無此名稱產品，最終調整為“阻燃板” 。例（4）經市場調查，原設計中的灰鉑銀大理石、勃朗白花崗巖、藍花崗均無此名稱產品，后經與設計溝通，將原圖紙中灰鉑銀大理石改為雅典米黃，勃朗白花崗巖改為山東白麻；藍花崗改為沙漠綠洲

4、。山東白麻 沙漠綠洲 雅典米黃 二、工程招投標、合同簽訂階段1、臨平新城管委會政府投資工程項目建設內控管理辦法(杭臨新城管201474號)重大事項集體審議制度、項目建設崗位責任制度、中介機構比選委托制度、招標采購監(jiān)督管理制度、工程變更監(jiān)督管理制度、項目合同監(jiān)督管理制度、項目資金使用管理制度、項目建設檔案管理制度、項目竣工交付制度、內部管理考核制度。2、杭州市余杭區(qū)人民政府辦公室關于公布2013-2014年度政府投資項目中介預選庫的通知（余政辦2013275號）環(huán)評、水利工程招標代理、交通影響評估、保障性住房設計（包含勘探）、建設工程招標代理、測繪、節(jié)能評估、日照分析、指標復核（杭州市余杭區(qū)規(guī)劃

5、建設信息中心）、工程質量檢測、防雷裝置設計技術評價及現(xiàn)場檢測（浙江省防雷中心）、人防工程施工圖審查 3、招標施工、監(jiān)理企業(yè)資質（收費標準）；下浮率。 4、關于余杭區(qū)本級政府投資項目建設工程價款結算辦法調整的指導性意見（余財建201124號）5、工程監(jiān)理合同審核要點6、工程施工合同的審核要點三、工程施工管理階段1、余杭區(qū)政府投資項目投資調整管理辦法的通知(余政辦201311號)2、杭州臨平新城開發(fā)建設管理委員會建設項目管理辦法（試行）的通知（杭臨新城管201438號）各平臺政府投資項目的投資調整工作根據區(qū)委辦【2013】124號文件相關要求，由各平臺自主審核、審批委托范圍內的項目調整或變更事宜。

6、3、調差文件關于進一步加強杭州市建設工程市場要素價格動態(tài)管理的指導意見的通知（余建2011285號）關于進一步加強杭州市建設工程市場要素價格動態(tài)管理的指導意見的補充通知（余建2012269號）施 工 聯(lián) 系 單 編號：工程名稱施工單位主送單位抄送單位摘要聯(lián)系內容：施工單位經辦人： 項目經理（ 簽字蓋章）： 年 月 日簽復意見：監(jiān)理單位經辦人： 總監(jiān)（簽字蓋章） ： 年 月 日簽復意見：建設單位經辦人： 負責人（簽字蓋章）： 年 月 日本施工聯(lián)系單一式七份，建設單位四份、監(jiān)理單位一份、施工單位二份。工程量現(xiàn)場確認單 工程名稱施工單位主送單位抄送單位內容：施工單位（ 簽字蓋章）： 年 月 日內容：

7、監(jiān)理單位（簽字蓋章） ： 年 月 日建設單位（簽字蓋章）： 年 月 日四、竣工結算階段1、竣工結算與竣工決算的區(qū)別：工程竣工結算是指一個單項或者單位工程竣工后的工程造價的計算?？⒐Q算指整個建設項目竣工驗收后的工程及財務等所有費用的計算。 2、余政辦2011224號進一步加強政府投資項目決（結）算工作的實施意見3、余審問【2011】40號杭州市余杭區(qū)審計局關于進一步明確政府投資項目竣工結算審計相關事項的通知 4、送審計局審計表格（結算送審聯(lián)系單移交目錄、關于愿意積極配合工程竣工價款結算審計的函、送審資料告知單等）5、送財政審計表格五、項目交付后的使用階段使用成本全生命周期造價管理是一種實現(xiàn)工程

8、項目全生命周期，包括建設前期、建設期、使用期和翻新與拆除期等階段總造價最小化的方法。1、項目開發(fā)成本（經濟適用房）：構成：征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費和非營業(yè)性公共配套設施建設費、管理費、貸款利息、稅金、利潤。執(zhí)行文件：中華人民共和國價格法、政府制定價格成本監(jiān)審辦法（國家發(fā)展改革委第42號令）、浙江省政府制定價格成本監(jiān)審實施細則（試行）、杭州市余杭區(qū)經濟適用房價格管理辦法余價【2007】23號文。*項目開發(fā)成本價格組成總表項目金額說明一土地征用及拆遷安置補償費二勘察設計和前期工程費用勘察、設計、監(jiān)理、環(huán)評、交評、測繪、臨水、臨電、圖審、招標代理、場

9、地平整等等三房屋建筑安裝工程費建安、電梯（含聯(lián)系單）四基礎設施建設和非營業(yè)性公共配套設施建設費室外雨污水、景觀綠化、一戶一表、弱電、管煤、光纖等等五規(guī)費及后期費用房屋面積測繪、分戶驗收、節(jié)能環(huán)境檢測、物業(yè)前期開辦費、前期物業(yè)貼補費、銷售合同制作費、權證辦理工本費等六其他費用（管理費、利潤、利息）七六項合計（稅前）1. 計息的計算按建設周期，一般為三年。非實際周期、非實際支出。2.白蟻防治費按余財綜2010227號，關于轉發(fā)省財政廳、省物價局關于公布浙江省行政事業(yè)性收費項目和收費標準目錄的通知的文件，該項屬于行政事業(yè)性收費不需交納，物價在監(jiān)審中也扣除，但實際在辦理工程規(guī)劃許可證前必須交納。 3.

10、 按監(jiān)審文件規(guī)定，今后將要實際發(fā)生的部分費用不納入建設成本。如銷售合同工本費、前期物業(yè)開辦費、物業(yè)管理貼補費及空置房物管費等。 4. 項目建成后至交房期發(fā)生的房屋保修費用的增加。公司與施工單位簽訂的施工合同按照國務院建筑工程質量管理條例的規(guī)定，“房屋的保修期為五年，期限自竣工驗收合格之日起計算”。但銷售合同是根據消費者保護法的規(guī)定，房屋的保修期限為八年，期限從交房之日起計算。這些由于政策性銷售時間的不確定性，帶來的建筑工程保修超五年的房屋維修費的增加也是不容忽視。5.根據浙江省經濟適用住房定價成本監(jiān)審辦法第十七條，車位屬于營業(yè)性設施，定價成本按項目可銷售總建筑面積分攤。按此

11、計算車位成本約20-30萬/只，而實際銷售價約5萬/只，且車位銷售形勢不容樂觀。同時由于車位銷售滯后產生的財務成本也不容忽視。2、物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的諸多問題。例1：盡量減少飄窗設計，施工中飄窗、空調板、空調洞口重點關注。原因分析：空調洞口未做涂料，建筑垃圾未清理干凈，或下水口堵塞，雨水及空調水直接滲入墻體。飄窗外立面（放空調處平面）出現(xiàn)龜裂并，雨水直接從空調板滲入墻體，雨水直接被混凝土吸收，并傳遞給墻體及聚苯顆粒保溫吸收，導致墻體內存在大量的水份無法揮發(fā)。 例2. 目前已交付房屋的屋面設計保溫層及輕集料找坡層，但隨著使用年限的增加，屋面剛性保護層及SBS卷材破損等原因造成保溫層及找坡層內嚴重積水，在水無法排出的情況在屋面產生滲水；目前維修方法：卷材、注漿、刷防水涂料及屋面開