舊城改造容積率調(diào)整地可研報(bào)告材料

1、內(nèi)江市xx區(qū)xx鎮(zhèn)舊城改造工程001號(hào)地塊用地規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整論證報(bào)告2021年5月目錄第一章工程解讀11.1 工程背景錯(cuò)誤！未定義書簽.1.2 工程區(qū)位21.3 工程概況3第二章工程容積率調(diào)整的必要性42.1 有利于響應(yīng)國(guó)家政策,促進(jìn)節(jié)約集約用地42.2 有利于提升土地利用效益,增加稅務(wù)收入42.3 有利于加快工程進(jìn)度,實(shí)現(xiàn)社會(huì)和開發(fā)商的共贏.4第三章工程容積率調(diào)整方案及可行性分析73.1 工程方案調(diào)整73.2 調(diào)整可行性分析8第四章結(jié)論12附圖及附件一工程解讀1、工程背景隨著城鎮(zhèn)化的實(shí)施與深化,各級(jí)政府高度重視鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展與建設(shè),尤其在完善配套設(shè)施、提升居住環(huán)境、從塑城鎮(zhèn)面貌等方面提出更高要求.x

2、x鎮(zhèn)人民政府為了改善居民生活環(huán)境,提升生活質(zhì)量,滿足人民物質(zhì)需求,全面提升本鎮(zhèn)形象,決定對(duì)本鎮(zhèn)綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造.本該綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建成后將是本鎮(zhèn)面積最大、人口最集中、農(nóng)副產(chǎn)品等交易量最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng).為當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品的輸出,流通提供重要的集散場(chǎng)所；是提升農(nóng)民收益的直接舉措；是建設(shè)新型城鎮(zhèn)奔小康實(shí)現(xiàn)幸福內(nèi)江、宜居內(nèi)江的必由之路.2、上層次規(guī)劃概況2.1 ?xx區(qū)xx鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃?(2021-2021)2.2 、原控規(guī)地塊劃分及限制指標(biāo)根據(jù)2007年由上海交通大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院編制完成,并經(jīng)批復(fù)后已實(shí)施的?XX縣XX鎮(zhèn)中央北片區(qū)限制性詳細(xì)規(guī)劃?,D1地塊分為D1-01、D1-02兩個(gè)地塊二現(xiàn)狀

3、分析1、區(qū)位條件分析(1)地理區(qū)位xx鎮(zhèn)位于內(nèi)江市xx區(qū)東北部,居?xùn)|經(jīng)10445'-49"-104°53'08,北緯3003'17"-3013'31之間,平均海拔445米,其東、南、北面分別與xx區(qū)的丹山鎮(zhèn)、東峰鎮(zhèn)、清水鄉(xiāng)、寶臺(tái)鎮(zhèn)、保和鎮(zhèn)接壤,東北部與樂至縣的中天鎮(zhèn)毗鄰.(2)交通條件地塊對(duì)外交通比擬便利,主要與三條規(guī)劃道路相連,東至丹山鎮(zhèn)；南接?xùn)|鳳鎮(zhèn),通至龍?zhí)叮晃鬣彵：?遂資眉高速；北至樂至縣.目前隨著遂資眉高速公路建成并通車以及成資潼廣高速公路的規(guī)劃建設(shè),xx鎮(zhèn)即將迎來(lái)跨越式開展機(jī)遇期.場(chǎng)地四周交通便利,利于經(jīng)濟(jì)開展,便于商業(yè)往

4、來(lái).(3)周邊環(huán)境及根底設(shè)施配套該工程位于四川省內(nèi)江市xx區(qū)xx鎮(zhèn)中央地帶.場(chǎng)地成不規(guī)整形狀,基地南部有麻柳河流過,北部嘉立一座信號(hào)塔,場(chǎng)地總體地勢(shì)起伏較大,由北向南地勢(shì)逐漸降低.基地現(xiàn)狀建筑大多數(shù)都很老舊,主要為多低層磚混、磚木住宅.內(nèi)部交通組織不合理,還停留在鄉(xiāng)村的風(fēng)貌狀態(tài).工程概況該房地產(chǎn)開發(fā)于2021年11月通過參加競(jìng)拍摘得YD-11-11-002地塊xx區(qū)本鎮(zhèn)綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的土地使用權(quán).該工程占地共計(jì)4880.29itf約7.3畝,規(guī)劃用地為商業(yè)金融用地,1W容積率W1.8,建筑限高w22nl建筑密度w40%批發(fā)零售用地出讓年限為40年,其他普通商品住房出讓年限為70年.針對(duì)上述條件,

5、我院提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案如下：本鎮(zhèn)綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造總平面布局圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)廳P項(xiàng)數(shù)值1總用地面積4880.29m22凈用地面積4880.29m2其中建筑占地面積1394.15m2綠化面積488m2道路及其它用地面積2998.14m23總建筑面積8833.41m24建筑密度28.57%5綠地率10.00%6容積率1.8在區(qū)國(guó)土局、住建局、房屋征收局等部門和本鎮(zhèn)黨政的大力支持下,工程進(jìn)展順利,但在xx區(qū)國(guó)土局與該房地產(chǎn)開發(fā)辦理現(xiàn)場(chǎng)土地交接手續(xù)時(shí),發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與拍賣文本和拍賣宗地圖局部不符,給該房地產(chǎn)開發(fā)造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失影響施工的進(jìn)度.2021年8月該房地產(chǎn)開發(fā)向內(nèi)江市xx區(qū)政府提出規(guī)劃工程

6、設(shè)計(jì)條件調(diào)整申請(qǐng)：請(qǐng)求xx區(qū)政府將容積率由1.8調(diào)整到2.5.二規(guī)劃調(diào)整調(diào)整的必要性1有利于響應(yīng)國(guó)家政策,促進(jìn)節(jié)約集約用地響應(yīng)?國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知?國(guó)發(fā)20213號(hào)的文件精神,利用現(xiàn)有建設(shè)用地,大力提升建設(shè)用地利用效率符合我國(guó)國(guó)情的土地利用需要,也是全面貫徹落實(shí)科學(xué)開展觀的具體要求.2有利于提升土地利用效益,增加稅務(wù)收入該宗用地位于本場(chǎng)鎮(zhèn)中央位置,區(qū)位、交通和根底設(shè)施條件良好,對(duì)于之前規(guī)劃確定的1.8的容積率顯得偏低；適當(dāng)提升規(guī)劃地塊的建筑密度和容積率既可增加政府的土地收益,有利于提升土地的綜合利用效益,提升土地的商業(yè)價(jià)值,又符合城鎮(zhèn)商業(yè)金融用地高建筑密度高容積率的特點(diǎn),同時(shí),由

7、于開發(fā)強(qiáng)度的提升,工程量亦有所增加,相應(yīng)地可以提升銷售稅務(wù)收入.3有利于改善xx鎮(zhèn)城區(qū)居住環(huán)境,促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)XX鎮(zhèn)中央北片區(qū)地處XX鎮(zhèn)核心部位,區(qū)內(nèi)局部地塊如七里洸大街以東至XX間已經(jīng)開發(fā)建設(shè).居住用地占大局部,居住建筑布局紊亂無(wú)章,建筑質(zhì)量參差不齊,環(huán)境質(zhì)量一般.近年來(lái),XX鎮(zhèn)增強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的居住、生活、休閑環(huán)境的改善與建設(shè),區(qū)域各環(huán)境相對(duì)提升隨著?XX縣XX鎮(zhèn)中央北片區(qū)限制性詳細(xì)規(guī)劃?的實(shí)施規(guī)劃調(diào)整的D1主要為商業(yè)居住用地限制好地塊指標(biāo)合境相對(duì)提升.隨著?XX縣XX鎮(zhèn)中央北片區(qū)限制性詳細(xì)規(guī)劃?的實(shí)施,規(guī)劃調(diào)整的D1主要為商業(yè)居住用地,限制好地塊指標(biāo),合理布局,標(biāo)準(zhǔn)文案提升鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境,提升居民

8、生活質(zhì)量.本地塊的開發(fā)建設(shè),有利于完善鎮(zhèn)區(qū)居住生活環(huán)境,加快促進(jìn)鎮(zhèn)中央?yún)^(qū)建設(shè)開展.4有利于加快工程進(jìn)度,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的共贏由于該地塊內(nèi)局部房屋沒有拆凈,違章建筑占用地塊內(nèi)局部用地,導(dǎo)致該公司無(wú)法根據(jù)原規(guī)劃完成施工,直接影響3號(hào)樓賠償房和綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的修建詳總平面.拆遷戶不能及時(shí)返遷,上百戶個(gè)體經(jīng)營(yíng)者將繼續(xù)以街代市,群眾意見很大,維穩(wěn)工作突出,這嚴(yán)重影響本鎮(zhèn)的整體形象,并且給人民群眾生產(chǎn)生活帶來(lái)不便；同時(shí),由于工程無(wú)法按期完工,也給開發(fā)商帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失；所以盡快完成原規(guī)劃的調(diào)整十分必要,這有利于加快工程進(jìn)度,實(shí)現(xiàn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的共贏.三規(guī)劃原那么1、以人為本原那么立足以人為本的原那么,完善地

9、塊配套設(shè)施建設(shè),優(yōu)化環(huán)境,滿足人們的實(shí)際需求.2、整體和諧性原那么滿足城鎮(zhèn)整體和諧開展的要求,規(guī)劃地塊布局上力求合理,地塊整體的建筑風(fēng)格、造型、體量、高度及后退界線等應(yīng)與周邊地塊和空間環(huán)境相協(xié)調(diào)調(diào)整后的地塊控規(guī)不得影響城市交通環(huán)保衛(wèi)生消防和人防平安不得對(duì)周邊地塊建與周邊地塊和空間環(huán)境相協(xié)調(diào).調(diào)整后的地塊控規(guī)不得影響城市交通、環(huán)保、衛(wèi)生、消防和人防平安,不得對(duì)周邊地塊建筑的日照產(chǎn)生不利影響.3、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一原那么規(guī)劃地塊應(yīng)充分研究土地的經(jīng)濟(jì)利用和開發(fā)價(jià)值集約高效利用土地資源保證城市建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)也能規(guī)劃地塊應(yīng)充分研究土地的經(jīng)濟(jì)利用和開發(fā)價(jià)值,集約高效利用土地資源,保證

10、城市建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性的同時(shí),也能促進(jìn)城鎮(zhèn)開展,優(yōu)化城鎮(zhèn)環(huán)境,做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三效統(tǒng)一.4、可操作性原那么根據(jù)規(guī)劃地塊現(xiàn)狀及周邊建設(shè)的實(shí)際情況,立足城市建設(shè)和規(guī)劃治理的現(xiàn)實(shí)要求,綜合考慮城鎮(zhèn)整體開展,提出合理的規(guī)劃限制指標(biāo)保證用地開發(fā)的順利進(jìn)行.四規(guī)劃依據(jù)1、?中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法?2、?中華人民共和國(guó)土地治理法?3、?城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)GB50137-2021?4、?杭州市城市建筑工程機(jī)動(dòng)車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)那么試行?5?杭州市建設(shè)工程日照分析技術(shù)治理規(guī)那么試行?6、?xx區(qū)xx鎮(zhèn)總體規(guī)戈ij2021-2021年?7、?xx區(qū)xx鎮(zhèn)中央城區(qū)限制性詳細(xì)規(guī)劃?8其他

11、有關(guān)城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的法律法規(guī)法定性文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)五規(guī)劃測(cè)算方案及可行性分析1規(guī)劃思路規(guī)劃將原來(lái)D1地塊重新劃分為：D1-01、D1-02、D1-03地塊.D1-01地塊內(nèi)現(xiàn)已根本建設(shè)完成,根據(jù)原控規(guī)用地性質(zhì)為C/R商住混合用地,規(guī)劃調(diào)整后根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn),用地性質(zhì)調(diào)整為R2/B1商住混合用地,R2為二類居住用地,B1為商業(yè)設(shè)施用地.D1-02地塊原控規(guī)規(guī)劃用地性質(zhì)為R2居民住宅用地規(guī)劃調(diào)整后根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)用地性質(zhì)調(diào)整為R2二類居住用D1-02地塊原控規(guī)規(guī)劃用地性標(biāo)準(zhǔn)文案質(zhì)為R2居民住宅用地,規(guī)劃調(diào)整后根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn),用地性質(zhì)調(diào)整為R2二類居住用地,D1-03地塊是原控規(guī)D1-01、D1-02地塊重

12、新劃分后生成的地塊.規(guī)劃地塊用地性質(zhì)為R2/B1商住混合用地,R2為二類居住用地,B1為商業(yè)設(shè)施用地.作為新劃分用地,要合理確定其用地限制指標(biāo),處理好地塊建筑與周邊環(huán)境的關(guān)系充分挖掘地塊的開發(fā)潛力合理利用土地資源2規(guī)劃方案工程方案調(diào)整前后規(guī)劃指標(biāo)的比照表工程調(diào)整前調(diào)整后后龍變化總用地面積4880.29m24880.29m2無(wú)凈用地面積4880.29m：.,一、二層為治理用4880.29m2房無(wú)建筑占地面積1394.15m22963.75m2增加總建筑面積8833.41m211714.9增加綠地面積488m2488m2無(wú)建筑密度28.57%60.73%增加綠地率10.0%10.0%無(wú)容積率1.8

13、2.4增加3、規(guī)劃調(diào)整前后比照地塊編碼用地性質(zhì)地塊面積m2建筑面積m2容積率%建筑密度%綠地率%建筑限高AB290714商業(yè)金融用地C248970636611.3254050備注：容積率為上限,右聲筑密度為上限,綠地率為下限一本次工程規(guī)劃調(diào)整申請(qǐng)?zhí)岢鰜?lái)后,得到了區(qū)政府的支持,允許本工程規(guī)劃容積率作可行性研究,并形成正式的論述報(bào)告,依法定程序送審.基于工程所處地區(qū)控規(guī)限制條件與方案調(diào)整設(shè)計(jì),我們提出將工程地塊容積率由1.8提升至2.5.3.2方案調(diào)整可行性分析1、上位規(guī)劃一容積率限制分析根據(jù)?內(nèi)71市xx區(qū)本鎮(zhèn)總體規(guī)劃?確定,工程地塊屬于商業(yè)金融用地,地塊容積率限制在2.0-3.0范圍以內(nèi).根據(jù)

14、?建設(shè)用地容積率治理方法?建規(guī)202122號(hào)文件第九條以及?城市、鎮(zhèn)限制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批方法?ZBBZH/ZJ7-2021文件第20條規(guī)定,工程地塊擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊限制性詳細(xì)規(guī)劃要求,可將容積率調(diào)整至2.5.2、市政根底設(shè)施綜合承載力分析經(jīng)過方案調(diào)整前后比對(duì)分析,可以看到：方案調(diào)整容積率后,各項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)也有相應(yīng)變化,建筑密度和建筑總面積有所增加,居住戶數(shù)增加10戶,但相對(duì)于整個(gè)規(guī)劃方案,增加的居住戶數(shù)對(duì)市政根底設(shè)施影響不標(biāo)準(zhǔn)文案大,市場(chǎng)配套設(shè)施能夠滿足今后居民日常生產(chǎn)生活的需要.3、其他條件分析提升開發(fā)強(qiáng)度,不會(huì)對(duì)其周邊地塊帶來(lái)諸如日照、通風(fēng)要素的干擾,也無(wú)地質(zhì)災(zāi)害等其他

15、建設(shè)性干擾和破壞因素.1、功能分析D1-01、D1-03地塊均為商住混合用地,以居住用地為主,其中沿街建筑地上2層均為商鋪.D1-2地塊為二類居住用地,合理布置居住建筑.三塊用地的功能均符合XX鎮(zhèn)城鎮(zhèn)開展建設(shè)需求用地的功能均符合XX鎮(zhèn)城鎮(zhèn)開展建設(shè)需求.2、建筑高度本測(cè)算方案主要為D1-03地塊方案,沿街2層商鋪層高42米住宅層高29米出屋面樓梯間30商鋪層高4.2米,住宅層高2.9米,出屋面樓梯間3.0米,室外臺(tái)階0.6米計(jì)算,11層建筑總高度38.1米.3、日照分析建筑間距必須符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線園林文物建筑保護(hù)和城市景觀方面的要求外線、園林文物、建筑保護(hù)和城市景觀方面的要求外嚴(yán)格

16、根據(jù)?杭州市城市規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定試行中的有關(guān)規(guī)定限制,并保證受遮擋的居住建筑大寒日有效日照時(shí)間不小于3小時(shí)中小城市日有效日照時(shí)間不小于3小時(shí)中小城市.4、交通組織分析出入口設(shè)置：本測(cè)算方案D1-03地塊主入口設(shè)置在盛家路.出入口為雙向通行,寬度為7-9米不等.機(jī)動(dòng)車出入口個(gè)數(shù)、開口寬度和位置均滿標(biāo)準(zhǔn)文案足省標(biāo)要求.交通組織：D1-03地塊出入口按全方向通行考慮,車行入口處右轉(zhuǎn)即設(shè)置地塊車庫(kù)入口,最大限度的做到人車分流的效果.考慮到對(duì)小高層建筑的消費(fèi)要求,沿小高層建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車道.地塊機(jī)動(dòng)車交通組織設(shè)計(jì)以區(qū)域機(jī)動(dòng)車交通組織設(shè)計(jì)考慮到對(duì)小高層建筑的消費(fèi)要求,沿小高層建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車道

17、.地塊機(jī)動(dòng)車交通組織設(shè)計(jì)以區(qū)域機(jī)動(dòng)車交通組織設(shè)計(jì)方案為根底,結(jié)婚場(chǎng)地內(nèi)部布置以及場(chǎng)地與外部道路網(wǎng)連接,最大的優(yōu)化場(chǎng)地內(nèi)部機(jī)動(dòng)車交通流的目的.停車位置：根據(jù)?杭州市城市建筑工程機(jī)動(dòng)車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)那么試行,按本測(cè)算方案D1-03地塊：住宅共340戶按小城市140平方米以下戶型戶均10個(gè)停車位計(jì)算需要配置340個(gè)停車位商業(yè)建筑面積按每百平方米建筑面積05個(gè)戶,按小城市140平方米以下戶型,戶均1.0個(gè)停車位計(jì)算,需要配置340個(gè)停車位,商業(yè)建筑面積按每百平方米建筑面積0.5個(gè)計(jì)算,需要配置44個(gè)停車位.本測(cè)算方案共設(shè)置停車位390個(gè)以地下停車為主,符合市標(biāo)要求.5、建筑后退沿城市道路兩側(cè)新建

18、的建筑物,后退規(guī)劃紅線的距離,應(yīng)按道路的性質(zhì)、道路寬度、交叉口視線以及建筑物的高度等條件留出必要的后退間距.根據(jù)?杭州市城市規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定試行?中?新建建筑后退道路紅線的最小距離?限制,當(dāng)?shù)缆妨舫霰匾暮笸碎g距.根據(jù)?杭州市城市規(guī)劃治理技術(shù)規(guī)定試行?中?新建建筑后退道路紅線的最小距離?限制,當(dāng)?shù)缆穼挾葹?2-20米時(shí),高層后退道路最小距離為5Q后退交叉口的最小標(biāo)準(zhǔn)文案距離為8Q當(dāng)?shù)缆穼挾葹?0-40米時(shí),高層后退道路最小距離為8Q后退交叉口的最小距離為10Q當(dāng)建筑高度為24-50米時(shí),Q取值1.0,建筑高度為50-75米時(shí),Q取值1.2.本測(cè)算方案D103地塊高層建筑后退北側(cè)揚(yáng)帆路9米后退東側(cè)盛家路55米后退南側(cè)對(duì)山路55米均大于最小距離均本測(cè)算方案D1-03地塊