XXXX1130-光大證券-房價泡沫是經(jīng)濟復蘇的必經(jīng)之路-后

1、房價泡沫是經(jīng)濟復蘇的必經(jīng)之路 后金融危機時期的中國房地產(chǎn)市場 趙強、翁非玉2009年11月P2主要內(nèi)容u前言：一個擴展的分析框架u國際：跨國利差交易對中國房地產(chǎn)的影響u國內(nèi)：主要供求影響因素的分析u策略：策略（波段）+ 策略（選股）u附錄：區(qū)域房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)P3前言前言1一個擴展的分析框架一個擴展的分析框架P4P4金融危機中的全球房地產(chǎn)市場 資料來源：Knight FrankP5對我們以往觀點的回顧P6宏觀經(jīng)濟 VS 房地產(chǎn)市場P7為什么要把國外因素納入分析框架？u全球經(jīng)濟一體化的加深u金融危機后，各國政策的協(xié)同性加強u中國大國地位的確立u中國經(jīng)濟資本市場對外開發(fā)程度的擴大P8P8一個擴展的分

2、析框架房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場需求需求供應(yīng)供應(yīng)投資需求投資需求自住需求自住需求支付能力支付能力房房價價收收入入利利率率升升值值預預期期租租金金收收益益資資金金成成本本房屋土地房屋土地投資機會投資機會融資條件融資條件國內(nèi)宏觀經(jīng)濟與國內(nèi)宏觀經(jīng)濟與相關(guān)政策相關(guān)政策全球宏觀經(jīng)濟與全球宏觀經(jīng)濟與各國經(jīng)濟政策各國經(jīng)濟政策進出口進出口貨幣政策貨幣政策資本流動資本流動P9國際國際2新興市場可能出現(xiàn)泡沫新興市場可能出現(xiàn)泡沫2010年，會發(fā)生哪些大事？u新興市場國家的經(jīng)濟過熱與資產(chǎn)價格泡沫？u全球經(jīng)濟的持續(xù)復蘇？u各國政府相繼實施“退出”措施，全球資產(chǎn)價格回落？P11P11G7和金磚四國的經(jīng)濟增長率 資料來源：Blo

3、ombergP12P12國際資本的流動方向發(fā)達發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟體新興市新興市場國家場國家GDP增長增長貨幣升值預期貨幣升值預期P13P13新的跨國套利模型經(jīng)濟狀況復蘇艱難率先復蘇政策刺激政策后退出刺激政策先退出利率低利率高利率資本流動流出流入資產(chǎn)價格回升緩慢較快上漲發(fā)達經(jīng)濟體國家發(fā)達經(jīng)濟體國家新興市場國家新興市場國家P14P14人民幣升值預期加強巴西巴西澳大利亞澳大利亞印度尼西亞印度尼西亞挪威挪威俄羅斯俄羅斯瑞典瑞典加拿大加拿大英國英國以色列以色列瑞士瑞士新加坡新加坡泰國泰國中國中國注：各國貨幣相對于美元匯率P15P15中美利差形成套利空間 P16小結(jié)u新興市場國家經(jīng)濟率先復蘇，而發(fā)達經(jīng)濟提前復

4、蘇之后。這將導致后者繼續(xù)維持低利率，而迫使資本向新興市場國家流動，而前者只能被迫接受。這種情況，與當年的東南亞金融危機前的情況類似。u跨國利差交易有可能進一步推高中國以及亞洲國家（印尼、泰國等）的房價。u新興市場國家政府雖然會采取政策工具來管理資本流入，包括貨幣升值、提高稅收、央行回收流動性等。只有當資產(chǎn)價格泡沫發(fā)展到相當嚴重之后，才會考慮加息。P17國內(nèi)國內(nèi)3影響供求的主要因素影響供求的主要因素P18需求層面的討論u自住需求：一線城市難以負擔，二三線城市仍可負擔u投資需求：租售背離，保值升值預期支撐房價u結(jié)論：市場已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的泡沫（高估），但繼續(xù)寬松的貨幣政策和外資流入，將進一步推動投

5、資性需求?！皾i漪”效應(yīng)，可能推動一些二線城市和風景度假區(qū)的住宅價格。P19房價究竟上漲了多少？圖：全國商品住宅銷售均價圖：全國商品住宅銷售均價P20負擔能力平均下降20%表：全國平均房價的負擔能力變化表：全國平均房價的負擔能力變化P21上海房價收入比創(chuàng)歷史新高表：上海平均房價負擔能力變化表：上海平均房價負擔能力變化資料來源：光大證券研究所P22北京房價收入比接近歷史高點表：北京平均房價負擔能力變化表：北京平均房價負擔能力變化資料來源：光大證券研究所P23深圳房價收入比回到歷史高點表：深圳平均房價負擔能力變化表：深圳平均房價負擔能力變化資料來源：光大證券研究所P24廣州房價收入比相對安全表：廣州

6、平均房價負擔能力變化表：廣州平均房價負擔能力變化資料來源：光大證券研究所P25小結(jié)u從房價收入比的角度，當前居民對房價的負擔壓力已經(jīng)接近或超過07年了，這是值得警惕的信號。u一線城市（上海、北京、深圳）的房價收入比創(chuàng)新高，泡沫程度明顯大于二三線城市。u從自住需求的角度，房價已經(jīng)很難負擔。支持房價的唯一因素是：低利率。P26影響投資性需求的三要素u租金收益率：房價上漲，租金維持低位，租金收益率下降u資金成本：利率維持低位u升值預期：升值預期強烈。國內(nèi)擔心貨幣貶值，國外博取貨幣升值u結(jié)論：投資性需求是支持房價的最主要因素，當前的狀況還將維持一段時間，直到進入加息周期和人民幣升值兌現(xiàn)，房價的泡沫將難

7、以為繼。P27租金觸底回升，但離高點仍有距離圖：三大城市住宅租金指數(shù)圖：三大城市住宅租金指數(shù)資料來源：光大證券研究所P28租金收益率創(chuàng)歷史新低圖：三大城市住宅租金收益率與國債利率的關(guān)系圖：三大城市住宅租金收益率與國債利率的關(guān)系資料來源：光大證券研究所P29利差提示“房價從合理走向高估”圖：租金收益率與國債利率的差值變化圖：租金收益率與國債利率的差值變化資料來源：光大證券研究所P30小結(jié)u從資金的角度，低利率是投資性需求旺盛的主要原因。這個趨勢短期仍舊維持，長期難以為繼。u從預期的角度，貨幣貶值預期強烈，迫使資金進入房地產(chǎn)市場。如果CPI加速上升，會使預期上升。u有兩種方法可以抑制泡沫的發(fā)生：加

8、息和征稅(提高交易成本)。在泡沫進一步擴大之前，政府不會行動。P31影響供應(yīng)層面的主要因素靜態(tài)靜態(tài)庫存庫存 庫銷比：衡量短期靜態(tài)的去化周期潛在潛在供應(yīng)供應(yīng) 建銷比：衡量中期的潛在供應(yīng)土地土地獲取獲取 儲銷比：衡量開發(fā)商的土地儲備周期的長短融資融資條件條件 財務(wù)杠桿及融資成本P32短期靜態(tài)庫存見底回升圖、全國主要城市新建住宅可售面積消化時間圖、全國主要城市新建住宅可售面積消化時間注：消化時間=可售面積/三個月移動平均月銷量，單位為月資料來源：各城市房地產(chǎn)交易中心、光大證券研究所P33房地產(chǎn)投資增速V型反轉(zhuǎn)圖、全國房地產(chǎn)投資同比增速圖、全國房地產(chǎn)投資同比增速資料來源：CEIC、光大證券研究所P34

9、新開工增速快速反彈圖、商品房新開工面積同比增速圖、商品房新開工面積同比增速資料來源：CEIC、光大證券研究所P35在建規(guī)模低位回升圖、全國商品住宅在建面積同比增長率圖、全國商品住宅在建面積同比增長率資料來源：CEIC、光大證券研究所P36土地儲備負增長圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計同比增速圖、全國土地購置與開發(fā)面積累計同比增速資料來源：CEIC、光大證券研究所P37銷售面積止跌回升圖、全國商品住宅銷售面積的同比增速圖、全國商品住宅銷售面積的同比增速資料來源：CEIC、光大證券研究所P38潛在供應(yīng)水平有上升趨勢圖、全國商品住宅銷售面積及潛在供應(yīng)水平圖、全國商品住宅銷售面積及潛在供應(yīng)水平資料來源：

10、CEIC、光大證券研究所P39小結(jié)u相對于需求而言，供應(yīng)對市場的反應(yīng)是比較滯后的，表現(xiàn)出適應(yīng)性。u從09年下半年起，供應(yīng)方面出現(xiàn)明顯的增加，但是仍在長期平均值之下，遠未達到供大于求的狀態(tài)。u預計2010年，供應(yīng)仍舊繼續(xù)恢復性增長。估計房地產(chǎn)投資同比增速將在15%左右P40策略策略4“先上后下先上后下”的交易機的交易機會會P41房地產(chǎn)板塊具有高貝塔值的特征圖：圖：2005年以來，房地產(chǎn)板塊相對于指數(shù)的表現(xiàn)年以來，房地產(chǎn)板塊相對于指數(shù)的表現(xiàn)資料來源：WIND、光大證券研究所P42催化劑來自于政策與樓市表現(xiàn)圖：房地產(chǎn)板塊及萬科每月的相對表現(xiàn)圖：房地產(chǎn)板塊及萬科每月的相對表現(xiàn)資料來源：WIND、光大證

11、券研究所P43預測市盈率略高于平均值圖：圖：A股四大住宅開發(fā)商的預測市盈率變化股四大住宅開發(fā)商的預測市盈率變化資料來源：WIND、光大證券研究所P44相對市盈率在中軌附近圖：圖：A股四大住宅開發(fā)商的相對市盈率變化股四大住宅開發(fā)商的相對市盈率變化資料來源：WIND、光大證券研究所P45倒“V”型走勢u“先上”：從現(xiàn)在起至明年上半年，經(jīng)濟復蘇基礎(chǔ) 建不牢，貨幣保持寬松，政策維持中 性，股市趨于活躍，外資持續(xù)流入 房價有可能再上臺階，帶動地產(chǎn)股上漲。u“后下”：明年下半年或者年底，經(jīng)濟穩(wěn)健復蘇， 央行回收貨幣，資產(chǎn)價格泡沫嚴重，政 府打擊炒房 房價從高位快速回落，帶動地產(chǎn)股下跌P46市值前20位的房

12、地產(chǎn)股票的表現(xiàn)資料來源：光大證券研究所P47市值前20位的房地產(chǎn)股票的表現(xiàn)資料來源：光大證券研究所P48挑選“白馬”的思路u 一線城市房價漲幅大：中華企業(yè)、首開股份、 濱江集團u 高端住宅房價漲幅大：招商地產(chǎn)、華僑城、u 區(qū)域規(guī)劃概念：上海浦東和崇明、天津濱海新 區(qū)、北京地鐵假設(shè)、海南旅游 島P49尋找黑馬的線索u 價值發(fā)現(xiàn)：華麗家族、嘉凱城、魯商置業(yè)、華 遠地產(chǎn)、愛建股份、寧波富達、ST 科苑、ST中潤、ST國祥、ST海星、 ST國藥、ST東源、ST東碳、ST瓊花u 小市值： 海德股份、迪康藥業(yè)、廣宇發(fā)展、 香江控股、渝開發(fā)u 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型：龍元建設(shè)、黑牡丹、天?；?、上 海建工P50重點公司盈

13、利預測及估值P51謝謝！謝謝！聯(lián)系方式：電話：22169113、22169116電郵： P52附錄附錄5區(qū)域市場數(shù)據(jù)區(qū)域市場數(shù)據(jù)P53P53上海資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：上海新建住宅日均成交量變化圖：上海新建住宅日均成交量變化P54P54上海圖：上海新建住宅可售面積及消化時間圖：上海新建住宅可售面積及消化時間資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所P55P55杭州圖：杭州圖：杭州新建房日均成交量變化新建房日均成交量變化資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所P56P56杭州圖：杭州圖：杭州新建商品房可售面積及消化時間新建商品房可售面積及消化時間資料來源：各地房地產(chǎn)管理局

14、、光大證券研究所P57P57南京圖：南京新建商品住宅日均成交量變化圖：南京新建商品住宅日均成交量變化資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所P58P58南京圖：南京圖：南京新建商品住宅可售面積及消化時間新建商品住宅可售面積及消化時間資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所P59P59北京圖：北京新建住宅日均成交量變化圖：北京新建住宅日均成交量變化資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所P60P60北京圖：北京圖：北京新建商品住宅可售面積及消化時間新建商品住宅可售面積及消化時間資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所P61P61天津圖：天津新建商品住宅日均成交量變化圖：天津新建商品住宅日均成交量變化資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所P62P62深圳資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光大證券研究所圖：深圳新建商品住宅日均成交量變化圖：深圳新建商品住宅日均成交量變化P63P63深圳圖：深圳圖：深圳新建商品住宅可售面積及消化時間新建商品住宅可售面積及消化時間資料來源：各地房地產(chǎn)管理局、光