從價計征房產(chǎn)稅的計稅原值確認(rèn)技巧及案例分析

1、從價計征房產(chǎn)稅的計稅原值確認(rèn)技巧及案例分析從價計征房產(chǎn)稅的計稅原值確認(rèn)技巧及案例分析2011-07-11投資理財肖太壽我要評論（0）標(biāo)簽：企業(yè)會計準(zhǔn)則企業(yè)會計制度小企業(yè)會計制度會計制度會計準(zhǔn)則案例分析固定資產(chǎn)從價計征房產(chǎn)稅的計稅原值確認(rèn)技巧及案例分析作者；中國財稅培訓(xùn)師肖太壽博士由于我國執(zhí)行小企業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度和會計準(zhǔn)則的企業(yè)對房屋原值計量的會計方法是不同的，不同的計量方法會導(dǎo)致從價計征房產(chǎn)稅的計稅原值確認(rèn)差異，從而導(dǎo)致企業(yè)繳納房產(chǎn)稅的差異，針對這種差異在稅法上應(yīng)該如何處理呢？財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財稅2010121號）規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原

2、值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?！必敹?010121號文件還規(guī)定：“宗地容積率（注:容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率）低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。自財稅2010121號文件下發(fā)之日起，從價計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計稅原值有了獨立于會計核算之外的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。由于稅法與會計已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的差異，因此，納稅人會計核算的房產(chǎn)原值與財稅2010121號文件規(guī)定不一致的，在申報繳納房產(chǎn)稅時應(yīng)當(dāng)根據(jù)財稅2010121號文件規(guī)定進行相應(yīng)調(diào)整。為了讓更多的財務(wù)納稅人員及廣大的稅務(wù)干部明

3、確從價計征房產(chǎn)稅的計稅原值確認(rèn)方法，筆者在此進行分析。（一）執(zhí)行小企業(yè)會計制度和企業(yè)會計制度的企業(yè)對從價計征房產(chǎn)稅的計稅原值確認(rèn)方法企業(yè)會計制度規(guī)定：“企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本?！毙∑髽I(yè)會計制度規(guī)定：企業(yè)購入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產(chǎn)核算；待該項土地開發(fā)時再將其賬面價值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工

4、程?！被谝陨弦?guī)定，執(zhí)行企業(yè)會計制度和小企業(yè)會計制度的納稅人，在會計核算時已經(jīng)將地價計入了房產(chǎn)原值，但是，對于土地面積大于房屋實際占地面積的部分，會計制度并未明確要求將這部分“空地”的價值計入房產(chǎn)原值，因此，執(zhí)行企業(yè)會計制度和小企業(yè)會計制度的納稅人在進行會計核算時具有一定的自由裁量權(quán)。而財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅2008152號）規(guī)定：“自2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或

5、重新評估?！必斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財稅2010121號)規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?！必敹?010121號文件下發(fā)后，執(zhí)行會計制度的納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計與稅法的差異，相應(yīng)對房產(chǎn)計稅原值進行調(diào)增或調(diào)減。案例1：C公司是執(zhí)行會計制度的企業(yè)。C公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積和占地面積均為1000平米。假設(shè)C公司會計核算時有兩種選擇：一是

6、將房屋實際占地面積所對應(yīng)的地價計入房產(chǎn)原值，即計入房產(chǎn)原值的地價為60萬(1000-10000X600),其余540萬元(60060)地價計入“無形資產(chǎn)”。二是將地價全部計入房產(chǎn)原值，即計入房產(chǎn)原值的地價為600萬元。分析:由于容積率=1000+10000=0.1(小于0.5)土地單價=600-10000=0.06(萬元/平方米)根據(jù)財稅2010121號的規(guī)定，計入房產(chǎn)計稅原值的地價=1000X2X0.06=120(萬元),C公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，計入房產(chǎn)計稅原值的地價款應(yīng)為120萬元。因此，C公司會計核算時，如果將房屋實際占地面積所對應(yīng)的地價計入房產(chǎn)原值，即計入房產(chǎn)原值的地價為60萬(10

7、00-10000X600),其余540萬元(60060)地價計入“無形資產(chǎn)”，則C公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計稅原值60萬元(12060)。如果將地價全部計入房產(chǎn)原值，即計入房產(chǎn)原值的地價為600萬元，則C公司在在申報繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)減房產(chǎn)計稅原值480萬元(600120)。案例2:D公司是執(zhí)行會計制度的企業(yè)。D公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米，房屋總占地面積為3000平方米。D公司會計核算時有兩種選擇：一是將房屋實際占地面積所對應(yīng)的地價計入房產(chǎn)原值，即計入房產(chǎn)原

8、值的地價為180萬元(3000+10000X600),其余420萬元(600180)地價計入“無形資產(chǎn)”。二是將地價全部計入房產(chǎn)原值，即計入房產(chǎn)原值的地價為600萬元。分析：由于D公司容積率=6000+10000=0.6，而且容積率大于0.5，如果D公司會計核算時，將房屋實際占地面積所對應(yīng)的地價計入房產(chǎn)原值，即計入房產(chǎn)原值的地價為180萬元(3000-10000X600),其余420萬元(600180)地價計入“無形資產(chǎn)”，則根據(jù)財稅2010121號的規(guī)定，D公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，180萬元(3000+10000X600)應(yīng)計入房產(chǎn)計稅原值。因此，D公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，不需要對房產(chǎn)計稅原

9、值進行調(diào)整；如果D公司會計核算時，將地價全部計入房產(chǎn)原值，即計入房產(chǎn)原值的地價為600萬元，D公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，不需要對房產(chǎn)計稅原值進行調(diào)整。（二）執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)對從價計征房產(chǎn)稅的計稅原值確認(rèn)方法企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號一一無形資產(chǎn)應(yīng)用指南指出：“自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進行處理；外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)；企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本?！逼髽I(yè)會計準(zhǔn)則第38號首次執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南指出：“首

10、次執(zhí)行日之前已計入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號一一無形資產(chǎn)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨確認(rèn)為無形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號一一無形資產(chǎn)的規(guī)定處理?！睆囊陨弦?guī)定可以看出，除“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房”以及“外購不動產(chǎn)支付的價款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間進行合理分配的”以外，執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則的納稅人應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)單獨計價（注：單獨計入“無形資產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”），而不計入房產(chǎn)原值。原來執(zhí)行會計制度的企業(yè)將地價合并計入房產(chǎn)原值的，在首次執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則時，還應(yīng)將歸屬于土地使用

11、權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價值中分離，并單獨計價。財稅2010121號文件下發(fā)后，執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則的納稅人未將地價款計入房產(chǎn)原值的，在申報繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)財稅2010121號文件的規(guī)定相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計稅原值。案例3:E公司是執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)。E公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積和占地面積都為1000平米。E公司會計核算時將地價款全部計入“無形資產(chǎn)”，即計入房產(chǎn)原值的地價為0。分析:由于容積率=1000+10000=0.1（小于0.5）土地單價=600-10000=0.06（萬元/平方米）根據(jù)財

12、稅2010121號的規(guī)定，E公司計入房產(chǎn)計稅原值的地價=1000X2X0.06=120（萬元）,E公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，計入房產(chǎn)計稅原值的地價款應(yīng)為120萬元。因此，E公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計稅原值120萬元。案例4:F公司是執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)。F公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米，占地面積為1000平米，F(xiàn)公司會計核算時將地價款全部計入“無形資產(chǎn)”，即計入房產(chǎn)原值的地價為0。分析：由于D公司容積率=6000+10000=0.6，而且容積率大于0.5，根據(jù)財稅2

13、010121號的規(guī)定，F(xiàn)公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，地價款600萬元應(yīng)計入房產(chǎn)計稅原值。因此，F(xiàn)公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計稅原值600萬元。（三）應(yīng)并入房產(chǎn)原值的土地價值的計算1、應(yīng)并入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅的土地價值，其包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等，包含為取得該地所有的付出，如耕地占用稅、契稅等。不能以攤銷后的土地剩余價值計稅。2、宗地容積率高于或等于0.5的，應(yīng)將全部土地價值并入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅；宗地容積率低于0.5的，應(yīng)將全部土地價值按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。（四）宗地容積率和建筑面積的界定1、容積率

14、是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標(biāo)，是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的地上總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即等于地上總建筑面積+規(guī)劃用地面積，也指即宗地內(nèi)規(guī)劃允許地上總建筑面積與宗地面積的比值。但在稅收實踐中的容積率是指實際容積率。2、容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單兀，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。3、納稅人如果受讓多宗地塊

15、且分別領(lǐng)取國有土地使用證的，依照上述文件規(guī)定則視為多宗地，應(yīng)分別計算各地塊的宗地容積率。容積率的計算需要地上建筑物的總建筑面積的數(shù)據(jù)，而地上建筑物并不專指房產(chǎn)，既不等于各房產(chǎn)的建筑面積之和，也不等于各房產(chǎn)的基底面積。4、建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和，其計算范圍必須按照中華人民共和國建設(shè)部第326令關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計算規(guī)范的公告執(zhí)行，包含永久性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的站臺、加油站、收費站等，但獨立的煙囪、煙道、地溝、油罐等不計算建筑面積。由此加油站的加油罩棚雖不征收房產(chǎn)稅，但需要計算其容積率，從而可能影響到房產(chǎn)稅的計征。另外，建筑物凈高低于1.2米的建筑物不計算總建筑面積；在

16、1.2米至2.2米之間的建筑物按1/2計算總建筑面積；超過8米的單層建筑物，按2倍的計算單層建筑面積計算總建筑面積。案例5:某加油站2005年受讓國有土地200000.00元（面積1000平方米），2008年外包其他單位承建平房300000.00元（建筑面積400平方米），加油棚80000.00元（層高7.8米，建筑面積120平方米）；2009年受讓國有土地500000.00元（面積2000平方米），未建造房屋，2011年應(yīng)申報繳納房產(chǎn)稅為多少？分析：1、計算容積率宗地一為（400.00+120.00）+1000.00=0.52宗地二為02、計算應(yīng)并入的土地價值宗地一200000.00元宗地_

17、.03、計算房產(chǎn)稅（300000.00+200000.00）X（1-30%）X1.2%=4200.00元。案例6:某公司2005年受讓國有土地200000.00元（面積1000平方米），2008年外包其他單位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面積400平方米）；2009年受讓國有土地500000.00元（面積2000平方米），2009年外包其他單位承建廠房800000.00元（年底已完工，層高8.5米，單層建筑面積700平方米)，2011年應(yīng)申報繳納房產(chǎn)稅為多少？分析：1、計算容積率宗地一容積率400.00+1000.00=0.4宗地二容積率700.00X2+2000.00=0.7

18、2、計算應(yīng)并入的土地價值宗地一400.00X2X(200000.00+1000.00)=160000.00元宗地二500000.00元3、計算房產(chǎn)稅X(1-30%)X1.2%=14784.00元。案例7:某公司2005年受讓國有土地面積1000平方米，合同約定受讓金額為260000.00元，實際支付200000.00元(當(dāng)?shù)卣颠€60000.00元)，繳納耕地占用稅30000.00元、契稅5200.00元，另支付原住戶樹木遷移費900.00元，2008年外包其他單位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面積500平方米）2011年應(yīng)申報繳納房產(chǎn)稅為多少？分析：1、計算容積率宗地一容積

19、率500.00+1000.00=0.52、計算應(yīng)并入的土地價值260000.00+30000.00+5200.00+900.00=296100.00元3、計算房產(chǎn)稅（300000.00+296100.00X（1-30%）X1.2%=5007.24元。（五）應(yīng)注意的四個問題1、納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則的納稅人，因初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”公允價值發(fā)生變化而調(diào)整房產(chǎn)賬面原價的，是否應(yīng)當(dāng)同時調(diào)整房產(chǎn)稅計稅原值？關(guān)于納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅的問題，財稅2008152號文件規(guī)定：“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算

20、。”但有的地方有專門的規(guī)定，例如，江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知（蘇地稅發(fā)1999087號）規(guī)定：“企業(yè)改組改制過程中，對資產(chǎn)進行重新評估并調(diào)整房產(chǎn)原值的，不論是否按新調(diào)整的房產(chǎn)原值提取折舊，均應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅?！?，因此，納稅人發(fā)生房產(chǎn)評估增值（或減值）以及初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者持有“投資性房地產(chǎn)”期間公允價值發(fā)生變化，并按國家有關(guān)會計制度規(guī)定調(diào)增（或調(diào)減）房產(chǎn)原值的，應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，同時，根據(jù)國家有關(guān)會計制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認(rèn)投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會計核算應(yīng)當(dāng)遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值（或減值）而隨意調(diào)

21、增（或調(diào)減）房產(chǎn)原值。2、財稅2010121號文件規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。”對于“地價”應(yīng)當(dāng)如何把握？是否應(yīng)當(dāng)考慮土地評估增值和攤銷等因素？納稅人支付的土地租金是否構(gòu)成地價？財稅2010121號文件規(guī)定的“地價”應(yīng)為納稅人根據(jù)房屋的實際占地面積與整個宗地面積的比例對實際支付的地價，包括納稅人取得土地使用權(quán)實際支付的價款以及開發(fā)土地實際支出的成本費用進行分配的土地價款。納稅人會計核算時將土地評估增值計入“無形資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”等科目（土地價值單獨核算）而未計入房價的，在確定房產(chǎn)計稅

22、原值時，不需要將土地評估增值部分加計入地價。納稅人會計核算時對土地進行攤銷的，在確定房產(chǎn)計稅原值時，攤銷額也不得從地價中扣減。納稅人通過劃撥等方式取得土地未支付地價的，計入房產(chǎn)計稅原值的地價應(yīng)為零。3、財稅2010121號文件下發(fā)以前，納稅人在會計核算時未將地價計入房產(chǎn)原值，并且申報繳納房產(chǎn)稅時未將地價計入房產(chǎn)計稅原值的，是否應(yīng)當(dāng)補征2010年度以前的房產(chǎn)稅？財稅2008152號文件規(guī)定：“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估?！备鶕?jù)會計制度的規(guī)定，納稅人在會計核算時應(yīng)當(dāng)將地價計入房產(chǎn)原值。因此，在財稅2010121號文件下發(fā)以前，執(zhí)行會計制度的納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時，未將地價計入房產(chǎn)計稅原值造成少繳房產(chǎn)稅的行為屬于偷稅行為，應(yīng)按規(guī)定補征稅款、加收滯納金并處以罰款。需要說明的是，在財稅2010121號