房地產(chǎn)項目清算大全

1、房地產(chǎn)項目清算大全（純干貨，建議收藏）2016-09-06房地產(chǎn)財稅一、土地增值稅的減免稅規(guī)定1.法定免稅。有下列情形之一的，免征土地增值稅：（土地增值稅暫行條例第8條）（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20% ,增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)

2、的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，免征土地增值稅。（土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第11 條）。3 .轉(zhuǎn)讓自用住房免稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿 3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。未滿3年的，全額征收土地增值稅。（土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第 12條）4 .合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（財稅字1995 48號第2條）5 .互換房地產(chǎn)免稅。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，免征土地增值稅。

3、（財稅字1995 48號）6 .個人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從 1999年8月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。（財稅字1999 210號第五條）7 .贈與房地產(chǎn)不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。（財稅字1995 48號第四條）8 .房產(chǎn)捐贈不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。（財稅字1995 48號第四條）9 .財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通

4、知（財稅200824號）第一條第（三）項規(guī)定：“企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx 二、土地增值稅清算單位的確定國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。三、土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號）第二條規(guī)定：

5、“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5% ,西部地區(qū)省份不得低于 1%四、土地增值稅的清算條件（一）納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算（三大條件）1 .房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2 .整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3 .直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算（四大條件）1 .已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85% ,但剩余的

6、可售建筑面積已經(jīng)出租或自 用的；2 .取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3 .納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應(yīng)在辦理注銷登記前 進行土地增值稅清算。4 .?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人

7、，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù) 中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理五、土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算如下資料。1 .土地增值稅清算表及其附表。2 .房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、 銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。3 .項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓 合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售 明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)

8、機 關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。4 .納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地 增值稅清算稅款鑒證報告六、土地增值稅收入的確定1 .要注意銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅 收入；2 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資 人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售 房地產(chǎn)確認(rèn)收入。3 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如 果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。4

9、 .未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。”5 .未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定。應(yīng)按照國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)土地增值稅清

10、算時收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定）；6 .對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定。應(yīng)不確認(rèn)收入的實現(xiàn)（這樣處理和國稅發(fā)200931號文件相附），待實際投入使用時再按上述辦法確認(rèn)收入。七、土地增值稅扣除成本框架八、土地增值稅扣除項目應(yīng)注意的16個關(guān)鍵點1 .不能將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費。2 .拆遷補償費是必須實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一一對應(yīng)。3 .不能將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費4 .多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共

11、配套設(shè)施費，應(yīng)按項目合理分?jǐn)偂８鶕?jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。5 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不能重復(fù)計算扣除。6

12、.企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用應(yīng)記入 開發(fā)費用，不能記入開發(fā)間接費用的。7 .分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應(yīng)按 照項目合理分?jǐn)偂? .利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益不得沖減利息支出。9 .質(zhì)量保證金的扣除問題國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，

13、扣留的質(zhì)保金不得計算扣除?！?0 .房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題國稅函2010220號第三條第（一）項、第（二項）款規(guī)定：（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu) 證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其 他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金 額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房 地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。11 . 土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧國家稅務(wù)總

14、局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第三條規(guī)定：（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu) 證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其 他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金 額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房 地產(chǎn)開發(fā)費用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具 體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。”基于以上

15、政策規(guī)定，應(yīng)注意以下幾點：第一，文件中規(guī)定稅前扣除的金融機構(gòu)利息費用不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利 率，這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動利率”。國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告（國家稅務(wù)總局2011年第34號公告）的規(guī)定，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明"，以證明其利息支出的合理性?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信

16、托公司等金融機構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下， 金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融 企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。第二，國稅函2010220號規(guī)定的扣除比例都是 5% “以內(nèi)”或者10% “以內(nèi)”， 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行”。因此，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意 所在省份規(guī)定的具體扣除比例。第三，在目前對開發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果開發(fā)企業(yè)的資金全部來源于非金融機構(gòu)借款的，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增值稅清算時只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金

17、額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導(dǎo)致實際發(fā)生的利息費用超限額的問題，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時應(yīng)該預(yù)見的問題。關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第八條關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規(guī)定如下：（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。第四，開發(fā)項目全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。這一規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)而言是相對有利的。第五、如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可將從金融機構(gòu)取得的借款費用

18、據(jù)實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發(fā)費用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除，而只能在國稅函 2010220號第三條（一）、（二）項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。案例分析33案情介紹某開發(fā)項目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本一一開發(fā)間接費用中列支利息支出200萬元。項目開發(fā)期間的財務(wù)費用一一利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。 假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用計算扣除比例分別兩種 情況為5%或10%。第六、土地增值稅清算

19、時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費 用中計算扣除。國稅函2010220號第三條第（四）項規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn) 開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。會計準(zhǔn)則中關(guān)于借款費用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出， 土地增值稅清算時應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。土地增值 稅中利息支出處理原則與會計核算、企業(yè)所得稅處理有很大區(qū)別。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號），企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于

20、財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。賬務(wù)方面，會計科目設(shè)置一般將項目開發(fā)資本化利息計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費用”核算。而在土地增值稅清算計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)先調(diào)減開發(fā)成本中的資本化利息，而后與財務(wù)費用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計算方法。土地增值稅見證業(yè)務(wù)規(guī)則（國稅發(fā)2007132號文件）第三十五條第八款規(guī)定：“在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。在計算加計扣除項目基數(shù)時，要審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用?！币?guī)定可知：計入 開發(fā)成本的借款費用需要剔除單獨計算。12 .土地閑置費不得扣除國稅函2010220號第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開

21、發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。”13 .取得土地使用權(quán)時支付契稅的扣除國稅函2010220號第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除?！?4 .拆遷安置費的扣除國稅函2010220 號第五條規(guī)定：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)

22、開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。國稅函2010220 號第五條規(guī)定：（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按 國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安 置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補償協(xié)議。15 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅，教育費附加也可視同 稅金扣除。其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。關(guān)于

23、土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第九條規(guī)定:“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用， 已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時 繳納的印花稅”。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中， 故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以 扣除。16 .關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在

24、計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。九、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅是否加收滯納金國稅函2010220號第八條規(guī)定：“納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金?！敝腥A人民共和國土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定，計征土地增值額的扣除項目：17 取得土地使用權(quán)所支付的金額；18 開發(fā)土地的成本、費用；19 新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；20 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；21 財政部規(guī)定的其

25、他扣除項目。土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條第六項規(guī)定其他扣除項目，是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按暫行條例第 6條第1項和第2項規(guī)定計算的金額之和，加計 20% 的扣除。在此應(yīng)特別指出的是，此條優(yōu)惠，只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之 外的納稅人不再使用。（3）根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍，在實際工作中，并不包括企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第三條規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！睎|國房地產(chǎn)開發(fā)公司由于被兼并到開興房地產(chǎn)公司中去，故屬轉(zhuǎn)讓行為，不征收土地增值

26、稅。綜合以上分析可知，7月份東國房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的增值稅額為145萬元，而不是270萬元。從本案例中可以看出，盡管土地增值稅是個小稅種，但其中還是有不 少籌劃技巧的。十、出售舊房的土地增值稅稅額的計算（一）轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的確定1 .轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價格的情況根據(jù)關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字 199548號）第十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房可扣除的項目金額包括三項：一是舊房及建筑物的評估價格 （舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)）：二是取得土地使用權(quán)所支付的

27、地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用：三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。止匕外，納稅人支付的評估費用準(zhǔn)予在計算土地增值稅時扣除。2 .轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的根據(jù)財稅200621號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，土地增值稅暫行條例第六條、第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn) 予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額也包括三

28、項：一是購房發(fā)票所載金額（實際上包含了條例中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）：二是加計扣除金額（加計扣除金額 =購房發(fā)票所載金額X 5%X購買年度起至轉(zhuǎn)讓年 度止的年數(shù)）：三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、 印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證）。3 .轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的根據(jù)財稅200621號文件的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不 能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實行核 定征收。（二）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加

29、計問題國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）第七條規(guī)定：財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅 200621 號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購 房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目 的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。（3）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財

30、稅字 199548號）第十條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國 家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增 值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣 除取得土地使用權(quán)所支付的金額。”1 .關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅計算問題。中華人民共和國土地增值稅暫行條例 第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：（三） 新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定，條例第六條所列的 計算增值額的扣除項目，具體為：（四）舊房及建筑物的評估價格，

31、是指在轉(zhuǎn)讓已使用 的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折 扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是 指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地納的教育費附 加，也可視同稅金予以扣除。2 .關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題。財稅字199548號規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地 產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生 的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除

32、。依據(jù)上述規(guī)定，2009年甲公司轉(zhuǎn)讓舊房店面土地增值稅增值額的計算：增值額= 出售房地產(chǎn)取得的收入-舊房及建筑物的評估價格（房產(chǎn)評估重置價X成新率）-轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅）-房地產(chǎn)評估費用。另外，財稅200621號規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，

33、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān) 可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第三十五條 的規(guī)定，實行核定征收。3 .關(guān)于轉(zhuǎn)讓置換的店面繳納企業(yè)所得稅問題。甲公司以賬面凈值20萬元的房產(chǎn)（評估價為400萬元）換取拆遷安置400萬元的 店面，甲公司按換出的賬面凈值 20萬元入賬。企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第七條規(guī)定，納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和 投資等各項資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅收上已確認(rèn)實現(xiàn)的，可按經(jīng)評估確認(rèn)后 的價值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。4 .關(guān)于轉(zhuǎn)讓置換的店面繳納企業(yè)所得稅問

34、題。參照上述規(guī)定，甲公司置換的店面房產(chǎn)這部分資產(chǎn)增值380萬元（ 400-20 ）,若已確認(rèn)為應(yīng)納稅所得額，并已按稅法規(guī)定繳納稅款的，可按經(jīng)評估確認(rèn)后的價值400萬元確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。否則，一律按資產(chǎn)的歷史成本價20萬元入賬，在處置轉(zhuǎn)讓時按照歷史成本價20萬元作為稅前扣除。十一、特殊售房方式應(yīng)納土地增值稅稅額的計算方法納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂Ｈ舭创宿k法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂０崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的計算公式為：扣

35、除項目金額=扣除項目的總金額X （轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積+受讓土 地使用權(quán)的總面積或可供出售建筑面積）十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的土地增值稅處理關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題。關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第六條規(guī)定：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代 收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不 允許作為

36、加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計 算增值額時不允許扣除代收費用。十三、商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅的計算土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未 超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！钡诜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開發(fā)銷售。對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算

37、增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值 率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積 分開項目計算增值額與增值率， 再分別確定適用稅率計算增值稅?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。因此，我認(rèn)為，第一種土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目

38、增值額后，按面積進行了增值額分?jǐn)?，也符合財稅?99548號“分別核算增值額”的規(guī)定。后一種計算方法雖然符合稅法“分 別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目 或核算對象為單位計算”的規(guī)定。十四、銷售土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅處理某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了某花園小區(qū)項目，小區(qū)可售建筑面積為1萬平方米，扣除項目中總建筑成本費用1200萬元。2011年12月小區(qū)房屋銷售比例達到 90% ,開發(fā)商共取得房屋銷售收入1350萬元，稅務(wù)機關(guān)要求其進行土地增值稅清算。企業(yè)在清算時,確定了該項目的單位建筑成本費用為1200元/平方米，繳納土地增值稅 217.11萬元。

39、2012年該項目又銷售了門面房 500平方米，取得銷售收入500萬元，稅務(wù)機關(guān)要求其再次清算土地增值稅。此時，對于如何計算繳納土地增值稅，有兩種不同的計算方法，且兩種方法計算出來的稅款懸殊較大，稅企之間存在爭議?，F(xiàn)將兩種計算方法分別 闡述如下。方法一，確定500萬元是售房所取得的全部收入，按照稅法規(guī)定允許從售房收入 總額中減去扣除項目金額，確定土地增值額和增值率，以此來計算土地增值稅。2012年，售房取得收入500萬元減去允許扣除的開發(fā)成本及費用60萬元(1200X500 ),再減去營業(yè)稅金及附加 27.5萬元(500 X0.055 ),增值額為412.5萬元。根據(jù)增值額與扣除項目的比值為增值

40、率的公式，求得增值率為471.43%。根據(jù)超過扣除項目金額200%的部分適用稅率為60%的規(guī)定，按速算扣除系數(shù)35% 計算，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為216.87萬元(412.5 X60%-87.5 X35%=247.5-30.63)。用方法一計算的理由是，土地增值稅首次進行清算之后，再銷售是一個獨立的銷售行為，是建立在首次清算確認(rèn)過單位建筑成本費用的基礎(chǔ)之上。因此，土地的增值額、增值率很容易計算出來，適用稅率也容易確定，套用公式計算就可得知，且計算過程非 常簡便，便于稅務(wù)人員的稅收管理征管。方法二，2012年取得的500萬元售房收入，增值額計算方法同方法一， 都是412.5 萬元，但增值

41、率的確定就不一樣了。根據(jù)配比原則計算相應(yīng)的扣除項目，確定增值率， 以此來計算土地增值稅。確定增值率的計算過程為：售房的全部收入=首次清算收入 1350萬元+再銷售500萬元=1850萬元，開發(fā)成本及費用扣除金額=首次清算扣除金額1154.25萬元（1350X0.055+1200 X10000 X90% ） +再銷售扣除金額 87.5萬元=1241.75 萬元，增值額= 1850萬元-1241.75 萬元=608.25萬元，增值率48.98% 。由于增值率是 48.98% ,未 超過50% ,對應(yīng)的適用稅率為 30% ,速算扣除系數(shù)為0,應(yīng)繳納土地增值稅 412.5 X 30%=123.825

42、萬元。因此，在銷售土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的土地增值稅處理時，按方法二進行通盤考慮綜合計算，可以節(jié)省216.87-123.825=93.045（萬元）的土地增值稅成本。用方法二計算的理由如下： 一是在國家稅收政策沒有改變的情況下，對于同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的應(yīng)納土地增值稅是一個確定值，不可能是隨著銷售的時點不同而改變，不管過程如何變化，但最終土地增值稅適用稅率肯定是一個定值。二是從實際情況看，土地增值稅首次清算后如有存量房未銷售，在清算后企業(yè)再次銷售存量房是一個很正常的情況。更重要的是，一個開發(fā)項目銷售完畢后，清算的土地增值額、增值率和應(yīng)納土地增值稅應(yīng)是唯一的，不應(yīng)該有兩個以上的結(jié)果。三是根據(jù)

43、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）的規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。這里規(guī)定了扣除項目的計算，但對稅率的適用沒有明確規(guī)定，這就意味著房產(chǎn)地企業(yè)可以自由選擇稅率的確定技巧。十五、售樓部、樣板房的土地增值處理房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費，應(yīng)分不同情況處理：一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、

44、樣板房內(nèi)的 資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修 等費用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、 樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：1 .建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。2 .建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、 費用可以扣除。3 .建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。十六、開發(fā)間接費在土地增值稅清算中的涉稅處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)間接費用”的

45、稅收規(guī)定中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則（財法字【1995】第006號）第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、 職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”基于 此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)間接費用是為直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的八項費用： 工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷。如 果不是該八項費用，但與直接組織和管理項目有關(guān)所發(fā)生的其他費用，例如，與項目相 關(guān)的其他費用如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務(wù)費、樣板間支 出、利息支出、保安費用等，在進行土增稅清算時，能否扣

46、除呢？要視具體情況而定。（二）房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)間接費用”的企業(yè)會計制度規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算時，通常把中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 （財法字【1995】第006號）所規(guī)定的八項費用和與開發(fā)項目相關(guān)的其他費用如職工 教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務(wù)費、樣板間支出、利息支出、保安 費用等等，都在“開發(fā)間接費用”科目核算。這就產(chǎn)生了會計與稅法的差異。（三）“ 9項費用”在土地增值稅清算中的具體處理1 .樣板間支出的處理：具體情況而定根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指 直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、

47、辦公 費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施, 在計算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費用，不可以計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算 時扣除。對于樣板間支出應(yīng)分不同情況處理：第一，對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費用，不能在土地增值 稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調(diào)整。第二，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費支出應(yīng)作為“建 安費”科目核算，根據(jù)具體情況將計入開發(fā)間接費的樣板間的裝修費用調(diào)整到建安費科 目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。第三，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相 關(guān)的裝修費應(yīng)計入固定資

48、產(chǎn)價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣 除。所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。2 .周轉(zhuǎn)房攤銷的處理：可以在土地增值稅前扣除周轉(zhuǎn)房攤銷是指將開發(fā)商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應(yīng)計入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關(guān)支出并由開發(fā)企承 擔(dān)部分也應(yīng)計入本科目。3 .管理人員工資及福利費：可以在土地增值稅前扣除管理人員工資是支付給直接組織、 管理項目的人員的工資及福利費，這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務(wù)合同，可以在土地增值稅前扣除。 但列支規(guī)

49、劃部、采購部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費，一般是不可以作為間接開發(fā)費扣除。4 .通訊費：具體情況而定項目工程部安裝電話， 發(fā)生的電話費可以作為其他開發(fā)間接費列支，但項目管理人 員報銷的手機費難以與項目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。5 .交通差旅費支出：具體情況而定項目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費可以列支開發(fā)間接費，但報銷的私車加油費，難以區(qū)分與項目直接相關(guān)，不能列支在開發(fā)間接費，在土增稅前扣除。6 .保安服務(wù)費：具體情況而定項目公司與保安公司簽訂的保安服務(wù)費，主要判斷是否直接為項目管理有關(guān)，如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費入賬，不相關(guān)不能計入開發(fā)間接費。7 .模型制作費：不可以在土地增值稅前扣除一般模型是為銷售而制作的，屬于銷售費用，不能計入開發(fā)間接費。8 .利息支出利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式，所以，計入開發(fā)間接費的利息支出應(yīng)按會稅政策差異調(diào)整。9 .職工教育經(jīng)費和業(yè)務(wù)招待費：不可以在土地增值稅前扣除按會計制度相關(guān)規(guī)定，職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費，不能直接歸集于開發(fā)產(chǎn)品的成 本，作為期間費用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會稅會計科目適用錯誤調(diào)整。A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的 B項目，2009年實現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計計稅毛利率 為20%,期間費用及可扣除稅金為 150萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.