房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、山東省泰安市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 投資管理中心2010年04月目 錄一、泰安城市發(fā)展概況21、泰安城市概況22、泰安交通區(qū)位33、房地產(chǎn)投資運行情況34、全市商品房銷售情況4二、泰安土地市場51、市區(qū)近期土地出讓52、泰西片區(qū)土地情況7三、泰安預(yù)售商品房市場81、預(yù)售商品房市場情況82、預(yù)售商品房板塊分析93、泰安主要項目分析114、泰安市場總結(jié)20一、泰安城市發(fā)展概況1、 泰安城市概況泰安泰山腳下的一座文化名城、歷史名城、旅游名城。泰安市位于山東省中部地區(qū)，東西長約176.6公里，南北寬約93.5公里。占全省面積的6.2%。城區(qū)位于泰山腳下，城區(qū)依山而建，山城一體，北距省會濟南市66公里，南至

2、三孔圣地曲阜市74.6公里，同時也是山東省“一山、一水、一圣人”旅游熱線的中軸帶，旅游資源得天獨厚。泰安北臨濟南，以泰山為界；南與濟寧市相連，東與萊蕪和臨沂地區(qū)毗鄰，西隔黃河與聊城市相望。同時也是處于我國東部最重要的發(fā)展帶京滬發(fā)展帶上，是濟南向南聯(lián)系的門戶。2004年-2009年泰安經(jīng)濟實現(xiàn)較快發(fā)展，GDP總量整體上穩(wěn)步增長，2009年泰安GDP值達到1716億元。盡管近年GDP穩(wěn)步增長，但是GDP增長率整體上呈現(xiàn)下滑趨勢，主要是因為泰安城市長期以來主要依靠以旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)。泰安工業(yè)制造業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)底子薄，近年開始起步，有望為城市發(fā)展帶來新的產(chǎn)業(yè)支柱。(數(shù)據(jù)來源：泰安統(tǒng)計局·統(tǒng)計

3、公報)2、 泰安交通區(qū)位泰安市位處山東濟南南面，距離濟南市區(qū)僅66公里。泰安處于國務(wù)院的黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域，往北緊鄰泰安可輻射的經(jīng)濟圈有京津唐經(jīng)濟圈，距離約為4小時高速車程，往南距離長三角經(jīng)濟圈約6小時高速車程。泰山西站（京滬高鐵）泰安到北京：預(yù)計1.5小時泰安到上海：預(yù)計3.5小時泰安城際交通發(fā)達，目前已有G104等多條國道、列車軌道線，同時泰安城西經(jīng)過的有京滬高速和京福高速。預(yù)計2012年初即將通車的京滬高鐵也將通車，京滬高鐵設(shè)計時速為350公里/小時，屆時泰安到達京津唐和長三角經(jīng)濟圈的交通時間將大大縮短至少一半。3、 房地產(chǎn)投資運行情況從下表可看出，泰安市2004-20

4、09年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長速度出現(xiàn)一定的震蕩，但整體保持強勁的上漲勢頭。尤其是從2007年開始，上漲勢頭更加迅猛，全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2007年的33.9億元，增長到2009年的52.2億元，三年平均年增長達到32.37%。其中2007年增長最快，較2006年上漲51.3%。這主要和2007年全國房地產(chǎn)市場上漲、開發(fā)商對市場樂觀的預(yù)期有很大的關(guān)系，加大了房地產(chǎn)市場投資的力度。(數(shù)據(jù)來源：泰安統(tǒng)計局·統(tǒng)計公報)4、 全市商品房銷售情況從泰安全市近年來商品房銷售情況看，商品房銷售量由2004年的80.3萬平方米，上漲到2009年的208.2萬平方米。全市商品房銷售面積整體呈增長態(tài)勢，

5、盡管2008年泰安全市商品房銷售量微漲，但與全國房地產(chǎn)市場劇烈萎縮形成鮮明對比，說明泰安房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)健、健康。(數(shù)據(jù)來源：泰安統(tǒng)計局·統(tǒng)計公報)從泰安市區(qū)商品房（含市區(qū)預(yù)售商品房及二手房）成交情況來看，2009年實際成交各類商品住宅8903套、115萬平方米、32億元，分別較2008年增長61%、36%、96%。泰安市區(qū)商品房（含預(yù)售商品房及二手房）成交情況比較年份2009年2008年商品房成交套數(shù)（套）89035530商品房成交面積（萬）11585商品房成交金額（億元）3216初步估計，泰安市場上未來3年內(nèi)在售項目、在建項目和已拍賣土地待建項目總待推量預(yù)計在200萬平方米左右。

6、這些項目都會在未來3年內(nèi)推向市場，可以預(yù)見未來幾年泰安房地產(chǎn)市場競爭將日益激烈。二、泰安土地市場1、 市區(qū)近期土地出讓泰安房地產(chǎn)市場總體規(guī)模較小，公開掛牌出讓土地較少，了解到從2009年下半年到2010年，泰安城區(qū)（含郊區(qū)）公開掛牌出讓土地約25幅（含工業(yè)及舊城改造土地），其中規(guī)模成功出讓的商業(yè)、居住用地為7幅，總計土地約1200畝。具體土地信息總表如下表所示：土地編號土地位置土地性質(zhì)使用年限土地面積容積率成交單價成交總價競得公司成交時間2009-20號泰肥路北側(cè)，南至巖莊村土地、東至韓劉馮村居住70年35830(53.75畝）136萬元/畝1934.82萬元山東泰安鵬程置業(yè)2009年11月1

7、日2009-21號泰肥路北側(cè)，南至巖莊村土地、東至巖莊村居住70年54443(81.66畝)1.236萬元/畝2939.922萬元山東泰安鵬程置業(yè)2009年11月1日2009-24號上高辦事處佛光路以西，北上高路以南，居住70年161486(242.23畝)1.4140萬元/畝33912.06萬元山東泰安恒基置業(yè)2009年11月23日2010-3號粥店街道辦事處小堰堤村居住70年178459(267.69畝)233萬元/畝8833.7205萬元泰安天潤人和置業(yè)2010年3月6日2010-1號岱岳區(qū)緊鄰京滬高速鐵路泰山站，北至靈山大街，南至大河路,商業(yè)金融居住商業(yè)、金融40年，居住70年1466

8、74(220.01畝)商業(yè)金融2.5居住1.8120萬元/畝26401.32萬元濟南玫德鑄造和濟南天義置業(yè)2010年3月18日2010-4號高新區(qū)西天門大街以南、鳳凰支路以西、鳳祥路居住70年142288(213.43畝)1.8517元/62萬元/畝13232.784萬元泰安海普地產(chǎn)2010年3月6日2010-8號旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)大河路以東，環(huán)湖路以南，天平湖北岸，濱湖路綠帶霞灣區(qū)以北商服 40年74785(112.18畝)不大于1.01155元/(77萬元/畝)8637.6675萬元泰山德美置業(yè)2010年4月18日合計1191畝2010-08號：樓面價1155元/平方米2009-24號：樓面價：

9、1500元/平方米2010-01號：按2.2平均容積率算,樓面價818元/平方米2009-20號：樓面價540元/平方米2009-21號：樓面價450元/平方米路博園2010-03號：樓面價248元/平方米2010-04號：樓面價517元/平方米備注：2010-01號地為商業(yè)、金融和居住用地，容積率按平均容積率2.2計算；2010-08號地為商業(yè)服務(wù)用地；其他地塊均為居住用地。從上表成交土地數(shù)據(jù)顯示，泰安的土地拍賣以畝為單位，土地拍賣時加價方式為按畝加價，加價最低單位為1萬元/畝。從公開顯示的信息來看，大部分地塊競拍公司較少，一般每塊土地競拍公司數(shù)為2-4家，部分地塊僅有一家公司競拍，基本以掛

10、牌底價成交。2、 泰西片區(qū)土地情況泰西片區(qū)2010年3月-4月啟動了三幅土地拍賣，其中3月成交兩幅土地，4月18日成交一幅。短短2個月，推出3幅地塊掛牌，說明泰安城市已經(jīng)開始啟動西部城區(qū)的建設(shè)。3月成交的兩幅土地中，其中一幅為2010-4號地塊，位于路博園東南角約5公里處的鳳凰小區(qū)邊，項目為70年居住地塊，容積率為1.8，成交地價為62萬元/畝，樓面價517元/平方米。另一幅為2010-1號地塊，處于京滬高鐵泰安站東側(cè)地塊，于路博園東北角約1.5公里處，為商業(yè)、金融和居住綜合用地，成交地價為120萬元/畝，如果取2.2平均容積率計算，樓面價為818元/平方米。已于4月18日掛牌出讓的2010-

11、8號地塊，位于天平湖北岸，屬于商業(yè)服務(wù)性質(zhì)用地，使用權(quán)為40年，容積率為1.0，土地掛牌起價（底價成交）為77萬元/畝，折合樓面價為1155元/平方米。三、泰安預(yù)售商品房市場1、 預(yù)售商品房市場情況從下表數(shù)據(jù)看市區(qū)（泰山區(qū)、岱岳區(qū)）商品住宅預(yù)售情況，2009年市區(qū)商品住宅預(yù)售成交均價為3974元/平方米，較2008年成交均價2757元/平方米增長44.14%，2010年一季度成交價格為4444元/平方米，較2009年成交價格增長11.83%。市區(qū)商品住宅預(yù)售情況比較年份2010一季度2009年2008年商品住宅預(yù)售套數(shù)（套）50529422256商品住宅預(yù)售面積（萬）6.0333.9428.0

12、0商品住宅預(yù)售金額（億元）2.6813.497.72商品住宅預(yù)售均價（元/）444439742757預(yù)售成交價格增長率11.83%44.14%從泰安市區(qū)近一年來商品（預(yù)售）住宅成交面積走勢來看，2009年5月前市場成交低迷，之后至2010年1月市區(qū)商品住宅得到集中放量，從10年2月開始到3月成交面積又進入萎縮時期，且萎縮幅度較大。今年2月商品住宅成交12227平方米，較1月34437平方米萎縮64.5%，3月份成交量較2月增長11.1%，達到13587平方米。（數(shù)據(jù)來源：泰安房管局）從成交量走勢可看出，作為三線城市，其成交的活躍程度明顯滯后于一、二線城市，而隨著房價的上漲，2010年2-3月，

13、成交量劇烈萎縮。從泰安近一年來市區(qū)商品住宅成交價格走勢來看，價格整體走勢波動較大， 主要是因為泰安市場較小，容易受到個別盤集中在1-2個月內(nèi)放量成交的影響，整體平穩(wěn)性較差。但是成交價格顯示，總體上價格集中在3500元/平方米到5500元/平方米之間，形成箱體震蕩。（數(shù)據(jù)來源：泰安房管局）2、 預(yù)售商品房板塊分析根據(jù)泰安房地產(chǎn)市場的運行情況，可以把整個泰安預(yù)售商品房市場劃分為五大板塊，它們分別是：市中心區(qū)板塊、市政府板塊、泰南板塊、泰東板塊和泰西板塊。市中心區(qū)板塊：是泰安高檔商品房的集中開發(fā)區(qū)，也是泰安高端客戶購房首選區(qū)域之一，交通、醫(yī)療和商業(yè)等配套設(shè)施完善，生活、工作方便，目前市區(qū)房價主要集中

14、在7000-10000元/平方米，區(qū)域內(nèi)的圣源美郡銷售別墅產(chǎn)品，目前均價更是達到12000元/平方米。市政府板塊：是泰安高端商品房的另一個聚集區(qū)域，該板塊是泰安的城市中心新區(qū)，圍繞城市時代發(fā)展軸兩側(cè)布局。良好的居住環(huán)境和完善、高端的市政配套是吸引居民購房的主要條件。板塊內(nèi)起點高，規(guī)劃合理，配套設(shè)施跟進較快，目前區(qū)域內(nèi)商品住宅銷售價格主要集中在6000-8000元/平方米之間。泰南板塊：距離市中心較遠，交通存在諸多不便，對本市購房者的吸引力不夠，版塊內(nèi)在售項目主要以奧林匹克花園為代表，銷售價格在3800元/平方米左右，主要客戶還是以本地居住為主。泰東板塊：是近年泰安房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，板塊內(nèi)主

15、要項目是寶龍城市廣場和志高國際，兩個項目都以商業(yè)SHOPPING MALL為主打，同時方特歡樂世界即將于5月開園，可以預(yù)見城東板塊將會成為泰安未來的商業(yè)綜合區(qū)。泰東板塊目前在售住宅項目均價在6000元/平方米左右，商業(yè)均價在8000-15000元/平方米。泰西板塊：目前還處于商品房開發(fā)的起始階段，區(qū)域內(nèi)在售項目較少，區(qū)內(nèi)項目均以較高端品質(zhì)的別墅和洋房產(chǎn)品上市為主。目前泰西板塊主要有新湖綠園、龍灣別墅和御府苑三個項目，其中前兩個項目前期部分均已基本售罄，期待后期開發(fā)上市，而御府苑項目也僅少量存量待售。龍灣別墅，其一期、二期別墅已經(jīng)售罄，二期獨棟別墅銷售均價在8000元/平方米左右。根據(jù)售樓人員透

16、露的信息，御府苑的土地成本大約在40萬元/畝。得益于泰西區(qū)域開發(fā)的啟動，便利的高速、國道交通及京滬高鐵泰安站建設(shè)，板塊房價存在較大的上漲空間，泰西板塊是未來泰安房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域所在。各版塊分布，及主要商品住宅預(yù)售價格范圍如下圖所示：3、 泰安主要項目分析（1）、龍灣別墅項目名稱：龍灣別墅項目位置：路博園片區(qū)，泰山大街西段開發(fā)商：泰安玉環(huán)府房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積：260畝建筑面積：10萬平方米主打產(chǎn)品：獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)體別墅、普通住宅開盤時間：2004年銷售單價：別墅8000元/平方米，住宅4700元/平方米主力總價：獨棟別墅240-400萬元，聯(lián)體別墅160-220萬元去化情況：別墅

17、平均每月銷售2-4棟，目前剩余10棟左右客戶群體：主要以本市人員為主、部分為下屬縣市人群項目特征：龍灣別墅是路博園片區(qū)最早開發(fā)的項目之一，項目沉淀時間較長，品質(zhì)較高，主打別墅的概念。項目成功地吸引了市中心區(qū)和下屬縣市人員前來購房，與市區(qū)項目進行客戶競爭，起到分流中高端客戶群體的作用。（2）、御府苑項目名稱：御府苑項目位置：路博園片區(qū)，臥虎山路盡頭開發(fā)商：泰安市時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主打產(chǎn)品：聯(lián)排別墅、疊加別墅開盤時間：2010年3月銷售單價：聯(lián)排別墅4860元/平方米，疊加別墅3600元/平方米主打戶型：93-106平方米兩房，118-121三房和131-139四房去化情況：平均每月銷售9套，

18、目前剩余40套左右客戶群體：主要以泰安下屬縣市購房者為主項目特征：本項目是路博園片區(qū)又一別墅項目，相對龍灣別墅而言，其品質(zhì)稍低。項目的主要賣點是“低總價 別墅”，主要針對那些難以承擔市區(qū)高房價的需求者。 （3）、新湖綠園項目名稱：新湖中寶項目位置：天平湖片區(qū)，岱岳區(qū)財政局旁開發(fā)商：新湖地產(chǎn)開發(fā)有限公司主打產(chǎn)品：普通住宅開盤時間：一期2010年1月31日銷售單價：4000元/平方米主打戶型：130平方米三房去化情況：一期已經(jīng)售完，二期預(yù)計在2010年6月開盤 （4）、新興園項目名稱：新興園項目位置：市政府板塊，體育場路西側(cè)開發(fā)商：山東新興元地產(chǎn)占地面積：12萬平方米建筑面積：40萬平方米主打產(chǎn)品

19、：普通住宅開盤時間：2009年11月28日銷售單價： 二期預(yù)計五一開盤價5600元/平方米去化情況：一期只剩下3套140平方米戶型客戶群體：以本地公務(wù)員、機關(guān)事業(yè)單位為主項目特征：項目靠近市政府，是市中心的大盤項目，銷售均價比較適宜，主要吸引本市公務(wù)員等在項目周邊上班的各類人員。 （5）、新城國際項目名稱：新城國際項目位置：市政府板塊，東岳大街與長城路交匯處開發(fā)商：泰安市大展城市發(fā)展有限公司在售單元：1號樓，33層，普通住宅開盤時間：2010年1月銷售單價：5000元/平方米主打戶型： 89平方米兩房和115平方米三房去化情況：約70%客戶群體：主要以本市居住購房為主項目特征：本項目是離泰安市

20、政府較近的一個項目，一期已經(jīng)基本落架。該項目實行每棟單獨開盤，前期蓄水期較長，開盤后去劃速度較快。（6）、優(yōu)山美地項目名稱：優(yōu)山美地項目位置：老市區(qū)板塊，天外村邊上開發(fā)商：山東魯能置業(yè)集團占地面積：178畝建筑面積：7.6萬平方米主打產(chǎn)品：主體酒店和產(chǎn)權(quán)式別墅酒店（別墅）別墅主力面積：獨棟別墅350-370平方米，雙拼別墅330平方米左右開盤時間：2008年1月主力總價：獨棟別墅400-600萬元，雙拼別墅280-380萬元去化情況：剩余12棟客戶群體：主要是生意人，本地占六成，本省其他縣市占三成項目特征：該項目是泰安目前最為高端的項目。項目分為高檔酒店和產(chǎn)權(quán)式別墅。較高的銷售單價和總價都彰顯

21、了該項目的高端定位。相對于其他項目來講，該項目銷售速度比較一般，客戶主要是生意人，以本地為主。 （7）、御泉大院項目名稱：御泉大院項目位置：老市區(qū)板塊，解放軍88醫(yī)院東南側(cè)開發(fā)商：山東大安建業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：3萬平方米主打產(chǎn)品：多層住宅開盤時間：2009年3月銷售單價：9000元/平方米主力戶型：90平方米兩房，130平方米三房去化情況：一期85套，目前剩余4套客戶群體：以周邊縣市購房者為主項目特征：該項目是泰安市區(qū)少有的中式多層住宅，戶型設(shè)計契合了泰安本地購房者的面積要求和居住習慣，因此銷售進度比較快。目標客戶也主要鎖定為本市和周邊縣市的居住性購房者。 （8）、圣源美郡項目名稱：圣

22、源美郡項目位置：老市區(qū)板塊，天外村內(nèi)開發(fā)商：泰安圣源地產(chǎn)公司主打產(chǎn)品：聯(lián)排別墅開盤時間：2008年中銷售單價：12000元/平方米主打戶型：130-160平方米去化情況：目前項目基本售罄，剩余10多套客戶群體：主力客戶為生意人和公務(wù)員項目特征：該項目是泰安市少見的銷售單價過萬的住宅項目。項目坐落于泰山腳下，加上老市區(qū)的成熟配套和便利的交通條件，都為項目的高端定位提供了有力支撐。 （9）、寶龍城市廣場項目名稱：寶龍城市廣場項目位置：泰東板塊，溫泉路西側(cè)開發(fā)商：山東寶龍實業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：356畝建筑面積：約33萬平方米（其中商業(yè)26萬平方米，住宅約7萬平方米）主打產(chǎn)品：商業(yè)店面，公寓樓開盤

23、時間：2007年12月銷售單價：內(nèi)街店面8000-9000元/平方米，外街店面15000元/平方米，住宅3500元/平方米（已于2008年售罄）主力店：銀座、麥當勞、肯德基等去化情況：住宅全部售罄，商業(yè)還有約3億元未售客戶群體：住宅以本地為主，商業(yè)客戶構(gòu)成比較復(fù)雜，主要是生意人項目特征：該項目是泰安的第一個大型商業(yè)SHOPPING MALL輔以少量公寓樓的綜合型項目，項目伊始曾在泰安造成不小轟動，泰安寶龍城市廣場是寶龍集團SHOPPING MALL開發(fā)理念在泰安的又一次成功復(fù)制，也奠定了泰安城東板塊作為泰安市商業(yè)中心的地位。 （10）、志高國際項目名稱：志高國際項目位置：泰東板塊，溫泉路東側(cè)開

24、發(fā)商：山東志高集團建筑面積：約42萬平方米（其中商業(yè)12萬平方米，住宅約30萬平方米）主打產(chǎn)品：商業(yè)店面，公寓樓開盤時間：商業(yè)預(yù)計2010年下半年開盤，住宅預(yù)計明年開盤預(yù)計定價：店面20000元/平方米左右，住宅6000元/平方米左右主力店：特易購、四星電影院等去化情況：將于近期對外公開銷售項目特征：該項目是繼寶龍城市廣場之后又一個大型商業(yè)SHOPPING MALL項目。項目有12平方米的商業(yè)和30萬平方米的住宅，不論從商業(yè)還是從住宅體量上講都是泰安的大盤。志高國際和寶龍城市廣場的強強聯(lián)合無疑確定了泰安的商業(yè)之城地位。 （11）、奧林匹克花園項目名稱：奧林匹克花園項目位置：泰南板塊，龍?zhí)赌下烽_

25、發(fā)商：山東華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中體產(chǎn)業(yè)集團占地面積：500畝建筑面積：30萬平方米主打產(chǎn)品：目前準備推出第四期，以小高層為主開盤時間：四期預(yù)計2010年5月開盤銷售單價：預(yù)計3800元/平方米主力戶型：89平方米兩房和115-120平方米三房去化情況：預(yù)計2010年5月份開盤客戶群體：一期主要以內(nèi)部職工認購為主，三期主要是本市居民居住購房項目特征：項目分五期開發(fā)，暗合奧運五環(huán)，整個小區(qū)規(guī)劃為奧運金杯造型，這些都體現(xiàn)了項目名稱與項目規(guī)劃的完美融合。由于項目距離市中心較遠，一期多層主要被內(nèi)部員工認購，二期別墅尚未動工，三期多層+小高層主要被內(nèi)部職工和本市居民所消化，目前正準備推出四期。 4、 泰安市場總結(jié)泰安房地產(chǎn)投資和商品房開發(fā)進入快速發(fā)展通道，土地供給逐年放大，土地出讓價格也逐年上升；從近年泰安商品房銷售情況看，泰安商品房成交量逐年增長；相對于泰安的經(jīng)濟狀況來講，泰安的房地產(chǎn)仍有很大的發(fā)展空間，主城區(qū)的吸納能力將不斷提高。主城區(qū)的五大板塊中，老城區(qū)板塊和市政府板塊是泰安商品房開發(fā)最為成熟的兩個區(qū)域，也是目前泰安高檔商品住宅的集中開發(fā)區(qū)，兩大板塊位于泰山腳下，風景優(yōu)美、交通方便、配套成熟，是本地市民購房的首選之地，區(qū)域內(nèi)的高房價促使一部分人轉(zhuǎn)向泰西、泰南、泰東購房。泰東板塊是相對比較成熟的板塊，寶龍城市廣場和志高國際的進駐都為板塊的發(fā)展帶來了契機，兩