房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例

1、頁(yè)眉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析實(shí)例一、項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)， 根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1、用地面積：12243 平方米2、建筑密度：35%3、容積率 ( 地上 ) ： 4.624、綠化率：25%5、人口密度：1085 人 / 公頃6、規(guī)劃用途：商住綜合樓二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23 層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫(kù)。裙樓共4 層， 1 2 層為商業(yè)用途，3 4 層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。

2、裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2 個(gè)，均為20 層高，為住宅用途。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表6-1 與表6-2 。表 6-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米121243居住人數(shù)人1071總建筑面積平方米55338( 地上 )平均每戶建筑面積平方米124居住面積平方米37899平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積平方米5077人均居住用地平方米35.38綠化用地平方米3060道路面積平方米5233居住戶數(shù)戶306車庫(kù)面積平方米7500表 6-2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功 能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙樓4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19（ 2

3、個(gè)）住宅1942（每層）36898地上總建筑面積52426地下室2停車庫(kù)72007764設(shè)備面積300人防面積264三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明項(xiàng)目總工期為 36 個(gè)月（從 2011 年 3 月至 2014 年 3 月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。1/11頁(yè)眉2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)表6-3 。四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費(fèi)用估算（ 1）土地出讓地價(jià)款包括兩部分：土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為4257萬(wàn)元。拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為8075 萬(wàn)元

4、。上述兩項(xiàng)合計(jì)： 12332 萬(wàn)元。表 6-3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序 項(xiàng)目名稱持進(jìn)度安排 ( 按雙月計(jì)號(hào)續(xù)2011201220132014時(shí)間（月）1征地拆遷64 68 11 2 46 8 11246811 2 40202022前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工7程7紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收21銷售270（2）前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表6-4 ：表 6-4前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi) 3%332.022可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi) 1.5%166.0053水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi) 0.5%55.335

5、4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi) 2.5%276.6755場(chǎng)地平整費(fèi)60 元平方米73.38總 計(jì)903.415（3）建安工程費(fèi)2/11頁(yè)眉參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用， 用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。見(jiàn)表 6-5 。表 6-5建安工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額合計(jì)1塔樓41460 平方米11054581101.4420301.5125051212裙樓18325平方米11052025475870301.55523447其中商鋪：13248 平方米11051464475629301.54062499合計(jì)11067（ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、其估算過(guò)程參見(jiàn)表 6-6 ：表 6-6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65 萬(wàn)元公頃5.5338頃359.72供水工程15 萬(wàn)元公頃5.5338公頃833道路工程42.13 萬(wàn)元公頃0.5233公頃22.054綠化工程5.4 萬(wàn)元公頃0.306公頃1.655其他工程占建安工程費(fèi)的 2%11067 萬(wàn)元221.34合計(jì)687.74（ 5）開發(fā)期稅費(fèi)其估算過(guò)程參見(jiàn)表 6-7 ：表 6-7開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金 額估算說(shuō)明 ( 估算依據(jù) )1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅553.35建安工程費(fèi) 5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1328.04建安工程費(fèi) 12%3建

7、筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)44.26建安工程費(fèi) 44供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅： 19.28住宅： 0.3噸人， 600元噸商鋪： 67.49商鋪： 0.1噸人， 600元噸5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅： 58.75住宅： 4kVA戶， 480 元/kVA商 鋪：商鋪： 8kVA百， 1000 元 /kVA105.9846其他221.34建安工程費(fèi)的 2%合計(jì)2398.494（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取以上（ 1）（ 4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：（ 12332+903.425+11067+687.24 ） 3%=748.89(萬(wàn)元)開發(fā)成本小計(jì)：28110.384 萬(wàn)元。2、開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（ 1）（

8、4）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為：（ 748.89( 萬(wàn)元 )3/11頁(yè)眉（2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的 2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為 2606.34 萬(wàn)元。銷售收入詳見(jiàn)表6-9 。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第1 年借款 9000 萬(wàn)元，貸款利率為6.5%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2 年起 2 年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：第 1 年應(yīng)計(jì)利息： (0+9000 2) 6.5%=292.5 （萬(wàn)元）第 2 年應(yīng)計(jì)利息： (11292.5+0 2) 6.5%=734.0125 （萬(wàn)元）第 3 年應(yīng)計(jì)利息：

9、 (5646.04+0 2) 6.5%=366.9928 （萬(wàn)元）則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)： 1393.5053 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 6-14 貸款還本付息表。開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4748.7353 萬(wàn)元?？偝杀举M(fèi)用合計(jì)：32859.1193 萬(wàn)元 (35965.37)3、投資與總成本費(fèi)用估算匯總表詳見(jiàn)表 6-8 。表 6-8投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1開發(fā)成本28110.384以下 (1) (6)項(xiàng)合計(jì)（1）土地費(fèi)用12332（2）前期工程費(fèi)903.415（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)687.74（4）建安工程費(fèi)11067（5）開發(fā)期稅費(fèi)2398.494（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)148.892開發(fā)

10、費(fèi)用4748.7355以下 (1) (3)項(xiàng)合計(jì)（1）管理費(fèi)用748.89（2）銷售費(fèi)用2606.34銷售收入 5%（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用1393.50533合計(jì)32859.11934、項(xiàng)目銷售收入估算（1）銷售價(jià)格估算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為：住宅： 6700 元平方米商鋪： 17200 元平方米車位： 21 萬(wàn)元個(gè)（2）銷售收入的估算本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅 37899 平方米； 裙樓中的商鋪部分13248 平方米， 地下車位188 個(gè)。詳見(jiàn)表6-9表 6-9銷售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)銷售單價(jià)銷售收入住宅37899 平方米6700 元平方米25392.33商鋪13

11、248 平方米17200 元平方米22786.564/11頁(yè)眉車位188 個(gè)210000 元3948合計(jì)52126.89（ 3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體見(jiàn)表 6-10表 6-10銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第 1 年第 2 年第 3 年第一年第二年住宅： 60%2487616666.9231993.416商鋪： 60%6748.812957.696車位： 60%112.82368.8第三年住宅： 40%1658412272.1622965.984商鋪： 40%5299.29114.624車位： 40%751579.2合 計(jì)100%100%3

12、1993.41622965.98454959.1145、稅金估算（ 1）銷售稅金與附加估算具體見(jiàn)表 6-11表 6-11銷售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷售收入 5%1599.67081148.29922城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅 7%111.9780.383教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅 3%47.9934.454教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅 4%63.9845.935防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入 0.18%57.5841.346印花稅銷售收入 0.05%15.9911.487交易管理費(fèi)銷售收入 0.5%159.97114.83合計(jì)銷售收入 6.43%2051.171476.71（ 2）土地增

13、值稅估算具體見(jiàn)表 6-12表 6-12土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷售收入54959.1142扣除項(xiàng)目金額以下 4 項(xiàng)之和42015.07615/11頁(yè)眉2.1開發(fā)成本28110.3842.2開發(fā)費(fèi)用4748.73532.3銷售稅金及附加3533.882.4其他扣除項(xiàng)目取 (2.1) 項(xiàng)的 20%5622.07683增值額(1) (2)12944.03794增值率(3) (2) 100%30.81%5增值稅稅率(4) 50%30%6土地增值稅(3) (5)3883.216、投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需332859.1193 萬(wàn)元。 其資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是

14、企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金15000 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約50.11%，第二年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；從銀行貸款9000 萬(wàn)元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。具體見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表6-13 。表 6-13投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第 0 年第一年第二年第三年1建設(shè)投資32859.1193016013.26794.3129715.40722資金籌措32859.119302.2自有資金1500007516.52776.539572.2借貸資金90

15、0009000002.3預(yù)售收入再投入8859.1193004017.81215758.40727、借款還本付息估算長(zhǎng)期借款 9000 萬(wàn)元，等本償還，寬限期1 年， 2 年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體見(jiàn)表6-14 。表 6-14借款還本付息估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1 借款還本付息1.1年初借款累計(jì)011292.55646.251.2本年借款90009000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底還本付息12393.510306380.26256013.24781.5年末借款累計(jì)11292.55646.250

16、2 借款還本付息的資金來(lái)源2.1投資回收12393.510306380.26256013.2478五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)6/11頁(yè)眉1、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（ 1）全部投資現(xiàn)金流量表設(shè) Ic=10%，具體計(jì)算見(jiàn)表 6-15表 6-15現(xiàn)金流量表（全部投資）單位；萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期01231現(xiàn)金流入0031993.41622965.9841.1銷售收入0031993.41622965.9842現(xiàn)金流出016013.213688.76215698.9462.1建設(shè)投資016013.26794.329715.412.2銷售稅金及附加002120.3281413.5522.3土地增值稅002329.

17、9261553.7842.4所得稅002444.1883016.203凈現(xiàn)金流量 (1) (2)0-16013.218304.6547267.0384稅前凈現(xiàn)金流量 (3)+( 2.4)0-16013.220748.84210283.238評(píng)價(jià)指標(biāo)：1稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=10316.3（萬(wàn)元）稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=6030.19（萬(wàn)元）稅前全部投資內(nèi)部收益率：IRR=67.84%稅后全部投資內(nèi)部收益率：IRR=45.50%（ 2）動(dòng)態(tài)盈利分析凈現(xiàn)值開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額， 為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。 將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即

18、為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即 10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 經(jīng)上面計(jì)算， 本項(xiàng)目稅前、 稅后全部投資的 NPV分別為 10316.3 萬(wàn)元和 6030.19 萬(wàn)元，均大于 0。這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目

19、屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的 IRR 分別為 67.84%和 45.50 ；均大于同期貸款利率 6.5%和基準(zhǔn)收益率 10%（ Ic ），說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。2、損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)（ 1）損益表具體見(jiàn)表 6-17表 6-17損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合 計(jì)1231銷售收入031993.41622965.9854959.42總成本費(fèi)用019715.47113143.6432859.1197/11頁(yè)眉033銷售稅金及附加02120.321413.553533.884土地增值稅02329.921553.783883.725利潤(rùn)

20、總額(1 234)07827.76855.0114682.716所得稅(5) 44%02444.1883016.206460.39247稅后利潤(rùn)(5) (6)04383.5123838.818222.31268盈余公積金(7) 10%0438.3512383.881822.231269可分配利潤(rùn)(7) (8)03945.46083454.9297400.08584（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額總投資額100%=（ 14682.71/32859.1193)100%=44.68%全部投資的投資利稅率=利稅總額總投資額100%= （ 14682.71+3533.88+3883.72 ）

21、 32859.1193 100%=67.25%資本金投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額資本金100%= （ 14682.71 15000） 100%=97.88%資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)資本金100%=8222.3176 15000 100%=54.81%（3）靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上4 個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)該是比較好的，故項(xiàng)目可以考慮接受。3、資金來(lái)源與運(yùn)用表（ 1）資金來(lái)源與運(yùn)用表具體見(jiàn)表6-18表 6-18資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231資金來(lái)源16013.234214.6126395.381.1銷售收入031993.4122965.981.2資本金6013.22221.2

22、3429.41.3銀行借款9000002資金的運(yùn)用16013.219513.716619711.69382.1建設(shè)投資16013.26794.329715.412.2借款還本付息06380.26256013.24782.3銷售稅金及附加02120.3281413.5522.4土地增值稅02329.9261553.7842.5所得稅02444.1883016.203盈余資金 (1) (2)014700.89346683.68624累計(jì)盈余資金014700.893421384.5796（2）資金平衡能力分析根據(jù)表 6-18 ，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項(xiàng)目是可行

23、的。4，盈虧平衡分析銷售總面積 =37899+13248+7500=58647（平方米）平均銷售價(jià)格=54959.4/58647=0.9371（萬(wàn)元）8/11頁(yè)眉總成本 =28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q 銷售收入 =0.93Q盈虧平衡點(diǎn)：總收入=銷售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16( 平方米 )5, 不確定分析（ 1）銷售收入敏感性分析銷售收入變化幅第 0年第一年第二年第三年IRR度20%0025594.73318372.7870-16013.211905.972673.841-7.582%15%0

24、027194.40419521.0860-16013.213505.643822.146.709%10%0028794.0720669.390-16013.215105.314970.4420.162%5%0030393.7521817.689/11頁(yè)眉0-16013.216704.986118.73933.041%0% 0031993.41622965.9840-16013.218304.657267.03845.500%-5%0033593.0924114.280-16013.219904.328415.33757.637%-10%0035192.7625262.580-16013.221

25、5049563.63669.520%-15%0036792.4326410.880-16013.223103.6710711.9481.197%-20%0038392.127559.180-16013.224703.3411860.2392.703%-15%018415.1813688.76215698.9460-18415.218304.657267.03829.802%-20%019215.8413688.76215698.9460-19215.818304.657267.03825.413%變化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%銷售收入-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%irr六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總詳見(jiàn)表 6-19 ：表 6-19項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)匯總表類別動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)NPVIRR項(xiàng)目投資利潤(rùn)率投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部投資44.68%67.25%10369.744572.98145.50%67.84%6586七、結(jié)論從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來(lái)看，項(xiàng)目稅前、 稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零， 內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收