保利公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告——整合講解

1、保利公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告2012-2014年度 組名：Dream High 撰寫時(shí)間：2015.032015.06摘要本文以質(zhì)量分析為核心，以保利集團(tuán)相關(guān)背景資料和20122014年三年的年度財(cái)務(wù)報(bào)告為分析對(duì)象，采用水平分析法、垂直分析法、比率分析法以及項(xiàng)目質(zhì)量分析法等多種方法，對(duì)保利集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量進(jìn)行系統(tǒng)分析，評(píng)價(jià)其盈利能力、償債能力與運(yùn)營(yíng)能力，旨在對(duì)保利集團(tuán)的管理質(zhì)量進(jìn)行剖析，發(fā)現(xiàn)其中的問題并提出修改建議。在利潤(rùn)質(zhì)量分析中，本文由利潤(rùn)結(jié)構(gòu)內(nèi)在質(zhì)量以及利潤(rùn)形成質(zhì)量構(gòu)成，綜合說明保利集團(tuán)利潤(rùn)質(zhì)量情況；在所有者權(quán)益質(zhì)量分析中，本文對(duì)所有者權(quán)益變動(dòng)是“輸血型”還是“盈利型”的變

2、動(dòng)作出判斷，并對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)變化和股利政策的持續(xù)性、穩(wěn)定性進(jìn)行了分析；在資產(chǎn)質(zhì)量分析中，本文揭示了保利集團(tuán)的整體規(guī)模、結(jié)構(gòu)情況，并著重于不良資產(chǎn)以及盈余管理傾向等的分析；在現(xiàn)金流量質(zhì)量分析中，本文分別從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的整體質(zhì)量做出評(píng)價(jià)。最后在上述分析的基礎(chǔ)之上，對(duì)保利集團(tuán)做出了管理診斷以及對(duì)其未來幾年發(fā)展前景做出了預(yù)測(cè)。關(guān)鍵字：保利集團(tuán),質(zhì)量分析,管理診斷,前景預(yù)測(cè)目錄1、背景分析61.1宏觀環(huán)境分析-PEST分析61.1.1、政治因素61.1.2、經(jīng)濟(jì)因素61.1.3、社會(huì)因素71.1.4、技術(shù)因素71.2、行業(yè)分析81.2.1、行業(yè)特征分析8

3、1.2.2、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析81.3、公司分析91.3.1、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)91.3.2、發(fā)展沿革101.3.3、實(shí)際控制人111.3.4、發(fā)展戰(zhàn)略121.3.5、2012-2014重大事項(xiàng)132、杜邦分析153、利潤(rùn)表質(zhì)量分析163.1 利潤(rùn)結(jié)構(gòu)分析163.1.1 利潤(rùn)形成質(zhì)量分析163.1.2 資產(chǎn)增值質(zhì)量分析193.1.3 現(xiàn)金獲取質(zhì)量分析203.2 利潤(rùn)形成質(zhì)量分析213.2.1 核心利潤(rùn)形成分析213.2.2 投資收益的形成分析-合并和母公司274、所有者權(quán)益表變動(dòng)表分析274.1 區(qū)分輸血型或造血型變化274.1.1 關(guān)于會(huì)計(jì)核算的影響274.1.2 股權(quán)結(jié)構(gòu)變化分析284.1.3 股利政策

4、連續(xù)性和持續(xù)性分析285、資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量分析295.1經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析295.1.1貨幣資金分析295.1.2商業(yè)債權(quán)分析315.1.3存貨分析335.1.4 固定資產(chǎn)質(zhì)量分析355.1.5無形資產(chǎn)分析385.2 負(fù)債分析386、現(xiàn)金流量表分析396.1 總體結(jié)構(gòu)分析396.2 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量分析406.3投資活動(dòng)現(xiàn)金流分析416.4 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流分析421、背景分析1.1宏觀環(huán)境分析-PEST分析1.1.1、政治因素A“國(guó)八條”的后續(xù)影響 2012年，政府延續(xù)2011年國(guó)八條的相關(guān)政策，抑制投機(jī)投資需求的“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”等基本調(diào)控政策沒有松動(dòng)，但采取了差別化信貸政策以支持普通商品住宅消費(fèi)

5、。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大營(yíng)銷推廣力度的，首置、首改等剛性需求得以釋放。一二線城市的中小戶型普通住宅成交率先回暖，全年商品房銷量實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格基本保持穩(wěn)定，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。B“國(guó)五條”政策 2013年初，政府出臺(tái)“新國(guó)五條”，進(jìn)一步明確了支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。隨著“國(guó)五條”政策出臺(tái)，一手房市場(chǎng)“水”漲“船”高。并且在整個(gè)3月，二手房買賣在短期內(nèi)持續(xù)發(fā)燒。而城鎮(zhèn)化率提升帶來的大量新增城市人口及舊城改造等都將催生大量的住房需求。C大部分地區(qū)限購(gòu)政策已取消 2014年各級(jí)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已從過去的抑制房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)向促商品房銷售、促房地

6、產(chǎn)開發(fā)投資，部分地區(qū)限購(gòu)政策取消。地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境將持續(xù)友好，并存在進(jìn)一步改善的可能。1.1.2、經(jīng)濟(jì)因素A 2012年實(shí)行較為寬松的貨幣政策 央行為應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，于年內(nèi)分別2次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率及存貸款基準(zhǔn)利率，且明確要求滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。商品住宅按揭貸款環(huán)境較2011年下半年有較大改善，商品房銷售在充足的貨量供應(yīng)及相對(duì)寬松的按揭貸款政策支持下，從3月份開始逐月回暖。B 2013年金融市場(chǎng)面臨“錢荒” 2013年6月份，銀行問銀行拆借利率大幅飆漲，隔夜升至13.44%。時(shí)隔半年，13年12月，銀行間同業(yè)拆借利率再度飆升，7天利率一度逼進(jìn)10%，質(zhì)壓式回購(gòu)利率更一度飆升

7、至12%。這對(duì)中小型房企而言，影響短期內(nèi)也將會(huì)顯現(xiàn)。目前內(nèi)地大部分房企，尤其是中小房企，銀行貸款仍然是其主要融資來源。拆解利率急升，預(yù)示著今后一段時(shí)間銀行的流動(dòng)性緊縮會(huì)超預(yù)期，眾多房企的銀行貸款融資也將可能告急。 C 2014年地產(chǎn)行業(yè)資金較為緊張 行業(yè)資金來源同比微降，整體偏緊，且信貸支持力度不足、市場(chǎng)利率居高不下。開發(fā)資金來源中僅個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款同比減少，導(dǎo)致14年地產(chǎn)的銷售情況不是很樂觀。1.1.3、社會(huì)因素A 住宅潛在需求依舊旺盛 我國(guó)城市化進(jìn)程還處于高速發(fā)展時(shí)期，加之我國(guó)傳統(tǒng)文化對(duì)自有住房的重視以及社會(huì)發(fā)展所帶來的家庭小型化趨勢(shì)，大量首次置業(yè)購(gòu)買住房的需求長(zhǎng)期存在。B 人們

8、的需求將不斷提高 新富階層的比例不斷擴(kuò)大，以及大量閑置資金的避險(xiǎn)渠道將慢慢縮小。高端住宅會(huì)成為首選目標(biāo)，并且將從最初單純的高昂價(jià)格，逐漸發(fā)展成為品質(zhì)、服務(wù)、配套、階層、價(jià)格全面提高的市場(chǎng)。C 房地產(chǎn)行業(yè)的文化因素現(xiàn)代社會(huì)的人們不僅僅追求居住物質(zhì)環(huán)境，更追求居住文化氛圍，追求生活的品位和內(nèi)涵，購(gòu)買的生活方式，更是人居文化。這將促使地產(chǎn)商通過倡導(dǎo)和塑造優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化，真正做到為顧客提供獨(dú)特的附加利益、居住體驗(yàn)和生活價(jià)值，超越顧客的期望值和滿意度，從而提高顧客的忠誠(chéng)度和美譽(yù)度，也為開發(fā)商長(zhǎng)期發(fā)展提供文化積淀和品牌提升。1.1.4、技術(shù)因素A 融資方式需要?jiǎng)?chuàng)新 長(zhǎng)期以來，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過

9、銀行貸款來聚集資金，這種單一的融資模式會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，探索新的融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。B 開發(fā)模式需要?jiǎng)?chuàng)新 面對(duì)土地價(jià)格的高企，融資渠道的不暢的新形勢(shì)，開發(fā)模式需要?jiǎng)?chuàng)新。目前，一些大型開發(fā)商已經(jīng)開始嘗試擺脫資金和土地的資源束縛，強(qiáng)化產(chǎn)品技術(shù)和管理團(tuán)隊(duì)的制度化優(yōu)勢(shì)，從高收入增長(zhǎng)模式向高利潤(rùn)增長(zhǎng)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開始嘗試商業(yè)代建模式的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。C 建筑節(jié)能與建筑高科技 國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，高新技術(shù)的應(yīng)用不僅大大提升了居住的舒適度和便利性，同時(shí)大大降低住宅的日常維護(hù)開支，延長(zhǎng)了住宅使用壽命，將成為住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。目前住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)

10、已經(jīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、外觀、內(nèi)裝轉(zhuǎn)向綜合節(jié)能型、智能化方向發(fā)展。但與國(guó)際水準(zhǔn)相比，我國(guó)住宅節(jié)能和高科技方面還有較大的提升空間。地產(chǎn)的未來趨勢(shì)應(yīng)將節(jié)能與高科技逐步作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。1.2、行業(yè)分析1.2.1、行業(yè)特征分析（1）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，與建筑施工、建材、銀行等行業(yè)具有高度關(guān)聯(lián)性。正是這種高度關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大促進(jìn)作用；（2）受宏觀調(diào)控政策影響明顯。住宅作為一種基本的生活消費(fèi)品，其價(jià)格波動(dòng)對(duì)民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響。政府綜合使用土地利用、信貸政策、財(cái)政稅收等多種調(diào)控措施，來保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展；（3）資金密集。房地產(chǎn)開發(fā)的一次性投資額大，

11、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要購(gòu)置土地、施工、安裝等費(fèi)用，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力有很高的資金要求；（4）具有消費(fèi)和投資雙重需求。房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅是居民消費(fèi)品，同時(shí)也是投資品。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品具有的投資屬性，投資性需求也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要構(gòu)成之一；（5）項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)、程序復(fù)雜。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期一般需要2-3 年，資金周轉(zhuǎn)率較低。項(xiàng)目的開發(fā)程序比較復(fù)雜，這就要求前期項(xiàng)目選擇、設(shè)計(jì)時(shí)需進(jìn)行充分的論證；（6）業(yè)務(wù)發(fā)展具有較強(qiáng)的地域性。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)與項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、市場(chǎng)環(huán)境等具有密切的聯(lián)系；1.2.2、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析表1.2.2.1 行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析-SWOT分析SW1.銷售業(yè)績(jī)與市場(chǎng)占有率

12、在逆勢(shì)下持續(xù)實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”；1.在不同城市的擴(kuò)張過程中市場(chǎng)定位不明確；2.重點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)突出，“3+2+X”城市群戰(zhàn)略效果持續(xù)凸顯；2.人力資源結(jié)構(gòu)有待提高，缺乏高水平的管理人才；3.公司嚴(yán)控成本，提升管理效益，努力保持利潤(rùn)率的穩(wěn)定；3.利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流的能力較弱，存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；4.低成本多渠道補(bǔ)充資金，保持現(xiàn)金流平衡；4.營(yíng)銷力度不夠；5.推廣方式和銷售模式不斷創(chuàng)新；5.經(jīng)營(yíng)風(fēng)格過于激進(jìn)，擴(kuò)張速度與收益不協(xié)調(diào)6.土地儲(chǔ)備規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)7.企業(yè)形象一直保持良好，獲得各利益相關(guān)方的高度認(rèn)可；OT1.公司累計(jì)進(jìn)入全國(guó) 57 個(gè)城市，進(jìn)一步完善和深化城市群布局；1.市場(chǎng)規(guī)模整體增速放緩、波動(dòng)加劇,房地

13、產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盈利水平趨勢(shì)性下降；2.公司海外事業(yè)部成立以來迅速推進(jìn)，取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；2.區(qū)域市場(chǎng)分化加劇,投資風(fēng)險(xiǎn)加??；3.公司的標(biāo)準(zhǔn)化工作已完成由“單一技術(shù)模塊”向“產(chǎn)品線模塊”的過渡，并實(shí)現(xiàn)分片區(qū)管理模式；3.行業(yè)集中度不斷提升，市場(chǎng)出現(xiàn)扎堆一、二線城象；4.公司主動(dòng)出擊、積極拼搶市場(chǎng)，市場(chǎng)占有率逆市提升 4.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新等方面挑戰(zhàn)；5.部分城市取消限購(gòu)政策，銷售機(jī)會(huì)增長(zhǎng)5.市場(chǎng)銷售低迷、土地價(jià)格居高不下1.3、公司分析1.3.1、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利集團(tuán)”）系國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型中央企業(yè)。1993年在保利科技有限公司基礎(chǔ)

14、上組建，注冊(cè)資金16億人民幣?，F(xiàn)為國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)管的155家大型中央企業(yè)之一。經(jīng)過20多年的發(fā)展，保利集團(tuán)已經(jīng)形成了國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源投資開發(fā)及民爆業(yè)務(wù)共同發(fā)展的業(yè)務(wù)格局。其中，房地產(chǎn)業(yè)是保利集團(tuán)優(yōu)先和重點(diǎn)發(fā)展的另一個(gè)主業(yè)，累計(jì)完成投資數(shù)百億元，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目面積1300余萬平方米，土地儲(chǔ)備面積超過1500萬平方米。目前，保利集團(tuán)在以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)盈利能力排名第一。表3.1 2012-2014年保利主營(yíng)業(yè)務(wù)情況行業(yè)名稱201220132014主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本房地產(chǎn)開發(fā)類68,874,117

15、,682.0043,956,207,029.8392,340,696,050.0062,654,885,423.14109,032,985,627.8374,110,462,069.85其他類31,639,028.2715,874,769.6314,828,145.85329,796.3723,511,438.6512,111,235.08合計(jì)68,905,756,710.2743,972,081,799.4692,355,524,195.8562,655,215,219.51109,056,497,066.4874,122,573,304.931.3.2、發(fā)展沿革 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限

16、公司于1993年創(chuàng)建。保利地產(chǎn)的前身為保利科技有限公司，于1984年一月創(chuàng)立，是集防務(wù)產(chǎn)品研發(fā)與貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開發(fā)為一體的大型中央企業(yè)。1993年至2002年，是保利地產(chǎn)立足廣州深度發(fā)展的十年；1993年2月9日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)保利集團(tuán)公司在保利科技有限公司基礎(chǔ)上組建，被列為國(guó)家計(jì)劃單列企業(yè)集團(tuán)。同年，完成了對(duì)香港新?？倒?5%股權(quán)的收購(gòu)，首次擁有一家上市公司。并參股投資廣州中信廣場(chǎng)項(xiàng)目，是廣州市標(biāo)志性建筑，也是華南地區(qū)第一高樓；1994年3月，中信公司與保利集團(tuán)簽署轉(zhuǎn)讓保利科技公司的出資協(xié)議，當(dāng)年保利科技貿(mào)易業(yè)務(wù)在“中國(guó)500家最大服務(wù)企業(yè)評(píng)價(jià)”中名列

17、第26位；1995年，保利地產(chǎn)投資廣州保利紅棉花園項(xiàng)目，榮獲建設(shè)部“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)；1996年1月，集團(tuán)在工作會(huì)上強(qiáng)調(diào)了各項(xiàng)工作要進(jìn)一步突出集約管理，狠抓效益控制；1997年，保利地產(chǎn)結(jié)算中心成立，實(shí)現(xiàn)資金的集中管理，同時(shí)為今后對(duì)外融資、對(duì)內(nèi)調(diào)劑資金余缺打下良好基礎(chǔ)，同年，投資四川華龍山莊、新九寨賓館兩個(gè)項(xiàng)目，均于1999年竣工；1998年，12月15日保利集團(tuán)公司劃歸全國(guó)交接辦，次年3月10日歸屬中央企業(yè)工委管理；1999年，投資廣州保利花園項(xiàng)目、深圳保利城花園項(xiàng)目，分別獲得廣州“最佳建筑外觀整體設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)”，深圳“十大明星樓盤”、“十大最具投資價(jià)值商鋪”。同時(shí)，還參股投資

18、“世界第二、亞洲第一”的水族館上海海洋水族館項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2001年9月竣工；2000年，保利文化藝術(shù)有限公司成立。5月，保利集團(tuán)將100多年前遭列強(qiáng)掠奪的三件圓明園國(guó)寶牛首、猴首、虎首銅像搶救回國(guó)收藏于保利藝術(shù)博物館，獲得海內(nèi)外的廣泛好評(píng)，被媒體評(píng)價(jià)為2000年影響力最大的愛國(guó)主義教育活動(dòng)；2001年，集團(tuán)實(shí)施企業(yè)整合資產(chǎn)重組，形成了貿(mào)易、文化、旅游、房地產(chǎn)等專業(yè)子公司以及上海、香港等地區(qū)子公司，中央企業(yè)工委監(jiān)事會(huì)進(jìn)駐集團(tuán)公司；2002年起，保利地產(chǎn)開始了走出廣州布局全國(guó)的宏偉篇章。集團(tuán)公司制定了2002年2006年五年發(fā)展規(guī)劃，提出到2006年底，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司資產(chǎn)翻番、五年再造一個(gè)保利

19、的發(fā)展目標(biāo)。3月，集團(tuán)對(duì)廣州保利房地產(chǎn)公司進(jìn)行以國(guó)內(nèi)上市為目標(biāo)的股份制改造。9月10日，保利房地產(chǎn)股份有限公司在廣州召開創(chuàng)立大會(huì)暨第一次股東大會(huì)，舉行了掛牌儀式；2003年，保利集團(tuán)劃歸國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理，在新的企業(yè)整合和資產(chǎn)重組中，形成保利貿(mào)易、保利地產(chǎn)、保利文化、保利上海集團(tuán)和保利海外等五大業(yè)務(wù)板塊的新格局，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)和資源優(yōu)化配置，有效提高集團(tuán)整體實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5月18日，隆重舉行北京新保利大廈項(xiàng)目奠基開工儀式。2006年12月落成，再次創(chuàng)造新的城市標(biāo)志。8月，保利上海集團(tuán)公司正式注冊(cè)成立。保利集團(tuán)在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)排名第26位；2004年10月，“集團(tuán)發(fā)展與改革

20、座談會(huì)”召開，提出到2020年實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)在現(xiàn)有126億基礎(chǔ)上翻兩番的目標(biāo)。12月，保利地產(chǎn)公司榮登“2004年度中國(guó)房地產(chǎn)十大品牌”之一；2005年6月，國(guó)資委召開“保利集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃評(píng)議會(huì)”，會(huì)議認(rèn)為，發(fā)展規(guī)劃體現(xiàn)了保利集團(tuán)“以軍貿(mào)為立業(yè)之本、以房地產(chǎn)開發(fā)為興業(yè)之柱，以文化為強(qiáng)企之光”的總體發(fā)展思路。7月，科技公司投資控股山西靈石縣煤炭、焦炭項(xiàng)目正式簽約，標(biāo)志著科技公司實(shí)施“貿(mào)工一體化”戰(zhàn)略正式啟動(dòng)。2005年保利貿(mào)易進(jìn)出口排名躍居全國(guó)企業(yè)第63名，并在原總會(huì)計(jì)師體系基礎(chǔ)上，集團(tuán)公司增設(shè)總工程師、總經(jīng)濟(jì)師，完善三總師體系。公司提前一年完成2002-2006年規(guī)劃開創(chuàng)集團(tuán)歷史上最好局面；2

21、006年7月，保利地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司A股在上海證券交易所成功上市?；I集資金近21億元，上市僅一年市值達(dá)760億元。保利地產(chǎn)公司榮登國(guó)有房地產(chǎn)品牌價(jià)值榜首，綜合實(shí)力居全國(guó)五強(qiáng)；2007年4月，科技公司第一個(gè)國(guó)外工程項(xiàng)目蘇丹魯法大橋正式開工。12月，銀監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)保利財(cái)務(wù)公司開業(yè)。保利集團(tuán)資產(chǎn)總額首次突破500億元（達(dá)到551.6億元），提前躋身央企第二方陣；2008年3月，保利地產(chǎn)綜合實(shí)力躍居全國(guó)四強(qiáng)，榮獲國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)先品牌三連冠。12月，保利集團(tuán)榮登中國(guó)企業(yè)集團(tuán)納稅五百?gòu)?qiáng)，名列第79位。2009年，保利香港實(shí)現(xiàn)三次成功配售，融資能力取得新突破。5月,集團(tuán)公司年底合并總資產(chǎn)1391.6

22、億元，同比增長(zhǎng)62.20%，當(dāng)年6月提前躋身央企第一方陣。同年，北京新保利大廈被評(píng)為“北京當(dāng)代十大建筑”；。2010年，集團(tuán)公司建立規(guī)范的董事會(huì)，集團(tuán)公司黨組改設(shè)黨委。保利地產(chǎn)年銷售額突破600億元。當(dāng)年，保利集團(tuán)獲得國(guó)資委“2009年度財(cái)務(wù)決算管理先進(jìn)單位”稱號(hào)、 “企業(yè)管理進(jìn)步特別獎(jiǎng)”、 “北京市政策性住房開發(fā)建設(shè)先進(jìn)單位”稱號(hào)；2011年8月，集團(tuán)公司首次榮獲國(guó)資委2010年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核A級(jí)，房地產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)第二位；2012年，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)連續(xù)十二年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，連續(xù)兩年獲經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核A級(jí)，保利地產(chǎn)成為全國(guó)第二家銷售過千億的房地產(chǎn)企業(yè)，連續(xù)三年獲得“中國(guó)房

23、地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”稱號(hào)?！氨＠?商標(biāo)被國(guó)家工商總局認(rèn)定為中國(guó)馳名商標(biāo)；2013年3月，保利地產(chǎn)榮登國(guó)資委“2012年度央企上市公司綜合實(shí)力排行榜”十強(qiáng)榜單。12月，集團(tuán)公司召開改革發(fā)展戰(zhàn)略研討會(huì)，同年獲得國(guó)資委“業(yè)績(jī)優(yōu)秀企業(yè)獎(jiǎng)”；2014年3月，保利文化集團(tuán)股份有限公司在香港聯(lián)交所成功上市。在公司發(fā)展的十幾年里，一直堅(jiān)持慈善活動(dòng)，先后對(duì)地震災(zāi)區(qū)捐款，創(chuàng)辦愛心學(xué)校等，樹立了良好的企業(yè)形象。1.3.3、實(shí)際控制人 表1.3.3.1 保利實(shí)際控制人 單位：億元 幣種：人民幣名稱 中國(guó)保利集團(tuán)公司 單位負(fù)責(zé)人或法定代表人 張振高成立日期1993年2月9日 組織機(jī)構(gòu)代碼 10001288-5 注冊(cè)

24、資本 20主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)軍民品貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開發(fā)、民爆器材生產(chǎn)與爆破服務(wù)等五項(xiàng)業(yè)務(wù)。 未來發(fā)展戰(zhàn)略中國(guó)保利集團(tuán)公司致力于發(fā)展成為在主業(yè)領(lǐng)域保持或取得行業(yè)領(lǐng)先地位、管控能力強(qiáng)、公司治理優(yōu)良、國(guó)際化程度高、具有可持續(xù)發(fā)展能力和高度社會(huì)責(zé)任感、進(jìn)入世界500 強(qiáng)的大型企業(yè)。 報(bào)告期內(nèi)控股和參股的其他境內(nèi)外上市公司的股權(quán)情況間接持有保利置業(yè)集團(tuán)有限公司（00119.HK）47.4%的股權(quán)；直接和間接持有保利文化集團(tuán)股份有限公司（03636.HK）63.69%股權(quán)；間接持有貴州久聯(lián)民爆器材發(fā)展股份有限公司（002037.SZ）30.26%股權(quán)；直接持有新加坡星雅集團(tuán)（St

25、raco Corporation Limited（SCL）22.46%股權(quán)。經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況 2014 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1605 億元，利潤(rùn)總額219 億元，凈利潤(rùn)158 億元。截至2014年12 月31 日，總資產(chǎn)5467 億元，凈資產(chǎn)1244 億元。2014 年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-115 億元，期末現(xiàn)金余額636 億元。 備注：以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均為未經(jīng)審計(jì)數(shù)圖1.3.3.2 2014年公司與實(shí)際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系圖1.3.4、發(fā)展戰(zhàn)略 保利地產(chǎn)長(zhǎng)期以“三個(gè)為主、三個(gè)結(jié)合”為基本發(fā)展戰(zhàn)略，即“以房地產(chǎn)為主業(yè)、以中心城市為主、以普通住宅為主”和“擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模與提高開發(fā)效益相結(jié)合、開

26、發(fā)性收入與經(jīng)營(yíng)性收入相結(jié)合、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)相結(jié)合”。 保利地產(chǎn)將中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向和行業(yè)特點(diǎn)與企業(yè)自身的情況相結(jié)合，在2010年提出了要將規(guī)模與效益相結(jié)合，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控。保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上已具有明顯優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)來源于核心競(jìng)爭(zhēng)力，而核心競(jìng)爭(zhēng)力又包括企業(yè)的市場(chǎng)管理、資源獲取能力，這體現(xiàn)于市場(chǎng)研究、投資分析、項(xiàng)目策劃、資金及徒弟的獲取等各環(huán)節(jié)；核心競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)也包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)造能力以及質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制、市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售能力等各環(huán)節(jié)，這些優(yōu)勢(shì)使得保利地產(chǎn)堅(jiān)持采取核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略，不斷提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。 此外，保利地產(chǎn)的產(chǎn)品生產(chǎn)數(shù)量大，形成了規(guī)?；?jīng)營(yíng)，降低了產(chǎn)品的

27、單位成本；較高的管理水平使得產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，資源消耗不斷減少，使公司運(yùn)營(yíng)成本降低。這些因素說明了保利地產(chǎn)持續(xù)堅(jiān)持成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。下面是對(duì)保利地產(chǎn)2012年到2014年的公司戰(zhàn)略的詳細(xì)分析：2012年，銷售方面，公司堅(jiān)持普通住宅產(chǎn)品定位，加大中小戶型產(chǎn)品的推售力度，且公司重點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)突出；投資方面，公司堅(jiān)持以一二線中心城市為主的戰(zhàn)略布局和等量拓展原則?？梢钥闯龉驹?012年主要以“降本增效”為主要戰(zhàn)略，持續(xù)推進(jìn)集團(tuán)采購(gòu)，使保利地產(chǎn)在產(chǎn)品質(zhì)量和成本上占有優(yōu)勢(shì)地位。2013年，保利地產(chǎn)仍定位為成長(zhǎng)型企業(yè)，圍繞“三到五年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的發(fā)展目標(biāo)；繼續(xù)堅(jiān)普通住宅為主的產(chǎn)品定位，堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)策略

28、，力爭(zhēng)市場(chǎng)份額有增加；繼續(xù)堅(jiān)持等量拓展原則，完善一二線城市布局的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步開拓三四線城市，保利地產(chǎn)的區(qū)域布局更加完善，可以得出在2013年，保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略重心由效益轉(zhuǎn)為以規(guī)模為重點(diǎn)。2014年，保利地產(chǎn)堅(jiān)持以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，堅(jiān)持規(guī)模經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)，穩(wěn)中求進(jìn)，持續(xù)提高品質(zhì)，提高持續(xù)發(fā)展能力，與2013年相比，公司始終堅(jiān)持等量拓展原則。但是由于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于低迷狀態(tài)，公司雖然依舊主動(dòng)出擊、積極拼搶市場(chǎng)，創(chuàng)新推廣方式和銷售模式，但是在開發(fā)投資方面，表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，實(shí)行以銷定產(chǎn)的原則，審慎控制開工節(jié)奏，采取了差異化拓展策略、優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)，使得保利地產(chǎn)在整體低迷的房

29、地產(chǎn)市場(chǎng)中營(yíng)收和盈利規(guī)模穩(wěn)步提升，利潤(rùn)率也保持穩(wěn)定。1.3.5、2012-2014重大事項(xiàng) 2012年2013年2014年2、杜邦分析權(quán)益凈利率銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)表2.1 2012-2014年杜邦分析單位：元201220132014銷售凈利率9.15%12.85%13.05%資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.49 0.33 0.32 總資產(chǎn)凈利率4.47%4.20%4.19%權(quán)益乘數(shù)4.07 4.09 4.20 權(quán)益凈利率18.22%17.16%17.60%根據(jù)表2.1數(shù)據(jù)顯示，權(quán)益凈利率總體有略微下降，主要是由總資產(chǎn)凈利率的下降導(dǎo)致。雖然銷售凈利率連年增長(zhǎng)，起到積極作用；但由于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降幅度超過銷

30、售凈利率，因此總體呈下降狀態(tài)。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，較之于2012年，2013和2014年應(yīng)收賬款增加，這反映了公司采取較為寬松的銷售政策；同時(shí)，由于公司處于擴(kuò)張期，存貨和固定資產(chǎn)規(guī)模也隨之?dāng)U大。因此，我們認(rèn)為應(yīng)該適當(dāng)加速賬款回收，防止壞賬風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，從而提高權(quán)益凈利率。3、利潤(rùn)表質(zhì)量分析3.1 利潤(rùn)結(jié)構(gòu)分析3.1.1 利潤(rùn)形成質(zhì)量分析A 利潤(rùn)結(jié)構(gòu)和盈利模式的匹配程度根據(jù)表3.1.1可知，保利地產(chǎn)在2012年到2014年的經(jīng)營(yíng)性收益占核心利潤(rùn)的94%以上，表3.1.2為經(jīng)營(yíng)性收益占核心利潤(rùn)的比例以及經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例，可以看出，這兩個(gè)比例基本都是在95%以上的，且對(duì)比經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投

31、資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，也可以看出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所占用的現(xiàn)金流量的比例是最大的，所以保利地產(chǎn)的盈利模式是經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型，且與保利的以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為主導(dǎo)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)是相匹配的。 表3.1.1.1 經(jīng)營(yíng)收益和投資收益占核心利潤(rùn)比例年份2012年2013年2014年核心利潤(rùn)13,052,999,499.35 15,431,654,300.21 18,390,278,769.92 投資收益411,368,972.97635,052,586.691,152,793,610.86投資收益占核心利潤(rùn)比例0.030.040.06經(jīng)營(yíng)性收益占核心利潤(rùn)比例0.970.960.94表3.1.1.2 利潤(rùn)結(jié)構(gòu)和盈利模式匹配比例20

32、12年2013年2014年經(jīng)營(yíng)性收益占投資收益比例96.85%95.88%93.73%經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例99.48%99.16%99.06%B. 盈利能力分析根據(jù)圖3.1.1和3.1.4可知，保利的毛利率與核心利潤(rùn)率的變化趨勢(shì)與萬科基本相同，且毛利率與核心利潤(rùn)率的大小與萬科也基本相同，說明保利的盈利能力與行業(yè)領(lǐng)先水平企業(yè)基本相同，且在2013年到2104年萬科地產(chǎn)的利潤(rùn)率有較多下降時(shí)，保利地產(chǎn)的毛利率下降比率非常小，且核心利潤(rùn)率還在上升，說明保利地產(chǎn)的盈利能力在2103年到2014年相較于萬科穩(wěn)定。雖然保利的毛利率和核心利潤(rùn)率在不斷下降，但是毛利和核心利潤(rùn)都是在不斷上升的。圖3.1.1.1

33、2012-2014年盈利能力變化趨勢(shì)圖根據(jù)表3.1.3可以看出，保利地產(chǎn)明顯領(lǐng)先于行業(yè)水平。從2012年到2014年，保利的毛利率與核心利潤(rùn)率明顯高于恒大、綠地兩個(gè)個(gè)企業(yè)，與萬科基本持平。但是在2012年到2014年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率與核心利潤(rùn)率普遍下降的情況下，保利地產(chǎn)的下降幅度較小，在2012到2014年總計(jì)保持比較平穩(wěn)的盈利能力，受市場(chǎng)影響較小。表3.1.1.3 2012-2014年地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)毛利率與核心利潤(rùn)率比較年份201420132012毛利率核心利潤(rùn)率毛利率核心利潤(rùn)率毛利率核心利潤(rùn)率保利地產(chǎn)32.03%16.86%32.16%16.71%36.19%18.94%萬科地產(chǎn)29.9

34、4%14.75%31.47%17.22%36.56%19.57%恒大地產(chǎn)28.53%16.69%29.52%21.21%27.90%19.29%綠地地產(chǎn)27.43%3.03%26.55%18.89%22.92%-0.35%C. 盈余管理傾向如表3.1.4所示，“資產(chǎn)減值損失”項(xiàng)目占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重一直較小，雖然在2014年比重有所上升，但不存在盈余管理傾向；如表3.1.5所示，核心利潤(rùn)逐年增長(zhǎng)，但投資收益保持穩(wěn)定規(guī)模，因此投資收益和核心利潤(rùn)也不存在盈余管理傾向；如表3.1.6所示，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，而營(yíng)業(yè)外收支凈額規(guī)模較小且穩(wěn)定，因此不存在盈余管理傾向。表3.1.1.4 盈余管理傾向分析年份2

35、01220132014資產(chǎn)減值損失70,794,150.3259,882,558.32562,538,228.05營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13,393,574,322.0016,006,824,328.5818,980,534,152.73比重0.005285680.0037410640.029637639圖3.1.1.2 投資收益與核心利潤(rùn)圖3.1.1.3 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額D. 利潤(rùn)的波動(dòng)性、持續(xù)性和實(shí)現(xiàn)性利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的波動(dòng)性主要與“公允價(jià)值變動(dòng)損益”項(xiàng)目規(guī)模的大小有關(guān)，但是保利公司2012-2014年的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的數(shù)額都為0，所以保利地產(chǎn)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)波動(dòng)性很??；由表3.1.7可知，營(yíng)業(yè)外收支凈

36、額占利潤(rùn)總額的比例非常小，即由非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益以及補(bǔ)貼收入等一些偶爾發(fā)生的非正常損益項(xiàng)目引起的金額所占的比例小，所以保利地產(chǎn)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的持續(xù)性較好。表3.1.1.5 營(yíng)業(yè)外收支凈額占利潤(rùn)總額份額表2012年2013年2014年?duì)I業(yè)外收入189,444,545.43182,283,960.89166,683,258.52營(yíng)業(yè)外支出50,891,907.4287,411,760.92115,394,340.49營(yíng)業(yè)外收支凈額138,552,638.0194,872,199.9751,288,918.03利潤(rùn)總額13,532,126,960.0116,101,696,528.5519,031,82

37、3,070.76收支凈額占利潤(rùn)總額比例0.0100.0050.003如表3.1.1.5所示，2012-2014年已實(shí)現(xiàn)損益逐年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且其規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過未實(shí)現(xiàn)損益，因此我們認(rèn)為保利集團(tuán)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)性較好。圖3.1.1.4 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)性分析3.1.2 資產(chǎn)增值質(zhì)量分析資產(chǎn)可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和投資性資產(chǎn)，通過計(jì)算兩種資產(chǎn)各自的報(bào)酬率，我們即可通過計(jì)算出的數(shù)值走勢(shì)初步判斷出企業(yè)的資產(chǎn)推動(dòng)收入的能力。如圖3.1.2.1所示，我們可以看到保利的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)增值情況穩(wěn)定在5.5%-6%左右。但在2013年有個(gè)明顯的下降，到14年又有所回升。結(jié)合表3.1.2.1，我們可以看到保利集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模每年都是顯著增加的，

38、但是其推動(dòng)收益的能力，尤其是經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)推動(dòng)收益的能力，我們可以通過2012-2014年的狹義營(yíng)業(yè)利潤(rùn)看到，其增長(zhǎng)速度明顯跟不上經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度。結(jié)合背景分析中的PEST分析，我們初步推斷2013年是由于宏觀環(huán)境中嚴(yán)苛的購(gòu)房政策，企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)推動(dòng)收入的能力達(dá)到了低谷，但隨著2014年購(gòu)房政策的放松，市場(chǎng)回暖，企業(yè)資產(chǎn)增值的情況也有所提高。表3.1.2.1 資產(chǎn)增值質(zhì)量分析情況201220132014投資資產(chǎn)1,168,687,8202,366,438,5923,663,700,592廣義投資收益411,368,973635,052,5871,152,793,611經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)221,922,903,

39、607280,187,797,360336,189,048,233狹義營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13,123,793,64915,491,536,85818,952,816,998圖3.1.2.1 經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)報(bào)酬率趨勢(shì)圖 如圖3.1.2.2所示，企業(yè)投資資產(chǎn)的增值情況走勢(shì)與經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)類似。但是其波動(dòng)的幅度不大，屬于正常情況。其中值得注意的是，企業(yè)的廣義投資收益即為投資收益，并且2012-2014年的投資收益份額中，權(quán)益法下的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益所占比例最大。圖3.1.2.2 投資資產(chǎn)報(bào)酬率趨勢(shì)圖3.1.3 現(xiàn)金獲取質(zhì)量分析如表3.1.3.1所示，保利集團(tuán)在2012-2014年，核心利潤(rùn)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量的能力一直欠佳，甚至

40、有惡化的趨勢(shì)，在2013年和2014年現(xiàn)金應(yīng)回收金額已經(jīng)為負(fù)，和同口徑核心利潤(rùn)相差很多。表3.1.3.1 現(xiàn)金應(yīng)回收金額與同口徑核心利潤(rùn)比例趨勢(shì)表201220132014經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~3,092,581,275 -9,754,106,778 -10,458,366,565 同口徑核心利潤(rùn)10,506,031,987 12,323,273,142 15,017,336,307 比例0.294362446-0.791519158-0.696419548 經(jīng)過對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表以及現(xiàn)金流量表的初步分析，我們初步判斷造成這個(gè)結(jié)果的原因可能是由于企業(yè)存在不恰當(dāng)?shù)馁Y金運(yùn)作行為。在2012年-2014年的現(xiàn)

41、金流量表中，“支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量”占到了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出百分之九十以上的比例，可能存在其他活動(dòng)成了主流活動(dòng)的情況，而這與公司的戰(zhàn)略是息息相關(guān)的。在背景分析中，我們得知保利地產(chǎn)相對(duì)于其他地產(chǎn)企業(yè)來說，一直采取的都是比較激進(jìn)的企業(yè)戰(zhàn)略，對(duì)土地的購(gòu)買量一直都很大，所以企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力并不樂觀。至于企業(yè)投資收益產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，如表3.1.3.2所示，2012-2014投資收益產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力是在逐年變好的，通過觀察保利集團(tuán)投資收益的報(bào)表附注以及資產(chǎn)負(fù)債表，我們可以看到2012-2013年集團(tuán)的金融資產(chǎn)只有長(zhǎng)期股權(quán)投資，而投資收益中，權(quán)益法下長(zhǎng)期股權(quán)投資的投資收益占比高達(dá)90%

42、，所以在2012-2013年投資收益產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力不是很好，存在泡沫收益的情況。而在2014年，保利集團(tuán)的金融資產(chǎn)多了可供出售金融資產(chǎn)，投資收益中權(quán)益法下長(zhǎng)期股權(quán)投資的投資收益占比下調(diào)至60%左右，剩余的主要部分為處置長(zhǎng)期股權(quán)投資與可供出售金融資產(chǎn)產(chǎn)生的投資收益，所以在2014年，企業(yè)投資收益獲取現(xiàn)金流的能力有了顯著的提高。3.2 利潤(rùn)形成質(zhì)量分析3.2.1 核心利潤(rùn)形成分析A營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本按產(chǎn)品、地區(qū)分析保利地產(chǎn)作為行業(yè)龍頭之一，在近年實(shí)現(xiàn)了規(guī)模及業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。由表3.2.1.13.2.1.3可知，2012-2014年間，房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)收入及毛利每年都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保利集團(tuán)的其他經(jīng)營(yíng)業(yè)

43、務(wù)。因此房地產(chǎn)銷售為保利集團(tuán)在2012-2014年的增長(zhǎng)點(diǎn)；2012-2014年保利地產(chǎn)公司覆蓋面由最初的15個(gè)城市增加到了18個(gè)城市，公司堅(jiān)持以一二線中心城市為主的戰(zhàn)略布局和等量拓展原則，建筑面積不斷擴(kuò)大，全國(guó)布局不斷趨于完善。由圖3.2.1.13.2.1.4可看出2012-2014年每年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入最大值均出現(xiàn)在中國(guó)廣州，說明中國(guó)廣州為其增長(zhǎng)點(diǎn)。保利地產(chǎn)盈利狀態(tài)良好，具有較大的市場(chǎng)需求和發(fā)展?jié)摿?。?.2.1.1 2012年主營(yíng)業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2012年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本比例毛利率房地產(chǎn)銷售66,314,473,691.670.9642,924,

44、152,860.460.980.35其他2,559,643,990.330.041,032,054,169.370.020.70合計(jì)68,874,117,682.001.0043,956,207,029.831.00表3.2.1.2 2013年主營(yíng)業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2013年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本比例毛利率房地產(chǎn)銷售89,289,984,174.940.9761,385,958,590.810.980.31 其他3,050,711,875.060.031,268,926,832.330.020.58合計(jì)92,340,696,050.001.0062,654,

45、885,423.141.00表3.2.1.3 2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本比例毛利率房地產(chǎn)銷售105,587,199,135.340.9772,510,318,859.010.980.31其他3,445,786,492.490.031,600,143,210.840.020.54合計(jì)109,032,985,627.831.0074,110,462,069.851.00圖3.2.1.1 2012年各地區(qū)營(yíng)業(yè)收入比例圖圖3.2.1.2 2013年各地區(qū)營(yíng)業(yè)收入比例圖圖3.2.1.3 2013年各地區(qū)營(yíng)業(yè)收入比例圖 圖3.2.1

46、.4 20122014年保利公司總建筑面積保利地產(chǎn)是近兩年內(nèi)地房企轉(zhuǎn)投港股蔚然成風(fēng)的情況下，第一家最終選擇留守內(nèi)地股市的知名房企。保利地產(chǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)未來的發(fā)展有充足的信心，這也一直是保利上市操作的首選。保利地產(chǎn)有望成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)股的新龍頭。目前看來，保利地產(chǎn)在打通了資本運(yùn)作的渠道之后，將有效降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力明顯增強(qiáng)。從長(zhǎng)期來看，公司資金狀況良好、盈利能力較強(qiáng)、開發(fā)能力優(yōu)秀、股東實(shí)力較強(qiáng)，具有廣闊的發(fā)展前景。因此我們建議：（1）抬頭看路，在調(diào)控中把握機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)新興行業(yè)，在目前行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些不和諧的現(xiàn)象，政府迅速的調(diào)控是非常必要而正確

47、的，通過調(diào)整結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求，必將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)運(yùn)作的信貸門檻和建設(shè)門檻也在提高，這對(duì)行業(yè)規(guī)范和大企業(yè)的發(fā)展是好事，這樣可以加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使行業(yè)更健康。從這個(gè)角度講，對(duì)保利地產(chǎn)這樣有實(shí)力講誠(chéng)信的企業(yè)是一次挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。（2）低頭看地，加大土地儲(chǔ)備力度（3）堅(jiān)持3-5年再造一個(gè)保利地產(chǎn)目標(biāo)不動(dòng)搖（4）堅(jiān)持以普通住宅為主和快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略不動(dòng)搖（5）把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，逢低吸納優(yōu)質(zhì)土地資源（6）加強(qiáng)成本控制，提升開發(fā)效率B三項(xiàng)費(fèi)用的形成和趨勢(shì)分析 如圖3.2.1.5和圖3.2.1.6所示，2012-2014年期間，保利的銷售費(fèi)用率以及管理費(fèi)用率期間費(fèi)用率保持在穩(wěn)定狀態(tài)，與

48、其他地產(chǎn)企業(yè)相比，也差距甚微，可見保利企業(yè)2012-2014年的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)是趨于穩(wěn)定的，并無太大的整改與波動(dòng)。圖3.2.1.5 保利與其他地產(chǎn)管理費(fèi)用率對(duì)比圖圖3.2.1.6 保利與其他地產(chǎn)銷售費(fèi)用率對(duì)比圖而保利的財(cái)務(wù)費(fèi)用率與其他地產(chǎn)相比，一直處于中游水平，結(jié)合圖3.2.1.8，可以看到保利和萬科財(cái)務(wù)費(fèi)用率的趨勢(shì)和其短期借款的趨勢(shì)是相似的，所以我們可以推斷2012-2014年，對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，利率的宏觀環(huán)境是穩(wěn)定的，而保利的財(cái)務(wù)費(fèi)用與其借款規(guī)模呈正比變化。圖3.2.1.7 保利與其他地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用率對(duì)比圖圖3.2.1.8 保利與萬科短期借款趨勢(shì)圖3.2.2 投資收益的形成分析-合并和母公司A

49、. 長(zhǎng)期股權(quán)投資的形成和趨勢(shì)分析B 投資收益的“泡沫化”“總結(jié)問題4、所有者權(quán)益表變動(dòng)表分析4.1 區(qū)分輸血型或造血型變化如表4.1.1所示，2012-2014年保利集團(tuán)所有者權(quán)益均為“造血型”，盈利質(zhì)量較高，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前景較好。表4.1.1 2012-2014年“造血型”變化201220132014綜合收益總額8,438,233,558.38 8,438,233,558.38 12,200,315,103.96 所有者投入和減少資本69,360,776.18 69,360,776.18 -455,033,523.60 合計(jì)8,507,594,334.56 8,507,594,334.5

50、6 11,745,281,580.36 綜合收益總額所占份額0.9918 0.9918 1.3874.1.1 關(guān)于會(huì)計(jì)核算的影響根據(jù)2012-2014年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，無會(huì)計(jì)政策變更和前期差錯(cuò)更正事項(xiàng)。4.1.2 股權(quán)結(jié)構(gòu)變化分析根據(jù)2012-2014年年報(bào)數(shù)據(jù)資料顯示，保利集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)沒有變化。表4.1.2.1 保利集團(tuán)前十名股東持股情況4.1.3 股利政策連續(xù)性和持續(xù)性分析如表4.1.4.1所示，2012-2014年保利集團(tuán)股利發(fā)放連續(xù)性較強(qiáng)，但在2014年，股利實(shí)現(xiàn)性有所下降?？傮w來說，現(xiàn)金股利的發(fā)放可以在一定程度上減少股東對(duì)未來收入的不確定性，增強(qiáng)對(duì)公司的信心，但會(huì)減少企業(yè)的內(nèi)部融資來源。

51、表4.1.3.1 2012-2014年利潤(rùn)分配方案表分紅年度向股東分配的利潤(rùn)應(yīng)付股利分配股利或利息支付的現(xiàn)金每10股派息數(shù)（元）（含稅）20142,098,570,350.95 228,905,375.03 2,318,495,468.47 2.16 20131,656,014,698.71 4,812,626.00 2,098,570,350.95 2.94 20121,278,890,661.69 6,158,426.00 1,656,014,698.71 2.32 5、資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量分析5.1經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)分析5.1.1貨幣資金分析A.貨幣資金規(guī)模的穩(wěn)定性貨幣資金是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，是資

52、產(chǎn)負(fù)債表的一個(gè)流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。為維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)必須保有一定的貨幣資金金額。20122014年保利公司的貨幣資金數(shù)額在不斷增長(zhǎng)，公司擁有的貨幣資產(chǎn)數(shù)額較大，說明公司擁有較強(qiáng)的支付能力和應(yīng)變能力。20122014年保利公司貨幣資金數(shù)額占總資產(chǎn)的比例一直穩(wěn)定在11%或13%，這說明保利公司日常貨幣資金規(guī)模是較為穩(wěn)定，接下來我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注貨幣資金去向。 表5.1.1.1 20122014年保利公司貨幣資金與流動(dòng)資產(chǎn)份額 （單位：億)年份資產(chǎn)201220132014期末余額期初余額期末余額期初余額期末余額期初余額貨幣資金327182338327401338

53、流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)243118803030243135093030資產(chǎn)總計(jì)251219503139251236583139比重97%（13%）96%（9%）97%（11%）97%（13%）96%（11%）97%（11%）B.經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分析保利公司的貨幣資金占比雖然較為穩(wěn)定，2012年到2014年貨幣資金數(shù)額的增長(zhǎng)幅度還是較為突出的，造成保利集團(tuán)貨幣資金變化的原因無外乎經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量以及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，從具體原因來看，保利公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在持續(xù)減少，尤其在2012年度到2013年度期間，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流減少幅度較大，而投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也在逐年減少，投資活動(dòng)現(xiàn)金流減少幅度相對(duì)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來講，幅度較小，同時(shí)我們可以看到籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在逐年遞增，由此我們可以看出，導(dǎo)致貨幣規(guī)模增加主要原因即保利公司進(jìn)行的籌資活動(dòng)較為成功。表5.1.1.2 20122014年保利公司現(xiàn)金流量 （單