2009年營銷推廣計劃

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2009年XXXX營銷推廣計劃一、2008年樓市概況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資方面2008年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)出以下特點：一是投資繼續(xù)保持增長，2008年1-10月，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資158.66億元，同比增長7.66%。二是增速放緩，增速比上年同期出現(xiàn)較快的回落，各月房地產(chǎn)增速也在逐月放緩，前10個月累計增速比上半年回落2.55個百分點。三是住宅開發(fā)投資占主體，住宅投資、其他投資、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重分別為67.3%、23.8%、7.6%和1.3%。四是商品房施工面積保持增長，但是新開工面積下降。2008年1-10月，全市商品房施工面積2

2、079.22萬，同比增長10.93%，其中住宅施工面積1606.25萬，同比增長12.99%；辦公樓施工面積43.94萬，同比下降25.88%；商業(yè)用房施工面積196.66萬，同比增長3.32%。同期，全市商品房新開工面積440.04萬，同比下降8.54%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資在銷售市場整體回落，銷售低迷的情況下，仍然保持一定的增速，對全市固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟發(fā)展起到很好的支撐作用。但不能忽視的是由于房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)回落，對房地產(chǎn)開發(fā)投資也造成了很大的負面影響。一方面是由于國家緊縮性的貨幣政策導致開發(fā)商資金緊張，另一方面，市場低迷也導致開發(fā)商信心不足，均制約了房

3、地產(chǎn)投資的增長。（二）住宅供應、銷售方面1、供應量持續(xù)增長，房價高位震持受2006、2007年出讓土地項目陸續(xù)建成并推向市場影響，2008年1-11月南寧市商品住宅新增供應共397.33萬 ，比去年增長了10.58%。在南寧市經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化進程不斷加快的內(nèi)因推動下，南寧房地產(chǎn)開發(fā)由初步發(fā)展的不穩(wěn)定階段向穩(wěn)定快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，市場供應步入穩(wěn)定增長期。在這一歷史發(fā)展階段，南寧市商品住宅供應總量每年保持在10%以上的速度持續(xù)增長。2008年1-11月，南寧市商品住宅成交均價為4071元/，同比上漲了19.59%，商品住宅市場出現(xiàn)了量跌價漲的格局。雖然從年初開始，買賣雙方在價格方面的博

4、弈并未停止過，由于市場信息的不對稱，賣方仍然占據(jù)上風，房價仍在高位震持。但隨著供過于求局面不斷加大，買賣雙方的定價能力將發(fā)生轉(zhuǎn)換，南寧房價體系全面松動，下調(diào)壓力巨大。2、成交低迷導致供求關(guān)系質(zhì)變2008年1-11月南寧市商品住宅共備案成交336.82萬，與去年同期相比減幅高達36.82%。市場新增供應持續(xù)增長，成交持續(xù)萎縮，市場存量不斷加大，最終導致市場呈現(xiàn)供大于求特征，商品住宅供求比為1：0.85，買賣雙方定價能力發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)換。綜合來看，南寧房價高企所引起的購買力下降導致了剛性需求客戶和部分改善型客戶失去了購房能力，另一方面市場走勢復雜和經(jīng)濟下行風險使一部分有購買能力的客戶放棄了近期購房的

5、意愿而選擇了觀望，在兩者的共同作用下，南寧商品住宅市場出現(xiàn)了劇烈的下降態(tài)勢和濃烈的觀望氣氛，消費者的購房意愿降到了冰點。二、江南區(qū)2008年樓市概況（一）在售項目統(tǒng)計江南區(qū)壯錦大道板塊白沙大道板塊星光大道板塊在售樓盤457新增項目100樓盤規(guī)模板塊樓盤規(guī)模較大，以300-600畝的項目為主主要以100畝以下的項目為主板塊樓盤規(guī)模較小，50畝以下的項目居多主要物業(yè)類型以多層住宅、小高層住宅為主以多層住宅、小高層住宅為主物業(yè)類型較為齊全，囊括多層、小高層、高層住宅和公寓等目前均價（元/）2800-31003200-34003800-4100主力戶型三房90-115二房70-90三房100-130二

6、房60-80三房90-115（二）格局：星光、白沙板塊雙足鼎立2008年江南區(qū)新推貨量將近3000套，主要集中在星光大道板塊與白沙大道板塊。白沙大道板塊以大盤的頻繁推貨形成亮點，龍光普羅旺斯、云星尚雅名都、四季花都均為代表性項目；星光大道板塊以成熟的商業(yè)、居住環(huán)境而倍受推崇，天筑麗城、玫瑰園007號等樓盤向市場供應了不少產(chǎn)品；壯錦大道板塊仍以XXXX、碧園南城故事、綠城印象為主要供貨源。（三）價格：板塊之間價格差距比上年有所縮小價格區(qū)間星光大道板塊白沙大道板塊壯錦大道板塊3000以下21%3000-349914%14%75%3500-399955%64%4%4000-449931%22%江南區(qū)

7、內(nèi)的星光大道板塊因居住人口密集及市政配套較為成熟，板塊內(nèi)在售項目整體均價處于較高水平；白沙大道板塊樓盤整體素質(zhì)良好，均價一直徘徊在3500-4000元/的中上水平；壯錦大道板塊發(fā)展相對緩慢，價格分布處于江南區(qū)偏低水平，目前3500元/以下的產(chǎn)品仍占據(jù)絕大多數(shù)。但是從2008年下半年以來，在整體市場低迷的情況下，星光大道板塊和白沙大道板塊的各大項目紛紛在價格上進行了積極地調(diào)整，龍光普羅旺斯的部分高層樓棟的低樓層單位價格甚至下降到了2900元/。三大板塊之間的價格差在2008年下半年距離逐漸縮短。（四）主要競爭項目的2008年底情況l 龍光普羅旺斯日期推貨步驟推售組團及樓棟備注2008-112期開

8、盤共推出78間商鋪1號樓的1，2層共20間商鋪；2，3號樓1，2層共42間商鋪；6號樓16間商鋪。l 碧園南城故事日期推貨步驟推售組團及樓棟備注2008-12加推秋日私語組團多層200套，兩房79平米，三房88-113平米。l 云星尚雅名都日期推貨步驟備注2008-8-30加推G04#AB單元，1梯4戶共11層，86套l 天筑麗城日期推貨步驟推售組團及樓棟樓棟概況08-10-1預計開盤五期8#、10#、12#、13#、14#、15#、16#樓。6棟6層，2棟11層，共176套08-10-1五期開盤12# 24套,14#A單元12套,8#36套,13#44套,16#12套.共128套,主力戶型8

9、2-89平米兩房;96-115平米三房2008年11月加推10#1梯2戶小高層，44套，主力戶型122-133四房總結(jié)：總體來說，江南區(qū)的各大版塊在2008年均有較大放量，但是各版塊之間的價格差距在下半年有明顯縮短，以龍光普羅旺斯、南城碧園故事為代表的大盤在2008年下半年紛紛開展了大幅度的降價讓利活動，并取得了較好的成交成績。三、XXXX2008年銷售情況統(tǒng)計四、需要完成的銷售條件五、實景展示5.1園林景觀5.1.1園林實景5.1.2關(guān)于園林設(shè)計意見5.2球類運動場5.3更新現(xiàn)場視覺包裝及導示系統(tǒng)5.4關(guān)于精裝樣板房的建議結(jié)合LA組團南區(qū)的產(chǎn)品優(yōu)點，為了充分展現(xiàn)多層建筑的優(yōu)越，通過設(shè)置精裝樣

10、板間的實景營銷，加強客戶對項目產(chǎn)品的了解和認可度，因此建議分別做兩房兩廳和三房兩廳樣板間。結(jié)合LA組團的所處在社區(qū)的地理位置，樣板間規(guī)劃建議在8#3單元。理由：該單元單位可觀陽光島景觀，樓間距開闊，享受遼闊視野，同時該位置可兼顧3大組團的社區(qū)風景，對展現(xiàn)項目大盤、成熟的優(yōu)勢有極好的作用。支持條件：要提高樣板房展示效果，要求陽光島完善建設(shè)、步行景觀軸、周邊綠化建設(shè)完成。六、營銷部署6.1貨量分析1. 北京組團南區(qū)12#、13#樓 共24套2. LA組團南區(qū)LA組團套數(shù)：548套，共33個單元，總棟數(shù)：14棟。具體的樓棟、戶型、面積分析如下。Ø 面積統(tǒng)計分析1) 據(jù)統(tǒng)計，LA組團南區(qū)的三

11、房兩廳所占比重最大，達到67%。2) 三房兩廳的面積區(qū)間在103-147之間，客戶的選擇面較廣。3) 小部分的一房單位(約6%)，屬于本區(qū)域的稀少產(chǎn)品。Ø 樓棟套數(shù)統(tǒng)計6.2 推貨計劃七、媒體配合7.1營銷推廣思路闡述：7.2報版規(guī)劃(一) 形象推廣2009，XX品質(zhì)生活體驗年體驗年系列 體驗成熟新生活傳播目的：結(jié)合XXXX前期GG組團和BB組團的部分業(yè)主開始陸續(xù)交房入住，建議以成熟居住區(qū)的人居氛圍和運動主題進行雙線滲透，進一步提煉出XX生活社區(qū)成熟環(huán)境，擴大XXXX的美譽度，從而提升XX的整體形象，為LA組團南區(qū)的熱銷加溫。 體驗運動新生活傳播目的：結(jié)合社區(qū)籃球運動館和千米運動跑道

12、等配套設(shè)施的啟用，以運動概念進行滲透，進一步鞏固XXXX“運動就在家門”的運動推廣理念，吸引其對我們社區(qū)的關(guān)注度，從而提升XXXX的社會形象。 體驗居住新生活傳播目的：結(jié)合精裝樣板間的交付使用，對LA組團南區(qū)的一梯兩戶多層產(chǎn)品的特性進行全新炒做，有針對性地對一梯兩戶多層產(chǎn)品的稀缺性以及居住的健康舒適度進行解讀，吸引客戶跟蹤關(guān)注和到現(xiàn)場參觀，通過現(xiàn)場的情景營銷從而激發(fā)潛在買家的購買欲望。（二）階段性推廣主題n 2009，XX品質(zhì)生活體驗年n 體驗XX成熟新生活（社區(qū)規(guī)模，入住信息）n 體驗XX運動新生活（運動設(shè)施投入使用信息）n 體驗XX居住新生活（精裝樣板間開發(fā)信息）n 多層品質(zhì) 一梯兩戶 金

13、牌戶型n 南寧南部最優(yōu)質(zhì)的人居健康環(huán)境（三）報版排期 注：以上報版發(fā)布時間及數(shù)量應結(jié)合推貨部署靈活調(diào)整。7.3電視臺投放具體投放計劃另見方案XXXX南寧電視臺投放建議7.4戶外廣告 7.5車體廣告7.5新地產(chǎn)雜志廣告建議在新地產(chǎn)雜志的3或4月投放一期媒體樓書套餐，在XXXX新貨入市前增加項目的知名度與曝光量，達到宣傳的作用；備注：具體費用另行提供。八、推廣活動配合8.1 NPBA青少年籃球夏令營結(jié)合社區(qū)籃球館的建成使用的優(yōu)勢，通過舉辦青少年籃球夏令營活動配合項目的社會宣傳，必然在社會上引起相應的關(guān)注度。借此時機，項目可在7月暑假期間之間舉行NPBA青少年籃球夏令營活動以引起市場對項目的關(guān)注，配

14、合LA組團南區(qū)的銷售?；顒幽康模罕净顒永蒙鐓^(qū)籃球館等運動設(shè)施投入使用的契機，通過舉辦相應的社會公益活動引起市場的關(guān)注，以活動配合銷售的開展，同時再次對外詮釋XXXX的運動就在家門口的主題?；顒有问剑浩刚垙V西體育學校的專業(yè)教練（兩人）對學員進行授課，活動建議由兩部分組成，前20天為專業(yè)指導課程，后10天為組隊比賽日程。具體的活動形式在與專業(yè)教練協(xié)商后確定?；顒拥刂罚篨X籃球館參與對象包括：老業(yè)主、意向客戶及社會大眾參與人數(shù)：5070人活動時間：7月份（30天）費用預算：約2萬元 （待定）8.2XXXX業(yè)主家庭趣味運動會（夏季“奧運會”）活動目的：在6月期間，組織社區(qū)內(nèi)的小型競技賽，可激活大家的運動細胞，體味運動樂趣，倡導運動健康的生活方式，同時配合期間推售活動。本次活動旨在展現(xiàn)業(yè)主健康向上、朝氣蓬勃的精神風貌。深化XX“運動、健康”的主題，聯(lián)誼新老業(yè)主，聚集人氣?；顒觾?nèi)容：本次活動選取百姓日常健身項目，在小區(qū)會所舉辦釣金魚、氣球投籃、精準射門、猜謎等運動項目的比拼（最終比賽項目待初步確定活動方案后再討論）。費用預算：約3萬元8.3XXXX業(yè)主家庭趣味運動會（冬季“奧運會”）活動目的：在11月期間，組織社區(qū)內(nèi)的小型競技賽，延續(xù)項目的運動社區(qū)形象，倡導運動健康的生活方式，同時配合期間的推售活動。本次活動旨在展現(xiàn)業(yè)主健康向上、朝氣蓬勃