某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

1、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某市某房地產(chǎn)有限公司XX 年 XX月可行性研究報(bào)告某市某房地產(chǎn)有限公司二 OO五年八月某某房地產(chǎn)有限公司法定代表人：地 址：電 話：傳 真：郵 編：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：報(bào)告編寫人員：目 錄總論 ·4 一、項(xiàng)目基本情況 · 4 二、開發(fā)單位基本情況 · 4 三、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) · 5 四、研究的結(jié)論 ·6五、營銷競爭力 · 9 六、項(xiàng)目建設(shè)條件 · 10 七、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 · 10 八、物業(yè)管理 · 11 九、投資估算與資金籌措 · 12 十、財(cái)務(wù)評價(jià) ·

2、 13 十一、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) · 14總 論概 述項(xiàng)目名稱：“某”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)單位：某某房地產(chǎn)有限公司法定代表人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：建設(shè)地點(diǎn)：某某區(qū)電 話：郵 編：一、項(xiàng)目基本情況某位于某市某區(qū)某，項(xiàng)目用地某園大街西側(cè)，鋼鐵路北側(cè)。項(xiàng)目占地 135.7 畝（ 90552 平方米），規(guī)劃容積率為 1.48 ，建筑密度 24.3%；總建筑面積 133887 平方米，其中別墅 8100 平方米，小高層 17986 平方米，多層 103014 平方米，沿街商業(yè)用房 3380 平方米及會(huì)所幼兒園 1780 平方米，小區(qū)正門為 12000 平方米的綠化廣場。一期已開發(fā)面積及正在開發(fā)面積為65128

3、 平方米， 2004 年 6 月 2 日取得預(yù)銷售許可證20143.31 平方米（ 136 套），其中非住宅建筑面積1497.82 平方米，可銷售面積18645.49 平方米，已銷售134 套計(jì) 18238.98 平方米； 2005 年5 月 25 日取得預(yù)銷售許可證24165.62 平方米（ 189 套），其中非住宅建筑面積1479.42 平方米，可銷售面積22686.2 平方米，已銷售121 套計(jì) 14894.2 平方米；銷售金額 6744 萬元，現(xiàn)平均價(jià)為 2350 元/平方米?，F(xiàn)全面進(jìn)入一期小高層及二期的開發(fā)。根據(jù)地塊條件、 開發(fā)商實(shí)力、 擁有資源以及對某市場狀況的評估， 某的開發(fā)定位

4、為“某最適宜居住社區(qū)” ，將建成某環(huán)境最好、檔次最高、物業(yè)最完善的新型社區(qū)。二、開發(fā)單位基本情況某某房地產(chǎn)有限公司成立于 2001 年，屬合作制企業(yè)，具有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)。是近年來某房地產(chǎn)行業(yè)的新銳。 總公司目前下設(shè)二個(gè)分公司， 集團(tuán)公司主要業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、物業(yè)管理、商品混凝土、外貿(mào)商貿(mào)等，在某市房地產(chǎn)行業(yè)中名列前茅。公司現(xiàn)有職工 60 多人，其中技術(shù)人員占 75%，董事長從事房地產(chǎn)工作十余年，對房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)熟悉。幾年來，公司總計(jì)綜合開發(fā)面積達(dá)50 萬平方米以上，為某市及周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。公司在某先后開發(fā)了錦明南苑、 溪南新村、某、長江大廈、新聯(lián)家園等一大批商

5、品住宅和別墅群，銷售率在同期市場均名列前茅；2002 年及 2003 年公司在市六合區(qū)成功開發(fā)百合園一、二期，現(xiàn)均已銷售完畢，并創(chuàng)下當(dāng)?shù)赝谧≌N售量、銷售單價(jià)、 銷售率多項(xiàng)最高指標(biāo)。 公司在某開發(fā)的某別墅區(qū)，已于 2002 年 4 月份全面竣工交付，并創(chuàng)下100%銷售率，成為某近年來別墅開發(fā)中的一個(gè)奇跡， 也是本地業(yè)界評價(jià)最高的別墅項(xiàng)目：環(huán)境最好、物業(yè)管理服務(wù)最好、售價(jià)最高、房產(chǎn)增值最快最明顯。而公司于2003 年度在某市開發(fā)的萊茵半島項(xiàng)目也取得了巨大成功，現(xiàn)已銷售 93%。萊茵半島的開發(fā)定位為“某市市頂級居住社區(qū)”， 擁有全市唯一水主題環(huán)境， 是某市目前環(huán)境最好、 檔次最高的別墅區(qū)。集團(tuán)公

6、司下屬的某某及某兩家物業(yè)管理公司自成立來也均成為當(dāng)?shù)刂钠放莆飿I(yè)管理公司?，F(xiàn)成功管理某某別墅區(qū)、某太湖花園小區(qū)、蓮蓉園小區(qū)、百合苑小區(qū)。為房產(chǎn)公司做好品牌提升工作。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2004 年 12 月末公司總資產(chǎn) 16668 萬元，較 2003 年增加 4349 萬元，；所有者權(quán)益 6649 萬元，比 2003 年增加 1079 萬元。資產(chǎn)負(fù)債率為 60%，流動(dòng)比率為 162%，速動(dòng)比率為 109%，凈利潤 1078 萬元。目前公司基本帳戶在濱湖區(qū)信用社，近幾年被工行評為A+級企業(yè)，甲類客戶。到 2005 年 8 月公司共有借款4650 萬元，濱湖區(qū)信用社3000 萬元用于新聯(lián)花園的開發(fā)，工行16

7、50 萬元用于某開發(fā)，至今公司未發(fā)生逾期及欠息現(xiàn)象，信譽(yù)良好。三、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)（一）、本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)1、某區(qū)計(jì)立項(xiàng)報(bào)告。2、國有土地使用證。3、項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖。4、某南海建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)“某”總體戶型設(shè)計(jì)。（國家計(jì)劃委員會(huì)計(jì)資1993530 號關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估方法與參數(shù)的通知及建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）。）5、投資項(xiàng)目可行性研究指南 。6、中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法。（二）、某的區(qū)域政策環(huán)境是建立在新的行政中心及居住中心的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的實(shí)施，是打造企業(yè)品牌，增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力的需要 。某某房地產(chǎn)公司作為本次項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)。 將會(huì)通過本次

8、項(xiàng)目的開發(fā)， 創(chuàng)建標(biāo)志性工程， 對提升企業(yè)在某當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的知名度，打造“某”品牌，具有重大意義。項(xiàng)目的實(shí)施得到了政府的政策支持，且拆遷對象為少量民宅，矛盾較小，拆遷成本不大，投資回報(bào)較好，這將大大增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力， 為某某房地產(chǎn)公司參與房地產(chǎn)市場競爭提供有利條件。四、研究的結(jié)論1、“某”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約 135.7 畝，其中一期用地 92。 2 畝，建設(shè)面積 76000 平方米 ; 公建面積 2000 平方米、配套 1380 平方米 ; 已竣工面積 47142 平方米，已銷售面積 33133.18 平方米，正在開發(fā)及將開發(fā)面積 86745 平方米，需投入資金 8000 萬元，

9、項(xiàng)目建設(shè)期約為二年。2、由于本項(xiàng)目是某招商引資項(xiàng)目，是某鎮(zhèn)政府重點(diǎn)工程。建成后將成為展示某乃至某區(qū)文明形象的一個(gè)窗口。鎮(zhèn)政府對該項(xiàng)目極為重視， 給予規(guī)費(fèi)的多項(xiàng)免繳等優(yōu)惠政策，所以房屋開發(fā)成本較低，經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期比較理想。據(jù)初步測算，本項(xiàng)目稅后利潤為7823 萬元。項(xiàng)目盈利能力較好，在建設(shè)資金落實(shí)并實(shí)現(xiàn)預(yù)期建設(shè)和銷售的情況下，經(jīng)財(cái)務(wù)評價(jià)是可行的。3、本項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)處于某園大街西側(cè)，鋼鐵路以北，道路通暢、環(huán)境優(yōu)美。周邊已經(jīng)興建的和規(guī)劃中的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施齊全， 是理想的大型住宅區(qū)建設(shè)區(qū)域?？偲矫娌季趾侠?、新穎、有創(chuàng)意。總圖布置符合城市總體規(guī)劃的要求，項(xiàng)目建設(shè)的外部條件和技術(shù)方案是可行的。

10、（一）、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1 、建筑面積 133887 平米2 、建筑容積率 1.483 、建筑密度 24.3%4 、綠化率 54%5 、項(xiàng)目總投資 1 .55 億元。已投入資金 7500 萬元，需投入資金 8000 萬元。其資金來源： 1、自籌資金 2500 萬元； 2、銀行貸款 2500 萬元； 3、其余為預(yù)售房款。6 、銷售收入 30158 萬元7 、營業(yè)利潤 12675 萬元8 、所得稅 4182 萬元9 、稅后利潤 8493 萬元（二）、現(xiàn)階段某某銷售分析某隸屬某市某區(qū)，位于某市西部，與常州武進(jìn)市接壤，離某市區(qū)20 公里，新長鐵路在鎮(zhèn)東穿過， 是全國著名的淡水珍珠養(yǎng)殖地和水蜜桃盛產(chǎn)地，

11、全鎮(zhèn)總面積 26.74 平方公里，耕地 16129 畝，現(xiàn)轄有 8 個(gè)行政村、 1 個(gè)居委， 2003 年年末全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?34000 人，其中常住人口 25700 人，流動(dòng)人口 5300 人，通勤人口3000 人（主要是某中學(xué)的教師與學(xué)生） 。某是較早開始農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)現(xiàn)有機(jī)械、冶金、建材、紡織、化工、輕工、電子七個(gè)門類，其中尤以拉鏈及轎車附件生產(chǎn)企業(yè)為龍頭，產(chǎn)品經(jīng)銷全國和世界各地。根據(jù)某的城鎮(zhèn)規(guī)劃，現(xiàn)鎮(zhèn)北已建成的第一工業(yè)園區(qū)占地 260 畝，引入 32 家，已有 18 家企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)正式運(yùn)行。 第二工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積800 畝，園內(nèi)路、電、水、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面完成。另

12、由區(qū)政府批準(zhǔn)的規(guī)劃面積為 2000 畝的表面技術(shù)處理中心工業(yè)園也已建成。在 2005 年某已完成某主干道某園大街與新312 國道的連通，以及1.2 公里洛楊路延伸段和與之相連的 2.7 公里楓楊路建設(shè)，并將在 2006 年完成與盛岸西路連接的府前路、 1.61 公里位于某工業(yè)園區(qū)內(nèi)的園中路園區(qū)段、 2.5 公里洛胡路建設(shè)，并開始啟動(dòng)312 國道商貿(mào)市場建設(shè)。某經(jīng)濟(jì)社會(huì)平衡發(fā)展， 社會(huì)公用設(shè)施和工業(yè)設(shè)施投資基礎(chǔ)配套完善，現(xiàn)已擁有 1.5 萬噸級太湖水增壓站、萬噸級綜合污水處理廠，總投資達(dá) 1500 萬元 ，日處理污水 1 萬噸、 35 千伏的變電所兩座、萬門程控電話、寬帶信息傳輸網(wǎng)保障鄉(xiāng)鎮(zhèn)信息生

13、活的現(xiàn)代化。 同時(shí)，鎮(zhèn)上醫(yī)療衛(wèi)生及社會(huì)福利機(jī)構(gòu)齊全， 省錫山高級中學(xué)師資雄厚， 地方全日制小學(xué)、 幼兒園分別通過了省實(shí)驗(yàn)學(xué)校驗(yàn)收。 鎮(zhèn)內(nèi)文化娛樂活動(dòng)也有優(yōu)雅去處， 由某公司建設(shè)的 12000 平米楊墅園廣場成為某的最大休閑廣場。某當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，在 2003 年由某公司開發(fā)建設(shè)的某住宅小區(qū)的進(jìn)入，如今已經(jīng)得到巨大發(fā)展，目前鎮(zhèn)中心房價(jià)已達(dá)到均價(jià) 2000 元/平米以上。而由某公司開發(fā)建設(shè)的某住宅小區(qū)， 以其優(yōu)越的地理位置及完善的配套管理， 現(xiàn)領(lǐng)跑整個(gè)某房地產(chǎn)市場。某住宅小區(qū)位于鎮(zhèn)中心道路某園大街西側(cè)，某娛樂城北面，靠近省錫山高級中學(xué)，地理位置優(yōu)越，城市配套齊全，交通便利。小區(qū)總占地面積 905

14、22 平米，總建筑面積 133887 平米，規(guī)劃布局合理，戶型設(shè)計(jì)超前，配套設(shè)施齊全。主要消費(fèi)對象為某的私營業(yè)主、政府機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)員工、省錫中的教職員工、因建設(shè)工業(yè)園區(qū)而拆遷需安置的行政村村民以及某及周邊地區(qū)的購房客戶。目前利好消息不斷： 1、由于某工業(yè)區(qū)的投入發(fā)展，目前某北區(qū)的洪湖村、東安莊村、鎮(zhèn)北村、蘭溪村四個(gè)村將于 2006 年 3 月前拆遷完成，故拆遷村民的具有巨大購房潛力； 2、洛社重點(diǎn)開放園區(qū)的總體規(guī)劃； 3、市政公共設(shè)施的規(guī)劃；4、某公司豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及資金實(shí)力； 5、房地產(chǎn)市場的回暖。（三）、 某現(xiàn)有樓盤的布置情況：目前某還無有規(guī)模小區(qū)。城市建設(shè)落后。（四）、消費(fèi)對象分析本

15、次開發(fā)的“某”位于某中心，處于某園大街西側(cè)，依據(jù)消費(fèi)層次和目的的差異，消費(fèi)對象主要集中為：（ 1） 現(xiàn)在或者將來在某或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的高級管理人員；（ 2） 對生活質(zhì)量要求較高的成功人士， 包括國營、集體企業(yè)和民營企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人和企業(yè)主；（ 3） 某、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高級公務(wù)員。（ 4） 重視后代教育，受名校（省錫中學(xué)、某中心小學(xué)、某中心幼兒園）影響，希望小孩就近讀書的高收入人士。說明： 隨著住房制度的改革，貨幣分房已成為現(xiàn)實(shí)。政府公務(wù)員以及收入較為穩(wěn)定的企事業(yè)單位職工，均需向社會(huì)購買住宅。本次開發(fā)的“某”位置優(yōu)越、設(shè)計(jì)新穎、價(jià)格合理、銷售措施靈活，將會(huì)成為這批消費(fèi)對象的首要選擇。隨著民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)

16、展，私營業(yè)主的實(shí)力和隊(duì)伍不斷壯大， 個(gè)人消費(fèi)理念逐步改變，對個(gè)人住房質(zhì)量要求不斷提高。 本次項(xiàng)目針對這類消費(fèi)群體的特點(diǎn)， 規(guī)劃中也設(shè)計(jì)了一些高檔次、 低密度、環(huán)境指標(biāo)好的大面積洋房和別墅， 吸引其進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行安家置業(yè)。（五）、競爭能力分析在某目前的房地產(chǎn)業(yè)還未成熟的情況下，憑借我公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)力量在本項(xiàng)目來看，競爭優(yōu)勢還是比較明顯。1、區(qū)域優(yōu)勢。某項(xiàng)目地處某鎮(zhèn)中心， 鎮(zhèn)中心廣場、 省錫中近在咫尺， 代表著某的發(fā)展方向及高檔次的市政配套將在周邊展開建設(shè)， 加上幾項(xiàng)大規(guī)模的外資項(xiàng)目即將在工業(yè)園區(qū)實(shí)施，使本項(xiàng)目具備了可觀的升值潛力。2、規(guī)模優(yōu)勢。某占地 135 畝，是目前某目前成片開發(fā)的最大住

17、宅項(xiàng)目。 大規(guī)模的成片開發(fā)，有利于降低平均成本， 有利于建設(shè)齊全的、 高檔次的配套設(shè)施， 也有利于高質(zhì)量環(huán)境的營造。3、品牌、實(shí)力優(yōu)勢。公司在多年的開發(fā)過程中， 堅(jiān)持精品意識， 所開發(fā)的項(xiàng)目深受市場追捧， 銷售暢旺。公司在項(xiàng)目開發(fā)上資金投入有可靠保障， 能保障項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行， 可有效避免一些開發(fā)商容易出現(xiàn)的資金短缺、進(jìn)展緩慢、甚至停工的不良結(jié)果。4、價(jià)格、成本優(yōu)勢。本次項(xiàng)目作為某招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目， 享受相關(guān)優(yōu)惠政策， 土地成本上具備明顯優(yōu)勢，對項(xiàng)目的順利實(shí)施和贏利提供了條件。 由于本次項(xiàng)目受到了政府的政策扶持，故投資回報(bào)會(huì)比較可靠。 在定價(jià)策略上可采取低價(jià)滲透的辦法， 盡快占領(lǐng)某房地產(chǎn)市場。

18、5、質(zhì)量優(yōu)勢。本次項(xiàng)目由南海建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，整體結(jié)構(gòu)合理、新穎。另外，某某具備 10 余年的施工、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對工程質(zhì)量控制、 把握的技術(shù)過硬。 在建設(shè)施工過程中，一直堅(jiān)持把質(zhì)量作為贏得市場的法寶， 內(nèi)部形成嚴(yán)密的質(zhì)量保證體系。 過硬的質(zhì)量，將會(huì)成為開發(fā)市場的銳利武器。五、 營銷競爭力（一）、價(jià)格策略由于不同消費(fèi)群體的消費(fèi)需求和消費(fèi)層次差異較大，營銷環(huán)境也不盡相同，這就要求企業(yè)針對不同的消費(fèi)群體不同的市場定價(jià)策略。 銷售價(jià)格的確定， 應(yīng)綜合考慮商品的形象、地位、競爭者的價(jià)格等因素，以及市場占有率、收益率等。同時(shí)要配合其他市場策略。 針對不同的消費(fèi)群體采取不同的價(jià)格策略。 對于具有穩(wěn)定收入的工薪階

19、層， 可以幫助其與多家銀行進(jìn)行接洽， 最大比例提供購房按揭服務(wù)，并可采取分期付款的方式刺激超前消費(fèi)?？傊?，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場環(huán)境，采取靈活的價(jià)格策略，以達(dá)到市場最大化的目標(biāo)。（二）、促銷策略在促銷策略上，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)普遍的狂轟濫炸式、為促銷而叫賣的廣告宣傳模式，將大部分廣告投入用于啟動(dòng)服務(wù)工程上來，做一些細(xì)致入微的服務(wù)工作，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，不斷增加企業(yè)的服務(wù)內(nèi)涵，形成自身的服務(wù)特色，給消費(fèi)者以耳目一新的感覺， 加強(qiáng)和消費(fèi)者的感情溝通與交流，建立良好的社會(huì)形象。（三）、廣告策略在宣傳項(xiàng)目和產(chǎn)品的同時(shí)，充分重視企業(yè)形象的宣傳。例如，項(xiàng)目首先在開盤前通過以新聞的形式報(bào)導(dǎo)開發(fā)企業(yè)對社會(huì)的貢獻(xiàn)，

20、開發(fā)的思路和重大決策， 建成后產(chǎn)品對市容市貌的影響， 開盤前對產(chǎn)品的規(guī)模、 性能、配套設(shè)施集中做產(chǎn)品性能廣告，引起客戶的關(guān)注和重視。 爾后根據(jù)銷售及建設(shè)的進(jìn)度重點(diǎn)做好售后服務(wù)工作。適時(shí)的增加宣傳力度，創(chuàng)造整體的轟動(dòng)效應(yīng)，確保銷售工作的完成。六、 項(xiàng)目建設(shè)條件（一）、 項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目用地某園大街西側(cè)，鋼鐵路以東。（二）、 項(xiàng)目實(shí)施地的自然環(huán)境本項(xiàng)目實(shí)施所在地處于某地處省某，處于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲中部，北靠長江，南瀕中國第三大淡水湖太湖； 西離 183 公里，東距上海 128 公里，是省省轄的沿海城市，華東地區(qū)重要的交通樞紐。七、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案（一）、總體結(jié)構(gòu)和布局規(guī)劃采用居住區(qū)組團(tuán)院落三級

21、模式， 形成“兩心、兩軸、一帶、十六組團(tuán)”的總體布局結(jié)構(gòu)。 兩心為東西兩片區(qū)的社區(qū)中心； 兩軸為南北的硬質(zhì)景觀軸和東西向社區(qū)內(nèi)部的軟質(zhì)景觀軸。中心區(qū)為別墅區(qū)， 分為兩大板塊， 通過中心綠地的連接和帶狀綠地的滲透， 形成舒適、宜人的居住環(huán)境?；▓@洋房及多層區(qū)， 臨近中心綠地地塊設(shè)置花園洋房， 獨(dú)特的建筑造型、 豐富的立體綠化、開敞的空間環(huán)境與中心綠地形成中央泛景觀區(qū)域。 圍繞中央泛景觀區(qū)域設(shè)置多層住宅組團(tuán)。（二）、系統(tǒng)設(shè)計(jì)1、綠地景觀系統(tǒng)公共綠地呈網(wǎng)狀分布， 與步行系統(tǒng)結(jié)合， 提高綠地的使用率和感知性， 真正做到家在綠樹掩映中。2、道路交通系統(tǒng)出入口社區(qū)主出入口位于鋼鐵路，面向規(guī)劃路設(shè)置次出入口

22、。車行 東片區(qū)采用主干路加組團(tuán)環(huán)路的組織方式，做到各組團(tuán)互不干擾，保證了別墅區(qū)的安全與安靜。 西片區(qū)采用主干環(huán)路加外圍支路的組織方式， 即方便了整體交通，同時(shí)各組團(tuán)又相對獨(dú)立。人行 采用主軸發(fā)散的方式，圍繞中心綠地及帶狀綠地設(shè)置社區(qū)步行系統(tǒng)。停車 別墅區(qū)及花園洋房區(qū)采用停車入戶或建筑底層停車的停車方式，車位按 1：1 設(shè)置；多層住宅區(qū)機(jī)動(dòng)車停車近期采用地面停車，停車位沿組團(tuán)外圍布置，車位按 1：0.5 考慮。3、公建配套系統(tǒng)原則 : 合理安排公建配套設(shè)施，方便居民日常生活。將規(guī)模大、吸引人流多的公共建筑沿某園大街布置， 對規(guī)模小的基層服務(wù)設(shè)施分散布置于社區(qū)內(nèi)部。營業(yè)性公建可以結(jié)合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)

23、一考慮，非營業(yè)性公建結(jié)合中心綠地和步行系統(tǒng)設(shè)置。沿某園大街設(shè)置商鋪，成為城市片區(qū)配套的一部分。沿中央綠化帶設(shè)置會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)置一3 班幼兒園，方便居民使用。會(huì)所南側(cè)設(shè)有露天游泳池，豐富居民的生活。八、 物業(yè)管理隨著人民生活水平的不斷提高， 對居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來越高， 這就為物業(yè)管理市場帶來發(fā)展的極好機(jī)會(huì)和廣闊前景。 良好的物業(yè)管理帶來的居住質(zhì)量的改善，使花錢買服務(wù)越來越成為人們的共識。 同時(shí)，良好的物業(yè)管理還將成為房屋的銷售起著積極的促進(jìn)作用。某某房地產(chǎn)有限公司一向高度關(guān)注、重視物業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)中的巨大作用。公司全資下屬企業(yè)某某物業(yè)管理有限公司， 在成立之初就巨資聘請深圳名牌物業(yè)管理企業(yè)

24、天安物業(yè)作全程顧問， 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 在某地區(qū)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)闹群兔雷u(yù)度， 是近年某物管行業(yè)的一支新銳力量。 該物管企業(yè)在目前管理的某某別墅區(qū)及某第一個(gè)國家安居工程小區(qū) “太湖花園” 的管理服務(wù)已成為某地區(qū)的行業(yè)樣板?，F(xiàn)初步計(jì)劃本項(xiàng)目建成后， 聘請某某物業(yè)作為物業(yè)管理顧問。 管理服務(wù)水平將力爭更加有所提高，力創(chuàng)某市地區(qū)的物管示范樣板住宅區(qū)。區(qū)域內(nèi)全部采用封閉式的物業(yè)管理和采取各種行之有效的智能化措施， 從而保障居民正常的生活秩序和人身財(cái)產(chǎn)安全， 保證區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生， 切實(shí)解決住戶生活上和經(jīng)營者及辦公行管人員的后顧之憂， 把本小區(qū)建成花園式的管理有序的住宅小區(qū)和經(jīng)營場所?；?biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化

25、，確保工程質(zhì)量。在建設(shè)過程中要按基本建設(shè)有關(guān)程序輸手續(xù)，項(xiàng)目要進(jìn)行招投標(biāo)，以保證合理的工程造價(jià)，要實(shí)行工程監(jiān)理，以保證工程的質(zhì)量與安全。九、 投資估算與資金籌措（一）、估算編制依據(jù)1、省建筑工程綜合預(yù)算定額 （1997）；2、省建筑安裝工程費(fèi)用定額 （1997）；3、某市工程造價(jià)信息（2002）；4、中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法；5、開發(fā)商提供的相關(guān)項(xiàng)目資料。（二）、估算編制說明1、土地費(fèi)用：按照192 元/平米計(jì)算。2、 前期工程費(fèi)：按照50 元 / 平米估算。3、 建安工程費(fèi)：住宅用戶按570 元/ 平米估算。4、 配套工程費(fèi)：按 245 元/ 平米估算。其中：綠化費(fèi)按

26、30 元/平米計(jì)算；道路按 20 元/ 平米計(jì)算；消防設(shè)施按10 元/平米估算；供電和給排水按120 元/ 平米估算，公用照明按10 元/平米估算，排污、公廁等其他配套費(fèi)用按55 元/ 平米估算。5、 不可預(yù)見費(fèi)用按開發(fā)成本的3（約 28 元/ 平米）計(jì)取。6、 管理費(fèi)用：按 20 元/ 平米估算。7、 銷售費(fèi)用：按 25 元/ 平米估算。8、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)銀行同期年利率5.04 （約 25 元/ 平米）計(jì)算。（三）、投資估算經(jīng)初步測算，“某”房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為 15500 萬元，其中土地費(fèi)用 2580 萬元，前期工程費(fèi) 669 萬元，建安工程費(fèi) 7631 萬元，配套設(shè)施費(fèi) 3280 萬元，

27、不可預(yù)見費(fèi) 375 萬元，管理費(fèi)用 268 萬元，銷售費(fèi)用 335 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 335 萬元。（四）、 資金籌措經(jīng)初步測算，本項(xiàng)目資金來源主要由以下幾個(gè)方面籌集：1、根據(jù)國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本令制度的通知（國發(fā) 199635 號）的精神，本項(xiàng)目自籌資金2500 萬元。主要以土地形式投入，開發(fā)單位應(yīng)盡快做好土地評估工作和相關(guān)手續(xù)。2、申請銀行貸款 2500 萬元。3、其余資金在項(xiàng)目開發(fā)過程之中將預(yù)收售房款作為項(xiàng)目建設(shè)資金。十、 財(cái)務(wù)評價(jià)（一）、銷售收入估算“某”房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積133887 平方米，其中住宅用房建筑面積132107平米，公建建筑面積1780 平米。一期已銷售面積

28、33133.18 平方米（ 255 戶），銷售金額 6744 萬元，現(xiàn)平均價(jià)為 2350 元/ 平方米，已銷售中某本地占 47%、周邊占 9%、市區(qū)占 28%、外地占 16%。經(jīng)測算，“某”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一期及二期的營業(yè)收入為 30158 萬元。（二）、營業(yè)稅金及附加根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅金暫行條例等有關(guān)規(guī)定，“某”項(xiàng)目銷售適用營業(yè)稅率為 5，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅額的5，綜合基金 0.5。經(jīng)測算，本項(xiàng)目中的營業(yè)稅金為 1507 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為 166 萬元，土地增值稅及印花稅為 310 萬元。累計(jì)營業(yè)稅金及附加等為 1983 萬元。（三）、開發(fā)成本與費(fèi)用計(jì)算“某”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本與費(fèi)用及稅金為17483 萬