最嚴謹?shù)膬r格策略推導及四維定價法

1、1本項目推售期間預計主要競爭項目面積區(qū)間統(tǒng)計戶型兩房小三房標準三房緊湊四房標準四房恒大龍城萬潤橄欖城天匯龍城本項目價格預測價格預測稀缺產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品面積優(yōu)勢面積優(yōu)勢潛在競爭潛在競爭2明星明星標桿產(chǎn)品標桿產(chǎn)品特點：獨家頂層SPA觀海景電梯純粹別墅群，區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)高端別墅且無競爭對手職能：單價高于同類競爭對手，利用產(chǎn)品本身以及海景優(yōu)勢攫取超額利潤穩(wěn)定穩(wěn)定出貨產(chǎn)品出貨產(chǎn)品特點：品字結(jié)構(gòu)，大戶型產(chǎn)品集中群落，景觀是項目高層單位當中最好的區(qū)域職能：單價與競爭對手持平，利用項目整體高調(diào)性以及總價優(yōu)勢保持穩(wěn)定持續(xù)出貨小步小步快跑產(chǎn)品快跑產(chǎn)品 特點：塔式結(jié)構(gòu)，面積最大與最小戶型搭配，景觀較差，綜合考慮為質(zhì)素最差

2、群落職能：單價略低于競爭對手相應(yīng)產(chǎn)品，短平快迅速回籠資金價格預測價格預測3* * *項目項目: :* * *元元/ /平米平米本項目本項目* * *項目項目: : * * *元元/ /平米平米+20%本本項目四房產(chǎn)品屬項目四房產(chǎn)品屬最高端產(chǎn)品，經(jīng)過對比測算，均價預計最高端產(chǎn)品，經(jīng)過對比測算，均價預計達到達到*元元/平米平米本項目四房：單價高于同類競爭對手，利用產(chǎn)品本身以及海景優(yōu)勢攫取超額利潤價格預測價格預測4本項目小三房：單價與競爭對手持平，利用項目整體高調(diào)性以及總價優(yōu)勢保持穩(wěn)定持續(xù)出貨項目項目均價或預計均價均價或預計均價相關(guān)權(quán)重相關(guān)權(quán)重本項目均價本項目均價0.1 0.30.30.20.1穩(wěn)定

3、出貨單位力求在片區(qū)內(nèi)單價持平，通過總價優(yōu)勢穩(wěn)定且持穩(wěn)定出貨單位力求在片區(qū)內(nèi)單價持平，通過總價優(yōu)勢穩(wěn)定且持續(xù)走量，預計此部分單位均價續(xù)走量，預計此部分單位均價為為*元元/平米平米備注備注：未開盤項目為其預計高層均價，相關(guān)權(quán)重取決于與本項目的推售時機以及項目質(zhì)素的匹配度價格價格預測預測 -該部分換成傳統(tǒng)的打分市場比較該部分換成傳統(tǒng)的打分市場比較法法5單價略低于競爭對手相應(yīng)產(chǎn)品，短平快迅速回籠資金卓越維港寶能太古城三湘海尚半島城邦二期本項目本項目小小2房房15%OFF小步快跑單位是項目質(zhì)素較差單位，通過低于競爭對手定價的小步快跑單位是項目質(zhì)素較差單位，通過低于競爭對手定價的方式，短平快快速出貨，均價

4、方式，短平快快速出貨，均價為為*元元/平米平米23600價格預測價格預測6單位單位預計均價預計均價建筑面積（約）建筑面積（約）實收總價實收總價撇油脂產(chǎn)品撇油脂產(chǎn)品穩(wěn)定出貨產(chǎn)品穩(wěn)定出貨產(chǎn)品小步快跑產(chǎn)品小步快跑產(chǎn)品整體單位均價整體單位均價備注備注：1、各部分建筑面積因無實際詳細各樓棟戶型圖，故數(shù)據(jù)為粗略計算得到，但與實際數(shù)值出入不大2、因本片區(qū)大部分競爭樓盤均未開盤，各單位預計均價為現(xiàn)階段對各競爭樓盤預估值得到3、我們將根據(jù)將來各樓盤實際定價情況，利用此種價格方法策略逐步修正本項目最終均價根據(jù)資金快速回籠，合理價格走量原則，價格預測為：根據(jù)資金快速回籠，合理價格走量原則，價格預測為： 24000240002500025000價格預測價格預測7市場市場靜態(tài)靜態(tài)比較比較市場走勢修正市場走勢修正推售推售策略策略指導指導準客戶準客戶訪談訪談【“四維四維” 定價定價】入市基準入市基準價價臨界精準價臨界精準價營銷溢價修正營銷溢價修正8靜態(tài)比較基準價靜態(tài)比較基準價市場趨勢修正市場趨勢修正入市基準價入市基準價基準價增幅2%