我國的房地產(chǎn)稅收制度綜述綜述

1、第八章第八章 我國的房地產(chǎn)稅收制度我國的房地產(chǎn)稅收制度 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l一、房地產(chǎn)稅收概述 稅收是國家憑借政治權(quán)利，運用法律手段，按照預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償取得財政收入的一種特定分配關(guān)系。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收稅收的特征 (1)強制性。國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。 (2)無償性。指國家取得稅收，對具體納稅人既不需要直接償還，也不支付任何形式的直接報酬。所謂稅收，就是向居民無償索取。 (3)固定性，也稱確定性。指國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對象和課稅額度。這是稅收區(qū)別于其他財政收入形式

2、的重要特征我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收稅收制度及構(gòu)成要素： (1)納稅人(課稅主體) 納稅人是國家行使課稅權(quán)所指向的單位和個人，即稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個人。 (2)課稅對象(課稅客體) 課稅對象又稱征稅對象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國家對什么事物征稅。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收稅收制度及構(gòu)成要素： (3)計稅依據(jù) 即課稅的具體對象，有實物量和價值量兩類計稅依據(jù)有以土地面積、房地產(chǎn)價值、房地產(chǎn)收益為計稅依據(jù)。 (4)稅率 稅率是據(jù)以計算應(yīng)納稅額的比率，即對課稅對象的征收比例，體現(xiàn)征稅的深度。 按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅

3、率三類。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l二、房地產(chǎn)稅收的種類 房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的課稅 耕地占用稅 印花稅、契稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的課稅 土地增值稅 稅收 教育費附加 契稅、印花稅 房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)的課稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)收益的課稅 所得稅房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費：交易手續(xù)費、房產(chǎn)登記費、房地產(chǎn)評估費、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費、利用房地產(chǎn)檔案費等房產(chǎn)登記費、利用房地產(chǎn)檔案費屬于政府規(guī)費其他屬于經(jīng)營性收費我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（一）營業(yè)稅1.營業(yè)稅，是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單

4、位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。 2.稅率建筑業(yè)稅率為3%；銷售不動產(chǎn)為5%。3.減免稅個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售，全額征收；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售，免征。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l應(yīng)用示例：l 2010年5月某人出售住房，合同轉(zhuǎn)讓價格150萬，面積為145.13平方米，為非普通住房，其獲取房產(chǎn)的時間為2009年9月，未滿2年。l 營業(yè)稅15057. 5萬元我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l 應(yīng)用示例：l 2010年5月某人出售住房，

5、合同轉(zhuǎn)讓價格90萬,面積為85平方米,為普通住房，其獲取房產(chǎn)的時間為2009年3月，未滿2年，房產(chǎn)原值為72萬元。l 營業(yè)稅（90-72）50.9萬元我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l應(yīng)用示例：l 2010年5月某人出售住房，合同轉(zhuǎn)讓價格300萬,面積為256平方米,為非普通住房，其獲取房產(chǎn)的時間為2008年3月，已滿2年，房產(chǎn)原值為220萬元。l 營業(yè)稅（300220）54萬元我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l應(yīng)用示例：l 2010年5月某人出售住房，合同轉(zhuǎn)讓價格100萬,面積為120平方米,為普通住房，其獲取房產(chǎn)的時間為2004年2月，已滿2年。按規(guī)定減免營業(yè)稅。我國現(xiàn)行的

6、房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l營改增2011年，開始試點。10個省份，沒有山東（1）稅率：17%、13%、11%、6%（2）計稅方式：銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，一般計稅方式（3）計稅依據(jù)：應(yīng)稅全部收入我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（二）耕地占用稅 是國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依據(jù)實際占用耕地面積、按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按照規(guī)定稅額一次性征收稅率規(guī)定如下： 1人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為1050元； 2人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為840元； 3人均耕地超過2畝但不超過3畝的地

7、區(qū)，每平方米630元； 4人均耕地超過3畝以上的地區(qū)，每平方米525元。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收稅額計算稅額計算 應(yīng)納稅額=實際占用耕地面積（平方米）適用定額稅率 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收免征耕地占用稅免征耕地占用稅 1軍事設(shè)施占用耕地。 2學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。 減征耕地占用稅減征耕地占用稅 1鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。 2農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（三）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 自2000年1月

8、1日起新發(fā)生的投資額，暫停征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（四）印花稅1. 以經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅。書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個人，具體有：立合同人、立據(jù)人，立賬薄人，領(lǐng)收人和使用人 2.印花稅 稅目與稅率：13個稅目，比例稅率和定額稅率 3.減免稅 房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 2008年11月1日，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。4.納稅地點、期限和繳納方法 印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)在立據(jù)時稅賦。 我

9、國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（五）契稅 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。1.契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。境內(nèi)是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內(nèi)。 2.契稅實行3% 5%的幅度稅率。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收3.計稅依據(jù)（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。 （2）土地使用權(quán)贈

10、與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 （3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收4.減免稅（1）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。 （2）2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

11、 （3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。關(guān)于修改山東省契稅征收規(guī)定的決定從2013年4月1日起施行全省將分兩批對契稅適用稅率進行調(diào)整，2013年6月1日起，濟南、青島、泰安、臨沂、濱州等5市的國有土地使用權(quán)出讓契稅使用稅率由3%調(diào)整為4%，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房屋買賣、贈與、交換等其他轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為契稅適用稅率仍執(zhí)行3%。今年7月1日起第二批調(diào)整了12個市的契稅適用稅率我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（六）城市維護建設(shè)稅 城市維護建設(shè)稅，簡稱：城建稅，是我國為了加強城市的維護建設(shè)，擴大和穩(wěn)定城市維護建設(shè)資金的來源，對有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一個稅種。1.納稅人：

12、繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位（不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和進口貨物者）和個人為城市維護建設(shè)稅的納稅。2.計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收3.計稅依據(jù) 納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%； 納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%； 納稅人所在地不屬于市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收4.稅額計算應(yīng)納稅額=（增值稅、消費稅、營業(yè)稅）適用 稅率 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（七）土地增值稅 對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的增值量征收的稅種。 1.納稅人 ：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上

13、的一切建筑物和其他隨著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。2.征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物所取得的土地增值額。3.稅率：四級超率累進稅率表 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率 稅率() 速算扣除系數(shù)(%) 1不超過50的部分 30 0 2超過50100的部分 40 53超過100200%部分 50154超過200的部分 60 35四級超率累進稅率表四級超率累進稅率表我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l4.納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 轉(zhuǎn)讓合同簽訂后7日內(nèi)辦理在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，無法準(zhǔn)確核算成本的，可以預(yù)征，全部竣工后

14、結(jié)算，多退少補。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收5.計算l(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓) 包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。l(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓) 包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。l(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓) 1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的： 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)

15、費用=利息+(一)+(二)5%以內(nèi) 上述利息超過國家上浮標(biāo)準(zhǔn)、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則（財法字1995第006號）第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！币蜷_發(fā)間接費計入房產(chǎn)開發(fā)成本，對房地產(chǎn)公司而言，增大計算房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計20%的扣除基數(shù)，從而增大土地增值稅前扣除金額，降低土增稅稅負(fù)。2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(一)+(二)10

16、%以內(nèi)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。4.土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)20%【提示】1.此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策;2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。(

17、六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。評估價格=重置成本價成新度折扣率我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收例題： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元開發(fā)寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納

18、的土地增值稅 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l答案：(1)取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元 (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元 (3)房地產(chǎn)開發(fā)費用 =500-50+(1000+3000)5=650(萬元) (4)允許扣除的稅費為555萬元 ( 5 ) 從 事 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 納 稅 人 加 計 扣 除 2 0 加 計 扣 除=(1000+3000)20=800(萬元) (6)允許扣除的項目金額合計 =1000+3000+650+555+800=6005(萬元) (7)增值額：10000-6005=3995(萬元) (8)增值率：39956005100=66

19、.55 (9)應(yīng)納稅額=399540-60055=1297.75(萬元)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l例題2： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬，房地產(chǎn)開發(fā)成本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬。為轉(zhuǎn)讓該項目應(yīng)當(dāng)繳納稅費210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。則應(yīng)納土地增值稅是多少？（增值額未超過扣除項目金額50%的部分

20、，稅率為30%）我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（1）扣除項目金額6001400120210.9（6001400）5%（6001400）20%l 6001400120210.9100400l2830.9 (萬元) l （2）增值額38002830.9969.1(萬元)l （3）增值額占扣除項目比例969.12830.934.23%l （4）應(yīng)納增值稅額969.130%290.73(萬元)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l出售舊房應(yīng)納稅額的計算方法1.計算評估價格。 評估價格重置成本價成新度折扣率 2.匯集扣除項目金額 3.計算增值率 4.依據(jù)增值稅率確定適用稅率 5.依據(jù)適用

21、稅率計箅應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l6.減免稅（1）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。增值額未超過扣除項目金額之和20。 （2）因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅 。（3）個人因工作凋動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅。（4）2008年11月1日起，個人銷售住房暫免土地增值稅。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，某年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（1）1月通競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關(guān)稅費240萬元；（2）以

22、上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；（3）住宅樓開發(fā)成本3000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元；（4）寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；（5）與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有；（6）9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元；將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到250萬元。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按

23、土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題：（1）計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅；（2）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額；（3）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額；（4）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目；（5）計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金；（6）計算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收（1）應(yīng)繳納的營業(yè)稅150005%+2505%762.5（萬元）（2）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用（6000+240）2/362402/34160（萬元）（3）公司繳納土地增值稅時

24、應(yīng)扣除的開發(fā)成本3000+4803480（萬元）（4）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目（300-40）+（3000+62403）5%+（480+62403）10%+（3480+4160）20%2298（萬元）（5）公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金150005%（1+7%+3%）825（萬元）（6）增值額15000-（4160+3480+2298+825）15000-107634237（萬元）我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收（7）增值率423710763100%39%，適用30%的稅率（8）應(yīng)納土地增值稅423730%1271（萬元）我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)

25、稅收l（八）教育費附加1.教育費附加是對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種附加費。 2.納稅人：凡繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人，均為教育費附加的納費義務(wù)人 （簡稱納費人），但暫不包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。 3.稅率：教育費附加的征收率為3%。 4.計算方法：應(yīng)納教育費附加=（實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè) 稅三稅稅額）3% 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（九）房產(chǎn)稅1.房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。 2. 納稅義務(wù)人：房屋的所有人、經(jīng)營管理單位、承包人、房產(chǎn)代理人或使用人。（1）產(chǎn)權(quán)屬國家所有

26、的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。 （2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 （4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 （5）無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)、外籍個人、海外華僑、港澳臺同胞所擁有的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅。 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l3.計稅（1）從價計征的計算 從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值

27、計征，其公式為： 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1-30%）年稅率1.2%（2）從租計征的計算 從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，其公式為： 應(yīng)納稅額=租金收入12% 個人出租住房的租金收入計征，其公式為： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入4% 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l4.減免的情況（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)不屬于免稅范圍。 （2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但如學(xué)校的工廠、商店、招待所等應(yīng)照章納稅。 （3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但經(jīng)營用的房產(chǎn)不免 （4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個人擁有的營業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。（5）經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收l（十）城鎮(zhèn)土地使用稅1.含義：城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種行為稅。 2.納稅人：3.征稅的對象4.計稅的依據(jù)5.稅率6.應(yīng)納稅額計算我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收5.稅率 城鎮(zhèn)土地使用稅的每平方米年稅率為：大城市1.530