宣化項(xiàng)目市場研究及策劃定位報(bào)告20120609

1、PRIVATE & CONFIDENTIAL皇城大市場商業(yè)項(xiàng)目皇城大市場商業(yè)項(xiàng)目市場研究及策劃顧問市場研究及策劃顧問2012.6Page 2項(xiàng)目整體定位相關(guān)案例研究商業(yè)市場相關(guān)物業(yè)發(fā)展研究宏觀環(huán)境項(xiàng)目及條件分析在上述研究基礎(chǔ)上，給出項(xiàng)目物業(yè)功能組合、業(yè)態(tài)、客戶、價(jià)格等方面的建議。通過對周邊區(qū)域相關(guān)物業(yè)市場的研究，論證項(xiàng)目發(fā)展不同物業(yè)的空間。找出項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn)及難點(diǎn)，明確項(xiàng)目本身的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅等并對項(xiàng)目定位進(jìn)行初判。在明確項(xiàng)目發(fā)展條件和市場發(fā)展空間的基礎(chǔ)上，通過研究與本項(xiàng)目有可比性的案例，為項(xiàng)目定位打下基礎(chǔ)。本次服務(wù)在分析本項(xiàng)目發(fā)展條件，找出發(fā)展優(yōu)劣勢、機(jī)會和威脅的基礎(chǔ)上，通過對

2、周邊區(qū)域相關(guān)物業(yè)市場的研究進(jìn)一步論證項(xiàng)目發(fā)展不同物業(yè)的市場空間，并通過案例借鑒最后給出項(xiàng)目定位的初步建議。研究目的及服務(wù)框架研究目的及服務(wù)框架Page 3項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置n張家口宣化區(qū)，項(xiàng)目位于宣化七中以西，皇城北路以東。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況n總建筑面積約10500平方米，其中包括地下1層，地下上2層。未來項(xiàng)目將建設(shè)成為集農(nóng)貿(mào)市場及綜合型商品消費(fèi)市場為一體的城市商業(yè)項(xiàng)目。工作內(nèi)容工作內(nèi)容n宏觀研究、市場研究、需求研究、案例研究、商業(yè)定位宣化宏觀及區(qū)域發(fā)展用地屬性研究宣化宏觀及區(qū)域發(fā)展用地屬性研究相關(guān)物業(yè)市場總體研究相關(guān)物業(yè)市場總體研究相關(guān)物業(yè)需求市場研究相關(guān)物業(yè)需求市場研究典型可借鑒案例研究典型可

3、借鑒案例研究項(xiàng)目營業(yè)額及租金測算項(xiàng)目營業(yè)額及租金測算項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目檔次定位分析部分分析部分定位部分定位部分項(xiàng)目業(yè)態(tài)及產(chǎn)品定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)及產(chǎn)品定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)定位項(xiàng)目潛在客戶群定位項(xiàng)目潛在客戶群定位具體服務(wù)框架具體服務(wù)框架PRIVATE & CONFIDENTIAL目錄目錄517303241n宏觀區(qū)域發(fā)展及用地分析宏觀區(qū)域發(fā)展及用地分析n商業(yè)物業(yè)市場研究n商業(yè)經(jīng)營者及消費(fèi)者問卷研究n項(xiàng)目整體定位n典型可借鑒案例研究Page 5宏觀環(huán)境研究思路圖宏觀環(huán)境研究思路圖以下將從宏觀環(huán)境，包括宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、人口發(fā)展與消費(fèi)狀況等方面著手，分析不同層面的經(jīng)濟(jì)背景和區(qū)域規(guī)劃

4、，把握本項(xiàng)目發(fā)展的宏觀投資環(huán)境以及市場環(huán)境特征，為本項(xiàng)目發(fā)展提供宏觀背景依據(jù)。研究思路研究思路宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)社會零售消社會零售消費(fèi)品總額費(fèi)品總額生活水平生活水平宏觀投資環(huán)境研究小結(jié)宏觀投資環(huán)境研究小結(jié)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究Page 6城市經(jīng)濟(jì)總量城市經(jīng)濟(jì)總量濟(jì)南經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，GDPGDP的快速增長將為商業(yè)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)遇的快速增長將為商業(yè)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)遇n濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)總量在過去濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)總量在過去7 7年保持在年均年保持在年均8 8以上的增長速度，到以上的增長速度，到20

5、112011年，宣化區(qū)年，宣化區(qū)GDPGDP達(dá)到達(dá)到162162億元億元，2008年受金融危機(jī)的影響漲幅開始大幅回落之后，至2011年有穩(wěn)步上升的趨勢。n伴隨著2009年11月5日國務(wù)院發(fā)布的十項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需政策的推出，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)代即將到來，經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也將調(diào)整，為商業(yè)等在內(nèi)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶來更多的機(jī)遇。構(gòu)也將調(diào)整，為商業(yè)等在內(nèi)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶來更多的機(jī)遇。宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究資料來源：張家口市統(tǒng)計(jì)年鑒Page 7人均人均GDPGDP將近將近10,00010,000美金，城市化進(jìn)程拉動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展美金，城市化進(jìn)程拉動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展n宣化區(qū)人均GDP從2008年至

6、2011年期間維持穩(wěn)步上升的趨勢，到2010年，人均GDP達(dá)到50,123元。n當(dāng)人均當(dāng)人均GDPGDP超過超過3,0003,000美元而小于美元而小于10,00010,000美元時(shí)美元時(shí)，城市化進(jìn)程將進(jìn)入高峰階段進(jìn)入高峰階段?？梢哉f，宣化區(qū)已經(jīng)處于高速已經(jīng)處于高速城市化的建設(shè)起步階段，一定程度上拉動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)城市化的建設(shè)起步階段，一定程度上拉動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。市場的發(fā)展。宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究0 1,000 3,000 10,000 20,000 30,000 40,000100908070605040302010起飛階段高峰階段后期階段城市化率()人均GDP(美元)這一時(shí)期城區(qū)

7、的人口劇增，為城市的商業(yè)市場和住宅市場提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。資料來源：宣化區(qū)社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)Page 8n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴(kuò)大。近年來第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)增幅持續(xù)走高。n由于受到市場宏觀調(diào)控的影響，同時(shí)可以看到由于受到市場宏觀調(diào)控的影響，同時(shí)可以看到20112011年比年比20102010的房地產(chǎn)投資總額有所減少，房地產(chǎn)市場投資的緊縮，的房地產(chǎn)投資總額有所減少，房地產(chǎn)市場投資的緊縮，促使房地產(chǎn)市場之間的供需失衡。促使房地產(chǎn)市場之間的供需失衡。n可以說，由于房地產(chǎn)市場投資的減少，必然會造成房地產(chǎn)市場供需出現(xiàn)缺口，尤其是商業(yè)零售業(yè)進(jìn)一步加速發(fā)展的現(xiàn)今，商業(yè)市場供需之間存在更大的供

8、需缺口。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)資產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)資產(chǎn)投資繼續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，意味著服務(wù)業(yè)尤其是商業(yè)零售業(yè)將進(jìn)一步加速發(fā)展，房地產(chǎn)投資的緊繼續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，意味著服務(wù)業(yè)尤其是商業(yè)零售業(yè)將進(jìn)一步加速發(fā)展，房地產(chǎn)投資的緊縮，促使房地產(chǎn)供需之間，尤其是商業(yè)市場供需之間存在更大的供需缺口縮，促使房地產(chǎn)供需之間，尤其是商業(yè)市場供需之間存在更大的供需缺口宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究資料來源：張家口市統(tǒng)計(jì)年鑒Page 9宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究資料來源：張家口市統(tǒng)計(jì)年鑒n20112011年張家口各區(qū)各縣年張家口各區(qū)各縣GDPGDP生產(chǎn)總值增長率平均保持生產(chǎn)總值增長率平均保持12%

9、12%以上的增長速度，其中宣化區(qū)以上的增長速度，其中宣化區(qū)GDPGDP生產(chǎn)總值在各區(qū)縣中排生產(chǎn)總值在各區(qū)縣中排名居首，且其生產(chǎn)總值遠(yuǎn)超過其他各大縣區(qū)名居首，且其生產(chǎn)總值遠(yuǎn)超過其他各大縣區(qū)。n各區(qū)縣固定資產(chǎn)投資總量對比來看，宣化區(qū)固定資產(chǎn)投資總量也相對較高，2011年宣化區(qū)固定資產(chǎn)投資總量為584,493 萬元，同比去年增長14.9%，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)健康良性發(fā)展。經(jīng)濟(jì)總量及固定資產(chǎn)投資對比經(jīng)濟(jì)總量及固定資產(chǎn)投資對比保持穩(wěn)定增速，投資呈現(xiàn)健康良性發(fā)展保持穩(wěn)定增速，投資呈現(xiàn)健康良性發(fā)展Page 10n20112011年宣化區(qū)人均可支配收入達(dá)到年宣化區(qū)人均可支配收入達(dá)到1635216352元，較之去

10、年上元，較之去年上漲漲11.5%11.5%。 n張家口各區(qū)縣消費(fèi)品零售總額宣化區(qū)居于首位，2011年宣化區(qū)消費(fèi)品零售總額為47.8億元，高于其他各縣區(qū)水平。相對于居民可支配收入（宣化區(qū)居民可支配收入排名第三），宣化區(qū)的商業(yè)消費(fèi)能力尤其凸顯。n可以看出，在張家口各區(qū)縣中，宣化區(qū)的消費(fèi)能力最強(qiáng)，可以看出，在張家口各區(qū)縣中，宣化區(qū)的消費(fèi)能力最強(qiáng)，對商業(yè)消費(fèi)的需求旺盛。對商業(yè)消費(fèi)的需求旺盛。人民生活水平人民生活水平宣化消費(fèi)品零售總額居首，對商業(yè)消費(fèi)的需求旺盛宣化消費(fèi)品零售總額居首，對商業(yè)消費(fèi)的需求旺盛宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究資料來源：張家口市統(tǒng)計(jì)年鑒Page 11用地屬性分析用地屬性分析n本項(xiàng)目位于皇

11、城北路以東，皇城一期以北,距離城市商業(yè)核距離城市商業(yè)核心區(qū)心區(qū)- -步行街約步行街約3 3公里左右公里左右,即本項(xiàng)目位于核心商圈的核心輻射位于核心商圈的核心輻射范圍內(nèi)范圍內(nèi), ,因此考慮到城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)對本項(xiàng)目的競爭因此考慮到城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)對本項(xiàng)目的競爭及影響，本項(xiàng)目不適合設(shè)置城市級商業(yè)，可考慮打造區(qū)域級及影響，本項(xiàng)目不適合設(shè)置城市級商業(yè)，可考慮打造區(qū)域級商業(yè)，服務(wù)區(qū)域居民及消費(fèi)者為主。商業(yè)，服務(wù)區(qū)域居民及消費(fèi)者為主。n本項(xiàng)目與城市核心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，如世紀(jì)吉龍商業(yè)大廈 鑫光大商廈等項(xiàng)目距離較近，可考慮差異化定位，為周邊居民及消費(fèi)者提供日常生活型消費(fèi)服務(wù)，以此為基礎(chǔ)打造區(qū)域型綜合商

12、業(yè)項(xiàng)目。用地區(qū)位分析用地區(qū)位分析本項(xiàng)目位于宣化區(qū)的北部區(qū)域，距離商業(yè)核心本項(xiàng)目位于宣化區(qū)的北部區(qū)域，距離商業(yè)核心3 3公里的公里的輻射范圍內(nèi)輻射范圍內(nèi)本案人民公園宣化核心商業(yè)區(qū)-步行街京張高速京張高速鐘樓大街鐘樓大街宣府大街宣府大街皇城北路皇城北路鐘樓北街鐘樓北街3km3kmPage 12用地周邊商業(yè)屬性分析用地周邊商業(yè)屬性分析周邊商業(yè)氛圍缺乏，偏離城市商業(yè)發(fā)展主軸，更宜打造周邊商業(yè)氛圍缺乏，偏離城市商業(yè)發(fā)展主軸，更宜打造區(qū)域型商業(yè)中心區(qū)域型商業(yè)中心n本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)氛圍，項(xiàng)目以北的大北批發(fā)市場，主本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)氛圍，項(xiàng)目以北的大北批發(fā)市場，主要以農(nóng)貿(mào)業(yè)態(tài)為主，項(xiàng)目經(jīng)營狀況一般要以農(nóng)

13、貿(mào)業(yè)態(tài)為主，項(xiàng)目經(jīng)營狀況一般，本項(xiàng)目如考慮農(nóng)貿(mào)業(yè)態(tài)的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合自身情況加入其他業(yè)態(tài)，確保項(xiàng)目形成競爭性和差異性。n如何從市場同質(zhì)化競爭中脫穎而出時(shí)本項(xiàng)目主要面臨的問題，本項(xiàng)目需考慮在農(nóng)貿(mào)市場既定的基礎(chǔ)上，引入其他業(yè)態(tài)共本項(xiàng)目需考慮在農(nóng)貿(mào)市場既定的基礎(chǔ)上，引入其他業(yè)態(tài)共同打造同打造，吸引客流的同時(shí)留住客流是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵點(diǎn)。n在已有的商業(yè)項(xiàng)目群中，樹立本項(xiàng)目具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)和在已有的商業(yè)項(xiàng)目群中，樹立本項(xiàng)目具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)和合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，使項(xiàng)目成為區(qū)域商業(yè)消費(fèi)場所的新中心。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，使項(xiàng)目成為區(qū)域商業(yè)消費(fèi)場所的新中心。用地屬性分析用地屬性分析京張高速京張高速鐘樓大街鐘樓大街宣府大

14、街宣府大街皇城北路皇城北路鐘樓北街鐘樓北街本案家居建材電子農(nóng)貿(mào)綜合1234567891011121314Page 13用地周邊環(huán)境分析用地周邊環(huán)境分析周邊以居住區(qū)和學(xué)校為主，無統(tǒng)一規(guī)劃，缺少商業(yè)氛圍周邊以居住區(qū)和學(xué)校為主，無統(tǒng)一規(guī)劃，缺少商業(yè)氛圍，環(huán)境雜亂，環(huán)境雜亂n本項(xiàng)目周邊有多個(gè)居民區(qū)聚集，且居住區(qū)的密集程度相對較高。本項(xiàng)目未來服務(wù)的客戶群主要以周邊居住區(qū)為主,同時(shí)輻射周邊其他區(qū)域。n居民區(qū)的大量聚集，也提供了日常生活必需品消費(fèi)的潛在市居民區(qū)的大量聚集，也提供了日常生活必需品消費(fèi)的潛在市場，因此本項(xiàng)目可考慮引入部分該類業(yè)態(tài)。場，因此本項(xiàng)目可考慮引入部分該類業(yè)態(tài)。n本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，如全部

15、設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場，會存在一定的本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，如全部設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場，會存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目設(shè)置一部分其他業(yè)態(tài)，擴(kuò)大商業(yè)消費(fèi)市場風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目設(shè)置一部分其他業(yè)態(tài)，擴(kuò)大商業(yè)消費(fèi)者群及輻射圈層，分散市場風(fēng)險(xiǎn)者群及輻射圈層，分散市場風(fēng)險(xiǎn)。用地屬性分析用地屬性分析住宅商業(yè)倉儲工業(yè)物流事業(yè)單位學(xué)?？盏乇景富食琼?xiàng)目檢察院七中皇城項(xiàng)目皇城項(xiàng)目Page 14四層挑空頂棚n項(xiàng)目全部結(jié)構(gòu)、外立面工程已經(jīng)完成，內(nèi)部設(shè)備工程基本完成，裝修工程尚未啟動(dòng)。n項(xiàng)目地下1層，地上2層，總建面積約1萬平米,其中地上建筑面積7000平米。n標(biāo)準(zhǔn)層面積約3500平米，62*56米，柱距8米。n地下層高4.5米，一層、二層層

16、高4.8米。n除裝修外，本項(xiàng)目可調(diào)整的空間十分有限。目前的建筑形除裝修外，本項(xiàng)目可調(diào)整的空間十分有限。目前的建筑形式，已經(jīng)限制了某些業(yè)態(tài)的可能性，我們將在后續(xù)的分析式，已經(jīng)限制了某些業(yè)態(tài)的可能性，我們將在后續(xù)的分析中予以排除中予以排除。四層局部挑空用地屬性分析用地屬性分析56m56m62m62m一層現(xiàn)狀一層現(xiàn)狀貨梯步梯貨梯步梯用地自身?xiàng)l件用地自身?xiàng)l件周邊以居住區(qū)和學(xué)校為主，無統(tǒng)一規(guī)劃，缺少商業(yè)氛圍周邊以居住區(qū)和學(xué)校為主，無統(tǒng)一規(guī)劃，缺少商業(yè)氛圍，環(huán)境雜亂，環(huán)境雜亂項(xiàng)目現(xiàn)場現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)場現(xiàn)狀Page 15SWOTSWOT優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析SWOTn本項(xiàng)目位于宣化市一中（宣化老城區(qū)）延長線上，緊鄰

17、城市主干道，交通便利程度高。n周邊區(qū)域居民區(qū)及學(xué)校院校集中，為本項(xiàng)目帶來大量的農(nóng)貿(mào)周邊區(qū)域居民區(qū)及學(xué)校院校集中，為本項(xiàng)目帶來大量的農(nóng)貿(mào)及小商品零售消費(fèi)者。及小商品零售消費(fèi)者。n項(xiàng)目距離城市中心有一定距離，整體缺乏商業(yè)氛圍。n項(xiàng)目與周邊已有的商業(yè)項(xiàng)目尚未形成競爭優(yōu)勢，從規(guī)模上以及交通區(qū)位上都有一定局限性。n隨著周邊新項(xiàng)目的建成，居住人口的進(jìn)一步增加，本項(xiàng)目有本項(xiàng)目有機(jī)會成為區(qū)域型商業(yè)中心。機(jī)會成為區(qū)域型商業(yè)中心。n本項(xiàng)目周邊未有成型的集中商業(yè)，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，因此本項(xiàng)目建議設(shè)置一部分市場上目前空白的商業(yè)業(yè)態(tài)，可搶占先機(jī)。n本項(xiàng)目商業(yè)體量相對較大，且位于市內(nèi)商業(yè)中心輻射范圍內(nèi)本項(xiàng)目商業(yè)體量相

18、對較大，且位于市內(nèi)商業(yè)中心輻射范圍內(nèi)，存在市場消化的問題。，存在市場消化的問題。n項(xiàng)目主題定位及業(yè)態(tài)分配是否合理直接關(guān)系到周邊其他項(xiàng)目的消費(fèi)者是否會被吸引到本項(xiàng)目，并且愿意對本項(xiàng)目買單。用地屬性分析用地屬性分析Page 16n未來需要結(jié)合區(qū)域?qū)傩裕磥硇枰Y(jié)合區(qū)域?qū)傩?，挖掘?xiàng)目適合的業(yè)態(tài)，形成項(xiàng)目自身發(fā)展的源動(dòng)力。挖掘項(xiàng)目適合的業(yè)態(tài)，形成項(xiàng)目自身發(fā)展的源動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，城市化進(jìn)程進(jìn)入高峰階段，為房經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，城市化進(jìn)程進(jìn)入高峰階段，為房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)遇地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)遇n社會零售消費(fèi)品總額保持穩(wěn)定增長，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供消費(fèi)支撐。n城市化進(jìn)程進(jìn)入高峰階段，拉動(dòng)

19、了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為商業(yè)發(fā)展帶來更多的機(jī)遇。生活及消費(fèi)生活及消費(fèi)消費(fèi)品零售總額居首，對商業(yè)消費(fèi)的需求旺盛，但需消費(fèi)品零售總額居首，對商業(yè)消費(fèi)的需求旺盛，但需要?jiǎng)?chuàng)造新的商業(yè)亮點(diǎn)，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)要?jiǎng)?chuàng)造新的商業(yè)亮點(diǎn)，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)n收入與支出呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性，隨著收入的增加，市民消費(fèi)力將逐步上升。n宣化消費(fèi)品零售總額居首，對商業(yè)消費(fèi)的需求旺盛。產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)投資商業(yè)零售業(yè)加速發(fā)展，商業(yè)市場供需間存在供需缺口商業(yè)零售業(yè)加速發(fā)展，商業(yè)市場供需間存在供需缺口n繼續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，意味著服務(wù)業(yè)尤其是商業(yè)零售業(yè)將進(jìn)一步加速發(fā)展。n房地產(chǎn)投資的緊縮，促使房地產(chǎn)供需之間，尤其是商

20、業(yè)市場供需之間存在更大的供需缺口。宏觀環(huán)境及用地屬性研究宏觀環(huán)境及用地屬性研究 小結(jié)小結(jié)用地屬性分析用地屬性分析周邊居民區(qū)及學(xué)校較多周邊居民區(qū)及學(xué)校較多, ,未來業(yè)態(tài)設(shè)置應(yīng)以日常生活業(yè)未來業(yè)態(tài)設(shè)置應(yīng)以日常生活業(yè)態(tài)為主態(tài)為主, ,同時(shí)考慮部分市場空白業(yè)態(tài)同時(shí)考慮部分市場空白業(yè)態(tài)n周邊區(qū)域居民區(qū)及學(xué)校院校集中，為本項(xiàng)目帶來大量的農(nóng)貿(mào)及小商品零售消費(fèi)者。n隨著居住人口的進(jìn)一步增加，本項(xiàng)目有機(jī)會成為區(qū)域型商業(yè)中心。n本項(xiàng)目周邊周邊商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，建議設(shè)置一部分市場上目前空白的商業(yè)業(yè)態(tài)，可搶占先機(jī)。PRIVATE & CONFIDENTIAL目錄目錄515263241n宏觀區(qū)域發(fā)展及用地分析n

21、商業(yè)物業(yè)市場研究商業(yè)物業(yè)市場研究n商業(yè)經(jīng)營者及消費(fèi)者問卷研究n項(xiàng)目整體定位n典型可借鑒案例研究n專業(yè)市場專業(yè)市場n綜合市場n農(nóng)貿(mào)市場Page 18商業(yè)市場分布特征商業(yè)市場分布特征供應(yīng)特征及供應(yīng)體量供應(yīng)特征及供應(yīng)體量產(chǎn)品類型特征產(chǎn)品類型特征業(yè)態(tài)分布特征業(yè)態(tài)分布特征租金扣點(diǎn)水平租金扣點(diǎn)水平商業(yè)市場研究小結(jié)商業(yè)市場研究小結(jié)根據(jù)商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的分布、體量供應(yīng)、產(chǎn)品特征以及租金價(jià)格租售水平，分析區(qū)域市場的競爭情況，從而指導(dǎo)本項(xiàng)目產(chǎn)品、業(yè)態(tài)以及租金價(jià)格等方面的定位研究思路研究思路商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究Page 19專業(yè)市場研究專業(yè)市場研究n做為宣化區(qū)最主要的主干道之一，道路沿線分布有各大專業(yè)市場。包括佳友

22、家居、樂福居等，還包括電子商廈等電子市場。n專業(yè)市場對城市交通的依賴程度相對較高，交通包括城市級道路及對外交通（火車站、汽車站）等。專業(yè)市場分布情況專業(yè)市場分布情況項(xiàng)目集中在宣府大街沿線，對城市交通依賴程度高項(xiàng)目集中在宣府大街沿線，對城市交通依賴程度高序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱類型類型建筑面積建筑面積( () )1樂福居家居市場600002陽光建材城200003佳友家居385004華耐家居生活廣場800005隆旭建材城建材市場30006寶泰建材城155007新星裝飾材料市場60008電子商廈電子市場6800合計(jì)229800 京張高速京張高速鐘樓大街鐘樓大街宣府大街宣府大街皇城北路皇城北路鐘樓北街

23、鐘樓北街本案家居建材電子12345678Page 20專業(yè)市場研究專業(yè)市場研究專業(yè)市場供應(yīng)特征專業(yè)市場供應(yīng)特征歷年新增供應(yīng)不斷攀升，專業(yè)市場供應(yīng)主要集中在歷年新增供應(yīng)不斷攀升，專業(yè)市場供應(yīng)主要集中在0707年以后年以后, ,n專業(yè)市場從20世紀(jì)90年代逐步起步，從早期的電子市場開始發(fā)展。近年來專業(yè)市場快速崛起，特別是家居市場，陽光、佳友、華耐等陸續(xù)進(jìn)駐，使專業(yè)市場的業(yè)態(tài)和層次更加復(fù)合合理，專業(yè)市場影響范圍逐步擴(kuò)大。n歷年新增供應(yīng)量不斷攀升，07-12年年新增供應(yīng)量為220,000平米，專業(yè)市場項(xiàng)目總規(guī)模到截止目前達(dá)到229,800平米。n新增供應(yīng)量單體平均規(guī)模集中分布在6,800-49,000

24、平米之間，其中家居項(xiàng)目的體量相對較大。n專業(yè)市場體量的迅速增長，預(yù)示著專業(yè)市場的快速發(fā)展，專業(yè)市場體量的迅速增長，預(yù)示著專業(yè)市場的快速發(fā)展，但專業(yè)市場的大規(guī)模集中開發(fā)，也將帶來同類市場的劇烈但專業(yè)市場的大規(guī)模集中開發(fā)，也將帶來同類市場的劇烈競爭，直接導(dǎo)致市場空置率的顯著增加。競爭，直接導(dǎo)致市場空置率的顯著增加。20,00040,00060,000800,0000家居市場建材市場80,00015,500不同類型專業(yè)市場規(guī)模區(qū)間不同類型專業(yè)市場規(guī)模區(qū)間單位：平方米電子市場6,80020,00049,6253,0008,166Page 21專業(yè)市場研究專業(yè)市場研究專業(yè)市場業(yè)態(tài)特征專業(yè)市場業(yè)態(tài)特征區(qū)域

25、專業(yè)市場供應(yīng)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)不同特征，家居市場及電子市場存在明顯主力業(yè)態(tài)，建材市場業(yè)態(tài)配比較為均衡區(qū)域?qū)I(yè)市場供應(yīng)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)不同特征，家居市場及電子市場存在明顯主力業(yè)態(tài)，建材市場業(yè)態(tài)配比較為均衡n目前專業(yè)市場業(yè)態(tài)配比呈現(xiàn)出不同市場特征。n家居家具市場主要以家具為主力業(yè)態(tài)，其他各類業(yè)態(tài)配比相對均衡。n電子市場主要以電腦及配件為絕對主力業(yè)態(tài)，其他各類基本只占30%左右比例。n建材市場的業(yè)態(tài)分布相對均衡，其中五金配件、瓷磚壁紙以及木材膠合板所占比例最大，且每種業(yè)態(tài)的配比也相對均衡，說明建材市場沒有絕對主力業(yè)態(tài)，各類業(yè)態(tài)分布相對均衡。Page 22專業(yè)市場研究專業(yè)市場研究專業(yè)市場租金及空置率專業(yè)市場租金及空置率

26、專業(yè)市場的出租率與租金之間無明顯的線性關(guān)系，且專業(yè)市場的出租率與租金之間無明顯的線性關(guān)系，且電子及家居家電的市場反應(yīng)情況優(yōu)于建材市場電子及家居家電的市場反應(yīng)情況優(yōu)于建材市場n各類專業(yè)市場出租率情況況和租金價(jià)格情況對比來看，專業(yè)市場的出租率及租金之間沒有明顯的線性關(guān)系。n從家居家居市場的入住率及價(jià)格的情況來看，整體的出租率基本在90%以上，平均租金水平集中在42-64元/平米/月。n電子市場是幾類專業(yè)市場中市場反應(yīng)最好的一類，出租率和租金水平都很高，但此類業(yè)態(tài)對商業(yè)成熟度、交通可達(dá)性等要求程度也更高。n建材市場建材市場的價(jià)格和入住率之間也沒有較為明顯的關(guān)系，但整體的出租情況較差出租情況較差，平均

27、出租率在70%左右，租金水平集中在42-50元/平米/月。n綜合考慮各類專業(yè)市場的市場反應(yīng)情況，其中電子及家居綜合考慮各類專業(yè)市場的市場反應(yīng)情況，其中電子及家居家電市場的反應(yīng)情況優(yōu)于建材市場。家電市場的反應(yīng)情況優(yōu)于建材市場。7080100%90%70%60%80%50%90100605040家居家具建材電子元/月/平米入住率出租率與租金水平相關(guān)性分析出租率與租金水平相關(guān)性分析Page 23綜合市場研究綜合市場研究n將家居、建材、數(shù)碼電子等專業(yè)市場之外，涵蓋業(yè)態(tài)種類相對較多，產(chǎn)品種類更齊全的市場定位為綜合市場。n綜合市場的分布也主要位于城市主干道周邊，對城市交通的也有一定的要求。n宣化區(qū)范圍內(nèi)的

28、綜合市場只有三個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)模體量約宣化區(qū)范圍內(nèi)的綜合市場只有三個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)模體量約2 2萬平米，整體規(guī)模有限，市場處于初期階段，存在市場發(fā)萬平米，整體規(guī)模有限，市場處于初期階段，存在市場發(fā)展的機(jī)會空間。展的機(jī)會空間。綜合市場分布情況綜合市場分布情況項(xiàng)目主要位于城市交通主干道周邊項(xiàng)目主要位于城市交通主干道周邊序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱類型類型建筑面積建筑面積( () )1義圣宮大市場綜合市場120002開發(fā)區(qū)綜合市場15003九天花卉市場5000合計(jì)18500 本案綜合市場京張高速京張高速鐘樓大街鐘樓大街宣府大街宣府大街皇城北路皇城北路鐘樓北街鐘樓北街123Page 24綜合市場供應(yīng)特征綜合市場供

29、應(yīng)特征綜合市場供應(yīng)體量有限，項(xiàng)目體量以中小型規(guī)模為主綜合市場供應(yīng)體量有限，項(xiàng)目體量以中小型規(guī)模為主n從綜合市場的市場規(guī)模來看，目前整體規(guī)模以中小型規(guī)模為主，市場供應(yīng)體量有限，處于市場發(fā)展初期階段。n整體市場供應(yīng)規(guī)模較小，從一定角度來講說明市場缺乏競爭，存在可發(fā)展市場空間。n戶型面積主要集中在10-30平米左右，另外10平米以下的戶型也占一定比例。n綜合市場體量較小且處于發(fā)展初期階段，市場存在可發(fā)展綜合市場體量較小且處于發(fā)展初期階段，市場存在可發(fā)展空間，本項(xiàng)目可考慮綜合市場此類發(fā)展模式?？臻g，本項(xiàng)目可考慮綜合市場此類發(fā)展模式。綜合市場研究綜合市場研究Page 25綜合市場研究綜合市場研究綜合市場

30、業(yè)態(tài)特征綜合市場業(yè)態(tài)特征綜合市場供應(yīng)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)不同特征，除農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)之外，存在明顯主力業(yè)態(tài)，如服飾、餐飲等綜合市場供應(yīng)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)不同特征，除農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)之外，存在明顯主力業(yè)態(tài)，如服飾、餐飲等n目前綜合市場業(yè)態(tài)種類較為全面，即包括農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)，也包括其他各類業(yè)態(tài)。n從業(yè)態(tài)的配比情況可以看出綜合市場中，農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)占比均值約為從業(yè)態(tài)的配比情況可以看出綜合市場中，農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)占比均值約為27%27%。n除農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)之外，還存在其他明顯主力業(yè)態(tài)，如服飾、餐飲、窗簾針織、日用百貨等除農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)之外，還存在其他明顯主力業(yè)態(tài)，如服飾、餐飲、窗簾針織、日用百貨等。其中服飾約占21.2%，餐飲及服飾小吃約占14%，日用百貨

31、約占10%左右。n宣化區(qū)綜合市場的業(yè)態(tài)仍以日常生活消費(fèi)型業(yè)態(tài)為主，在項(xiàng)目整體定位中應(yīng)適當(dāng)增加日常消費(fèi)型業(yè)態(tài)的比重。宣化區(qū)綜合市場的業(yè)態(tài)仍以日常生活消費(fèi)型業(yè)態(tài)為主，在項(xiàng)目整體定位中應(yīng)適當(dāng)增加日常消費(fèi)型業(yè)態(tài)的比重。義圣宮大市場業(yè)義圣宮大市場業(yè)態(tài)面積態(tài)面積義圣宮大市場業(yè)義圣宮大市場業(yè)態(tài)配比態(tài)配比開發(fā)區(qū)綜合市場業(yè)態(tài)開發(fā)區(qū)綜合市場業(yè)態(tài)面積面積開發(fā)區(qū)綜合市場業(yè)開發(fā)區(qū)綜合市場業(yè)態(tài)配比態(tài)配比宣化綜合市場業(yè)態(tài)配宣化綜合市場業(yè)態(tài)配比平均值比平均值農(nóng)貿(mào)農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)-0%270054%27%農(nóng)貿(mào)業(yè)態(tài)之外其他窗簾針織312026%-0%13%家居裝飾8807.3%-0%3.6%日用百貨142011.8%4008%9.9%

32、服裝鞋帽箱包463038.6%2004%21.2%婚慶7906.9%-0%3.5%餐飲及副食小吃-0%130026%13%五金家電2001.7%1002%1.9%辦公用品3002.5%-0%1.3%美甲飾品4003.4%-0%1.7%其他1601.3%3006%3.65%總計(jì)12000100%5000100%100%Page 26農(nóng)貿(mào)市場研究農(nóng)貿(mào)市場研究綜合市場租金及空置率綜合市場租金及空置率綜合市場出租率高于專業(yè)市場，整體租金水平也相對綜合市場出租率高于專業(yè)市場，整體租金水平也相對較高較高n各類綜合市場基本各類綜合市場基本100%100%出租，整體出租情況優(yōu)于專業(yè)市出租，整體出租情況優(yōu)于專業(yè)

33、市場，說明綜合市場的市場需求旺盛，商戶經(jīng)營狀況良好場，說明綜合市場的市場需求旺盛，商戶經(jīng)營狀況良好，存在一定的市場空間。n從綜合市場的租金價(jià)格的情況來看，租金水平集中在40-60元/平米/月。n綜合市場的價(jià)格和入住率之間也沒有較為明顯的關(guān)系，整體的出租情況良好。n從綜合市場的市場表現(xiàn)情況來看，其市場表現(xiàn)整體優(yōu)于專從綜合市場的市場表現(xiàn)情況來看，其市場表現(xiàn)整體優(yōu)于專業(yè)市場。業(yè)市場。出租率與租金水平相關(guān)性分析出租率與租金水平相關(guān)性分析7080100%90%70%60%80%50%90100605040家居家具建材電子元/月/平米綜合Page 27農(nóng)貿(mào)市場研究農(nóng)貿(mào)市場研究n農(nóng)貿(mào)市場的存在依托便利的交通

34、以及周邊聚集的居民數(shù)量農(nóng)貿(mào)市場的存在依托便利的交通以及周邊聚集的居民數(shù)量及人口密度。及人口密度。n綜合市場的分布對居民數(shù)量的依賴性相對較高。n宣化區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場只有四個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)模體量約6.3萬平米，整體規(guī)模較大，市場已經(jīng)處于相對競爭激烈的程度，若必須規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場需控制體量若必須規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場需控制體量。農(nóng)貿(mào)市場分布情況農(nóng)貿(mào)市場分布情況項(xiàng)目主要市中心及居民聚集區(qū)項(xiàng)目主要市中心及居民聚集區(qū)序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱類型類型建筑面積建筑面積( () )1盛發(fā)農(nóng)貿(mào)綜合市場農(nóng)貿(mào)市場400002京西江南批發(fā)市場50003大北批發(fā)市場147004東大院農(nóng)貿(mào)市場3000合計(jì)62700 本案農(nóng)貿(mào)京張高速京張高

35、速鐘樓大街鐘樓大街宣府大街宣府大街皇城北路皇城北路鐘樓北街鐘樓北街1342Page 28農(nóng)貿(mào)市場供應(yīng)特征農(nóng)貿(mào)市場供應(yīng)特征農(nóng)貿(mào)市場供應(yīng)體量，除個(gè)別大體量項(xiàng)目之外，以中小農(nóng)貿(mào)市場供應(yīng)體量，除個(gè)別大體量項(xiàng)目之外，以中小型規(guī)模為主型規(guī)模為主n農(nóng)貿(mào)市場的體量相對以中小型為主，除盛發(fā)農(nóng)貿(mào)市場體量較大之外，其他項(xiàng)目的體量都相對較小。n本項(xiàng)目如規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場，需結(jié)合目前市場上的情況，控制本項(xiàng)目如規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場，需結(jié)合目前市場上的情況，控制其開發(fā)體量。其開發(fā)體量。n農(nóng)貿(mào)市場的產(chǎn)品戶型也基本上以中小戶型為主，其中10一下的戶型占絕對主力，另外10-30的戶型也占一定比例，可在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段考慮目前市場上已有項(xiàng)目的戶

36、型特征。Page 29綜合市場研究綜合市場研究農(nóng)貿(mào)市場租金及空置率農(nóng)貿(mào)市場租金及空置率農(nóng)貿(mào)市場的出租率差異較大，租金與出租率成反比農(nóng)貿(mào)市場的出租率差異較大，租金與出租率成反比n各類農(nóng)貿(mào)市場出租率情況差異較大，租金相對較低的項(xiàng)目各類農(nóng)貿(mào)市場出租率情況差異較大，租金相對較低的項(xiàng)目出租率較高，說明農(nóng)貿(mào)市場的出租情況對租金的敏感度較出租率較高，說明農(nóng)貿(mào)市場的出租情況對租金的敏感度較高，即租金與出租率成反比。高，即租金與出租率成反比。n從農(nóng)貿(mào)市場的入住率的情況來看，入住率相對較低，尤其項(xiàng)目以北的大北農(nóng)貿(mào)市場整體出租率不滿50%。n農(nóng)貿(mào)市場的價(jià)格和入住率之間存在一定的反相關(guān)關(guān)系，本項(xiàng)目如設(shè)置農(nóng)貿(mào)業(yè)態(tài)，也適

37、當(dāng)降低控制租金價(jià)格。n本項(xiàng)目如設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)，建議通過租金控制的方式降低經(jīng)營成本，控制市場風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上維持市場經(jīng)營的穩(wěn)定性。7080100%90%70%60%80%50%90100605040家居家具建材電子元/月/平米入住率出租率與租金水平相關(guān)性分析出租率與租金水平相關(guān)性分析綜合農(nóng)貿(mào)Page 30購物心理及消費(fèi)習(xí)慣購物心理及消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者需求消費(fèi)者需求最常在皇城北路周邊消費(fèi)的產(chǎn)品種類最常在皇城北路周邊消費(fèi)的產(chǎn)品種類最常消費(fèi)的是農(nóng)貿(mào)副食、其次為餐飲及日常食品，服飾、日用品以及童裝玩具也是經(jīng)常消費(fèi)的產(chǎn)品類型最常消費(fèi)的是農(nóng)貿(mào)副食、其次為餐飲及日常食品，服飾、日用品以及童裝玩具也是經(jīng)常消費(fèi)的產(chǎn)

38、品類型n從消費(fèi)者選擇的最經(jīng)常消費(fèi)的產(chǎn)品類型上看，最常消費(fèi)的為農(nóng)貿(mào)副食，可以考慮在本項(xiàng)目也引入此類業(yè)態(tài)，并作為主力最常消費(fèi)的為農(nóng)貿(mào)副食，可以考慮在本項(xiàng)目也引入此類業(yè)態(tài)，并作為主力業(yè)態(tài)，成為吸引人流的主流業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)，成為吸引人流的主流業(yè)態(tài)。n從消費(fèi)者其次及再次消費(fèi)的產(chǎn)品類型來看，日常食品、服飾、童裝玩具以及日用品等業(yè)態(tài)也被提及日常食品、服飾、童裝玩具以及日用品等業(yè)態(tài)也被提及，可以考慮在本項(xiàng)目主力業(yè)態(tài)之外，設(shè)置一部分此類業(yè)態(tài)，提升商品種類的豐富程度。Page 31本項(xiàng)目經(jīng)營主題判斷本項(xiàng)目經(jīng)營主題判斷受訪者認(rèn)為本項(xiàng)目適合的商業(yè)主題大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場等，而選擇專業(yè)賣場、百貨大樓的比例相對受訪

39、者認(rèn)為本項(xiàng)目適合的商業(yè)主題大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場等，而選擇專業(yè)賣場、百貨大樓的比例相對較低較低完全不完全不合適合適不太不太合適合適一般一般比較比較合適合適非常非常合適合適12345對比打分，認(rèn)為本項(xiàng)目適合何種經(jīng)營模式對比打分，認(rèn)為本項(xiàng)目適合何種經(jīng)營模式n本項(xiàng)目適合的經(jīng)營主題主要有從高到低依次為大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場。n大型超市經(jīng)營的難度相對較高，對本項(xiàng)目的適用性不強(qiáng)，因此發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場從消費(fèi)者及經(jīng)營者角度，存大型超市經(jīng)營的難度相對較高，對本項(xiàng)目的適用性不強(qiáng)，因此發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場從消費(fèi)者及經(jīng)營者角度，存在發(fā)展的可能性。在發(fā)展的可能性

40、。對本項(xiàng)目經(jīng)營模式及價(jià)格判斷對本項(xiàng)目經(jīng)營模式及價(jià)格判斷需求問卷需求問卷PRIVATE & CONFIDENTIAL目錄目錄515263241n宏觀區(qū)域發(fā)展及用地分析n商業(yè)物業(yè)市場研究n商業(yè)經(jīng)營者及消費(fèi)者問卷研究n項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位n典型可借鑒案例研究n專業(yè)市場n綜合市場n農(nóng)貿(mào)市場Page 33地塊定位方向初判的考慮因素土地的物理屬性區(qū)域的房地產(chǎn)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)的邊界條件投資方的財(cái)務(wù)要求交通可達(dá)性可視性周邊居住人口配套成熟度及產(chǎn)業(yè)聚集性房地產(chǎn)市場規(guī)劃指標(biāo)建筑形式抗風(fēng)險(xiǎn)能力收益能力通過主要交通方式到達(dá)、離開地塊的便利性在主要人流、車流路線上地塊建筑的可識別性周邊常住人口的數(shù)量、質(zhì)量、類型

41、、特征基礎(chǔ)設(shè)施、教科文衛(wèi)設(shè)施的完善程度與水準(zhǔn)，同類或密切相關(guān)物業(yè)形成聚集趨勢房地產(chǎn)市場的市場空間及發(fā)展機(jī)遇土地的用途、開發(fā)強(qiáng)度、限高等規(guī)劃指標(biāo)已形成的建筑形態(tài)或已確定的設(shè)計(jì)原則現(xiàn)金流的安全性和穩(wěn)定性短期的銷售回收與長期的經(jīng)營回收在判斷一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位方向時(shí)，主要應(yīng)考慮土地物理屬性、區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及投資方財(cái)務(wù)要求。我們將從這四方面入手，在本項(xiàng)目現(xiàn)狀的前提下，分析不同業(yè)態(tài)對各條因素的滿足程度，并最終得出初判結(jié)論。方向判斷的考慮因素方向判斷的考慮因素綜合考慮土地、區(qū)域現(xiàn)狀、設(shè)計(jì)條件、投資回收要求綜合考慮土地、區(qū)域現(xiàn)狀、設(shè)計(jì)條件、投資回收要求定位方向判斷定位方向判斷Page 34定

42、位方向判斷定位方向判斷影響因素影響因素專業(yè)市場專業(yè)市場綜合市場綜合市場農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場對交通可達(dá)性的要求很高很高中對可視性的要求高高中對周邊居住人口的要求低中高對配套成熟度的要求高中中對產(chǎn)業(yè)聚集性的要求很高中中對規(guī)劃指標(biāo)的要求高中中對建筑形式的要求高中中自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力高中中自身的收益能力中高中n專業(yè)市場對交通可達(dá)性和產(chǎn)業(yè)聚集性的要求都很高。特別是交通可達(dá)性，另外建筑本身及建筑形式也至關(guān)重要。專業(yè)市場對交通可達(dá)性和產(chǎn)業(yè)聚集性的要求都很高。特別是交通可達(dá)性，另外建筑本身及建筑形式也至關(guān)重要。n綜合市場對人流的要求高，因此其對可達(dá)性與周邊居住人口的要求很高。另外，綜合市場對交通組織、動(dòng)線設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)

43、布局的研究也很高。對于產(chǎn)業(yè)聚集性和配套的成熟度的要求不高。n農(nóng)貿(mào)市場，因此其對建筑本身要求不高。但作為廣義商業(yè)的一種，其對周邊居住人口的要求較高。區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目現(xiàn)狀投資風(fēng)險(xiǎn)除市場因素外方向判斷的考慮因素除市場因素外方向判斷的考慮因素不同物業(yè)類型所需考慮的重點(diǎn)因素不同不同物業(yè)類型所需考慮的重點(diǎn)因素不同Page 35影響因素影響因素專業(yè)市場專業(yè)市場綜合市場綜合市場農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場滿足交通可達(dá)性的要求滿足可視性的要求滿足周邊居住人口的要求滿足配套成熟度的要求滿足產(chǎn)業(yè)聚集性的要求根據(jù)之前對區(qū)域條件的分析以及地塊SWOT分析：n區(qū)域現(xiàn)狀在可達(dá)性、可視性、現(xiàn)在及未來人口數(shù)量均能滿足三種物業(yè)發(fā)展的要求。n發(fā)展

44、專業(yè)市場、綜合市場、農(nóng)貿(mào)市場三種商業(yè)業(yè)態(tài)，單從土地屬性和區(qū)域環(huán)境來看大多條件符合要求，因此存在發(fā)展發(fā)展專業(yè)市場、綜合市場、農(nóng)貿(mào)市場三種商業(yè)業(yè)態(tài)，單從土地屬性和區(qū)域環(huán)境來看大多條件符合要求，因此存在發(fā)展此三種商業(yè)物業(yè)的可能性，但在市場及投資財(cái)務(wù)、后期招商方面需予以進(jìn)一步考慮。此三種商業(yè)物業(yè)的可能性，但在市場及投資財(cái)務(wù)、后期招商方面需予以進(jìn)一步考慮。土地屬性及區(qū)域環(huán)境對各業(yè)態(tài)發(fā)展的滿足程度土地屬性及區(qū)域環(huán)境對各業(yè)態(tài)發(fā)展的滿足程度從土地屬性和區(qū)域環(huán)境來看，專業(yè)市場、綜合及農(nóng)貿(mào)市場存在可能性從土地屬性和區(qū)域環(huán)境來看，專業(yè)市場、綜合及農(nóng)貿(mào)市場存在可能性定位方向判斷定位方向判斷Page 36定位方向判斷定

45、位方向判斷對市場實(shí)現(xiàn)力的滿足程度對市場實(shí)現(xiàn)力的滿足程度從市場實(shí)現(xiàn)力來看，綜合及農(nóng)貿(mào)市場存在可能性從市場實(shí)現(xiàn)力來看，綜合及農(nóng)貿(mào)市場存在可能性項(xiàng)目項(xiàng)目專業(yè)市場專業(yè)市場綜合市場綜合市場農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場供應(yīng)量及競爭程度高低中租金水平中高低出租率水平中高低市場需求程度低中高業(yè)態(tài)操作難度高中低市場綜合表現(xiàn)情況根據(jù)之前對各類市場的現(xiàn)狀分析以及需求分析：n供應(yīng)市場表現(xiàn)力上綜合市場專業(yè)市場供應(yīng)市場表現(xiàn)力上綜合市場專業(yè)市場 農(nóng)貿(mào)市場。農(nóng)貿(mào)市場。n需求市場表現(xiàn)力上農(nóng)貿(mào)市場綜合市場專業(yè)市場。需求市場表現(xiàn)力上農(nóng)貿(mào)市場綜合市場專業(yè)市場。n考慮到業(yè)態(tài)引入的操作難度、供應(yīng)量及競爭程度、市場表現(xiàn)力等各方面因素，項(xiàng)目可實(shí)施性綜合

46、市場考慮到業(yè)態(tài)引入的操作難度、供應(yīng)量及競爭程度、市場表現(xiàn)力等各方面因素，項(xiàng)目可實(shí)施性綜合市場 農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場 專專業(yè)市場，綜合市場及農(nóng)貿(mào)市場存在可能性。業(yè)市場，綜合市場及農(nóng)貿(mào)市場存在可能性。Page 37n專業(yè)市場后續(xù)投資水平高，但鑒于區(qū)域環(huán)境及商業(yè)成熟度，其招商難度大，租金水平中等。專業(yè)市場后續(xù)投資水平高，但鑒于區(qū)域環(huán)境及商業(yè)成熟度，其招商難度大，租金水平中等。n綜合市場采用租賃經(jīng)營方式，后續(xù)成本低，招商難度中等，租金收入中等。n農(nóng)貿(mào)市場采用租賃的模式，招商及運(yùn)營難度低，后期投資低。項(xiàng)目項(xiàng)目專業(yè)市場專業(yè)市場綜合市場綜合市場農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場假設(shè)經(jīng)營模式租賃租賃經(jīng)營租賃經(jīng)營后續(xù)投資高低高招商難

47、度高中低運(yùn)營難度高中低經(jīng)營收入中中低影響因素影響因素專業(yè)市場專業(yè)市場綜合市場綜合市場農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力低高中自身的收益能力高中低n專業(yè)市場因招商、運(yùn)營難度高，因此抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。專業(yè)市場因招商、運(yùn)營難度高，因此抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。n綜合市場由于后續(xù)運(yùn)營難度中等，且經(jīng)營收入存在提升的可能，因此抗風(fēng)險(xiǎn)能力高。n農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)營難度低，但經(jīng)營收入也較低，因此抗風(fēng)險(xiǎn)能力中等。對投資方財(cái)務(wù)要求的滿足程度對投資方財(cái)務(wù)要求的滿足程度現(xiàn)有建筑發(fā)展專業(yè)市場的可能性很小現(xiàn)有建筑發(fā)展專業(yè)市場的可能性很小定位方向判斷定位方向判斷Page 38影響因素影響因素專業(yè)市場專業(yè)市場綜合市場綜合市場農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場滿足交通可

48、達(dá)性的要求滿足可視性的要求滿足周邊居住人口的要求滿足配套成熟度的要求滿足產(chǎn)業(yè)聚集性的要求滿足市場的要求自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力低高中自身的收益能力高中低n結(jié)合各種業(yè)態(tài)的重點(diǎn)考慮因素及之前的分析，本項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)市場的機(jī)會可被排除。n本項(xiàng)目存在發(fā)展綜合市場、農(nóng)貿(mào)市場的可能性。本項(xiàng)目存在發(fā)展綜合市場、農(nóng)貿(mào)市場的可能性。n綜合市場及農(nóng)貿(mào)市場是否能克服周邊商業(yè)聚集性差對其發(fā)展的影響，其收入提升的市場檢驗(yàn)如何以及達(dá)到提高收入的綜合市場及農(nóng)貿(mào)市場是否能克服周邊商業(yè)聚集性差對其發(fā)展的影響，其收入提升的市場檢驗(yàn)如何以及達(dá)到提高收入的條件如何，是需要重點(diǎn)研究的問題。條件如何，是需要重點(diǎn)研究的問題。專業(yè)市場專業(yè)市場綜合市場

49、綜合市場農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場方向判斷小結(jié)方向判斷小結(jié)定位方向判斷定位方向判斷Page 39典型案例啟示典型案例啟示義烏市場義烏市場項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況典型的居住區(qū)日常消費(fèi)型配套項(xiàng)目，涵蓋農(nóng)貿(mào)市場、日常百貨、服裝服飾等業(yè)態(tài)。典型的居住區(qū)日常消費(fèi)型配套項(xiàng)目，涵蓋農(nóng)貿(mào)市場、日常百貨、服裝服飾等業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目主題綜合市場開業(yè)時(shí)間2011.4.1項(xiàng)目位置威海市文登樓層分布F1-F4規(guī)模面積總占地2500平方米，總建筑面積10000平方米，攤位600余個(gè)樓層業(yè)態(tài)分布1F: 農(nóng)副產(chǎn)品2F: 農(nóng)副產(chǎn)品3F：服裝、玉器、縫紉4F：鞋帽箱包、飾品、日用品、五金家電n

50、義烏市場共占地 2500平方米，建筑面積10000平方米，攤位600余個(gè)，市場周邊門店攤位50余間。市場實(shí)行劃行歸市，分類經(jīng)營，劃分有農(nóng)副產(chǎn)品、百貨、鞋類、針織、成衣等經(jīng)營區(qū)，涵蓋日常生活消費(fèi)的業(yè)態(tài)種類齊全。目前入市經(jīng)營的個(gè)體工商戶發(fā)展到600多戶。Page 40典型案例啟示典型案例啟示義烏市場義烏市場業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)布局合理，農(nóng)貿(mào)副食做為主力業(yè)態(tài)位于業(yè)態(tài)布局合理，農(nóng)貿(mào)副食做為主力業(yè)態(tài)位于1-21-2層，日常用品、服飾、五金家電等位于層，日常用品、服飾、五金家電等位于3-43-4層。層。n義烏市場共四層，一層二層為農(nóng)貿(mào)市場，整體建筑面積約為4000平方米，三層業(yè)態(tài)主要為服裝，四層業(yè)態(tài)主要為

51、家居日用品、辦公用品、五金家電等。n義烏市場的業(yè)態(tài)分布相對合理，將人流量大的業(yè)態(tài)除了分布在首層之外，四層也設(shè)置大量的日常消費(fèi)業(yè)態(tài)，從而保證整個(gè)市場各層人流量相對均衡。業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)面積業(yè)態(tài)面積業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)400040%窗簾針織1001%家居裝飾4504.5%日用百貨6006%辦公用品2002%服裝飾品服裝飾品2500250025%25%鞋帽箱包6006%餐飲及副食小吃餐飲及副食小吃1000100010%10%美甲飾品2502.5%五金家電3003%總計(jì)10000100%商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位Page 41典型案例啟示典型案例啟示義烏市場義烏市場戶型配比

52、戶型配比戶型配比以小戶型為主，戶型的使用面積基本控制在戶型配比以小戶型為主，戶型的使用面積基本控制在2020平米以下平米以下n一層除門面房之外，其他部門的戶型面積分割相對較小其中中島蔬菜瓜果業(yè)態(tài)的戶型分割最小，使用面積在7平米左右，門臉房的面積在20-30平米之間。n二層至四層的分割面積相對集中，分割面積區(qū)間主要集中在10-20平米之間。樓層樓層戶型配比戶型配比1010以下以下數(shù)量數(shù)量1010以下以下配比配比10-2010-20數(shù)量數(shù)量10-2010-20配比配比20-3020-30數(shù)量數(shù)量20-3020-30配比配比3030以上以上數(shù)量數(shù)量3030以上以上配比配比1 1層層6441%7045

53、%2214%-2 2層層6044%7556%-3 3層層-163100%-4 4層層12069%5331%-總計(jì)總計(jì)24438.9%36157.6%223.5%-商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位Page 42典型案例啟示典型案例啟示天豐利天豐利項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況典型的居住區(qū)日常消費(fèi)型配套項(xiàng)目，涵蓋農(nóng)貿(mào)市場、日常百貨、服裝服飾等業(yè)態(tài)。典型的居住區(qū)日常消費(fèi)型配套項(xiàng)目，涵蓋農(nóng)貿(mào)市場、日常百貨、服裝服飾等業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目主題綜合市場開業(yè)時(shí)間2006.10項(xiàng)目位置北京市北三環(huán)樓層分布B1-F4規(guī)模面積總建筑面積12000平方米，商戶400多

54、家，商業(yè)部分地上四層，地下一層樓層業(yè)態(tài)分布B1：農(nóng)副產(chǎn)品、超市1F: 手工飾品、化妝品、餐飲、美甲2F: 女裝、男裝、童裝3F：日用百貨、家具用品、辦公用品、兒童用品、五金小家電4F：餐飲、檔口區(qū)n天豐利市場地處北三環(huán)交通主干道地鐵5號線旁，為北三環(huán)商業(yè)圈的發(fā)展填補(bǔ)空白。對其商鋪只租不售，長線投資，滿足方圓10公里內(nèi)社區(qū)居民、學(xué)生和白領(lǐng)一族的生活及娛樂所需。 n天豐利市場總建筑面積12000平米，含商戶400多家。Page 43典型案例啟示典型案例啟示天豐利天豐利業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布農(nóng)貿(mào)市場及超級市場位于地下一層，地上為綜合市場部分農(nóng)貿(mào)市場及超級市場位于地下一層，地上為綜合市場部分商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組

55、合定位商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位n天豐利市場地下一層主要為農(nóng)貿(mào)市場及超市。 n天豐利市場地上一層至三層主要為綜合市場部分，地上四層為餐飲檔口區(qū)，提供餐飲服務(wù)。地下一層地下一層地上一層地上一層地上地上 二層二層地上三層地上三層地上四層地上四層業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)面積業(yè)態(tài)面積業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比農(nóng)貿(mào)類業(yè)態(tài)160013%超市10008.6%家居裝飾5204.4%日用百貨日用百貨1450145012.3%12.3%辦公用品5704.8%服裝鞋帽箱包服裝鞋帽箱包3640364030.4%30.4%五金家電6205.3%餐飲及副食小吃餐飲及副食小吃1700170014.3%14.3%美甲飾品9006.9%總計(jì)12000100%Page 44典型案例啟示典型案例啟示天豐利天豐利戶型配比戶型配比戶型的使用面積基本控制在戶型的使用面積基本控制在6-206-20平米之間平米之間n與義烏市場相比，天豐利的戶型面積分割區(qū)間在6-20平米之間，尤其是農(nóng)貿(mào)市場的戶型面積基本上在6-8平米之間。n地下一層為農(nóng)貿(mào)市場及超市，超市約1000平米建筑面積。n二層至四層的分割面積相對集中，分割面積區(qū)間主要集中在10-20平米之間。商業(yè)業(yè)態(tài)分布及組合定位商