北京東方太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上北京東方太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告全新退休生活的領(lǐng)跑者2012年10月專心-專注-專業(yè)前 言北京東方太陽城號(hào)稱“國內(nèi)首家大型綜合退休社區(qū)”，于2002年開盤，項(xiàng)目立志“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”，以“全新退休生活的領(lǐng)跑者”的姿態(tài)出現(xiàn)，為中老年人營造一種積極、陽光與充實(shí)的生活模式和社區(qū)文化。位于北京市順義區(qū)東六環(huán)以外潮白河畔的東方太陽城項(xiàng)目自一期開盤至今三期在售經(jīng)歷10年，現(xiàn)已幾近售罄，共銷售了產(chǎn)權(quán)房約4000套，加之其規(guī)劃用地面積達(dá)234萬平米，體量較大，堪稱產(chǎn)權(quán)銷售養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的典范。該項(xiàng)目的另一個(gè)看點(diǎn)是社區(qū)內(nèi)辦得紅紅火火、有聲有色的文化生活，很多住戶是昔

2、日里各行各業(yè)的精英，有學(xué)者、商界政界人士、藝術(shù)工作者等等，文化層次普遍較高，對(duì)精神和文化內(nèi)涵的追求也就更迫切。在東方太陽城，業(yè)主們可以到自己的農(nóng)莊體驗(yàn)親手采摘果蔬的樂趣，還可相邀組團(tuán)旅游；他們可以根據(jù)自己的興趣選擇參加興趣俱樂部：棋盤俱樂部，舞蹈隊(duì)，書畫俱樂部每一個(gè)居住在東方太陽城的人都可以在俱樂部里找到志同道合的朋友，拋開退休后的孤獨(dú)和無聊。在這里，老年大學(xué)是社區(qū)最受歡迎的活動(dòng)。老年大學(xué)設(shè)有文化藝術(shù)（書畫、聲樂等）、家政（插花、手工制作等）、醫(yī)療保健、英語等專業(yè)課程，還會(huì)有各種長短期班，如：書法、繪畫、聲樂、太極拳、園藝、盆景、交際舞等短期班。社區(qū)還組織舉辦各種豐富多彩的展覽、講座、比賽等文

3、化交流活動(dòng)。老人們?cè)谶@些豐富多彩的活動(dòng)中再次煥發(fā)出青春的活力，收獲著友誼、自信、快樂，找到了自己的精神歸屬。除了硬件設(shè)施外，為老年人創(chuàng)造美滿的精神文化生活也是我們未來養(yǎng)老項(xiàng)目服務(wù)配套所關(guān)注的重點(diǎn)，加上我們自己的項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)模、地理位置及周邊條件等方面與東方太陽城有類似的地方，因此，我們專程赴京考察了東方太陽城，為今后我們養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)獲取有益經(jīng)驗(yàn)。目 錄一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目位置：東方太陽城項(xiàng)目位于北京市順義區(qū)潮白河畔仁和鎮(zhèn)河南村，東六環(huán)以東約10公里，距北京市中心區(qū)約50公里，距順義城區(qū)約15公里，從北京市中心地帶驅(qū)車約80分鐘可達(dá)到。該項(xiàng)目位于京郊農(nóng)村，四周被農(nóng)田與村莊包圍，社區(qū)周邊

4、為鄉(xiāng)間道路，開車找到小區(qū)門口頗費(fèi)周折，內(nèi)部是一個(gè)相對(duì)封閉的生活社區(qū)，由于內(nèi)外景致反差較大，初看到社區(qū)有種進(jìn)入世外桃源的感覺。東方太陽城交通位置圖（二）建立情況：投資商：中國希格瑪有限公司發(fā)展商：北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司景觀設(shè)計(jì)單位：美國SASAKI建筑設(shè)計(jì)單位：北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)有限公司會(huì)所經(jīng)營：北京東方太陽城俱樂部有限公司開發(fā)時(shí)間：項(xiàng)目于2002年開始建設(shè)，一、二期已售罄。三期于2010年4月開盤，至今尚余100余套現(xiàn)房公寓待售。（三）建設(shè)規(guī)模：住宅用地面積119萬，總建筑面積80萬，共4017戶，共設(shè)4430個(gè)地上車位。其中在售的三期公寓規(guī)劃用地面積63.8萬，總建筑面積45

5、.3萬，共可入住1196戶。（四）購買及入住條件：無特殊限制。（五）銷售價(jià)格參照項(xiàng)目三期產(chǎn)權(quán)售價(jià)：公寓均價(jià)：15000元/平米；別墅均價(jià)：33000元/平米（1300萬元起/套）裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房物業(yè)管理費(fèi)：公寓2.45元/平米.月；別墅5元/平米.月市政供暖費(fèi)：30元/平米.年；其他配套服務(wù)：額外單獨(dú)收費(fèi)配套公建區(qū)二期三期一期東方太陽城總平面圖二、項(xiàng)目建筑組成建筑內(nèi)容組成一覽表項(xiàng)目建筑面積建筑形態(tài)備注老年住宅75萬住宅組團(tuán)（公寓、別墅、四合院）公寓（戶型70-200 ），公寓高度分四層和六層兩種別墅（225-880）四合院（1100-1200）公建配套區(qū)東方太陽城醫(yī)院5萬2層總建筑面積2200

6、，醫(yī)院現(xiàn)編制病床位20張。開設(shè)有急診科、內(nèi)科、外科等十五個(gè)科室；l 設(shè)有健康會(huì)所，提供水療、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)；合作轉(zhuǎn)接醫(yī)院為中醫(yī)大順義區(qū)醫(yī)院（二甲綜合醫(yī)院）太陽會(huì)所3層首層設(shè)有超市、精品零售店和各式餐廳；二層為中心大堂，設(shè)有圖書館、多功能廳、活動(dòng)中心、老年培訓(xùn)學(xué)校等；三層為小多功能廳及各類活動(dòng)室康體中心2層總建筑面積8000，包括室內(nèi)綜合球館（羽毛球、乒乓球、臺(tái)球）、游泳池、健身房、室內(nèi)跑道、體操房、高爾夫練習(xí)場(chǎng)及保齡球館、溫泉、桑拿房等餐飲街2層各類餐飲集中區(qū)域 東方嘉賓國際酒店5層總建筑面積1.5萬，客房108間（含高級(jí)客房 97 間，豪華套房 3 套，豪華復(fù)式套房 8 套），四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)旅游

7、度假酒店，擁有20間多功能會(huì)議廳，面積40-900匯佳幼兒園1層占地面積2020，開設(shè)7個(gè)班級(jí)，可容納120名幼兒綠地占地75萬種植10萬棵樹，整體綠化覆蓋率達(dá)80%;負(fù)氧離子含量達(dá)4000個(gè)/c m3人工湖占地16萬共有近十處人工湖，環(huán)繞各個(gè)住宅組團(tuán)三、住宅產(chǎn)品概述首期：2002.72005.12，產(chǎn)品類型為公寓，共銷售500套，均已售罄；二期：2004.72007.12，產(chǎn)品類型為公寓、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅和四合院，均已售罄；三期：2007.5至今，產(chǎn)品類型為點(diǎn)式、板式公寓和獨(dú)棟別墅，公寓和別墅尚余100多套待售。東方太陽城三期“琴湖灣”組團(tuán)公寓，為東方太陽城最后一期在售項(xiàng)目，在東方太陽城的

8、北部，規(guī)劃總用地面積為63.8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為45.3萬平方米。琴湖灣公寓區(qū)內(nèi)，規(guī)劃有貫穿公寓區(qū)南北的湖體，湖體面積約為4萬平米，整體造型猶如一個(gè)鋼琴鑲嵌在公寓社區(qū)內(nèi)。三期琴湖灣公寓外景整個(gè)公寓區(qū)共118個(gè)樓座，分為A、B兩個(gè)區(qū)，包含94棟板式公寓和24棟點(diǎn)式公寓。獨(dú)立住宅區(qū)為C區(qū)，共125棟。公寓均為6層，其中6層北側(cè)做相應(yīng)退臺(tái)處理，給業(yè)主提供超大露臺(tái)；每單元均設(shè)電梯，一梯兩戶；板式公寓戶型包含一居室、二居室和三居室；點(diǎn)式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座，景觀效果比較好。小區(qū)容積率很低（約0.6），公寓樓間距較大，綠地率很高每個(gè)樓座單體，首層住戶南側(cè)均附贈(zèng)庭院，并在主臥室南向設(shè)計(jì)

9、有10多平方米的陽光房；在二層，附贈(zèng)陽光房頂?shù)某舐杜_(tái)；到了六層頂層，北側(cè)退出的露臺(tái)則由六層住戶獨(dú)自享用。 位于會(huì)所售樓處的標(biāo)準(zhǔn)單體公寓樓模型樣板間照片：3室2廳2衛(wèi)戶型，建筑面積150.46m2 公寓樓單元門口，無臺(tái)階和門檻的無障礙設(shè)計(jì) 琴湖灣組團(tuán)內(nèi)實(shí)景樓門前的分類垃圾箱n 戶型標(biāo)準(zhǔn)主力公寓戶型：無裝修毛坯交樓，在售，均價(jià)15000/三室兩廳兩衛(wèi)(150.46)三室兩廳兩衛(wèi)(156.26)兩室兩廳一衛(wèi)(107.28)三室兩廳兩衛(wèi)(131.45)雙拼別墅戶型（236278）：新房已售罄，二手房均價(jià)33000元/地上兩層236平米戶型圖地上三層266平米戶型圖獨(dú)棟別墅戶型（400476）：無裝修

10、毛坯交樓，在售，均價(jià)33000元/獨(dú)棟別墅外觀 400.78獨(dú)棟別墅戶型圖，地上二層，地下一層四合院戶型 (占地5871245) ：數(shù)量很少已售罄，二手房均價(jià)35000元/四、配套服務(wù)設(shè)施整個(gè)東方太陽城的主要配套設(shè)施是在項(xiàng)目二期時(shí)建設(shè)的，都集中在社區(qū)的中心位置，這里也是社區(qū)內(nèi)居民進(jìn)行購物、休閑、健身、娛樂和飲食活動(dòng)的集中區(qū)域。如下圖所示：社區(qū)中的主要配套服務(wù)設(shè)施，包括醫(yī)院、會(huì)所、超市、酒店、康體中心、商業(yè)及餐飲街、幼兒園等都建在人工湖-“藍(lán)湖”的四周或毗鄰的萬晴園組團(tuán)內(nèi)。而社區(qū)內(nèi)各個(gè)住宅組團(tuán)中的服務(wù)設(shè)施很少。匯佳幼兒園東方太陽城醫(yī)院配套服務(wù)區(qū)示意圖（一）東方太陽城醫(yī)院業(yè)務(wù)主管單位： 北京市順義

11、區(qū)衛(wèi)生局 登記管理機(jī)關(guān)： 順義區(qū)民政局 社會(huì)組織類型： 民辦非企業(yè)單位 開辦資金： 400萬元 業(yè)務(wù)范圍： 內(nèi)科、外科、婦科、中醫(yī)科、五官科、理療科、藥劑科、檢驗(yàn)科、B超室、放射科等15個(gè)科室。 成立日期： 2007年12月18日運(yùn)營情況：一級(jí)規(guī)模非營利性綜合性醫(yī)院，建筑面積2200平米，共設(shè)20張床位，2008年取得醫(yī)保定點(diǎn)資格，2011年12月因涉嫌騙取醫(yī)?；鸨蝗∠t(yī)保資格。目前東方太陽城醫(yī)院的合作轉(zhuǎn)接醫(yī)院是中國醫(yī)科大北京順義醫(yī)院（二級(jí)甲等綜合性醫(yī)院，共550張床位）。（二）太陽會(huì)所總建筑面積約4萬平米，共三層，首層為超市、中餐廳、宴會(huì)廳、精品店等，二層為售房中心、多媒體會(huì)議室、圖書館、

12、陶藝室、棋牌室，三層主要為老年大學(xué)課堂，包含聲樂教室、舞蹈室、電腦室等。太陽會(huì)所門口太陽會(huì)所平面示意圖太陽會(huì)所圖書館太陽會(huì)所中2-3層都設(shè)有針對(duì)老年大學(xué)的場(chǎng)地設(shè)施，老年大學(xué)的運(yùn)營實(shí)體實(shí)際為北京東方太陽城文體培訓(xùn)學(xué)校，于 2005 年 11 月經(jīng)北京市順義區(qū)教委批準(zhǔn)、北京市順義區(qū)民政局核準(zhǔn)、備案后于 12 月正式成立。該培訓(xùn)學(xué)校開設(shè)了一些主要針對(duì)社區(qū)內(nèi)老年居民的課程，豐富了老人們的精神文化生活。據(jù)了解，由于培訓(xùn)學(xué)校性質(zhì)為非營利性機(jī)構(gòu)，學(xué)員的收費(fèi)不高，每門課程人均收費(fèi)從100900元不等，主要用于支付外聘教師的報(bào)酬。培訓(xùn)學(xué)校還組織社區(qū)內(nèi)的居民（老人占大多數(shù)）成立了各類文體活動(dòng)團(tuán)體，如藝術(shù)沙龍、金秋

13、合唱隊(duì)、舞蹈隊(duì)、清風(fēng)書法班、國畫愛好者俱樂部、垂釣社、京劇社、羽毛球隊(duì)等，定期利用會(huì)所及社區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地設(shè)施舉行表演和比賽活動(dòng)。位于太陽會(huì)所一層靠北側(cè)的中餐廳會(huì)所內(nèi)的中餐廳設(shè)有350個(gè)餐位及13間VIP特色包間，以淮揚(yáng)菜、粵菜特色為主。位于太陽會(huì)所一層靠西側(cè)的西餐廳太陽會(huì)所的一層靠南側(cè)是一個(gè)中型超市，整個(gè)社區(qū)的居民日常所需都基本要在此購買。距超市門口不遠(yuǎn)處是社區(qū)內(nèi)唯一的一家洗衣店太陽會(huì)所的餐飲配送車（三）康體中心康體中心建筑面積近8000平米，設(shè)有專業(yè)器械健身房、有養(yǎng)體操房，羽毛球、乒乓球、籃球、網(wǎng)球場(chǎng)，臺(tái)球室、保齡球館、室內(nèi)塑膠跑道，戶外陽光游池、室內(nèi)恒溫陽光泳池、溫泉療養(yǎng)池、桑拿休閑中心、KT

14、V和按摩等服務(wù)項(xiàng)目?？刁w中心的所有健身、娛樂服務(wù)項(xiàng)目都要收費(fèi)，價(jià)格與北京城區(qū)內(nèi)的收費(fèi)相比并不便宜，比如羽毛球收費(fèi)80元/小時(shí)，臺(tái)球40元/小時(shí)，乒乓球40元/小時(shí)，保齡球25元/局。 羽毛球館 乒乓球館擁有30個(gè)打位的高爾夫練習(xí)場(chǎng)，占地20572平方米位于會(huì)所東南的18洞高爾夫球場(chǎng)，標(biāo)準(zhǔn)72桿，球道長度7100碼露天網(wǎng)球場(chǎng)（四）東方嘉賓國際酒店東方嘉賓國際酒店客房總建筑面積共 1.5 萬，美式建筑風(fēng)格。酒店提供四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，共有客房 108 間（含高級(jí)客房 97 間，豪華套房 3 套，豪華復(fù)式套房 8 套，房費(fèi)從320-1180元不等。酒店內(nèi)另有多個(gè)面積40-900的會(huì)議廳。為滿足長住客人

15、的居住需求，還有 3 棟酒店式公寓，共 110 套客房，面積從 29.8 到 92.5 不等，共五種戶型可供選擇。（五）餐飲街 餐飲街與太陽會(huì)所隔湖相對(duì)的是餐飲街，是社區(qū)內(nèi)主要餐館的集中區(qū)域，但據(jù)網(wǎng)評(píng)看，餐飲街中飯館做的飯菜質(zhì)量不是很好。（六）匯佳幼兒園匯佳幼兒園照片匯佳幼兒園東方園是匯佳教育機(jī)構(gòu)在東方太陽城開辦的一所分園，占地面積2020，共設(shè)7個(gè)教學(xué)班，招生對(duì)象為2歲-6歲幼兒，共可容納120名幼兒。匯佳幼兒園東方園常規(guī)課程為匯佳幼兒園多元智能主題活動(dòng)課程，其內(nèi)容涵蓋幼兒的身體運(yùn)動(dòng)、數(shù)學(xué)邏輯、語言表達(dá)、音樂旋律、空間視覺、自然認(rèn)知、人際溝通、自我認(rèn)知等多種智能領(lǐng)域的發(fā)展；綜合素質(zhì)課程包括：

16、英語、鋼琴、電腦、游泳、園內(nèi)/外活動(dòng)(每月一次)等；興趣課程包括：輪滑、國畫、蒙氏、體能感統(tǒng)、幼小銜接等課程，以上課程會(huì)根據(jù)幼兒年齡特征和身心發(fā)展?fàn)顩r安排在不同年齡階段學(xué)習(xí)。（七）其他配套設(shè)施社區(qū)內(nèi)東北側(cè)有一片農(nóng)莊，南側(cè)開辟了兩個(gè)溫室大棚，針對(duì)喜歡農(nóng)耕和園藝的業(yè)主提供了實(shí)踐空間，業(yè)主每年只需繳納200元管理費(fèi)領(lǐng)取一小塊地，一年當(dāng)中業(yè)主可以在這個(gè)地塊中做相關(guān)的耕作，讓他們有種農(nóng)家樂的感覺。綠色農(nóng)莊溫室大棚五、調(diào)研小結(jié)從銷售模式以及配套服務(wù)看，北京東方太陽城只是一個(gè)加入退休者生活社區(qū)概念的純地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)銷售人員介紹，目前社區(qū)已入住近4000戶居民，其中70%的住戶家中有60歲以上老人。區(qū)別于普通住

17、宅項(xiàng)目，東方太陽城中的硬件設(shè)施針對(duì)老年人只做了有限的改進(jìn)措施，包括社區(qū)以四到六層低層建筑為主，每層帶電梯，方便老人出行；社區(qū)中道路及住宅出入口設(shè)計(jì)為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設(shè)置門檻；住宅內(nèi)開關(guān)、門窗把手位置降低，電源插座位置提高，采用柄型把手、感應(yīng)式門鎖，方便老人使用；樓內(nèi)樓梯寬度較寬，可容納兩老人攙扶通過，并安裝電子安防系統(tǒng)和戶內(nèi)緊急呼叫援助系統(tǒng)，一旦發(fā)生緊急情況，物業(yè)工作人員可以在第一時(shí)間趕到。除了以上措施外，社區(qū)內(nèi)并無太多照顧老人生活的設(shè)施，每戶住宅交房標(biāo)準(zhǔn)都是無裝修毛坯房。社區(qū)內(nèi)的地上停車場(chǎng)社區(qū)位于京郊偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)，遠(yuǎn)離塵囂，空氣好，綠化率高，容積率低，自然環(huán)境很好，自然條件確實(shí)很適合老年人居住。但由于社區(qū)規(guī)模大，各個(gè)組團(tuán)設(shè)施相距較遠(yuǎn)，而配套服務(wù)設(shè)施過于集中在太陽會(huì)所周邊區(qū)域，對(duì)于那些家距會(huì)所較遠(yuǎn)而又無法駕車、身邊無子女的老人就很不方便。社區(qū)內(nèi)大多住戶應(yīng)有私家車，住宅區(qū)無地下停車場(chǎng)，每棟樓下都停了很多車，小區(qū)內(nèi)道路不時(shí)有車輛穿行，不利于動(dòng)