我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在的問題分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在的問題分析前瞻產(chǎn)業(yè)研究院二零一八年五月我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在的問題分析 近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種新的城市發(fā)展空間理念逐漸興起。如今恰逢在國(guó)家宏觀政策的持續(xù)調(diào)控下，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了白熱化的階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)恰好能避開政策監(jiān)控，且行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，因此成為行業(yè)里的“香餑餑”?？傮w來看，我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尚處于引入探索和初步發(fā)展階段，既蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展機(jī)遇，也逐漸暴露出一些亟需解決的問題，主要有：一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)缺乏科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研和統(tǒng)一規(guī)劃，企業(yè)集而不聚，根植性差。我國(guó)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在發(fā)展初期為了迅速吸引企業(yè)入駐，在招商過程中往往很少從社會(huì)化分工、市場(chǎng)細(xì)分、

2、價(jià)值鏈延伸，以及產(chǎn)業(yè)集群的內(nèi)在聯(lián)系等角度去考量;在項(xiàng)目的安排上也不是嚴(yán)格地按照?qǐng)@區(qū)規(guī)劃的要求定位，而是為了短期內(nèi)聚集企業(yè)而隨意地進(jìn)行項(xiàng)目選取和企業(yè)選址規(guī)劃，從而導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)之間缺乏應(yīng)有的關(guān)聯(lián)，沒有形成相互關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈條，不利于產(chǎn)業(yè)集群的整體競(jìng)爭(zhēng)力的提高，難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)外部性。二、相當(dāng)一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沿用住宅銷售模式來經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對(duì)其項(xiàng)目簡(jiǎn)單地一賣了之，而不注重項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重影響了我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)較為特殊的部分，有著自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式與發(fā)展規(guī)律，不能簡(jiǎn)單地等同于住宅地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其投資收益是長(zhǎng)期的、可持

3、續(xù)的，前期開發(fā)只是向預(yù)期市場(chǎng)的努力，而進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期才是迎接市場(chǎng)檢驗(yàn)的真正開始7。但許多進(jìn)行專業(yè)化“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”投資的開發(fā)商不顧產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特殊性，抱著急功近利的態(tài)度進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然會(huì)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展留下隱患。三、目前我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，普遍存在著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同、缺乏特色優(yōu)勢(shì)的問題。我國(guó)很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都沒有自己明顯的特色產(chǎn)業(yè)集群，而是試圖在每個(gè)產(chǎn)業(yè)上都有所發(fā)展，這不僅嚴(yán)重浪費(fèi)了創(chuàng)新資源，還造成不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目間招商引資活動(dòng)中的過度競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)在市場(chǎng)活動(dòng)中的過度競(jìng)爭(zhēng)8。四、在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了北京、深圳等地有一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次和技術(shù)水平相對(duì)較高的項(xiàng)目外，大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均不同程度地

4、存在結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模偏小和被鎖定在價(jià)值鏈低端等問題。我國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是伴隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)由勞動(dòng)密集型向資金密集型、技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型而發(fā)展起來的，這就要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)由單一的制造性園區(qū)向現(xiàn)代的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)變，要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠提供新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)來滿足傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向知識(shí)型、服務(wù)型、戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要。但是在實(shí)際操作中，由于受到資源稟賦、區(qū)位條件、政策環(huán)境以及所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的影響，我國(guó)大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往缺少位于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上游的研發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)，無奈地淪為組裝加工基地。五、由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新生事物，我國(guó)政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏明確的政策和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)化開發(fā)在部分地區(qū)受到一定程度的限制。比如

5、，在實(shí)際的開發(fā)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是與工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)并列的一種形式，還是應(yīng)劃歸其一還沒有明確的政策界定，而這對(duì)投資者信心造成了一定程度的不利影響。即使是在天津、西安等已出臺(tái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)扶持政策的地區(qū)，也是由地方政府，特別是地方經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)所推動(dòng)的，在全國(guó)范圍內(nèi)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和扶持政策，而這無疑將削弱我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的后勁。我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策建議雖然我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中尚存在很多問題，但解決好這些問題會(huì)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對(duì)上述問題，應(yīng)當(dāng)做好以下幾個(gè)方面的工作：第一，堅(jiān)持以客戶需求為導(dǎo)向，正確把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與本質(zhì)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)等資源的整合協(xié)同效應(yīng)，通過有

6、效整合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來為客戶提供專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)。以深圳天安數(shù)碼城為例，自創(chuàng)立之初，天安數(shù)碼城就明確定位于為民營(yíng)中小科技企業(yè)創(chuàng)造適宜的營(yíng)商環(huán)境與創(chuàng)新氛圍，通過高端人才的聚集、高端產(chǎn)業(yè)的聚集、金融商務(wù)的聚集以及信息服務(wù)的聚集來形成核心競(jìng)爭(zhēng)力與創(chuàng)新能力，并主動(dòng)適應(yīng)后工業(yè)化的特征，把握生產(chǎn)、研發(fā)與服務(wù)的融合。在強(qiáng)調(diào)自主創(chuàng)新的今天，由天安數(shù)碼城所總結(jié)和提升出的天安模式已被普遍認(rèn)為是一個(gè)城市解決中小民營(yíng)科技企業(yè)集聚發(fā)展的理想方案。第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)換角色，由單一的開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)商、運(yùn)營(yíng)商、投資商轉(zhuǎn)變。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商除了向園區(qū)企業(yè)提供基礎(chǔ)性

7、的物業(yè)管理服務(wù)之外，更應(yīng)積極主動(dòng)地向園區(qū)企業(yè)提供高附加值的配套服務(wù)，主要包括投融資服務(wù)、產(chǎn)品展示服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)等。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)拋棄以短平快實(shí)現(xiàn)一次性收入為主的銷售方式，向一個(gè)增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，在這一方面，作為我國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍頭的張江高科，為其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商樹立了一個(gè)很好的榜樣。上海張江高科明確以“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運(yùn)營(yíng)藍(lán)籌股”為經(jīng)營(yíng)理念，已經(jīng)制定并正在全力實(shí)施“以張江園區(qū)特色房產(chǎn)營(yíng)運(yùn)為主導(dǎo)，以高科技產(chǎn)業(yè)投資和專業(yè)化創(chuàng)新服務(wù)提供為兩翼”的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)階越式發(fā)展戰(zhàn)略，通過多樣化的投融資形式，張江高科先后參股園區(qū)內(nèi)的100多家企業(yè)，順利地完成由單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商向高科技產(chǎn)業(yè)投資商的華麗轉(zhuǎn)身

8、9。第三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)苦練內(nèi)功，增強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理能力，合理進(jìn)行自身定位，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位為例，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，除了綜合性園區(qū)外，還有總部基地性質(zhì)的商務(wù)園區(qū)、配套商業(yè)性質(zhì)的商業(yè)園區(qū)、金融服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)園區(qū)、科研服務(wù)性質(zhì)的科技園區(qū)以及中小型企業(yè)集聚的工業(yè)樓宇園區(qū)等等。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能根據(jù)自身?xiàng)l件及市場(chǎng)需求恰當(dāng)定位，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為入園企業(yè)提供特色鮮明的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，是完全能夠獲得可觀的投資收益率的。第四，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)過程中，應(yīng)本著政企聯(lián)動(dòng)的原則，充分發(fā)揮政府與企業(yè)這兩種組織在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所起的不同作用，相互協(xié)調(diào)配合，形成合力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、良性發(fā)展。政企聯(lián)動(dòng)以政企分開為前提，但并不是單純的政企分開，政府與企業(yè)之間互相信任、互相合作、各司其職，既是管理與被管理的關(guān)系，也是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，合力為社會(huì)化、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造條件。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的