房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)影響

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)影響l房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的特點。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容包括：（1）土地的開發(fā)和再開發(fā)；（2）房屋的開發(fā)和建設(shè)；（3）地產(chǎn)的經(jīng)營（包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營（包括房屋的買賣、租賃、抵押）；（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括信息、測量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等）；（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理；（7）房地產(chǎn)金融（包括信息、保險、金融投資等）。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢從長期走勢看，房價及

2、房地產(chǎn)投資正在趨于穩(wěn)定，國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施正在積極發(fā)揮作用。從去年及今年一季度的數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢，商品房銷售增速回落，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重也在減少，如上海市最近兩年，房地產(chǎn)業(yè)增加值分別按年下降22.8%和2.4%，占GDP比重從2005年的7.3%下降到2011年的5.3%，占服務(wù)業(yè)增加值比重也從15%下降到9.2%（2011年，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為5.6%，占服務(wù)業(yè)增加值比重為6.3%）。自去年四季度以來，全國主要城市房價開始下跌，上海、北京等一線城市和部分二線城市的房價，至今已持續(xù)下跌6個月左右。國家統(tǒng)計局4月18日

3、發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年3月份全國70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤顯著萎縮，甚至出現(xiàn)虧損、破產(chǎn)。而據(jù)國家統(tǒng)計局4月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2，增速比1至2月回落8.0個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比增長23.5，增速比1至2月份回落4.3個百分點。其中，住宅投資7443億元，增長19.0，增速回落4.2個百分點。以上數(shù)據(jù)不僅表明了房地產(chǎn)商資金鏈出現(xiàn)緊張，而且表明了房地產(chǎn)商對未來市場的信心也開始下降，全國不少城市也出現(xiàn)了土地拍賣流拍

4、現(xiàn)象。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院青島分院數(shù)據(jù)，一季度青島住宅供應(yīng)40.85萬平方米，達到2009年以來的最低水平，環(huán)比下跌81.99%，規(guī)劃建筑面積為93.75萬平方米，環(huán)比下跌73.87%。從DTZ戴德梁行國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一，在全球45個國家200間分公司共有11000余名員工為客戶提供跨國房地產(chǎn)服務(wù)4月18日舉行的新聞發(fā)布會上獲悉，2012年1季度青島商品住宅市場成交量持續(xù)下跌，同比2011年第1季度下降46.56%，環(huán)比2011年第4季度下跌56.65% ；二手房住宅成交面積為14.01萬平方米，環(huán)比下降了89.82%。成交量的持續(xù)萎縮對價格也造成壓力，2012年3月份，青島新建

5、住宅價格環(huán)比降價1.2%，同比降1.5%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著市場的“寒意”在房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條上的持續(xù)傳導(dǎo)，至少有三方面的影響值得關(guān)注：其一，房價的下行壓力將持續(xù)加大。在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)事件（杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司日前因其母公司資金鏈斷裂而被債權(quán)人申請破產(chǎn)）也將會加速企業(yè)以價換量。新一輪的打折降價潮，還將在未來兩三個月內(nèi)大范圍持續(xù)展開，這將有助于房價趨于合理回歸，有利于調(diào)控效果繼續(xù)顯現(xiàn)。其二，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降恐將對后市商品房供應(yīng)產(chǎn)生不利影響?？傮w上看，我國普通商品住房仍存在明顯的供求缺口，市

6、場對住房的需求是剛性的。增加普通商品住房的供應(yīng)也是此輪調(diào)控重要的訴求之一。不過，從目前土地市場的遇冷、開發(fā)投資增速的下降等情形看，后市供應(yīng)恐不容樂觀。其三，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉增多帶來的風(fēng)險不容忽視。由于是期房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)一旦遭遇資金危機便不可避免地影響交房，甚至導(dǎo)致“無房可交”，引發(fā)業(yè)主與企業(yè)、銀行之間的矛盾；此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)都欠有土地出讓金，企業(yè)與地方財政之間的風(fēng)險關(guān)聯(lián)也值得關(guān)注。受房地產(chǎn)業(yè)影響的主要行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，除了帶動上游的水泥、機械、鋼鐵、木材、玻璃等行業(yè)外，還帶動塑料、汽車、家電等派出需求，又通過貸款與銀行、利率、信貸等密

7、切相關(guān)。此外，房地產(chǎn)業(yè)還關(guān)系到政府的財政收入和民生問題等等。據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)達60余個。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，僅住宅建設(shè)需要的建筑材料和零部件就達2000種以上；每增加l億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1479億元；住宅消費的提高能帶動建材、化工、家電、裝飾及家具等生活資料和生活消費資料的相應(yīng)增長，其比率大約是l：6。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)也有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的投資額度大、資金周轉(zhuǎn)期長，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就越需要依靠金融業(yè)的大力支持；當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)因預(yù)期投資收益率高、居民

8、住房抵押貸款風(fēng)險小等特點，也是吸引金融業(yè)投資的重要領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)業(yè)的景氣會帶動金融業(yè)的興旺；房地產(chǎn)業(yè)低迷，首當(dāng)其沖的也是金融業(yè)。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。完全消耗系數(shù)，是指某一部門每提供一個單位的最終產(chǎn)品，需要直接和間接消耗（即完全消耗）各部門的產(chǎn)品或服務(wù)數(shù)量，該系數(shù)對分析產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)帶動程度更為全面。從完全消耗系數(shù)來看，房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)或項目帶動顯著的有（即完全消耗系數(shù)0.1）：金屬冶煉及壓延加工業(yè)（0.680）、非金屬礦物制品業(yè)（0.603）、商業(yè)（0.348）、化學(xué)工業(yè)（0.255）、建筑業(yè)（0.210）、非金屬礦采選業(yè)（0

9、.190）、電力蒸氣熱水生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)（0.175）、貨物運輸及倉儲業(yè)（0.169）、金屬制品業(yè)（0.155）、社會服務(wù)業(yè)（0.150）、金融保險業(yè)（0.141）、電氣機械及器材制造業(yè)（0.130）、石油加工及煉焦業(yè)（0.115）、機械工業(yè)（0.108）、房地產(chǎn)（服務(wù)）業(yè)（0.111）等，可見其對關(guān)聯(lián)行業(yè)的影響之巨大。有關(guān)研究機構(gòu)通過分析，得出：房地產(chǎn)投資每變動1%，將導(dǎo)致：總產(chǎn)出和GDP在原基礎(chǔ)上分別變動0.25%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額在原基礎(chǔ)上變動0.57%；社會消費品零售總額在原基礎(chǔ)上變動0.088%。從商務(wù)部4月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月當(dāng)月，外商投資新設(shè)立企業(yè)2374家，同比下降6.5

10、%；實際使用外資金額117.57億美元，同比下降6.1%。一季度，外商投資新設(shè)立企業(yè)5379家，同比下降9.4%；實際使用外資金額294.8億美元，同比下降2.8%。這意味著中國吸收外資已經(jīng)連續(xù)五個月同比下滑。在分析下降原因時，商務(wù)部發(fā)言人沈丹陽首次指出，中國吸引外資形勢低迷，除了受世界經(jīng)濟低迷影響全球跨國直接投資放緩的影響以外，還受到了國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響。 關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)帶動作用的其他觀點有不少專家認(rèn)為，房地產(chǎn)并不是一個對技術(shù)進步有明顯推動的行業(yè)，它的過快發(fā)展，會增加更多的高耗能產(chǎn)品需求，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。高房價使實體產(chǎn)業(yè)大量資金紛紛向樓市轉(zhuǎn)移，必然擠壓其他行業(yè)特別是高新技術(shù)行業(yè)的資源分配、金融支持和發(fā)展空間，不利于自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。現(xiàn)在一些地方經(jīng)濟增長主要靠房地產(chǎn)業(yè)帶動，財政收入主要靠賣地獲得，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量主要靠房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)業(yè)已成為許多城市的經(jīng)濟命脈。這種過度倚重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，長期下去將嚴(yán)重危害經(jīng)濟的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。所以，鑒于國民經(jīng)濟未來的進一步發(fā)展必然依賴關(guān)系中國綜合國力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，從長期來看房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性一定會不斷降低。高房價會對擴大內(nèi)需產(chǎn)生嚴(yán)重的“擠出效應(yīng)”指一個相對平面的市場上，