大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略管理分析

1、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略管理分析一公司介紹大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)3800億元，年收入1866億元，凈利潤(rùn)125億元。已在全國(guó)開業(yè)85座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、51家五星級(jí)酒店、1247塊電影銀幕、75家百貨店、81家量販KTV。2012年5月21日大連萬(wàn)達(dá)與全球第二大院線集團(tuán)AMC簽署并購(gòu)協(xié)議，萬(wàn)達(dá)以26億美元并購(gòu)AMC。北京時(shí)間2012年9月5日凌晨，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布完成對(duì)AMC娛樂(lè)控股公司價(jià)值26億美元的收購(gòu)，成為全球最大影院運(yùn)營(yíng)商。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2013年收入1866億元，創(chuàng)造連續(xù)8年增長(zhǎng)30%。2014年12月23日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港交所掛

2、牌上市。2015年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)到6340億元，年收入2901.6億元。二企業(yè)愿景匯聚科技精華、締造百年萬(wàn)達(dá)三企業(yè)使命產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)，奉獻(xiàn)社會(huì)四企業(yè)目標(biāo)以質(zhì)求存、誠(chéng)信共贏、創(chuàng)新發(fā)展、品牌致勝五外部環(huán)境分析1.宏觀環(huán)境分析（PEST分析）(1)政治和法律環(huán)境1)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)限購(gòu)、房產(chǎn)稅、公積金、保障房、土地制度的提出，在控制房?jī)r(jià)的同時(shí)，間接促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，特別是“新國(guó)五條”的出臺(tái)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是一針強(qiáng)心劑，將進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)投資需求。 城鎮(zhèn)化作為2012年的熱門詞匯，更是直接推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)在三四線城市的繁榮。十八大報(bào)告提出了新四化，要做到促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)村現(xiàn)代化同步發(fā)展

3、，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向消費(fèi)和內(nèi)需上，這位商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)會(huì)。城鎮(zhèn)化推動(dòng)了城市綜合體、旅游商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)的開放，促進(jìn)了各商家在三四線城市布陣。2)酒店、文化旅游相關(guān)國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見（國(guó)發(fā)200941號(hào)）對(duì)旅游業(yè)提出了全新的定位，指出把旅游業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的宏偉目標(biāo)。國(guó)家“十二五”時(shí)期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2012年）指出，要“積極發(fā)展文化旅游，促進(jìn)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)傳承與旅游相結(jié)合，提升旅游的文化內(nèi)涵，發(fā)揮旅游對(duì)文化消費(fèi)的促進(jìn)作用。確定重點(diǎn)發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)門類，推動(dòng)國(guó)家數(shù)字電影制作基地建設(shè)、國(guó)產(chǎn)動(dòng)

4、漫振興工程、“中華字庫(kù)”工程等一批具有戰(zhàn)略性、引導(dǎo)性和帶動(dòng)性的重大文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。國(guó)家對(duì)文化旅游業(yè)的重新定位和全力支持，不僅大力推動(dòng)文化旅游業(yè)的發(fā)展，而且使得酒店成為投資的熱點(diǎn)。(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2012年人均GDP超過(guò)36000元，為零售業(yè)的快速發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。 政府“十二五”規(guī)劃大舉刺激消費(fèi)水平的提升，預(yù)計(jì)中國(guó)消費(fèi)品消費(fèi)總額到2015年可以達(dá)到32萬(wàn)億人民幣，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。國(guó)民收入逐步增加，人民生活水平顯著提高，加上五一、十一等長(zhǎng)假以及便利的交通，使得文化旅游業(yè)發(fā)展形勢(shì)良好，具有很美好的發(fā)展前景。 從2000年至今，中國(guó)電影發(fā)生了巨大變化：2000年全國(guó)電

5、影票房只有9.6億元，2010年突破100億元；2000年國(guó)產(chǎn)電影只有83部，2010年突破500部；2000年國(guó)產(chǎn)電影的票房只有4.6億元，2009年達(dá)35.1億元；中國(guó)電影院在2000年是1000家，2010年近2000家；全國(guó)電影銀幕2002年是1019塊，2010年已近5000塊，截止至2013年這一數(shù)字依然在持續(xù)攀升。(3)社會(huì)文化和自然環(huán)境人口總量進(jìn)行保持低增長(zhǎng)，勞動(dòng)年齡人口比重出現(xiàn)下降。 老年人口增加，中壯年人口減少，對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的拉動(dòng)作用將帶來(lái)拐點(diǎn)，同時(shí)也增大了老年地產(chǎn)發(fā)展的空間。城鎮(zhèn)人口的比重穩(wěn)步增加，意味著中國(guó)開始正式進(jìn)入完全以城市發(fā)展為主導(dǎo)的發(fā)展階段。

6、0;解決城市人口吃、穿、住、行的房地產(chǎn)、交通、零售、休閑娛樂(lè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)將會(huì)得到巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。(4)技術(shù)環(huán)境房地產(chǎn)日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向發(fā)展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，不能掉隊(duì)。企業(yè)要注重在開發(fā)項(xiàng)目中引入技術(shù)因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)效果；積極利用太陽(yáng)能等清潔能源；科學(xué)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)再生資源循環(huán)利用等措施打造品牌形象，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。由于現(xiàn)代科技特別是數(shù)字存儲(chǔ)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用及創(chuàng)新，為文化產(chǎn)品提供了前所未有的大規(guī)模傳播的能力，縮短了文化產(chǎn)品從創(chuàng)意到實(shí)現(xiàn)所需的時(shí)間，使生產(chǎn)管理、傳播和銷售變得更為迅捷簡(jiǎn)便。先進(jìn)的計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和電子交易技

7、術(shù)在傳統(tǒng)百貨業(yè)的推廣和運(yùn)用，已經(jīng)使得百貨連鎖企業(yè)實(shí)可以實(shí)現(xiàn)全國(guó)門店統(tǒng)一管理的數(shù)據(jù)中心，信息化建設(shè)讓高度智能化的數(shù)據(jù)處理中心，IDC，可以滿足多層次，跨區(qū)域的連鎖經(jīng)營(yíng)，并對(duì)內(nèi)外合作伙伴實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。2.競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析（五力模型）(1)供應(yīng)者根據(jù)供應(yīng)商議價(jià)能力的強(qiáng)弱可將房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商分為兩類：議價(jià)能力較強(qiáng)，主要包括政府和銀行；議價(jià)能力較弱，主要包括原材料供應(yīng)商、建筑公司等。政府：土地的稀缺性及政府對(duì)土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價(jià)格彈性，因此房地產(chǎn)企業(yè)在和政府的談判中處于下風(fēng)，必須以較高的成本獲得土地使用權(quán)。銀行：作為房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)商，是在政府政策指導(dǎo)下，控制著向房企貸款的主動(dòng)權(quán)，包括貸款規(guī)

8、模、時(shí)間長(zhǎng)短、利率高低等等，所以貨幣供應(yīng)的情況將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著重要的作用。原材料供應(yīng)商、建筑公司：相對(duì)于原材料供應(yīng)商、建筑公司等，房地產(chǎn)企業(yè)處于供應(yīng)鏈的核心位置，所以原材料供應(yīng)商、建筑公司等的議價(jià)能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)可以壓縮成本。百貨供應(yīng)商：萬(wàn)達(dá)與眾多知名品牌和服務(wù)提供商建立了良好合作關(guān)系，共存共榮(2)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)者房地產(chǎn)新加坡嘉德置地集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中糧地產(chǎn)電影華誼兄弟百貨一是國(guó)內(nèi)百貨連鎖對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)：如王府井百貨、新世界百貨、華聯(lián)、銀泰百貨、大商百貨等。二是外資連鎖百貨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：如新加坡的百盛、巴黎春天百貨等。三是強(qiáng)勢(shì)單體百貨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：如燕莎

9、、翠微等。四是地方性百貨公司。(3)潛在入侵者競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域潛在入侵者房地產(chǎn)蘇寧酒店暫無(wú)電影暫無(wú)百貨1、零售業(yè)是廣大消費(fèi)者直接面對(duì)面的終端行業(yè)，很多有實(shí)力的企業(yè)，也希望從中分到一定份額，比如品牌服裝企業(yè)成立的下游品牌專賣店，甚至成為綜合大賣場(chǎng)。鞋類企業(yè)成立的專賣店。電器類成立的電器背景的綜合大賣場(chǎng)，如蘇寧、國(guó)美等。2、大型綜合超市是今后中國(guó)零售業(yè)和百貨連鎖企業(yè)發(fā)展的最佳領(lǐng)域，因?yàn)樗麄兎夏壳爸袊?guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)廉價(jià)化傾向的特征，在競(jìng)爭(zhēng)中具有明顯成本優(yōu)勢(shì)和購(gòu)物便利的特點(diǎn)。如樂(lè)福超市、沃爾瑪超市、永輝超市等等。(4)替代品競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域替代品房地產(chǎn)暫無(wú)酒店暫無(wú)電影網(wǎng)絡(luò)視頻媒體、家庭影院百貨天貓、京東等電商(5)買

10、方房地產(chǎn)：目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，屬于買房市場(chǎng)，消費(fèi)者議價(jià)能力較弱，酒店和百貨：對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，可選的酒店和商場(chǎng)很多，更換一個(gè)酒店和商場(chǎng)幾乎沒(méi)有成本電影：消費(fèi)者議價(jià)能力較弱，但可以通過(guò)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站購(gòu)買打折的票。六內(nèi)部環(huán)境分析1.企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力公司已打造“萬(wàn)達(dá)院線”、“萬(wàn)達(dá)電影城”品牌，成為行業(yè)龍頭并擁有高度市場(chǎng)聲譽(yù)。公司依托于可復(fù)制的跨區(qū)域擴(kuò)張能力、超強(qiáng)的連鎖經(jīng)營(yíng)能力、持續(xù)的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)能力、強(qiáng)大的電子商務(wù)平臺(tái)及優(yōu)秀的企業(yè)文化等，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力。可復(fù)制的跨區(qū)域擴(kuò)張、強(qiáng)大的連鎖經(jīng)營(yíng)能力萬(wàn)達(dá)院線旗下影院分為承租萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目和承租非萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。公司作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)影院業(yè)態(tài)的

11、唯一戰(zhàn)略合作伙伴，依托于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的快速擴(kuò)張?jiān)谌珖?guó)范圍內(nèi)拓展。非萬(wàn)達(dá)物業(yè)影院項(xiàng)目的拓展，公司已經(jīng)建立完整的選址、設(shè)計(jì)及建設(shè)一系列標(biāo)準(zhǔn)，擁有專門的影院建設(shè)團(tuán)隊(duì)，保證旗下影院建設(shè)品質(zhì)的一致性。公司與旗下影院為純資產(chǎn)聯(lián)結(jié)關(guān)系，采取直營(yíng)連鎖方式經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)大的院線總部管理；高效的執(zhí)行能力，規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)能力和創(chuàng)新的營(yíng)銷能力，能保證連鎖經(jīng)營(yíng)的品牌形象和盈利能力。持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)能力、領(lǐng)先的電子商務(wù)平臺(tái)萬(wàn)達(dá)院線已經(jīng)在電子商務(wù)領(lǐng)域取得卓越成績(jī)。萬(wàn)達(dá)電影網(wǎng)新版2011年5月上線，已完成綜合性支付平臺(tái)的搭建；萬(wàn)達(dá)電影手機(jī)客戶端以及WAP網(wǎng)站的同步上線。截至2014年6月底，萬(wàn)達(dá)電影網(wǎng)瀏覽量共計(jì)4.74億次，訪問(wèn)

12、用戶數(shù)約6,904萬(wàn)，網(wǎng)站注冊(cè)會(huì)員約1,097萬(wàn)人，重要檔期網(wǎng)上票房銷售占比接近45%。在產(chǎn)品營(yíng)銷方面，公司充分利用新媒體平臺(tái)，實(shí)施線上營(yíng)銷、品牌營(yíng)銷、互動(dòng)體驗(yàn)式營(yíng)銷等多種營(yíng)銷方式，不斷創(chuàng)新；在放映技術(shù)方面，公司于2012年推出了自有巨幕品牌“X-Land”放映系統(tǒng)，通過(guò)集成一系列領(lǐng)先電影放映工藝技術(shù)，從銀幕、音響、分辨率、3D效果等方面為觀眾提供高端觀影體驗(yàn)；在影城設(shè)計(jì)方面，公司不斷創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)風(fēng)格，融入文化、時(shí)尚、娛樂(lè)等獨(dú)具電影氣質(zhì)與個(gè)性的多重元素，用心為觀眾創(chuàng)造良好的觀影氛圍。領(lǐng)先的品牌影響力與企業(yè)文化公司及下屬影院全部使用“萬(wàn)達(dá)院線”、“萬(wàn)達(dá)電影城”品牌，具有廣泛的市場(chǎng)影響力。公

13、司高度重視企業(yè)文化和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，視人才為核心資本，2013年全年培訓(xùn)27,586課時(shí)，80,523人次，培訓(xùn)全員覆蓋率達(dá)100%。2.產(chǎn)業(yè)鏈分析萬(wàn)達(dá)成功的秘訣離不開模式上的創(chuàng)新：做全產(chǎn)業(yè)鏈在外界看來(lái)，定下了全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)澜绲谝荒繕?biāo)并加速前進(jìn)的萬(wàn)達(dá)，其發(fā)展的速度和規(guī)模，放在世界不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域任何一個(gè)發(fā)展階段，也絕對(duì)是一個(gè)奇跡，那萬(wàn)達(dá)的“秘方”是否也像可口可樂(lè)一般，必須被鎖在保險(xiǎn)柜里秘而不宣呢？答案顯然是否定。在王健林看來(lái)，萬(wàn)達(dá)的模式創(chuàng)新并不是什么高度商業(yè)機(jī)密，而是一種“做法”。用一句話來(lái)概括萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成功，就是對(duì)商業(yè)模式的流程再造。其實(shí)萬(wàn)達(dá)做的事情是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，購(gòu)物中心也有60多年的發(fā)展歷史，萬(wàn)達(dá)在中國(guó)一

14、下子把購(gòu)物中心做得這么好，拓展的這么快，主要是萬(wàn)達(dá)在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)里面吸取了別人的做法，并因地制宜的把整個(gè)流程進(jìn)行再造。王健林進(jìn)一步解釋道，國(guó)外開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的是金融企業(yè)，一般是金融企業(yè)發(fā)信托基金牽頭，再以比較明細(xì)的社會(huì)分工去打造項(xiàng)目，建造、招商、管理選用不同的專業(yè)公司。但國(guó)內(nèi)目前還不具備這樣的專業(yè)氛圍，萬(wàn)達(dá)的做法是成立自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、開發(fā)公司和商業(yè)管理公司和自己的開發(fā)公司，把上中下游結(jié)合在一起，慢慢積累形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，完成對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的做法的流程再造。這樣做好處是開發(fā)或管理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題可以及時(shí)反饋給規(guī)劃院，立刻改進(jìn)，例如過(guò)去洗手間設(shè)置的不合理，現(xiàn)在都放在了樓梯附近，小小一點(diǎn)的細(xì)節(jié)能帶來(lái)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)

15、力的提升。王健林表示，這是萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式再造，是別人沒(méi)有辦法模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，國(guó)內(nèi)大部分做商業(yè)地產(chǎn)公司還無(wú)法做到全產(chǎn)業(yè)鏈，更沒(méi)有自己強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)。3. SWOT分析 SWOT 分析即強(qiáng)弱機(jī)危綜合分析法，是市場(chǎng)營(yíng)銷的基礎(chǔ)分析方法之一，S 即優(yōu)勢(shì)(Strengths)、W 即劣勢(shì) (Weaknesses) 、O 指的是競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)(Opportunities)、T指的是威脅(Threats)，通過(guò)對(duì)企業(yè)面對(duì)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅全方位的分析，明確企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的位置，從而制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。下面將依托SWOT 分析法進(jìn)行分析。 (1)優(yōu)勢(shì)分析（S） 1)最優(yōu)品質(zhì)與恒久價(jià)值 無(wú)論何種產(chǎn)品與

16、服務(wù)，最優(yōu)品質(zhì)始終是企業(yè)的核心價(jià)值。對(duì)于最佳品質(zhì)的不懈追求，使萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在市場(chǎng)上贏得恒久的信賴。在優(yōu)質(zhì)地段發(fā)展最具國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目，提供最專業(yè)的優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，使資產(chǎn)價(jià)值得以恒久保持。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)管理公司無(wú)疑是這一優(yōu)勢(shì)的最好保證。萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司，是中國(guó)目前管理面積最大的專業(yè)公司。 2）多元化業(yè)務(wù)發(fā)展項(xiàng)目 分散投資策略，平衡風(fēng)險(xiǎn) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是以多元化發(fā)展策略為主的代表企業(yè)之一，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要是以商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、百貨、酒店為核心主業(yè)，專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃研究院、商業(yè)管理和娛樂(lè)投資為輔的多層次格局發(fā)展策略。多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)是可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，滿足市場(chǎng)中不同的需求。不同的業(yè)

17、務(wù)之間可以互利互長(zhǎng)，當(dāng)市場(chǎng)變化導(dǎo)致某業(yè)務(wù)受到不利影響時(shí)，其他的業(yè)務(wù)仍可以起到支撐的作用。 3）與政府保持良好的合作關(guān)系 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)透過(guò)與中國(guó)各級(jí)政府的全面合作，投資于政府與地方的重點(diǎn)項(xiàng)目，務(wù)求達(dá)到互惠互利，攜手建設(shè)的目標(biāo)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與中國(guó)多個(gè)地方政府簽訂多項(xiàng)不具約束力的全面合作協(xié)議，合作發(fā)展該等地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)、房地產(chǎn)及旅游項(xiàng)目，其涉及簽署的全面合作協(xié)定的城市包括全國(guó)的29個(gè)省、市、自治區(qū)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)掌門人王健林，身兼全國(guó)政協(xié)常委、中國(guó)工商聯(lián)副主席等數(shù)個(gè)社會(huì)職務(wù)，這些，也為企業(yè)與政府保持良好的合作關(guān)系奠定了基礎(chǔ)。 4）雄厚的資金支持 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)于1988年創(chuàng)立，經(jīng)過(guò)二十多年的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)已

18、由最初的房地產(chǎn)拓展至商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資、基礎(chǔ)設(shè)施、文化、旅游等領(lǐng)域。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)依托萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)和融資平臺(tái)，經(jīng)過(guò)多年的成功運(yùn)作，已經(jīng)獲得包括中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行在內(nèi)的7家國(guó)字號(hào)銀行和商業(yè)銀行的總對(duì)總的授信服務(wù)，特別是近兩年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)行的私募基金，更是開創(chuàng)了中國(guó)金融市場(chǎng)高回報(bào)的先河。擁有雄厚的資金作為后盾，無(wú)疑為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了最穩(wěn)健的保障。(2) 劣勢(shì)分析(W) 1）資金鏈存在一定風(fēng)險(xiǎn) 資金鏈?zhǔn)侵妇S系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)韻轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條，即現(xiàn)金資產(chǎn)現(xiàn)金（增值）的循環(huán)。 眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要巨大的資金投入和長(zhǎng)時(shí)間的資金占

19、用，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)要經(jīng)過(guò)2-3 年過(guò)渡期才能趨于成熟，在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。資金鏈?zhǔn)欠耥槙硨?duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)較為注重長(zhǎng)期性和多元化的投資，這將占用相當(dāng)大的一部分資金，因此對(duì)其資金鏈的順暢有一定的影響。同時(shí)，由于其在一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受到土地政策等相關(guān)不確定因素的影響，開發(fā)速度有放緩的趨勢(shì)，這也對(duì)其資金的回流產(chǎn)生一定影響。 2）集團(tuán)跨區(qū)域發(fā)展，管理存在困難 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展策略，業(yè)務(wù)覆蓋了北至哈爾濱、南到廣州、西到銀川、東到福建等全國(guó)各大區(qū)域。跨區(qū)域發(fā)展的模式給集團(tuán)的管理造成了一定困難。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理采用的是扁平化的集權(quán)管理，控制力很強(qiáng)，但自

20、主性很弱，不利于發(fā)揮各城市公司的主觀能動(dòng)性。集團(tuán)下設(shè)的項(xiàng)目管理中心，對(duì)各城市公司進(jìn)行操作導(dǎo)向的管控模式，使其經(jīng)營(yíng)一體化，利于成本控制，共享中央業(yè)務(wù)系統(tǒng)。以上管理模式有利于資源整合，運(yùn)營(yíng)效率提升，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題，諸如難以形成主動(dòng)型的業(yè)務(wù)策劃，不利把握機(jī)會(huì)；城市公司缺乏法定地位賦予的權(quán)利進(jìn)行公司化的經(jīng)營(yíng)等。 (3) 機(jī)會(huì)分析(O) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)、商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大資本功能，都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的時(shí)機(jī)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在當(dāng)前時(shí)期需要緊緊抓住機(jī)會(huì)，謀求更大的發(fā)展。 1）聯(lián)合發(fā)展模式 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的宏偉藍(lán)圖已經(jīng)制定，為今后的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。在不遠(yuǎn)的2012年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)

21、要與世界500強(qiáng)比肩，成為全球性企業(yè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以集團(tuán)內(nèi)旗下子公司捆綁的方式推動(dòng)商業(yè)物業(yè)的擴(kuò)張，而地產(chǎn)是這一模式承上啟下的“中間環(huán)節(jié)”。地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)鏈中的中間環(huán)節(jié)，處于核心地位，帶動(dòng)、百貨、酒店、文化等相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，這種聯(lián)合發(fā)展的模式是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)會(huì)之所在。 2）區(qū)域整體開發(fā)，獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和發(fā)展優(yōu)勢(shì) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)域整理開發(fā)的比較多，通過(guò)長(zhǎng)期投資與長(zhǎng)線發(fā)展，以“地產(chǎn)+商管+百貨+酒店+文化”全方位開發(fā)，獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。目前在很多城市已形成基本布局。 3）注重長(zhǎng)期開發(fā)而非短期盈利，注重品牌建設(shè) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一直以來(lái)注重長(zhǎng)期的開發(fā)和長(zhǎng)期的利益，以此為指導(dǎo)思想，它的業(yè)務(wù)

22、布局和項(xiàng)目注重長(zhǎng)線而不是短期利益，它所投資的領(lǐng)域發(fā)展空間都很強(qiáng)，具備發(fā)展后勁。另一方面，它注重品牌建設(shè)，在消費(fèi)者心中樹立了良好的品牌形象與品牌美譽(yù)度，與消費(fèi)者建立了良好的情感溝通，為其今后的擴(kuò)張與發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 (4) 威脅分析(T) 1）資金風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅開發(fā)可以在完成之后，立刻將資金轉(zhuǎn)移到新的項(xiàng)目之中。而商業(yè)物業(yè)則需要長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理，保持商業(yè)物業(yè)價(jià)值并使其增值。因商業(yè)地產(chǎn)占用的資金量相當(dāng)龐大，涉足此領(lǐng)域的企業(yè)會(huì)選擇融資或者貸款的方式來(lái)獲得所缺資金的部分。舉例來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)僅在沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目就投資了60 多億元，經(jīng)過(guò)18年方收回成本，可見商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)期而穩(wěn)固的

23、資金支持。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，資金可以良性運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)襲，貨幣政策收緊的時(shí)候，資金鏈可能受到威脅，具有一定風(fēng)險(xiǎn)。如何最大化的規(guī)避資金的風(fēng)險(xiǎn)，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)。 2）企業(yè)內(nèi)部的資源整合 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是典型的“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的模式，采取的是集團(tuán)內(nèi)“地產(chǎn)+商業(yè)”的運(yùn)作模式，地產(chǎn)商與商業(yè)運(yùn)營(yíng)商同屬一家母公司，在同一平臺(tái)下產(chǎn)業(yè)整合和開展多元化業(yè)務(wù)。這種模式可以最大限度的整合集團(tuán)資源，與此同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)。集團(tuán)內(nèi)部各城市公司在項(xiàng)目對(duì)接、人員合作是否順暢？目標(biāo)是否一致？利潤(rùn)劃分上是否意見統(tǒng)一？在集團(tuán)內(nèi)部存在重小團(tuán)體利益，而輕視整體利益的情況，特別是商業(yè)地產(chǎn)為了滿足商家的商務(wù)條件和房產(chǎn)條件

24、的要求，建設(shè)過(guò)程中存在著大量的拆改，各系統(tǒng)之間的矛盾如何規(guī)避？如何風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)？萬(wàn)達(dá)集團(tuán)需在集團(tuán)內(nèi)部管理和協(xié)調(diào)上規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)。 3）受政策影響，部分項(xiàng)目推進(jìn)較緩慢 商業(yè)地產(chǎn)需經(jīng)歷選址、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)階段，由于其對(duì)城市發(fā)展影響較大，它的規(guī)劃需要與城市規(guī)劃良好的結(jié)合，國(guó)家和政府的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策對(duì)其都會(huì)有較大影響。城市發(fā)展與拆遷的矛盾一直是困擾我們的大問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)面臨同樣的問(wèn)題，部分項(xiàng)目因拆遷或擋光補(bǔ)償?shù)挠绊懲七M(jìn)緩慢，甚至已經(jīng)致使部分項(xiàng)目停滯，存在著限制其資金流和整體計(jì)劃推進(jìn)的情況。 4）速度之殤，已經(jīng)影響到萬(wàn)達(dá)品牌 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的高速發(fā)展，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)傳為佳話，甚至被奉為神話。但是，違背客觀規(guī)律的追求高

25、速度，質(zhì)量一定會(huì)為進(jìn)度埋單。在北方的某城市，因?yàn)樽非筮M(jìn)度，在冬季零下20度，沒(méi)有任何的措施，仍然進(jìn)行室內(nèi)裝修，結(jié)果可想而知。此事已經(jīng)被炒作的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，嚴(yán)重影響了萬(wàn)達(dá)品牌。 七、萬(wàn)達(dá)的職能層戰(zhàn)略萬(wàn)達(dá)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)是比較有特點(diǎn)的，它采用有別于一般企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)的方法，提出了“招才、培才、獵才、用才”戰(zhàn)略，最大限度地聚攏了人才，形成一種人才的合力。1.公司員工數(shù)量、專業(yè)構(gòu)成萬(wàn)達(dá)集團(tuán)現(xiàn)有從事住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人員約600 人，平均年齡36 歲，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，碩士、博士占員工總數(shù)的50以上，管理層全部具有碩士以上學(xué)歷。2.招才途徑及原則途徑（1）集團(tuán)常年在北京、廣州、上海等一線城市舉行招聘會(huì)，平均每年在全國(guó)要搞3 次大型的招聘，每次招聘會(huì)都達(dá)到上百萬(wàn)元的投入。（2）萬(wàn)達(dá)已經(jīng)與清華、同濟(jì)、北京林業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府簽訂了教育贊助協(xié)議，每年這些院校都會(huì)向集團(tuán)輸送3 0 名以上的碩士、博士。原則（1）在外部招聘方面，除了初篩、面試、綜合考試之外，還有背景考核。特別是對(duì)于關(guān)鍵崗位備選人才的考核，不放過(guò)任何細(xì)小環(huán)節(jié)。各分公司的總經(jīng)理，所有他們以前的工作單位，