商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)細(xì)則

1、商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)細(xì)則標(biāo)簽:商業(yè)商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司成立的目的對(duì)于購(gòu)物中心(商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商鋪是前提,但只有開(kāi)發(fā)是不夠的,還必須成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理,才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買(mǎi)者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。如果購(gòu)物中心商業(yè)管理不力,影響商鋪業(yè)主的租金收益,業(yè)主不能歸還按揭貸款,最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開(kāi)發(fā)商的頭上。綜觀國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心,開(kāi)發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是一種通用的模式。二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)商業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)一般包括:經(jīng)營(yíng)層面:(含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理;管理層面:辦公

2、室;財(cái)務(wù)部;業(yè)務(wù)發(fā)展部;商場(chǎng)管理部;招商部(后期可并至業(yè)務(wù)部;企劃部等。各部門(mén)主要工作內(nèi)容:總經(jīng)理是決策人,副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等;辦公室主管人事、行政和總務(wù)等;財(cái)務(wù)部主管資金運(yùn)作和收銀員等工作;業(yè)務(wù)部主管商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)等方面;商場(chǎng)管理部主管商場(chǎng)水、電、保安,維修等工作;企劃部主管商場(chǎng)形象、促銷(xiāo)等工作;招商部前期以招商為主,后期合并至業(yè)務(wù)部門(mén)。三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作用受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系,由于前期的業(yè)主委員會(huì)尚未成立,開(kāi)發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確,以確認(rèn)XXX商業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)XXX商業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位,從而達(dá)到統(tǒng)一

3、業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理,統(tǒng)一價(jià)格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營(yíng)者保駕護(hù)航。四、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司目標(biāo)以專(zhuān)業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ),依托完整的市場(chǎng)定位體系,優(yōu)勢(shì)資源,提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象,保持良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念,保障項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性發(fā)展,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值與保值,最終達(dá)成開(kāi)發(fā)方、買(mǎi)賣(mài)方、運(yùn)營(yíng)方等多方共贏局面。五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司構(gòu)建模式1、商業(yè)管理公司隸屬于開(kāi)發(fā)公司,由開(kāi)發(fā)公司投資組建;2、由開(kāi)發(fā)公司專(zhuān)聘商業(yè)管理公司,委托其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理、服務(wù);六、商業(yè)管理公司管理功能1、研究功能:運(yùn)用專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)研究體系,結(jié)合項(xiàng)目所在地最新

4、商業(yè)市調(diào)信息及相關(guān)政策支持,制定合理、有針對(duì)性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運(yùn)營(yíng)決策支持及各種商業(yè)咨詢(xún)系統(tǒng),最大程度上保障項(xiàng)目的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、管理功能:對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理,建立健康、有序的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費(fèi)環(huán)境。3、協(xié)調(diào)功能:協(xié)調(diào)解決開(kāi)發(fā)方、買(mǎi)賣(mài)方、客戶(hù)與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費(fèi)市場(chǎng)的橋梁,及時(shí)溝通、反饋各方信息。六、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系1、統(tǒng)一管理:統(tǒng)一的市場(chǎng)形象,整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營(yíng)模式,保障市場(chǎng)多元化消費(fèi)活力,采取群體化多角度消費(fèi)渠道,充分尊重顧客的選擇權(quán),復(fù)合對(duì)單一,具備不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng):根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場(chǎng)影響,不定期舉辦各種類(lèi)型

5、的促銷(xiāo)活動(dòng),統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等;既可以項(xiàng)目整體為單位,也可以部分品牌為單位,在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢(shì)宣傳。3、后勤配送:成立專(zhuān)業(yè)后勤部,針對(duì)品牌商家和消費(fèi)群體,以大宗或特殊服務(wù)為主,實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)的高效、便捷的配送服務(wù);4、先行賠付:制定專(zhuān)項(xiàng)賠付額度,加大購(gòu)物保障力度,增強(qiáng)消費(fèi)信心,引導(dǎo)、建立客戶(hù)忠誠(chéng)度和品牌度;5、末位淘汰:針對(duì)經(jīng)營(yíng)不善、不符整體發(fā)展規(guī)律的個(gè)別商家,及時(shí)運(yùn)用政策扶持、調(diào)研市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)建議、運(yùn)營(yíng)整改等軟性措施和適當(dāng)硬件支撐,若仍不能很好適應(yīng)市場(chǎng),及時(shí)清理,更換新鮮血液,保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和良性循環(huán)軌道。七、商業(yè)進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)模式(一購(gòu)物中心具有“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的特

6、點(diǎn)購(gòu)物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集,對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。“統(tǒng)一管理”,要求購(gòu)物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒(méi)有統(tǒng)一管理的購(gòu)物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。“分散經(jīng)營(yíng)”,是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所,但購(gòu)物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng),只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。(二購(gòu)物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式,在購(gòu)物中心銷(xiāo)售合同中都應(yīng)該約定承租戶(hù)必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外,某些購(gòu)物中心通過(guò)在租賃合約中直接借用國(guó)際

7、購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC的標(biāo)準(zhǔn)格式,在法律上確定購(gòu)物中心管理公司的管理地位。1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理所謂“品牌審核管理”是指:招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)(適用于批發(fā)代理商、品牌代理委托書(shū)(適用于專(zhuān)賣(mài)代理商、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等?！巴晟频淖饧s管理”租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理(可以借鑒國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC的標(biāo)準(zhǔn)格式,比如:(1承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購(gòu)物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,如果發(fā)生重大變

8、化,須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可(業(yè)主委員會(huì)成立之前,經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可;(2營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定;(3承租戶(hù)的店名廣告、促銷(xiāo)廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理;(4為整個(gè)購(gòu)物中心促銷(xiāo)承擔(dān)的義務(wù);(5承租人對(duì)停車(chē)場(chǎng)的使用,確定有償還是無(wú)償,有無(wú)限制;(6投保范圍事宜;(7是否統(tǒng)一的收銀。購(gòu)物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐,常常帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利銷(xiāo)售與管理。但是近年來(lái),購(gòu)物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達(dá)到較好的合作。因?yàn)閷?duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō),其一,連鎖商業(yè)企業(yè)因?yàn)橛幸?guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋?故而其商品銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)低于非連鎖型店,而低價(jià)格也是購(gòu)物中心想要吸引消費(fèi)者購(gòu)物

9、的“法寶”之一;其二,購(gòu)物中心對(duì)進(jìn)駐商戶(hù)的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃,但只要商戶(hù)遵紀(jì)守法,購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司不會(huì)如同百貨公司那樣對(duì)商戶(hù)干涉過(guò)多。因此,選擇自律性高、有固定經(jīng)營(yíng)模式的連鎖企業(yè),對(duì)購(gòu)物中心的管理來(lái)說(shuō),是相當(dāng)省心和放心的。另外對(duì)連鎖商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō),選擇商業(yè)價(jià)值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營(yíng)是至關(guān)重要的。購(gòu)物中心由于選址慎之又慎,多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域,因此進(jìn)駐購(gòu)物中心的連鎖企業(yè),就等于不費(fèi)力氣找到經(jīng)營(yíng)的好地段;其二,購(gòu)物中心采取入駐商戶(hù)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃,人氣上有保證,故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐購(gòu)物中心。2、“統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益由于目前購(gòu)物中

10、心競(jìng)爭(zhēng)激烈,打折降價(jià)的促銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行,以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為購(gòu)物中心策劃好1年365天的天天營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃,所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”,組織策劃相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶(hù)銷(xiāo)售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果?gòu)物中心統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷(xiāo)售額分?jǐn)傎M(fèi)用。3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作購(gòu)物中心須設(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專(zhuān)家組成的管理委員會(huì),指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有:(1指導(dǎo)項(xiàng)目:培訓(xùn)售貨員、賣(mài)場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷(xiāo)活動(dòng)安排;(2協(xié)調(diào)項(xiàng)目:協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的