稅收籌劃案例集1

1、案例6 北京恒隆置業(yè)公司稅收籌劃方1、 甲公司開發(fā)乙項目概況及財稅分析（1） 乙地產(chǎn)項目概況甲公司及乙項目甲企業(yè)是一家房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，自2004年注冊成立一來，2005年上半年進行土地一級開發(fā)，至2009年中期開發(fā)完成乙項目，該項目屬于京西地區(qū)標志性、旗艦式商業(yè)地產(chǎn)項目，在項目規(guī)劃、功能、業(yè)態(tài)及經(jīng)營上都力求新意，成為京西地區(qū)國際性、現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)的典范，也成為核心商業(yè)圈的經(jīng)典之作。乙項目是旗艦式的商業(yè)地產(chǎn)項目，該項目的占地面積為59 422,建設(shè)用地面積為52 819，規(guī)劃總建筑面積為97172，其中地上建筑面積為74227，地下建筑面積32945，共分為A、B、C、D、E、F、G、H、J

2、及地下室10個分區(qū)，停車位多達595處。乙業(yè)務(wù)的延伸：全資子公司及其經(jīng)營第一、 由甲公司創(chuàng)造創(chuàng)辦的全資子公司丙公司，是一家大型購物廣場，總經(jīng)營面積為34152，內(nèi)設(shè)高中檔百貨、綜合性娛樂場所、高檔特色酒店、酒吧等，同時引進世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪超市、蘇寧電器等品牌店，能夠滿足各類不同消費群體的需要。第二、 丁公司丁公司是甲的另一家全資子公司，是一家從事物業(yè)管理的配套服務(wù)公司。（2） 乙項目經(jīng)營用途及商業(yè)結(jié)構(gòu)乙項目總投資63176萬元，總建筑面積為97172，具體經(jīng)營用途及商業(yè)結(jié)構(gòu)如下表所示 用途及商業(yè)結(jié)構(gòu)建筑面積（）備注回遷部分7224.07B座一、二、三層，H座一層回購部分9725.24A座二

3、層、三層（縣商貿(mào)商）出售部分3228.55A座一層、C座一層 自持物業(yè)部分 13051年租金：4228524元5500年租金：2910875元3476.541382.1842385.1163736.06（總計）供電局1199.32合計871722、 乙項目財稅問題分析與籌劃方案（1） 政府撥付款項的籌劃方案項目涉及政府財政撥款8580元萬元（系預(yù)算內(nèi)資金，性質(zhì)為基礎(chǔ)設(shè)施、新能源、供熱補貼、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、冬季施工補助、停車場建設(shè)等）已在賬簿中計入“資本公積”科目。財政局以財經(jīng)建指200670號、財經(jīng)建指200727號、財經(jīng)建指200854號、財經(jīng)建指200949號等文件，撥付財政建設(shè)資金85

4、80萬元，該撥付的財政資金系預(yù)算內(nèi)資金，并需甲公司專款專用，截止2009年底全部撥付完畢。分析與籌劃從財政撥付資金性質(zhì)來看，屬于財政局預(yù)算內(nèi)資金，?？顚Ｓ?，資金用途及使用范圍：土地的一級開發(fā)補助，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程款、項目建設(shè)能源供熱補貼，冬季施工補貼等，其目的是為了促進城市建設(shè)，因此，屬于財政撥款性質(zhì)，按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定，財政撥款屬于不征稅范圍。對企業(yè)取得的專項用途財政性資金企業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅處理規(guī)定如下：企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：

5、 企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途； 財政部門或其他撥付資金的財政部門對該項資金有專門的資金管理辦法或具體的管理要求; 企業(yè)對該項資金以及該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。根據(jù)上述財政政策，乙項目所獲得的財政撥付資金屬于財政撥款，具體為專項用途的財政資金，完全符合不征稅收入政策的要求，但甲公司目前缺少資金撥付文件，需要到財政部門獲取原文件或復(fù)印件，以作為預(yù)算內(nèi)資金撥付證明。（2） 回遷房財稅疑難及解決方案土地征用費和拆遷補償費構(gòu)成房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅 200931號）第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補償費支出是為取得土地開

6、發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要土地的買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的底價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務(wù)處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，會計和稅務(wù)處理存在差異，會直接應(yīng)道開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，分析如下： 視同銷售確認收入正常計稅房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)，在企業(yè)所得稅處理上一般情況作為非貨幣性交易處理，即“以物易物”處理。根據(jù)國稅

7、發(fā)200931號文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或與實際取得利益權(quán)利是確認收入（或利潤）的實現(xiàn)，確認收入或利潤的方法和順序為：（1） 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定：（2） 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定：（3） 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定（組成計稅價格）注意：回遷房必須視同銷售處理，需要計征營業(yè)稅、城建稅及附加。 計稅成本的確認原則國稅發(fā)200931號文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式

8、取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處理：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的、接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分開產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的以后應(yīng)分出的）的市場的公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款和刪除應(yīng)收到的補價款。因此，回遷房成本應(yīng)該按照回遷房的實際建安成本金額分配計入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費”，具體賬務(wù)處理為： 借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費 貸：開發(fā)成本建筑安裝工程費細致分析，其實回遷房并沒有實現(xiàn)凈所得，因為視同銷售收入與確認的計稅成本一致，因此也沒有

9、增加所得不需要繳納企業(yè)所得稅。（4） 借款扣除利息扣除問題及籌劃方案甲企業(yè)借款總計29166萬元，工程余款為4000萬元。對于借款利息支出的處理，必須嚴格遵從利息費用的稅務(wù)規(guī)定。甲企業(yè)如何才能合法地處理好借款利息問題： 竣工前后的利息費用處理差異企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)劃進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接稅前扣除。符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)企業(yè)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機器設(shè)備等。這類存貨一般需要經(jīng)過相當(dāng)長的時間建造或者生產(chǎn)，才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)。即從事房

10、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用。中信達國有資產(chǎn)經(jīng)營管理中心與甲企業(yè)于2009年8月6日及2010年4月2日簽訂的借款協(xié)議，凡是在竣工后繼續(xù)支付利息的，該利息不允許再資本化計入項目成本，而要計入財務(wù)費用當(dāng)期扣除。 完工前的利息支出不可在土地增值稅前重復(fù)扣除土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)醒目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。而按照國稅發(fā)200931號文件和企業(yè)會計準則第十七號借款費用規(guī)定

11、，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入把有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)開發(fā)后應(yīng)計入財務(wù)費用。 土地增值稅前不能扣除非金融機構(gòu)的借款利息房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并按規(guī)定計入財務(wù)費用，也不能在土地增值稅前扣除。但是，按照企業(yè)所得稅法實施條例第三十八條（一）規(guī)定，非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，企業(yè)所得稅前允許扣除。另外，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。而企業(yè)所得稅法實施條例第三十八條（一）規(guī)定：非

12、金融機構(gòu)從金融機構(gòu)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出，準予扣除。換言之，從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人向金融企業(yè)借款的利息支出，即便是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，也準予企業(yè)所得稅前全額據(jù)實扣除。（4）開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)與分攤籌劃 開發(fā)成本與期間費用的籌劃對于一些開發(fā)支出，在處理時能進成本的盡量不要進期間費用。 各種類型房產(chǎn)的成本分攤籌劃技巧甲公司自持房產(chǎn)與回購房產(chǎn)、回遷房產(chǎn)在成本分攤時，考慮到自持房產(chǎn)需要每年按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，因此，可盡量降低從開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)來的相應(yīng)成本，降低該資產(chǎn)的入賬價值。自持房產(chǎn)部分在竣工時應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，其相

13、應(yīng)的賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn)不動產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品/開發(fā)成本國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）規(guī)定：企業(yè)發(fā)生些列情形時，不需要繳納企業(yè)所得稅：第一、 將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、加工、制造另一產(chǎn)品;第二、 改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；第三、 改變資產(chǎn)用途第四、 將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)化第五、 上述兩種或兩種以上情形的混合第六、 其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知第七條規(guī)定：自2008年1月1日起，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個

14、人的非貨幣性資產(chǎn)行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或與實際取得利益權(quán)時確認收入（或利潤的實現(xiàn)）。籌劃思路如下：第一、 加大出售房產(chǎn)的成本分攤額，不僅可以降低自持房產(chǎn)的成本，還可以減少出售房產(chǎn)的企業(yè)所得稅和土地增值稅第二、 出租房產(chǎn)的成本分攤也可以適當(dāng)高一些，因為出租房產(chǎn)一般采取從租計稅第三、 中心環(huán)形穹頂：作為長期待攤費用處理，不構(gòu)成房產(chǎn)價值。這樣可以避免增加自持物業(yè)的入賬成本，從而降低未來的房產(chǎn)稅負擔(dān)。第四、 停車場（地下車庫）：根據(jù)產(chǎn)權(quán)的歸屬來確定成本的處理。國稅發(fā)200931號文件規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)實施形成的停車場，作為公共配

15、套實施進行處理。甲企業(yè)的地下車庫屬于公共配套設(shè)施，因此可以將其成本全額扣除。（5）丙公司為甲公司提供資金的稅收籌劃 丙公司為甲公司及乙項目提供資金，適當(dāng)收取利息，借以增加乙項目的成本扣除。（6）合同涉稅疑難問題及解決方案利用廣告位降低稅負甲公司與蘇寧的房屋租賃合同第一部分第四條所載“本合同租賃物還包括附屬的可免費使用的店招位、廣告位（廣告位為相對應(yīng)的租賃區(qū)域的外立面及頂部的區(qū)域，雙方確認的效果圖為準），門前的共用的停車場、停車位”，此條款我們認為存在一定的誤區(qū)，如果單獨簽訂廣告位租賃合同，則可以降低租賃的房產(chǎn)稅，節(jié)約稅金。代收款項的分解合同規(guī)定“除租賃費外，甲方不另收取物業(yè)管理費、中央空調(diào)能源

16、使用費及運行費、供暖費等其他任何費用”，我們存在一定的誤區(qū)，這些費用屬于代收代付性質(zhì)的款項，不應(yīng)該包含在租賃費用中，應(yīng)該由丙公司獨立收取。（7）甲公司的物業(yè)提供給丙使用的處理這一處理存在誤區(qū)，因為雙方屬于不同的法人單位，產(chǎn)權(quán)劃分不清，交易模式含糊，極易被視為“房產(chǎn)銷售”或“房產(chǎn)租賃”來處理。我們認為，最好的處理模式是把雙方的關(guān)系定位為“房產(chǎn)投資”，這樣可以名正言順地有丙公司來經(jīng)營該資產(chǎn)，而不必負擔(dān)稅負。（8）經(jīng)營性自持房地產(chǎn)的稅收籌劃 售后返祖模式的籌劃在售后返祖模式下，存在兩個出租關(guān)系：第一個出租關(guān)系：購房者將房屋出租給甲公司，購房者按租金收入的5%繳納營業(yè)稅和12%繳納房產(chǎn)稅第二個出租關(guān)系

17、：甲公司再將房子出租給商戶，甲公司也按收入的5%繳納營業(yè)稅和12%繳納房產(chǎn)稅變房產(chǎn)出租為承包經(jīng)營房產(chǎn)稅的計算分為從價計征和從組計征兩種方法。從租計征稅負較重，從價計征稅負較輕。具體規(guī)定如下：從價計征：按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值，乘以稅率1.2%計算繳納房產(chǎn)稅。從租計征：按照房產(chǎn)租金收入計算繳納房產(chǎn)稅，稅率12%籌劃方式：甲企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，將房屋承租人招聘為經(jīng)營者，將房屋的出租行為改變?yōu)樽誀I行為再承包出去，并收取承包收入。則原有的房產(chǎn)就可以按從價計征方法征收房產(chǎn)稅，避免導(dǎo)致較高的房產(chǎn)稅負擔(dān)，同時也合理規(guī)避了流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城建稅及附加。 合理分解租金甲

18、公司與沃爾瑪簽訂的房屋租賃協(xié)議中，關(guān)于租金的條款部分列明協(xié)議項上的租金包括租金、物業(yè)服務(wù)費、空調(diào)系統(tǒng)及其他設(shè)施系統(tǒng)使用費、設(shè)施年檢費只需繳納營業(yè)稅及其附加費，相比較而言，物業(yè)管理費的稅負較輕。籌劃方式：甲公司可以把租金收入合理分解一部分為物業(yè)管理費收入，并盡量加大物業(yè)費（低稅負）的比列，降低租金收入（高稅負）的比例，這樣就可以有效降低租賃行為的稅負。即改由甲公司收取租金，丙公司收取物業(yè)管理費。3、 企業(yè)所得稅及土地增值稅清算籌劃方案（一） 清算前的準備工作 補交營業(yè)稅及附加已經(jīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅及附加，允許實現(xiàn)稅前扣除和土地增值稅清算扣除。因此，甲企業(yè)應(yīng)盡快實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入，并按確認的收入總額繳

19、納營業(yè)稅、城建稅及附加。 妥善處理未取得發(fā)票的相關(guān)費用項目開發(fā)所發(fā)生的費用中，有800萬元沒有發(fā)票。主要涉及工資、補貼（車補、餐補）、公關(guān)費用、股東借錢（只有白條）、股東分紅（未繳納個人所得稅）。這些無票的費用，需要適當(dāng)借助業(yè)務(wù)招待費、市場費用、廣告費用、咨詢費用、工程價款等補齊。會計處理：通過“以前年度損益調(diào)整”或者“開發(fā)成本”等賬戶進行處理，調(diào)整計入房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用或者期間費用。 工程款及其發(fā)票處理在土地增值稅清算之前，必須取得合法的工程款發(fā)票以及其他費用發(fā)票。土地增值稅清算對發(fā)票的要求更嚴格。（2）土地增值稅清算條件國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房

20、地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知，符合下列情況之一的，房地產(chǎn)項目進行清算：第一、 全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目第二、 整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目第三、 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目第四、 納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：第一、 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85%（含）以上的；第二、 取得銷售或預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的

21、；第三、 經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定：如果將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收土地增值稅。在稅款清算時不列收入，不扣相應(yīng)的成本費用。上述規(guī)定明確了企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品在征收土地增值稅時不作為視同銷售處理，在土地增值稅的稅款清算時不填土地增值稅納稅申報表。 清算時的賬務(wù)檢查與調(diào)整第一、 賬務(wù)檢查在土地增稅清算時，對于已經(jīng)核算記錄的成本、費用項目，應(yīng)進行細致檢查。在土地增值稅清算中，確定清算項目的扣除額時， 發(fā)生的各項成本應(yīng)按實際發(fā)生額確認扣除，對無法提供合法有效憑證的，

22、不予扣除，對于各項預(yù)提費用也不得包括在內(nèi)。開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物、附著物的拆遷費用、拆遷戶的安置及補償費等支出可以據(jù)實扣除。對于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費、建筑安裝費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。若無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的、虛報開發(fā)成本的、成本費用發(fā)生額明細偏離工程造價標準的且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)核定其工程造價成本。對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時

23、，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。第二、 賬務(wù)調(diào)整對于已核算記錄的成本、費用項目，檢查中發(fā)現(xiàn)記錄有誤或不妥的，可以適當(dāng)調(diào)整，如間接費用的分攤，成本項目的重新劃分，錯賬的更正等。這是清算過程中的一項基本工作，有助于正確計算扣除項目，合理進行土地增值稅的籌劃。 土地增值稅收入總額的確認乙項目最終狀態(tài)劃分有四種類型：出售、回購、回遷、供電局和自持。其中出售部分的收入以“誠意金”形式預(yù)收，誠意金累計余額（截止2010年5月31日）為16222684.75（含2010年收到的誠意金8962695.75,2010年三月退還誠意金10000元 ），應(yīng)于當(dāng)期確認收入16222648.75元。回購部分為政府委托縣

24、商貿(mào)局回購后支付款項64300000元，當(dāng)期應(yīng)確認銷售收入64300000.依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法>的通知第七條規(guī)定，回遷部分和供電局部分應(yīng)做視同銷售處理。依據(jù)已售和回購部分收入和建筑面積之間的關(guān)系計算出同類房地產(chǎn)的單位面積售價為6216.1459元/，回遷部分面積為9581.19（含不分攤建筑面積2357.112），供電局建筑面積為1199.32。通過估算應(yīng)確認回遷視同銷售收入59558074.94元，供電局視同銷售收入為7455148.10元。(4)企業(yè)所得稅人防設(shè)施的稅務(wù)處理納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如全

25、體業(yè)主實際享有、使用、占有、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計入公共配套設(shè)施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，也不能列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。 回遷房開發(fā)成本的說明企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，其換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該土地使用權(quán)的成本。 廣告費

26、、業(yè)務(wù)宣傳費及業(yè)務(wù)招待費稅法規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費未超過扣除限額的可以結(jié)轉(zhuǎn)至以后年度扣除，所以采用總的銷售收入來計算可以可以扣除限額。莫忘土地增值稅額的扣除乙項目所計算繳納的“土地增值稅”允許在企業(yè)所得稅清算時稅前扣除。因此，必須先前清算土地增值稅，而后清算企業(yè)所得稅。4.丙公司的財務(wù)稅收籌劃方案丙公司的經(jīng)營模式與現(xiàn)存問題分析丙公司成立于2009年6月，自2009年7月起建賬。丙公司主要存在一下三種經(jīng)營模式：第一， 聯(lián)營模式丙企業(yè)依靠商業(yè)核心地位引入大型商家，采取聯(lián)營形式進行合作，目前達100余家。基本運營模式及財務(wù)特征如下：A 有商家進貨，不承擔(dān)墊款和支付貨款責(zé)任。消費者購買商品，有隆盛開具發(fā)票，

27、一般為普通發(fā)票，特殊情況下只為個別大客戶出具增值稅專用發(fā)票；如果消費者不要發(fā)票，則視同銷售處理，進行價稅分解，計算應(yīng)繳納的增值稅。C根據(jù)每月銷售情況，按事前協(xié)商確定的扣點（分成）計算需要返還商家的金額，一般此月由商家按此金額開具增值稅專用發(fā)票，進行成本入賬和沖抵增值稅處理。D.丙公司替商家墊付一些水電費等費用，在結(jié)算時扣回。E.商家的銷售員等雇員有隆盛招聘，進行培訓(xùn)和著裝統(tǒng)一管理但工資有商家負擔(dān)并支付。F.節(jié)假期間搞促銷活動，具體如何承擔(dān)成本費用，最后通過調(diào)周口店處理。第二， 租賃模式丙公司以出租攤位的租賃模式引入一部分商家，大約有20-30家左右，基本運營模式及財務(wù)特征如下：A. 替商家代收營業(yè)額，統(tǒng)一收款，但由商家為客戶開具發(fā)票，銷售稅款由商家承擔(dān)。B. 丙公司與商家結(jié)算周期為一個月，進行結(jié)算時，確定一個以銷售額為寄基礎(chǔ)的扣點（分成），但以租金形式反映，并采取保底租金制，即如果扣點低于保底租金，則按保底租金計算。因此，這種模式的本質(zhì)是以經(jīng)營額為基礎(chǔ)的一種浮動租金