如何做一名合格的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理？

1、如何做一名合格的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理？1合格的項(xiàng)目經(jīng)理需具備哪些素質(zhì)和能力？2小品欣賞案例分析3工作方法得當(dāng)，困難迎刃而解。4如何有效開展工作？5寄語目 錄一、需具備哪些素質(zhì)和能力一、需具備哪些素質(zhì)和能力三年以上物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立運(yùn)作過一定規(guī)模的項(xiàng)三年以上物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立運(yùn)作過一定規(guī)模的項(xiàng)目（約萬平方米以上建筑面積）目（約萬平方米以上建筑面積）具備項(xiàng)目經(jīng)理的基本素質(zhì)和應(yīng)有技能。具備項(xiàng)目經(jīng)理的基本素質(zhì)和應(yīng)有技能。精通物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)專業(yè)知識。精通物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)專業(yè)知識。對物業(yè)管理法律法規(guī)有廣泛的了解和較深的理解。對物業(yè)管理法律法規(guī)有廣泛的了解和較深的理解?；舅刭|(zhì)基本素質(zhì)具備最基礎(chǔ)、最必要的道德素質(zhì)

2、具備最基礎(chǔ)、最必要的道德素質(zhì)。具備一定的文化素質(zhì)和相當(dāng)?shù)膶I(yè)素質(zhì)具備一定的文化素質(zhì)和相當(dāng)?shù)膶I(yè)素質(zhì)。具備個(gè)性化的素質(zhì)。具備個(gè)性化的素質(zhì)。激勵(lì)能力激勵(lì)能力創(chuàng)新能力創(chuàng)新能力執(zhí)行能力執(zhí)行能力學(xué)習(xí)能力學(xué)習(xí)能力協(xié)調(diào)能力協(xié)調(diào)能力組織能力組織能力發(fā)現(xiàn)和分析問題的能力發(fā)現(xiàn)和分析問題的能力處理和解決問題的能力處理和解決問題的能力制定和作出決策的能力制定和作出決策的能力靈活應(yīng)對和變更的能力靈活應(yīng)對和變更的能力基本技能基本技能專業(yè)技能專業(yè)技能應(yīng)有技能應(yīng)有技能物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)的含義、關(guān)聯(lián)及區(qū)別物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)的含義、關(guān)聯(lián)及區(qū)別物業(yè)類型：小區(qū)、寫字樓、工廠、商業(yè)等物業(yè)類型：小區(qū)、寫字樓、工廠、商業(yè)等物業(yè)

3、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主公約、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主公約、業(yè)主大會及業(yè)主委員會前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別物業(yè)行業(yè)主管部門及社會重要性物業(yè)行業(yè)主管部門及社會重要性物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識房產(chǎn)銷售及房屋建筑基本知識房產(chǎn)銷售及房屋建筑基本知識物業(yè)專業(yè)知識物業(yè)專業(yè)知識法律法規(guī)常識法律法規(guī)常識全國及地方物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)專項(xiàng)維修基金管理辦法 物業(yè)收費(fèi)管理辦法商品房銷售管理辦法住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法 物權(quán)法民法通則 合同法 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 消防法勞動(dòng)合同法勞動(dòng)合同法最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

4、二、如何有效開展工作二、如何有效開展工作我剛剛當(dāng)上了項(xiàng)目經(jīng)理我剛剛當(dāng)上了項(xiàng)目經(jīng)理內(nèi)部晉升內(nèi)部晉升外部空降外部空降老板指定老板指定其他其他業(yè)主滿意，房屋保值增值，企業(yè)獲利！業(yè)主滿意，房屋保值增值，企業(yè)獲利！ -企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)安居樂業(yè)，和諧社區(qū)，社會進(jìn)步！安居樂業(yè)，和諧社區(qū)，社會進(jìn)步！ -政府目標(biāo)政府目標(biāo) 管理目標(biāo)管理目標(biāo) 約定服務(wù)合同（服務(wù)方案）約定服務(wù)合同（服務(wù)方案）服務(wù)范圍及內(nèi)容服務(wù)期限人員配置服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)算辦法違約責(zé)任服務(wù)范圍及內(nèi)容服務(wù)期限人員配置服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)算辦法項(xiàng)目收支測算物業(yè)服務(wù)方案物業(yè)服務(wù)方案物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同人員組織與管理人員組織與管理項(xiàng)目驗(yàn)收

5、交接項(xiàng)目驗(yàn)收交接房屋管理房屋管理秩序管理與服務(wù)秩序管理與服務(wù)綠化、保潔管理與服務(wù)綠化、保潔管理與服務(wù)工程管理與服務(wù)工程管理與服務(wù)客戶服務(wù)、投訴處理及收費(fèi)管理客戶服務(wù)、投訴處理及收費(fèi)管理消防、安全管理消防、安全管理社區(qū)文化活動(dòng)組織社區(qū)文化活動(dòng)組織增值服務(wù)、有償服務(wù)增值服務(wù)、有償服務(wù)成本、費(fèi)用控制成本、費(fèi)用控制風(fēng)險(xiǎn)識別、控制。風(fēng)險(xiǎn)識別、控制。 項(xiàng)目管理應(yīng)有的義務(wù)項(xiàng)目管理應(yīng)有的義務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理需要做哪些事情呢項(xiàng)目經(jīng)理需要做哪些事情呢確保項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，保證業(yè)主滿意確保項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，保證業(yè)主滿意制定項(xiàng)目階段性目標(biāo)和項(xiàng)目總體控制定項(xiàng)目階段性目標(biāo)和項(xiàng)目總體控制計(jì)劃制計(jì)劃組織精干的項(xiàng)目管理組織精干的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)團(tuán)

6、隊(duì)及時(shí)決策及時(shí)決策重大決定重大決定履行合同義務(wù)，監(jiān)督合同執(zhí)行，處履行合同義務(wù)，監(jiān)督合同執(zhí)行，處理合同變更理合同變更。職責(zé)和任務(wù)職責(zé)和任務(wù) 工作任務(wù)貴在堅(jiān)持！工作任務(wù)貴在堅(jiān)持！年度工作年度工作月度工作月度工作每日工作每日工作物業(yè)費(fèi)收繳率項(xiàng)目毛利率工程維修及時(shí)率客戶滿意率投訴處理率社區(qū)文化活動(dòng)次數(shù)無重大安全責(zé)任事故無消防安全責(zé)任事故踏看現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題、解決問題檢查項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作完成情況旁聽班組例會 匯報(bào)項(xiàng)目重大事項(xiàng)協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部工作關(guān)注業(yè)主心聲參與重大投訴處理安排階段性工作物業(yè)費(fèi)收繳率工程維修及時(shí)率投訴處理率社區(qū)文化活動(dòng)次數(shù)無重大安全責(zé)任事故無消防安全責(zé)任事故項(xiàng)目管理月度簡報(bào)三、小品欣賞案例分析三、小品

7、欣賞案例分析案例分析案例分析物業(yè)工作很難，在做物業(yè)工作很難，在做“瓷器活瓷器活”，一碰即碎，一碰即碎不是冤家不聚頭冤家宜解不宜結(jié)不是冤家不聚頭冤家宜解不宜結(jié)管理與服務(wù)矛盾共同體管理與服務(wù)矛盾共同體打鐵還須自身硬否則會被扒扒打鐵還須自身硬否則會被扒扒新時(shí)代用心溝通新時(shí)代用心溝通物業(yè)、業(yè)主本是物業(yè)、業(yè)主本是“一家人一家人”小品其實(shí)是宣傳物業(yè)的好方法（形象、生動(dòng)、開小品其實(shí)是宣傳物業(yè)的好方法（形象、生動(dòng)、開心，很具教育意義）心，很具教育意義）四、工作方法得當(dāng)，困難迎刃而解四、工作方法得當(dāng)，困難迎刃而解 工作方法工作方法 不斷提升不斷提升項(xiàng)目計(jì)劃如何落地項(xiàng)目計(jì)劃如何落地逐級分解責(zé)任和指標(biāo)逐級分解責(zé)任和

8、指標(biāo)逐月分解指標(biāo)逐月分解指標(biāo)激勵(lì)與考核激勵(lì)與考核及時(shí)總結(jié)，適時(shí)調(diào)整及時(shí)總結(jié)，適時(shí)調(diào)整如何防止指標(biāo)不達(dá)標(biāo)如何防止指標(biāo)不達(dá)標(biāo)溝通確定的計(jì)劃才是好計(jì)劃溝通確定的計(jì)劃才是好計(jì)劃及時(shí)跟蹤及時(shí)跟蹤及時(shí)調(diào)整及時(shí)調(diào)整我是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中最厲害的員工我是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中最厲害的員工指導(dǎo)他人還是自己動(dòng)手？發(fā)現(xiàn)問題、分析問題發(fā)現(xiàn)問題、分析問題提供指導(dǎo)，幫助成員解決問題提供指導(dǎo)，幫助成員解決問題提出整改措施和方法提出整改措施和方法對過程和結(jié)果進(jìn)行審查、糾正對過程和結(jié)果進(jìn)行審查、糾正既是管理者又是執(zhí)行者既是管理者又是執(zhí)行者 該出手時(shí)就出手角色定位該出手時(shí)就出手角色定位 團(tuán)隊(duì)建設(shè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)合理分工及作息時(shí)間合理分工及作息時(shí)間早會、周例

9、會、月度例會、年會早會、周例會、月度例會、年會合理的薪酬、福利體系合理的薪酬、福利體系績效激勵(lì)機(jī)制，職業(yè)成長空間績效激勵(lì)機(jī)制，職業(yè)成長空間指導(dǎo)和培訓(xùn)員工服務(wù)能力指導(dǎo)和培訓(xùn)員工服務(wù)能力定期的團(tuán)隊(duì)活動(dòng)定期的團(tuán)隊(duì)活動(dòng)關(guān)注員工工作，關(guān)心員工生活，互幫互助關(guān)注員工工作，關(guān)心員工生活，互幫互助如何面對項(xiàng)目壓力如何面對項(xiàng)目壓力項(xiàng)目合同過度承諾項(xiàng)目合同過度承諾，不可能完成的任務(wù)，不可能完成的任務(wù)遺留問題難以解決遺留問題難以解決，何從下手，何從下手項(xiàng)目人員配置緊張項(xiàng)目人員配置緊張，三頭六臂，三頭六臂業(yè)主不遵守規(guī)矩業(yè)主不遵守規(guī)矩 ，難以應(yīng)付，難以應(yīng)付公司費(fèi)用控制嚴(yán)公司費(fèi)用控制嚴(yán) ，投入收緊，投入收緊物業(yè)費(fèi)收繳難物

10、業(yè)費(fèi)收繳難 ，入不敷出，入不敷出 客戶、同事溝通，了解項(xiàng)目背景客戶、同事溝通，了解項(xiàng)目背景根據(jù)移交約定，明確責(zé)任，限期整改根據(jù)移交約定，明確責(zé)任，限期整改進(jìn)行崗位分析，一人多崗，激勵(lì)機(jī)制提升效率進(jìn)行崗位分析，一人多崗，激勵(lì)機(jī)制提升效率加大宣傳和引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主行為加大宣傳和引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主行為在費(fèi)用可控范圍內(nèi)，說服公司縮短審批周期在費(fèi)用可控范圍內(nèi)，說服公司縮短審批周期提升服務(wù)的同時(shí)，多措并舉，提升收繳率提升服務(wù)的同時(shí)，多措并舉，提升收繳率樂觀樂觀 減壓、解壓共同抗壓減壓、解壓共同抗壓溝通的重要性主要溝通對象主要溝通對象來源者信息接受者個(gè)性濾網(wǎng)理解力濾網(wǎng)反饋個(gè)性濾網(wǎng)理解力濾網(wǎng)信息處理信息處理企業(yè)老板放心，員工順心，自己開心企業(yè)老板放心，員工順心，自己開心小區(qū)業(yè)主舒心，社區(qū)省心小區(qū)業(yè)主舒心，社區(qū)省心社會協(xié)會稱心，政府安心社會協(xié)會稱心，政府安心一、一、“項(xiàng)目經(jīng)理是干出來的，不是學(xué)出來的；項(xiàng)目經(jīng)理是干出來的，不是學(xué)出來的；是帶出來的，不是教出來的。是帶出來的，不是教出來的?！倍?、二、項(xiàng)目經(jīng)理要一門心思撲在企業(yè)經(jīng)營上。項(xiàng)目經(jīng)理