房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題與答案

1、2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析壓題與答案(一) 某有一處房產(chǎn)，其房屋所有權(quán)證記載的建筑面積為300m2用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給某。由于融資的需要，某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的低押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為 2300元/m2o請(qǐng)問(wèn)：1. 某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？2.2007年9月該房屋被列入拆遷圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)， 估價(jià)結(jié)果為2800元/m2

2、o某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低， 因2007年4月拆遷的鄰近 商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2o你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性 ？答案：1. 理由包括：(1 )二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。(2) 二者的價(jià)值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減 法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。(3) 二者對(duì)房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值；轉(zhuǎn)讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的影響。2. 理由包括：(1 )二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。(2)拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝 修補(bǔ)償費(fèi)。(3 )

3、對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定可能不同。(二) 甲公司有筑面積為 50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地 產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：物業(yè)名稱ABC建筑面積/m若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素？(說(shuō)明：回答若超過(guò)5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分) 答案：1. 甲公司應(yīng)提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證；租賃6548502成交單價(jià)/ (元/m )155001450015000成交日期2007年9月2007年8月2007年

4、10月請(qǐng)問(wèn)：1. 你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料？合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說(shuō)明或證明，以及關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利的說(shuō)明或證明。2. 應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或部格 局或平面形狀等。（三）2003年8月甲公司購(gòu)買了某幢寫字樓的第68層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)岀租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2007年10月15日。請(qǐng)問(wèn)：1.

5、 評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。2. 說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。答案：1.（1）市場(chǎng)租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。（2）承租方對(duì)估價(jià)對(duì)象已投入的成本大小。（3）承租方與岀租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。2. 取租賃期的租賃合同約定的租金和市場(chǎng)租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價(jià)值。（四）某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使 用權(quán)出

6、讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。1. 若評(píng)估二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)岀資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是（）。A、作價(jià)岀資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值B、作價(jià)岀資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值C作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D作價(jià)岀資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估岀的價(jià)值低2. 如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按（）年計(jì)算建筑物的折舊。A 38.5B、40.5C 48.0D 50.03. 如果采用收益

7、法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬(wàn)元。且未來(lái)每年不變，報(bào)酬率為 7.5 %，則收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A 3752.92B、3786.20C 3875.70D 3892.444. 若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是（）A、業(yè)主方的作價(jià)岀資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值B、 業(yè)主方的作價(jià)岀資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值C業(yè)主方的作價(jià)岀資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi) 用。D業(yè)主方的作價(jià)岀資額在合資期限應(yīng)隨二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市

8、場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整（二）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計(jì)劃如下：開發(fā)期開發(fā)面積開工時(shí)間完成時(shí)間開始銷售時(shí)間第一期220萬(wàn)m第1年6月第3年6月第3年1月第二期15萬(wàn)m第4年6月第5年6月第5年1月第三期15萬(wàn)m第5年6月第6年6月第6年1月由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)成本比社會(huì)平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌岀讓地價(jià)。、房

9、地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行 測(cè)算。5. 房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是（）。A、對(duì)三期開發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)C對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)6. 在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用（）。A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)格B、未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)C各期開始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)D各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)7. 在

10、確定開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用（）。A、該開發(fā)公司測(cè)算的開發(fā)成本B、現(xiàn)時(shí)的客觀開發(fā)成本C各期銷售時(shí)的客觀開發(fā)成本D各期開發(fā)時(shí)的客觀開發(fā)成本8. 在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括（）。A、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)B、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅C銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)D銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)（三）某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為 2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)

11、格指數(shù)分別為 102、106; 土地 報(bào)酬率為6%。9. 運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得岀的最終估價(jià)結(jié)果的分布圍是（）。A 2000，2300B、2030，2270C 2060，2240D 2090，221010. 假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為 2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價(jià)格是（）元/m2。A 2136B、2165C 2179D 2206答案：1. C ; 2.C ; 3.A ; 4.A ;5.C ; 6.D ; 7.A ; 8.C ;09.D; 10.D五估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2總建筑面積6000m2分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和

12、周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓岀租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià) 款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年10月1目的市場(chǎng)價(jià)格（購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)）。有關(guān)資料如下：1. 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為 1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85 %，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為 10%，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的 25%。2. 預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用（含管理費(fèi)用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修

13、改造期間均勻投入。3. 折現(xiàn)率為12%，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7% （與銷售同時(shí)發(fā)生），購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3%。估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：一、估算凈收益凈收益=1000X 6000X 85%X（ 1-10 %）X（ 1-25 %） =344.25 （萬(wàn)元）二、測(cè)算報(bào)酬率Y采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式 采用試算法推算報(bào)酬率。具體如下：求取可比實(shí)例報(bào)酬率表序號(hào)項(xiàng)目案例A案例B案例C案例D1租金元/ ( m2 -月)1508082852剩余收益年限n/年404647463房地產(chǎn)售價(jià)V/ (元/m2)100006900650067004報(bào)酬率9.994%7.90

14、9%8.092%8.005%注：上表計(jì)算結(jié)果無(wú)誤。報(bào)酬率=(9.994 % +7.909 % +8.092 % +8.005 %) /4=8.500 %取整報(bào)酬率為8.5 %。三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值辦公樓總耐參占罷初+郵=3981.45/(1 + 12%)=3554.87 JfiL四、裝修改造費(fèi)用總額裝修改造費(fèi)用=1000X 6000/ ( 1+8.5%) 0.5=576.02 萬(wàn)元五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi) =3981.45 X 7%/ ( 1+12%) =248.84萬(wàn)元六、購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)為V,則購(gòu)買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=VX 3%七、計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)V=3554.87-248.84-576.02-0.03VV=2650.50 萬(wàn)元單價(jià)=2650.50/6000=4417.49 元/m2答案:1.凈收益測(cè)算錯(cuò)誤，應(yīng)采用估價(jià)對(duì)象的可出租面積比例為87%凈收益=1000 X 6000X 87%X( 1-10 %)X( 1-25 %) =352.35 萬(wàn)元2. 測(cè)算報(bào)