房地產(chǎn)估價師案例與分析試題與答案

1、2011年房地產(chǎn)估價師案例與分析壓題與答案(一) 某有一處房產(chǎn)，其房屋所有權證記載的建筑面積為300m2用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給某。由于融資的需要，某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結果為 2300元/m2o請問：1. 某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性？2.2007年9月該房屋被列入拆遷圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價， 估價結果為2800元/m2

2、o某認為該估價結果偏低， 因2007年4月拆遷的鄰近 商鋪的補償單價為4000元/m2o你認為應如何解釋該估價結果的合理性 ？答案：1. 理由包括：(1 )二者的時點不同，價值不同。(2) 二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減 法定優(yōu)先受償后的價值。(3) 二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值；轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。2. 理由包括：(1 )二者的時點不同，價值不同。(2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝 修補償費。(3 )

3、對估價對象的界定可能不同。(二) 甲公司有筑面積為 50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地 產(chǎn)估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：物業(yè)名稱ABC建筑面積/m若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素？(說明：回答若超過5個，只按前5個評分) 答案：1. 甲公司應提供的資料包括：權屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權證，或土地使用權證、房屋所有權證；租賃6548502成交單價/ (元/m )155001450015000成交日期2007年9月2007年8月2007年

4、10月請問：1. 你認為乙房地產(chǎn)估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料？合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關于他項權利的說明或證明。2. 應考慮的因素包括：土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或?qū)嵤┰O備情況；凈高或平面布局或部格 局或平面形狀等。（三）2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第68層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構分別對岀租人權益價值和承租人權益價值進行評估，估價時點為 2007年10月15日。請問：1.

5、 評估出租人權益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。2. 說明評估承租人權益價值的技術路線。答案：1.（1）市場租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。（2）承租方對估價對象已投入的成本大小。（3）承租方與岀租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。2. 取租賃期的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和為承租人權益的價值。（四）某公司有一鋼筋混凝土結構廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使 用權出

6、讓金，將土地轉變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。1. 若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價岀資價格，下列說法中正確的是（）。A、作價岀資價格應為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值B、作價岀資價格應為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值C作價出資價格評估應采用公開市場價值標準D作價岀資價格應較評估岀的價值低2. 如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應按（）年計算建筑物的折舊。A 38.5B、40.5C 48.0D 50.03. 如果采用收益

7、法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為 7.5 %，則收益價格為（）萬元。A 3752.92B、3786.20C 3875.70D 3892.444. 若合資期限約定為20年，合資結束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是（）A、業(yè)主方的作價岀資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值B、 業(yè)主方的作價岀資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值C業(yè)主方的作價岀資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費 用。D業(yè)主方的作價岀資額在合資期限應隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市

8、場價格變動而適時調(diào)整（二）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：開發(fā)期開發(fā)面積開工時間完成時間開始銷售時間第一期220萬m第1年6月第3年6月第3年1月第二期15萬m第4年6月第5年6月第5年1月第三期15萬m第5年6月第6年6月第6年1月由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構評估其能承受的最高掛牌岀讓地價。、房

9、地產(chǎn)估價機構在選用假設并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行 測算。5. 房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術路線時，正確的做法是（）。A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點C對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點D對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結束點6. 在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用（）。A、目前住宅市場價格B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點C各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點D各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點7. 在

10、確定開發(fā)成本時，應采用（）。A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本C各期銷售時的客觀開發(fā)成本D各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本8. 在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括（）。A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤B、銷售費用、銷售稅費和所得稅C銷售費用、銷售稅費和購地稅費D銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費（三）某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結果分別為 2000元/m2和2300元/m2。假設2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價

11、格指數(shù)分別為 102、106; 土地 報酬率為6%。9. 運用加權算術平均法得岀的最終估價結果的分布圍是（）。A 2000，2300B、2030，2270C 2060，2240D 2090，221010. 假設該宗地于2007年10月21日的土地使用權價格為 2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權價格是（）元/m2。A 2136B、2165C 2179D 2206答案：1. C ; 2.C ; 3.A ; 4.A ;5.C ; 6.D ; 7.A ; 8.C ;09.D; 10.D五估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2總建筑面積6000m2分析其所在區(qū)位特點和

12、周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓岀租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準后，補辦了相關手續(xù)、補交了土地價 款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在2007年10月1目的市場價格（購買總價和單價）。有關資料如下：1. 預計估價對象裝修改造的工期為 1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85 %，可出租面積的平均年租金經(jīng)預測穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為 10%，出租成本及稅費為年租金收入的 25%。2. 預計裝修改造費用（含管理費用）為每平方米建筑面積1000元，假設費用在裝修

13、改造期間均勻投入。3. 折現(xiàn)率為12%，銷售費用及銷售稅費率為7% （與銷售同時發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費為3%。估價測算如下（節(jié)選）：一、估算凈收益凈收益=1000X 6000X 85%X（ 1-10 %）X（ 1-25 %） =344.25 （萬元）二、測算報酬率Y采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式 采用試算法推算報酬率。具體如下：求取可比實例報酬率表序號項目案例A案例B案例C案例D1租金元/ ( m2 -月)1508082852剩余收益年限n/年404647463房地產(chǎn)售價V/ (元/m2)100006900650067004報酬率9.994%7.90

14、9%8.092%8.005%注：上表計算結果無誤。報酬率=(9.994 % +7.909 % +8.092 % +8.005 %) /4=8.500 %取整報酬率為8.5 %。三、估算裝修改造后的辦公樓總價值辦公樓總耐參占罷初+郵=3981.45/(1 + 12%)=3554.87 JfiL四、裝修改造費用總額裝修改造費用=1000X 6000/ ( 1+8.5%) 0.5=576.02 萬元五、銷售費用與銷售稅費銷售費用與銷售稅費 =3981.45 X 7%/ ( 1+12%) =248.84萬元六、購買現(xiàn)廠房的稅費設估價對象的市場價格總價為V,則購買現(xiàn)廠房的稅費總額=VX 3%七、計算估價對象在估價時點的市場價格。估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03VV=2650.50 萬元單價=2650.50/6000=4417.49 元/m2答案:1.凈收益測算錯誤，應采用估價對象的可出租面積比例為87%凈收益=1000 X 6000X 87%X( 1-10 %)X( 1-25 %) =352.35 萬元2. 測算報