房地產(chǎn)合同簽訂常見十大陷阱

1、房地產(chǎn)合同簽訂常見十大Ten commorpitfallsin signing甲方：乙方：簽 訂日 期：年月日精品合同/ Word 文檔/文字可改編訂：Yunbo Desig n房地產(chǎn)合同簽訂常見十大陷阱說明：本合同書適用于約束協(xié)議雙方（即甲乙雙方）的履行責(zé)任，同時也為日后雙方的分歧，提供有力的文字性依據(jù)，可用作電子存檔或?qū)嶓w印刷，使用時請詳細(xì)閱讀條款。!房地產(chǎn)合同簽訂常見陷阱：心明眼亮避開購房陷阱-謹(jǐn)慎簽訂合同陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金， 這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀 行的貸款而無法購買該房產(chǎn)

2、時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退 定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等， 這樣就避免了很大的麻煩。同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依 據(jù)的。陷阱二：合同主體認(rèn)定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項目是 A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公 司投資，作為買家還是應(yīng)與 A公司簽約，否則也會帶來一系列的 麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對

3、策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書” 。否則，這個人的 簽字是無效的，同時要注意合同上的公章， 這樣可以避免發(fā)展商 推卸責(zé)任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚。 現(xiàn)在有的發(fā)展商在與 客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同， 主要目的在于表 明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都

4、簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。對策：看清楚補充協(xié)議的條款， 最好的辦法是找一個律師來 幫你的忙。陷阱四:短時間”與“最好合同是雙方意思一致的表達(dá)。 購房者很多諸如“如果發(fā)生問題， 材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的” 際意義的承諾。最短是多長時間，合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時， 的糾紛購房者根本打不贏官司。但是，實踐中開發(fā)商往往會給 在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修 等一些看上去很誘人但沒有實 什么樣的才算最好的 不知道。法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。陷阱五：約定提前交納部分費用開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資

5、金要求很高 的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開 發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服 務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費者的侵害。對策一一購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費用標(biāo)準(zhǔn)。陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方 可以解除合同并沒收買方全部已

6、付價款。”這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價 款，豈非很不公平。況且， 沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰 行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。對策：依據(jù)合同法第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條 款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于XX日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“XX日前如何如何”后該怎 樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

7、對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒 有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理辦 法，做到越詳細(xì)越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點空隙。 當(dāng)然也需要購房者有非常廣 泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九：拒簽補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣

8、傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補充協(xié)議中， 不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你 買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會全部同時開通， 如果有 不開的怎么辦不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在 的高層住宅只安裝幾部電梯， 而且平時還不全開， 在上下班高峰 時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費呢但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的， 特 別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房合同附件“文章”多1、附件一是房屋

9、平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明 長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知 情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務(wù)的建筑設(shè)施， 均不應(yīng)計入該構(gòu)成面積。 分?jǐn)偯娣e的計算 應(yīng)按京國土房管權(quán)字（20xx）第369號文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出 賣人違背該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價 款，并按

10、該價款的10%支付違約金。3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性 標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4、附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議，對此，購房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開發(fā) 商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義 務(wù)。其次，購房人還要充分利用該補充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的 一些事項在補充協(xié)議中做出詳細(xì)約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成立， 此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自 行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收 費標(biāo)準(zhǔn)，購BF房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收 費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項做出具體約定。5、附件五是關(guān)于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，因為開發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議， 因而絕大多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準(zhǔn)購房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦這種情況出現(xiàn)，購房人將有巨大的付款壓力， 難以繼續(xù)履行購房合同，面臨違約風(fēng)