房地產(chǎn)開發(fā)與全程策劃提綱

1、房地產(chǎn)開發(fā)與全程策劃東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)研究所 李啟明1 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)依據(jù)1.1 企業(yè)生命周期與組織發(fā)展任務(wù)1.1.1 企業(yè)生命周期（1）根據(jù)企業(yè)生命周期理論，產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個(gè)典型企業(yè)的生命周期一般要經(jīng)過四個(gè)成長階段。（2）美國加州大學(xué)洛杉磯分校安德森管理研究生院的人力資源研究中心主任弗萊姆茲教授 將一個(gè)典型企業(yè)的生命周期劃分為七個(gè)階段。1.1.2 企業(yè)生命周期中各成長階段的發(fā)展規(guī)模（經(jīng)驗(yàn)與實(shí)證結(jié)論） （1）美國典型企業(yè)（單位：百萬美元）（2）國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)（單位：人民幣億元）1.1.3 組織發(fā)展任務(wù)（1）定位于一個(gè)有利的市場（ 2）開發(fā)產(chǎn)品或服務(wù)（ 3）獲取資源（ 4）建立經(jīng)營系統(tǒng)（

2、 5） 構(gòu)造管理系統(tǒng)（ 6）培育企業(yè)文化1.2 成功企業(yè)各成長階段的組織能力2 基于項(xiàng)目制的房地產(chǎn)開發(fā)模式（1） 傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的弊端1）肢解項(xiàng)目過程 2）責(zé)任不清 3）由于責(zé)任不清， 導(dǎo)致無法對相關(guān)部門和責(zé)任人進(jìn)行考核4）上述弊端的結(jié)果必然導(dǎo)致投資失控。（2） 項(xiàng)目制開發(fā)模式的優(yōu)勢（3）項(xiàng)目制開發(fā)模式的主要內(nèi)容（4）項(xiàng)目制開發(fā)模式的成功因素3 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期階段劃分及主要工作1.1 全壽命周期劃分1.2 各階段主要工作（1）投資機(jī)會研究及土地競投階段（ 2）項(xiàng)目立項(xiàng)階段（ 3）項(xiàng)目全程策劃階段（ 4）規(guī)劃設(shè) 計(jì)階段（ 5）工程施工階段（ 6）市場推廣和營銷階段（ 7）物業(yè)管理階段（

3、 8）物業(yè)拆除與報(bào) 廢階段4 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程5 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃的主要內(nèi)容5.2.1 項(xiàng)目背景與概況（ 1） 項(xiàng)目建設(shè)背景與概況（ 2） 項(xiàng)目外部環(huán)境特點(diǎn)與場址選擇等5.2.2 市場調(diào)查與預(yù)測5.2.3 項(xiàng)目定位策劃：見營銷策劃5.2.4 項(xiàng)目營銷策劃：見營銷策劃5.2.5 項(xiàng)目生態(tài)與健康環(huán)境技術(shù)方案策劃5.2.6 項(xiàng)目成套建造技術(shù)方案策劃5.2.7 項(xiàng)目總體投資方案和財(cái)務(wù)分析策劃5.2.8 項(xiàng)目開發(fā)融資策劃5.2.9 項(xiàng)目開發(fā)程序和計(jì)劃策劃5.2.10 項(xiàng)目建設(shè)組織結(jié)構(gòu)策劃5.2.11 項(xiàng)目建設(shè)合同管理策劃5.2.12 項(xiàng)目物業(yè)管理策劃6 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃的主要內(nèi)容一

4、 項(xiàng)目定位二 項(xiàng)目定價(jià)（一）價(jià)格制定影響因素分析1、一般因素 2、市場因素 3、項(xiàng)目因素（二）制定價(jià)目表1、制訂均價(jià) 2、制定分棟 /分期均價(jià) 3、層差和朝向差 4、形成價(jià)目表 5、付款方式 6、價(jià)目表調(diào)整三 市場推廣（一）推廣準(zhǔn)備1、挖掘賣點(diǎn)2、提煉推廣主題3、制定推廣計(jì)劃（1）、費(fèi)用計(jì)劃（ 2）、組織計(jì)劃（ 3）、階段計(jì)劃（二）廣告推廣1、廣告策劃 2、推廣安排（三）活動推廣1、活動推廣時(shí)機(jī)選擇 2、活動推廣類型確定 3、活動推廣步驟制定（四）品牌推廣1、樓盤品牌推廣 2、企業(yè)品牌推廣 3、企業(yè)樓盤品牌聯(lián)動推廣（五）推廣控制1、控制程序 2、廣告效果測定及調(diào)整四 銷售方案（一）銷售準(zhǔn)備1、項(xiàng)目審批資料 2、銷售資料 3、銷售人員準(zhǔn)備 4、銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備（二