廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法實施細則

1、廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法實施細則第一章 總則第一條 為進一步促進和規(guī)范我市集體建設用地流轉工作，根據(jù)廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法的通知（穗府辦201539號），制定本實施細則。第二條 本市行政區(qū)域內集體建設用地使用權流轉適用本實施細則。本實施細則所稱集體建設用地，包括工業(yè)（倉儲）、商業(yè)、旅游、娛樂、辦公以及其他非住宅用途的建設用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)用地、農村村民住宅用地除外。集體建設用地使用權流轉不得用于商品房地產開發(fā)建設和住宅建設。第三條 集體建設用地使用權的出讓和出租應納入年度土地供應計劃。第四條 市國土資源和規(guī)劃委員會負責全市集

2、體建設用地使用權流轉工作的政策制定、監(jiān)督管理和實施檢查，各區(qū)國土資源和規(guī)劃局負責本轄區(qū)內集體建設用地流轉的具體組織實施工作。區(qū)級農村集體資產交易服務機構或者市公共資源交易中心受集體建設用地權利人委托，負責集體建設用地使用權出讓、出租申請的受理及組織實施。農村集體資產交易服務機構或者市公共資源交易中心受集體建設用地權利人委托，在各自職責范圍內負責受理集體建設用地使用權轉讓、轉租，并組織實施。區(qū)土地登記機構負責辦理集體建設用地使用權登記及集體建設用地使用權抵押登記。土地交易服務機構可以商請區(qū)國土資源和規(guī)劃局對擬流轉地塊的權屬、土地規(guī)劃和違法建設等情況進行核查。第五條 集體建設用地使用權流轉應當符合

3、以下要求：（一）集體建設用地產權明晰，包括：1.已依法取得集體土地所有證和集體土地使用證；2.集體建設用地及其地上建筑物、附著物不存在被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利等情形；3.不存在違法建設。（二）符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括：1.經建設用地預審或區(qū)國土資源和規(guī)劃局出具核實意見，宗地位于現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃中劃定的建設用地范圍內；2.已取得有效的建設用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證及相應的建設用地規(guī)劃條件，或者規(guī)劃行政主管部門出具的其他形式的建設用地規(guī)劃許可文件；3.經區(qū)國土資源和規(guī)劃局出具核實意見未納入已發(fā)布征收土地預公告的擬征地范圍。（三）遵循依法

4、、自愿、有償、平等、公開的原則，包括：1.已取得經公證的集體經濟組織成員或成員代表表決同意的流轉方案；2.屬于共有產權的，已經全體共有人書面同意。（四）無法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止流轉的其他情形。第六條 本實施細則所稱公開方式流轉包括招標、拍賣、掛牌等流轉方式。法律、法規(guī)以及本細則未規(guī)定應當通過公開方式流轉的，可以采用協(xié)議方式流轉。第二章 出讓、出租第七條 集體經濟組織出讓、出租集體建設用地使用權的，應當向鎮(zhèn)（街）交易管理機構申報出讓、出租意向。交易管理機構應當商請集體土地所在區(qū)國土資源和規(guī)劃局對出讓的集體建設用地使用權的權屬、規(guī)劃情況進行核實。流轉意向登記完成后，集體經濟組織應當就流轉標的、流

5、轉方式、流轉期限、起始價格、土地用途、出讓（出租）條件、競買（競租）人資格、流轉比例等基本情況形成流轉方案，提交集體經濟組織成員會議或成員代表會議進行表決。經表決同意的出讓、出租方案應當自方案通過之日起60日內在本村集體公示欄及宗地現(xiàn)場進行公示，公示時間不得少于15日。集體建設用地使用權出讓表決過程和方案公示情況可以由公證機構進行公證，同意流轉書面證明材料應當由公證機構公證并出具證明文書。第八條 商業(yè)、旅游、娛樂用途出讓年限最高不得超過40年；工業(yè)、倉儲及其他非住宅用途出讓年限最高不得超過50年。集體建設用地使用權出租期限不得超過20年；出讓用地的出租期限，還應當不超過出讓的剩余年限。第九條

6、集體經濟組織應當委托具備B級以上資質的土地評估機構評估集體建設用地市場價格后，再確定出讓底價。集體建設用地使用權出讓價格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權基準地價（臨商業(yè)路線價路段的商業(yè)用地應當加上路線價加價）修正后的價格的30%，計算公式如下：某地塊集體建設用地使用權出讓最低限價=該地塊國有建設用地網格點基準地價（臨商業(yè)路線價路段的商業(yè)用地應當加上路線價加價）×基準地價修正系數(shù)×30%。前款所稱基準地價修正系數(shù)根據(jù)已公布國有建設用地基準地價成果中的修正體系確定。第十條 工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂等經營性集體建設用地的出讓或出租，應當委托該土地所在的區(qū)級農村集體資產交易服

7、務機構或者市公共資源交易中心以公開方式進行。第十一條 符合按協(xié)議方式出讓、出租的集體建設用地使用權，由受委托的區(qū)級農村集體資產交易服務機構或者市公共資源交易中心發(fā)布協(xié)議出讓、出租公告。出讓人、出租人應按區(qū)級農村集體資產交易服務機構或者市公共資源交易中心的規(guī)定交納有關費用。協(xié)議出讓、出租集體建設用地使用權公告期限內，有兩個以上意向人的，按照公開出讓、出租的程序辦理；只有一個意向人的，由受委托的區(qū)級農村集體資產交易服務機構或者市公共資源交易中心通知集體建設用地使用權流轉雙方當事人簽訂協(xié)議出讓、出租合同。第十二條 集體經濟組織出讓、出租集體建設用地使用權的，應當委托該土地所在的區(qū)級農村集體資產交易服

8、務機構或者市公共資源交易中心并提交以下資料：（一）集體建設用地使用權流轉申請表；（二）申請人身份證明文件以及委托代理人的身份證明材料；（三）集體土地所有證和集體土地使用證，宗地范圍內有房屋、地上建筑物，已取得房屋產權證的，應提交房屋產權證；未取得房屋產權證的，應提交合法報建資料；（四）有效的建設用地批準書，或者經批準延期的同意使用土地通知書；（五）集體建設用地宗地圖；（六）有效的建設用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證及相應的建設用地規(guī)劃條件，或者規(guī)劃行政主管部門出具的其他形式的建設用地規(guī)劃許可文件；（七）集體建設用地使用權流轉表決書，涉及公開出讓、出租的，表決書應包括起始價；（八）關于出讓流轉

9、表決情況及流轉方案公示的公證證明文件；（九）集體建設用地使用權出讓、出租合同文本；（十）已開立的受鎮(zhèn)政府或街道辦事處監(jiān)管的社會保障專用賬號；（十一）集體經濟組織用于收取集體建設用地使用權出讓、出租收益的賬號。區(qū)級農村集體資產交易服務機構或市公共資源交易中心認為申請出讓、出租的集體建設用地使用權符合規(guī)定的出讓、出租條件的，應當接受申請人委托，與申請人簽訂委托合同。第三章 轉讓、轉租第十三條 符合下列條件的，集體建設用地使用權人可申請轉讓：（一）原出讓合同出讓方同意轉讓；（二）轉讓年限未超過出讓年限減去已使用年限后的剩余使用年限；（三）集體建設用地已設置抵押權的，已經經過抵押權人書面同意；（四）轉

10、讓方式不違反法律、法規(guī)、規(guī)章和行政規(guī)范性文件的禁止性規(guī)定。符合以下條件之一的集體建設用地使用權轉讓的，集體建設用地使用權人應當委托土地所在的區(qū)級農村集體資產交易服務機構組織實施公開轉讓：（一）國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經濟成分占主導地位的公司、企業(yè)的集體建設用地使用權轉讓（含以集體建設用地使用權為條件進行的合營合作建房）；（二）為實現(xiàn)抵押權而進行的集體建設用地使用權轉讓；（三）判決、裁定需要拍賣的集體建設用地使用權轉讓。第十四條 集體建設用地使用權轉讓的，轉讓當事人應當向土地交易服務機構提交以下資料：（一）集體建設用地使用權流轉申請表；（二）申請人身份證明文件以及委托代理人的身份證明材料；（三）

11、集體土地使用證；（四）集體建設用地宗地圖；（五）原集體建設用地使用權出讓合同，出讓合同中出讓人未明確同意轉讓的，還需提交出讓人同意轉讓的證明文件；（六）集體建設用地使用權已抵押的，應提交抵押權人同意轉讓的證明文件；（七）集體建設用地使用權轉讓合同文本。第十五條 符合下列條件的，集體建設用地使用權承租人可申請集體建設用地使用權轉租：（一）原集體建設用地使用權出租方同意轉租；（二）轉租年限不超過出租剩余年限。第十六條 集體建設用地使用權轉租，轉租雙方當事人應當向集體建設用地所在地的土地交易服務機構提交以下資料：（一）集體建設用地使用權流轉申請表；（二）申請人身份證明文件以及委托代理人的身份證明材料

12、；（三）集體建設用地宗地圖；（四）原集體建設用地使用權出租合同，出租合同中出租人未同意轉租的，還需提交出租方同意轉租的證明文件；（五）集體建設用地使用權轉租合同文本；（六）原租賃備案證明。第四章 公開方式流轉的組織實施第十七條 集體建設用地權利人申請集體建設用地使用權公開出讓、出租、轉讓的，出讓人、出租人、轉讓人（以下統(tǒng)稱公開流轉權利人）應當與土地交易服務機構簽訂委托合同。集體建設用地權利人申請協(xié)議出讓、出租集體建設用地使用權，因有兩個以上意向人而須轉為公開出讓、出租的，自收到公開出讓、出租通知5日內，出讓人、出租人應當與土地交易服務機構簽訂委托合同。第十八條 土地交易服務機構受公開流轉權利人

13、委托，制定流轉地塊的招標、拍賣或掛牌公告以及競投（競買、競租）須知、競投（競買、競租）申請書、報價單、中標確認書或成交確認書等文件。第十九條 土地交易服務機構應當至少在投標、拍賣開始日前30日或者掛牌開始日前20日，在廣州市農村廉政信息公開平臺、土地交易服務機構大廳及農村集體資產交易平臺發(fā)布招標拍賣掛牌公告。公告期限依照廣州市農村集體資產交易管理辦法規(guī)定執(zhí)行。公開出讓的，出讓人可以在本地主要報刊媒體上刊登招標拍賣掛牌公告。第二十條 招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：（一）公開流轉權利人的名稱；（二）流轉宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設計條件，拍賣、掛牌公告還應該包括起始價、增價規(guī)

14、則及增價幅度；（三）投標人、競買人、競租人的資格要求；（四）投標人、競買人、競租人索取招標、拍賣或掛牌文件的時間、地點及方式；（五）招標、拍賣或掛牌時間、地點、競價方式等；（六）確定中標人、競得人的標準和方法；（七）競投（競買、競租）保證金數(shù)額及交納方式；（八）其他需要公告的事項。公開流轉權利人在招標拍賣掛牌公告中不得設定唯一性、排他性等影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌流轉的，公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌流轉結束日前2天。第二十一條 投標、競買、競租申請人應在公告的投標、競買、競租申請截止時間前提交申請文件，并將競投（競買、競租）保證金存入受委托的土地交易服務機構指定的銀行賬戶（以到

15、賬為準），申請人與付款人應當一致。第二十二條 投標人、競買人、競租人提交的申請文件具有下列情形之一的，為無效申請：（一）申請文件在申請截止日后收到的；（二）申請文件不齊全或不符合規(guī)定的；（三）申請人不具備資格的。受委托的土地交易服務機構認定申請文件無效的，公布原因后，不接受投標、競買、競租申請人的解釋。第二十三條 投標、開標依照下列程序進行：（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。標書投入標箱后，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。（二）受委托的土地交易服務機構按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算

16、標書。投標人少于三人的，受委托的土地交易服務機構應當終止招標活動；投標人不少于三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。（三）評標小組進行評標。評標小組由受委托的土地交易服務機構代表、有關專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。（四）招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據(jù)開標結果，確定中標人。第二十四條 對能夠最大限度地滿足招標文

17、件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。第二十五條 拍賣會依照下列程序進行：（一）主持人點算競買人，競買人少于兩人的，主持人應當終止拍賣；（二）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求以及其他有關事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度，沒有底價的，應當明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應價或者報價；（六）主持人確認該應價或者報價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。第二十

18、六條 競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可以根據(jù)競買人競價情況調整拍賣增價幅度。第二十七條 掛牌時間不得少于10日。掛牌期間可根據(jù)競買人、競租人競價情況調整增價幅度。第二十八條 掛牌依照以下程序進行：（一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，符合條件的競買人、競租人填寫報價單報價；（二）受委托的土地交易服務機構確認該報價后，更新顯示掛牌價格；（三）受委托的土地交易服務機構在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人或轉入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。第二十九條 掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人、競租人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人、競租人表示愿意繼續(xù)競價

19、的，掛牌活動轉入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人，現(xiàn)場競價活動與拍賣會程序相同。掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人、競租人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內只有一個競買人、競租人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內有兩個以上的競買人、競租人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人、競租人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。第三十條 集體建設用地使用權流轉以招標、拍賣、掛牌方式成交當日，受委托的土地交易服務機構應當向中標人發(fā)

20、出中標確認書、與競得人簽訂成交確認書，并將交易結果在廣州市農村廉政信息公開平臺、農村集體資產交易平臺網站、土地交易服務機構公告欄上予以公示，農村集體還應當在村務公開欄、標的物所在地等處所公示。公示時間不得少于5個工作日。公示結束后5個工作日內，土地交易服務機構應當組織中標人、競得人與公開流轉權利人簽訂集體建設用地使用權流轉合同，并退還其他投標人、競買人的競投（競買、競租）保證金。中標通知書或者成交確認書對公開流轉權利人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。第三十一條 土地交易服務機構受集體經濟組織委托組織集體建設用地使用權公開流轉的，應當于公開流轉7日前，按照廣州市農村集體資產交易管理辦法的規(guī)定，通知集體經濟組織派員到場見證監(jiān)督。第三十二條 受委托的土地交易服務機構根據(jù)物價部門的規(guī)定收取集體建設用地使用權流轉的交易服務費。第三十三條 集體建設用地使用權流轉的各方當事人應按規(guī)定交納交易服務費，繳交有關稅