房產(chǎn)交易及按揭貸款業(yè)務(wù)流程

1、房產(chǎn)交易及按揭貸款業(yè)務(wù)流程序號(hào)按 揭 貸 款 業(yè) 務(wù) 操 作 流 程一、按揭貸款的含義按揭貸款也叫抵押加階段性保證貸款。即銀行在為借款人提供住房貸款時(shí)，需以借款人所購買的住房做抵押，但是在該住房的房屋所有權(quán)證和抵押登記手續(xù)辦妥之前，須由售房人（房地產(chǎn)開發(fā)公司）為借款人提供階段性的保證。待售房人（房地產(chǎn)開發(fā)公司）為購房人辦妥房屋產(chǎn)權(quán)所有證后，辦理抵押登記手續(xù)，將房屋他項(xiàng)權(quán)證交銀行作為對(duì)購房人放款抵押的貸款方式。二、按揭貸款的操作流程按揭貸款主要分為兩階段。一是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的審查，簽訂商品房銷售貸款合作協(xié)議書；二是發(fā)放個(gè)人住房貸款。流程各階段說明1、房地產(chǎn)開發(fā)公司合作協(xié)議申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)

2、業(yè)務(wù)需要，向銀行提出合作意向，向銀行提交項(xiàng)目合作申請(qǐng)書。2、銀行受理申請(qǐng)后，看是否符合我行的貸款計(jì)劃，如果不符合，則給予婉拒。如果符合我行貸款計(jì)劃，則展開調(diào)查。3、調(diào)查分為開發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目審查、調(diào)查報(bào)告三個(gè)主要部分。（1）開發(fā)商資信調(diào)查要求開發(fā)商提供的資料10種資料，（要復(fù)印件，但審查時(shí)必須驗(yàn)證原件）并注意審查要點(diǎn)。經(jīng)國家工商局年審?fù)ㄟ^的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。審查要點(diǎn)：開發(fā)商經(jīng)營是否合規(guī)，企業(yè)是否在經(jīng)營期間，本項(xiàng)目是否超越經(jīng)營范圍，企業(yè)注冊(cè)資本多少、執(zhí)照上法人與目前公司法人代表是否一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書。審查要點(diǎn)：可以了解公司規(guī)模、技術(shù)力量、資金規(guī)模、以往開發(fā)成績，一般說資質(zhì)等級(jí)高，

3、代表公司經(jīng)營狀況較好。企業(yè)資信等級(jí)證書。審查要點(diǎn)：了解企業(yè)守約或履約情況，以此了解信用程度。稅務(wù)登記證明。審查要點(diǎn)：了解企業(yè)按期納稅情況，掌握企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表審查要點(diǎn)：上一月份及上一年度的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表。主要有損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表。了解分析財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的現(xiàn)狀和變動(dòng)。對(duì)企業(yè)的營運(yùn)能力、贏利能力、償債能力、擔(dān)保能力做出判斷。貸款證（卡）審查要點(diǎn)：了解企業(yè)負(fù)債情況，以此對(duì)企業(yè)的銀行信譽(yù)及擔(dān)保能力做出判斷。企業(yè)決策層情況。審查要點(diǎn)：了解企業(yè)決策者（主要領(lǐng)導(dǎo)者）的履歷、文化程度、經(jīng)營思路、經(jīng)營業(yè)績；對(duì)決策層的文化結(jié)構(gòu)、人品、信譽(yù)、凝聚力、決策能力等綜合素質(zhì)做出判斷。商品房銷

4、售貸款合作申請(qǐng)書。企業(yè)董事會(huì)同意與我行進(jìn)行合作的董事會(huì)決議原件。審查要點(diǎn)：了解企業(yè)申請(qǐng)的按揭額度與態(tài)度。其中董事會(huì)決議原件須經(jīng)符合規(guī)定人數(shù)的董事簽字，其內(nèi)容包括同意對(duì)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的購房戶提供連帶責(zé)任保證。貸款行認(rèn)為其他需要的資料。（2）項(xiàng)目審查。資料要求：開發(fā)商應(yīng)提供8種資料，要復(fù)印件但審查時(shí)必須提供原件。a土地使用證及國有土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同b建設(shè)用地規(guī)劃許可證c建設(shè)工程規(guī)劃許可證d建設(shè)工程開工證e商品房銷（預(yù)）售許可證f項(xiàng)目開發(fā)合作協(xié)議書（開發(fā)項(xiàng)目由兩個(gè)以上企業(yè)合作開發(fā)時(shí)提供）g工程竣工驗(yàn)收合格證（現(xiàn)樓提供）h其他需要的資料。審查要點(diǎn)：資料必須齊全；對(duì)原件的印章核對(duì)，驗(yàn)證資料

5、真實(shí)性；查看證上規(guī)定的有效期限。以次驗(yàn)證該項(xiàng)目是否在有效期內(nèi)。項(xiàng)目的合法性審查。通過查看開發(fā)企業(yè)的土地使用證、國有土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證。通過審查分析：開發(fā)商土地是否已經(jīng)獲得批準(zhǔn)；工程建設(shè)時(shí)間是否在有效期內(nèi)；建筑物是否符合城市規(guī)劃；所購?fù)恋厥欠褚呀?jīng)被其他行設(shè)定抵押。通過查看商品房銷（預(yù)）售許可證了解項(xiàng)目的銷售是否經(jīng)過當(dāng)?shù)卣抗懿块T的批準(zhǔn)，銷售的開發(fā)面積、住房套數(shù)是否與開發(fā)商申請(qǐng)按揭貸款合作的面積與套數(shù)一致，銷售的商品房是否被抵押等。項(xiàng)目工程進(jìn)度審查。商品房的預(yù)售必須達(dá)到當(dāng)?shù)卣抗懿块T的同意，一般來說，工程的進(jìn)度是取得房屋預(yù)售資格的先

6、決條件。因此，對(duì)開發(fā)企業(yè)的工程進(jìn)度要做出判斷，是否符合規(guī)定。資金到位審查，審查企業(yè)的自籌資金是否到位，資金來源是否真實(shí)。實(shí)地查看。這是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過實(shí)地調(diào)查，了解驗(yàn)證資料的真實(shí)性，合法性，對(duì)項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施及形象進(jìn)度調(diào)查，判斷銷售前景。（3）檢查報(bào)告的撰寫。完成上述資信調(diào)查、項(xiàng)目審查、資金審查、實(shí)地考察后，撰寫項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。內(nèi)容有：開發(fā)企業(yè)概況、資信狀況、項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、銷售前景分析合作后對(duì)銀行的效益及風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)我行存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來的效益及風(fēng)險(xiǎn)?？尚行越Y(jié)論和個(gè)人貸款規(guī)模、年限、貸款比例的建議。4、審批。對(duì)以上項(xiàng)目審查完畢，經(jīng)辦

7、行認(rèn)為該項(xiàng)目可行后，經(jīng)審核人員審核、報(bào)審批部門審批。審批部門展開審查，審批結(jié)論為不同意的，及時(shí)通知經(jīng)辦人員；審批結(jié)論為續(xù)議的，通知有關(guān)人員辦理續(xù)議手續(xù)，審批結(jié)論為同意的，轉(zhuǎn)入下一步簽訂合作協(xié)議。5、合作關(guān)系的確定和合作協(xié)議的執(zhí)行。（1）簽訂合作協(xié)議。經(jīng)審批同意后，銀行與開發(fā)商簽訂商品房銷售合作協(xié)議書，明確雙方的責(zé)任。主要內(nèi)容應(yīng)包括：合作雙方名稱合作項(xiàng)目銀行提供商品房銷售貸款的規(guī)模、期限、成數(shù)。企業(yè)向銀行承諾為個(gè)人購房貸款戶提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保，并保證在為購房戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，及時(shí)協(xié)助銀行辦理房屋抵押登記手續(xù)。企業(yè)在銀行開立保證金帳戶和住房結(jié)算帳戶，當(dāng)借款人在保證責(zé)任期內(nèi)未按時(shí)還款時(shí)，銀行可

8、在該帳戶中直接扣收。（二）發(fā)放個(gè)人住房貸款操作流程。銀行與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議后，對(duì)協(xié)議項(xiàng)目的購房戶可發(fā)放個(gè)人貸款。流程圖：貸款人貸款銀行受理審查貸前調(diào)查貸款審批簽貸款合同、保險(xiǎn)、公證發(fā)放貸款-劃款辦妥房產(chǎn)證后 辦理抵押登記貸后管理開發(fā)商項(xiàng)目管理貸款回收檔案管理流程各階段說明：1、咨詢信貸受理人向客戶介紹個(gè)人住房貸款的種類、期限、貸款對(duì)象、貸款條件、利率、還款方式、貸款程序等情況，回答借款人提出的問題。2、接受申請(qǐng)借款人通過咨詢了解，明確了其貸款的種類后，向建行提出申請(qǐng)。填寫中國建設(shè)銀行個(gè)人住房借款申請(qǐng)書，向所在行提出申請(qǐng)。3、貸前調(diào)查包括：資料審查、資信調(diào)查、填寫調(diào)查審批表。（1）資料審查借款

9、人向貸款行提供如下材料，貸款行展開調(diào)查。身份證件（居民身份證、戶口本及其他有效居留證件（原件及復(fù)印件）主要審查要點(diǎn)：是否有權(quán)部門簽發(fā)；是否在有效期內(nèi)；身份證與戶口本有關(guān)要素是否一致。證件提供的借款人身份、年齡是否符合銀行的貸款條件。如果借款人與其配偶共同申請(qǐng)借款，要檢查結(jié)婚證、配偶身份證、戶口本等。對(duì)于借款人委托他人代為辦理的，還要提供經(jīng)公正的委托書和代理人的身份證件。借款人償債能力證明。主要審查要點(diǎn)：薪資收入證明。如工資單、工資卡等。投資經(jīng)營收入證明。公司章程、驗(yàn)資報(bào)告。財(cái)產(chǎn)證明。房產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照、存單、股票、債券。與售房商簽訂的購房合同、協(xié)議。主要審查要點(diǎn)：合同原件是否合法有效雙方責(zé)任、權(quán)

10、利完整有效簽章齊全，購房人與借款人是否一致日期簽署是否明確所購住房的住址、面積、售價(jià)是否明確合理。借款人用于購房的自籌資金證明。如借款人已交部分房款的原件、已交房款的銀行進(jìn)帳單。審查要點(diǎn)：收據(jù)或進(jìn)帳單的交款人與借款人一致；已付款金額是否達(dá)到借款條件；票據(jù)簽章是否真實(shí)有效，所購房產(chǎn)是否與購房合同一致。借款人婚姻狀況證明。有配偶的，須提供結(jié)婚證、配偶身份證及收入證明。（2）借款人資信調(diào)查借款人主體資格調(diào)查。判斷借款人是否具備完全民事行為能力，核實(shí)借款人的年齡、職業(yè)、健康狀況。借款人家庭收支情況調(diào)查。采取面談、詢問、電話了解、實(shí)地考察方式，依據(jù)借款人和共同還款人的行業(yè)、職業(yè)、收入等落實(shí)其還款能力。對(duì)

11、借款人還款意愿調(diào)查?？疾旖杩钊诵庞糜涗洝⑵沸?、購房動(dòng)機(jī)、還款意愿是否強(qiáng)烈、考察月還款金額占其家庭月均收入的比重，判斷其償債能力。（3）填寫調(diào)查審批表。信貸經(jīng)辦人員填寫好貸款調(diào)查審批表后，對(duì)擬提供貸款的根據(jù)借款人收入水平、償債能力、估算貸款額度和貸款期限，提出貸款建議。填寫個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表報(bào)審批部門審批。4、審批。審批人員按照工作流程對(duì)該貸款進(jìn)行合規(guī)性審查和審批。在授權(quán)范圍內(nèi)的由本級(jí)負(fù)責(zé)審批，超過授權(quán)的，報(bào)上一級(jí)部門審批。貸款審查完畢后，對(duì)擬發(fā)放貸款的，在調(diào)查審批表中提出貸款金額、期限、利率和方式等意見，反饋經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。5、簽訂貸款合同、辦理公證、保險(xiǎn)。經(jīng)辦行信貸人員根據(jù)貸款審批意見，與借款

12、人協(xié)商貸款條件，與借款人、保證人簽訂個(gè)人住房借款合同（抵押加階段性借款）。與借款人辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公證事宜。6、發(fā)放貸款。（1）與經(jīng)辦行簽訂商品房銷售貸款合作協(xié)議書的售房單位，須在經(jīng)辦行開立保證金帳戶或售房結(jié)算帳戶，并按照商品房銷售貸款合作協(xié)議書的規(guī)定，根據(jù)貸款額保持一定比例（30%）的存款余額。（2）借款人在貸款行開立個(gè)人還本付息帳戶，并與銀行約定還款方式。（3）簽發(fā)個(gè)人住房貸款發(fā)放通知。信貸人員填制“個(gè)人住房貸款放款通知單”交信貸主管審核、簽章后交會(huì)計(jì)部門，作為開立帳戶的依據(jù)。會(huì)計(jì)部門據(jù)此開立個(gè)人貸款帳戶，并將貸款金額轉(zhuǎn)入售房方結(jié)算帳戶。將“個(gè)人住房貸款放款通知單”“貸款支付憑證”處理后返還

13、信貸人員。7、辦理抵押登記手續(xù)。售房戶房屋竣工辦完房屋所有權(quán)證后，根據(jù)協(xié)議辦理抵押登記過戶手續(xù)，將房屋他項(xiàng)權(quán)證交經(jīng)辦行設(shè)定抵押。經(jīng)辦行開據(jù)“抵押物收妥通知書”交售房戶。8、貸后管理（1）對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目管理。銀行與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議后，需要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目管理。主要有：在開發(fā)商樓盤未竣工前，設(shè)置商品房預(yù)售款專用帳戶，保證借款人貸款資金全部用于該項(xiàng)目。及時(shí)了解開發(fā)商工程進(jìn)度，防止出現(xiàn)“爛尾”工程開發(fā)商經(jīng)營狀況是否發(fā)生變化，擔(dān)保能力是否變化。對(duì)項(xiàng)目發(fā)放的貸款是否超過按揭總規(guī)模。借款人的入住情況及住房使用情況。借款人發(fā)生違約后及時(shí)通知開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任。密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)。（2）貸款回收。借款人按

14、照合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息?？刹捎脙煞N方式。委托扣款方式。借款人委托銀行在其開立的帳戶中扣款。采用這種方式的，借款人須事先與銀行簽訂個(gè)人住房貸款委托扣款協(xié)議。柜面還款方式。借款人直接以行進(jìn)、存折、信用卡到貸款行還款。（3）檔案管理。從開發(fā)商提出申請(qǐng)到個(gè)人貸款發(fā)放，期間過程的檔案資料都應(yīng)保管。主要包括：協(xié)議項(xiàng)目資料。開發(fā)商提出申請(qǐng)時(shí)的申請(qǐng)書、提交的項(xiàng)目資料、合作協(xié)議、審批意見等。對(duì)于用于抵押或質(zhì)押的重要文件，如他項(xiàng)權(quán)證必須單獨(dú)入保險(xiǎn)柜，并在重要檔案資料登記表登記。同時(shí)復(fù)印一份入檔保存。登記臺(tái)帳。信貸部門根據(jù)會(huì)計(jì)部門開立帳戶后反饋的一聯(lián)“放款通知書”和“個(gè)人住房貸款支付憑證”，登記

15、貸款臺(tái)帳，建立貸款臺(tái)帳的有關(guān)基礎(chǔ)信息，及時(shí)對(duì)借款人的還款情況進(jìn)行記錄。以便信貸部門及時(shí)進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)、逾期催還。登記貸款管理系統(tǒng)。本系統(tǒng)包括借款客戶休息、借款基本信息、借款擔(dān)保信息。中國農(nóng)業(yè)銀行住房按揭貸款流程一、住房按揭貸款概念是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項(xiàng)貸款時(shí)，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購義務(wù)的一種貸款方式。 二、基本條件借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；所購住房座落在城鎮(zhèn)（包括市區(qū)、縣城、大集鎮(zhèn)）且原則上為

16、借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地；已與售房商簽訂了購買住房的合同或協(xié)議，并已支付30%以上的購房款；同意先辦理預(yù)購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)；售房商同意為借款人提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購義務(wù)；同意在貸款銀行辦理銀行卡（或折），每期貸款本息委托貸款銀行扣收。 三、須提供以下資料 借款人與售房商簽訂的購房意向書、30%以上購房收據(jù)或其他證明文件；借款人有效身份證件、婚姻狀況證明和其它必要的證件；產(chǎn)共有人愿意抵押房產(chǎn)的證明；貸款銀行認(rèn)為必須提交的其它資料；借款人為法人的要攜帶有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)法人執(zhí)照、法

17、定代表身份證明書、財(cái)務(wù)報(bào)表、貸款卡。若是股份制企業(yè)，還需提供公司章程、董事會(huì)同意抵押證明書。 四、業(yè)務(wù)一般規(guī)定貸款金額根據(jù)借款人的品行、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人65歲的年齡。貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。借款人應(yīng)按合同約定的還款方式、還款計(jì)劃歸還貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行按季付息，到期結(jié)清本息；貸款期限在1年以上的，按月分期償還貸款本息。 五、住房按揭貸款流程售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。貸款行對(duì)售房商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。借款人與售房商簽訂購房協(xié)議，并繳納30%以上的房款（營業(yè)房40%）。借款人持購房協(xié)議、30%購房收據(jù)、身份證、婚姻狀況