房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與土地交易指數(shù)的關(guān)系統(tǒng)計(jì)分析

1、我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率的影響因素及實(shí)證分析余海龍（重慶文理學(xué)院，2007級(jí)工程造價(jià)專業(yè)，二班，學(xué)號(hào)200712214059，郵編402160）【摘要】我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，其增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入增長率，而對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率的研究很少。根據(jù)2009年各省相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用人均可支配收入增長率、建筑成本增長率兩因素對房地產(chǎn)價(jià)格增長率進(jìn)行實(shí)證分析 ，并根據(jù)模型結(jié)論給出政策建議。Abstract ：China's real estate prices continued to rise, its growth rate far exceeded the income growth rate, whi

2、le the rate of property price fluctuations little research. According to provincial data in 2009, using per capita disposable income growth, the construction cost growth rate of two factors on the growth of property prices in the empirical analysis and conclusions are given according to the model po

3、licy recommendations.【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 人均可支配收入 建筑成本增長率 投機(jī)需求 Key words ：Property Per capita disposable income Construction costGrowth Speculative demand 一、影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率的主要因素及房地產(chǎn)現(xiàn)狀【此處的論述要具體，明了】房地產(chǎn)的價(jià)格根本上取決于供求關(guān)系，而房地產(chǎn)的供給、需求受價(jià)格之外諸多因素影響。其中，生產(chǎn)成本是價(jià)格之外影響供給的主要因素，人均收入是價(jià)格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建筑成本、人均可支配收入影響房屋價(jià)格，其增長率必然影響房屋價(jià)格增

4、長率。這兩個(gè)因素是分別從供給、需求角度考慮的。1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重波動(dòng)上升。近年該比重基本保持在18%左右。房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長貢獻(xiàn)率在穩(wěn)步上升。數(shù)據(jù)表明，1997-2007年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長22.38%，高于同期GDP年均11.19%的增幅，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)率由6.32%增加到10.74%，年均9.28%。1997-2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對 GDP增長的間接貢獻(xiàn)率由7.16%增加到11.5%，年均9.72%。1997-2005年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的引致消費(fèi)貢獻(xiàn)率由3.09%

5、增加到3.92%，年均3.89%，2003年達(dá)到最高為4.66%。 二、模型的構(gòu)建【 此處需進(jìn)一步展開】在國際金融危機(jī)的影響下，全球各個(gè)國人均收入增長率普片下降、建筑生產(chǎn)成本增加。隨著人均收入增長率普片下降、建筑生產(chǎn)成本增加，這勢必會(huì)影響我國 房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)組成?；谶@樣的邏輯判斷，構(gòu)建的模型基本關(guān)系如下：表示我國房地產(chǎn)價(jià)格，表示我國年度人均收入增長率，表示我國建筑生產(chǎn)成本，表示房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)目。【房地產(chǎn)價(jià)格的總數(shù)目與房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)目有什么區(qū)別】三、樣本的選者和描述 由于2007年四月的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，為了能充分的反應(yīng)金融危機(jī)給我國人均收入增長率、建筑生產(chǎn)成本帶來的影響，從而對房地產(chǎn)價(jià)格

6、波動(dòng)率的影響，因此選取樣本數(shù)據(jù)為2004年2009年的數(shù)據(jù)。（一）、我國2004年至2009年的建筑成本增長率【是定基增長率還是逐期增長率？】房屋建筑成本增長率。房屋建筑成本是房屋供給的反函數(shù)，在其他因素不變時(shí)，建筑成本增加，供給減少，導(dǎo)致房價(jià)上升，所以，房屋建筑成本增長率是房地產(chǎn)價(jià)格增長率的正函數(shù)。 在分析建筑成本對房價(jià)的影響時(shí)，不僅要考慮當(dāng)期建筑成本，而且要考慮前期建筑成本。因?yàn)榉课葑鳛榇蠹陀孟M(fèi)品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時(shí)間。主要有如下原因：商品房價(jià)格昂貴，需要花費(fèi)一個(gè)家庭多年的積蓄，因此在購買時(shí)消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要長時(shí)間進(jìn)行決策；商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者有不同偏好，

7、要尋找到自己喜歡的商品房是需要時(shí)間的；商品房隱含的信息多。為了達(dá)成交易，開發(fā)商需要時(shí)間開展?fàn)I銷活動(dòng)，向消費(fèi)者傳遞信息，消費(fèi)者也要努力搜集信息，避免上當(dāng)受騙。因此，應(yīng)考慮當(dāng)期、前期房屋建筑成本增長率對房屋價(jià)格增長率的影響。通常房屋空置一年以內(nèi)為正常情況，所以本文只考慮前一年的建筑成本及其增長率。另外，由于數(shù)據(jù)方面的原因，本文以商品房竣工造價(jià)替代建筑成本。（二）、我國2004年至2009年的年度人均可支配收入增長率 人均可支配收入增長率。人均可支配收入是房地產(chǎn)需求的正函數(shù)，在其他因素不變時(shí)，收入越高，需求越大，導(dǎo)致房價(jià)上升，因此，人均可支配收入增長率是房地產(chǎn)價(jià)格增長率的正函數(shù)。人均可支配收入增長所

8、導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求增長表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是收入的增長加快積累的增長，使得潛在購買力變成現(xiàn)實(shí)購買力；二是收入的增長使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房地產(chǎn)成為重要的消費(fèi)對象，人們會(huì)用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增長導(dǎo)致財(cái)富增長，進(jìn)而對資產(chǎn)需求增加，刺激投機(jī)。房地產(chǎn)通常被看作一種資產(chǎn)，特別是在通貨膨脹或其他資產(chǎn)預(yù)期收益率較低時(shí)，房地產(chǎn)是良好的投機(jī)工具。 （三）、我國2004年至2009年房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)由圖知，房地產(chǎn)價(jià)格一直在上升，因?yàn)槿司煞峙涫杖氲脑黾?，以及建筑成本的提高，房地產(chǎn)銷售價(jià)格也相應(yīng)的上升。在2007年以后，上升趨勢有所減緩，從108.9到109，只有一小段的上升趨勢。因?yàn)榫o急危機(jī)的影響，

9、這些因素對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響是相當(dāng)重要的。到了2008年，房地產(chǎn)的價(jià)格又再一次上升，指數(shù)從109上升到110，而且上升趨勢明顯比2007年高。（四）、我國2004年至2009年 房地產(chǎn)各類價(jià)格指數(shù)的關(guān)系由于其他價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)在一段時(shí)間里有上升的趨勢，而由于一些因素的影響，上升的速率有所減緩，但是總體來說還是上升的。而與房地產(chǎn)銷售價(jià)格有關(guān)的其它價(jià)格也有相應(yīng)的變化?！灸氵€沒有界定x代表什么、y代表什么】四、實(shí)證檢驗(yàn) 對樣本進(jìn)行分析與總結(jié)描述表示，由于人均可分配收入的增加，以及建筑成本的提高，房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷的上升，那它們的關(guān)系是怎么。 （一）相關(guān)性檢驗(yàn) 由相關(guān)系數(shù)公式 分別計(jì)

10、算所選樣本中房地產(chǎn)價(jià)格與筑成本增長率等之間的相關(guān)性。 表一 建筑成本增長率與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相關(guān)系數(shù)計(jì)算表項(xiàng)目對應(yīng)增長率建筑成本增長率0.150.190.20.260.30.35房屋銷售價(jià)格指數(shù)106.1107.2109110.2863土地交易價(jià)格指數(shù)115.5105.3102.9100.6100.6房屋租賃價(jià)格指數(shù)100.3105.9103.6102.8102.8物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)100.1100.7100.2651通過表一可以得出 r=0.97695 r=0.750328 r=0.848768 r=0.812576 r=0.714138 【，下同】相關(guān)系數(shù)分別為r=0.97695 r=0.75

11、0328 r=0.848768 r=0.812576 r=0.714138，且相關(guān)系數(shù)都在0.7r1說明房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)都與建筑成本增長率高度相關(guān)。表二 人均可分配收入增長率與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相關(guān)系數(shù)計(jì)算表人均可分配收入增長率11.1%11.412.6%13.010.0%9.0%房屋銷售價(jià)格指數(shù)106.1107.109110.2863土地交易價(jià)格指數(shù)115.5105.3102.9100.6100.6房屋租賃價(jià)格指數(shù)100.3105.9103.102.8102.8物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)100.1100.7100.2651相關(guān)系數(shù)分別為 ，人均可分配收入增長率與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格

12、指數(shù)的相關(guān)系數(shù)在r0.4范圍內(nèi)，為低度線性相關(guān)。物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)的相關(guān)系數(shù)在0.7r1范圍內(nèi)，說明人均可分配收入增長率與物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)為高度線性相關(guān)。【前面分析得不錯(cuò)。你找了這么多的相關(guān)系數(shù)，對于后面建模型有什么作用呢？】（二）回歸分析在相關(guān)系數(shù)的前提下根據(jù)建立的模型對各表的數(shù)據(jù)分別進(jìn)行分析。1、根據(jù)表一的資料求出有關(guān)數(shù)據(jù)：n=6 =0.621 0.386 y=337421 =35351 求得：a=27965.596 b=273144y=27695.596+273144回歸方程計(jì)算值與實(shí)際值對比如表三所示。年份200420052006200720082009建筑成本增長率x11.1%11.4

13、%12.6%13%10%9%552.825y592.42562.90587.10625.18523.16483.45-y39.5945-6.703-6.86310.37444-12.021通過表三的對比可知，方程的計(jì)算值與實(shí)際值相差較小，方程基本反映真實(shí)情況。五、結(jié)論與建議（一）結(jié)論。根據(jù)回歸結(jié)果，有如下結(jié)論：【此處放到前面論述較合理些】 1、樣本通過了總顯著性檢驗(yàn)。這表明房屋價(jià)格增長率的確受人均可支配收入增長率、當(dāng)期房屋建筑成本增長率、前期房屋建筑成本增長率的影響 ，而且房屋價(jià)格增長率與前三者呈同向變動(dòng)關(guān)系，這與 理論 完全一致。2、人均可支配收入增長率對房屋價(jià)格增長率的影響最大。在其他因素

14、不變時(shí)，人均可支配收入每增加一個(gè)百分點(diǎn)導(dǎo)致房屋價(jià)格增長0.83；前期房屋建筑成本增長率的影響較低；當(dāng)期房屋建筑成本增長率的影響最低，房價(jià)對成本的彈性為。其他因素不變時(shí)，當(dāng)期房屋建筑成本每增長一個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲0.2。模型表明，前期成本波動(dòng)率比當(dāng)期成本波動(dòng)率對房價(jià)波動(dòng)率的影響更大。兩期房價(jià)成本變動(dòng)的總影響達(dá)到0.58，作用明顯。 （二）政策建議【此提法欠妥和具體的建議不對應(yīng)】 根據(jù)上述模型 分析 結(jié)果可知，要控制房價(jià)過快增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，必須從影響房屋供求的人均可支配收入、房屋建筑成本出發(fā)。如前文所述，收入增長從三個(gè)方面拉動(dòng)房屋需求，政府控制的重點(diǎn)應(yīng)是對房地產(chǎn)的投機(jī)需求。在控制房屋

15、建筑成本方面，土地管理制度需進(jìn)一步完善。具體措施如下： 1、征收利得稅，抑制投機(jī)需求。對于投機(jī)性需求，可用稅收杠桿進(jìn)行抑制。政府采取的稅收措施之一為征收營業(yè)稅，但征收營業(yè)稅的效果令人懷疑：一是營業(yè)稅作用有限，如果預(yù)期房價(jià)飛漲，投機(jī)收益率大增，征收5的營業(yè)稅于事無補(bǔ)，不能抑制投機(jī)需求；二是營業(yè)稅的稅負(fù)會(huì)部分轉(zhuǎn)嫁給購買方，特別是在購買方的需求價(jià)格彈性很低時(shí)，購買方會(huì)承受主要稅負(fù)，用更高價(jià)格購房，出現(xiàn)事與愿違的結(jié)果。 征收利得稅能更有效的抑制投機(jī)需求。因此，國家出臺(tái)108號(hào)文件，從2006年8月1日開始，國內(nèi)居民進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，征收20的所得稅。但征收固定稅率所得稅，對短期投機(jī)的打擊力度不足，

16、對長期投資則加以抑制。所以，政府可以開征級(jí)差利得稅，對購買商品房后短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓的所得利潤課以較高的稅率，這一稅率隨持有房產(chǎn)年限的增加而遞減。借鑒美國和韓國的經(jīng)驗(yàn)，可采取如下辦法：購房不足一年進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，對轉(zhuǎn)讓所得征收50%的利得稅，隨著持房年限增加，稅率逐年下調(diào)10%，直至最后利得稅稅率降至零。 2、改革土地儲(chǔ)備制度。按照 目前 的規(guī)定，經(jīng)營性土地出讓只能采取拍賣、掛牌和招標(biāo)的方式，其中：拍賣和掛牌是價(jià)高者得之，招標(biāo)是合意者得之。由于拍賣、掛牌出讓收益遠(yuǎn)大于招標(biāo)，地方政府具有選擇拍賣、掛牌的強(qiáng)烈意愿。政府出臺(tái)這項(xiàng)制度的目的，是想通過土地儲(chǔ)備制度來達(dá)到對土地一級(jí)市場的壟斷，限制土地的投機(jī)。但是這一制

17、度很難達(dá)到以上目的。因?yàn)檎仁峭恋厥袌龅恼{(diào)控者，又是土地出讓金的受益人。這種“裁判員”和“運(yùn)動(dòng)員”的雙重身份使得政府會(huì)利用壟斷權(quán)力追逐利益。 3、要大力促進(jìn)中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。特別是要努力提高居民可支配收入以避免房價(jià)嚴(yán)重脫離居民支付能力的現(xiàn)象；并且要縮短各地區(qū)之間的收入差距。以求房地產(chǎn)價(jià)格上漲有人均可支配收入快速增長的支撐。4、促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)協(xié)調(diào)。房價(jià)上漲過快而導(dǎo)致泡沫會(huì)給國家經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來嚴(yán)重后果。因此國家相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門要及時(shí)對我國房價(jià)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析適時(shí)調(diào)整兩者之間可能出現(xiàn)的過大偏差。5、加大宏觀調(diào)控力度促進(jìn)住房市場健康發(fā)展。政府要防微杜漸，根據(jù)住宅市場的變化情況來制定相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，主要從完善住房市場監(jiān)管體系、加強(qiáng)土地市場調(diào)控和完善財(cái)政、金融、稅收配套政策等方面著手。促進(jìn)住房市場健康發(fā)展。因此，從長期來看，政府應(yīng)借鑒美國的做法，讓市場獲得主導(dǎo)地位，國家主要征收不動(dòng)產(chǎn)稅，取得土地的收益。而在短期內(nèi)，改變出讓方式，將招標(biāo)作為出讓的“單一規(guī)則”。因?yàn)榈胤秸疀]有動(dòng)力實(shí)行這種“單一規(guī)則”，所以必須在制度上進(jìn)行約束。而且，政府可在制定土地招標(biāo)書時(shí)，對樓宇規(guī)劃、外立面、戶型設(shè)計(jì)等方面作出限制