物業(yè)經(jīng)營管理-財務(wù)管理與績效評價概述

1、第九章 財務(wù)管理與績效評價考試的基本要求：掌握：物業(yè)管理績效及績效評價、物業(yè)管理績效評價的主要類型、物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系，物業(yè)管理報告的類型及內(nèi)容構(gòu)成，編寫物業(yè)管理報告。熟悉：財務(wù)管理的對象、目標(biāo)、內(nèi)容和手段，物業(yè)管理績效評價的標(biāo)準(zhǔn)及評價結(jié)果的表達(dá)方法，物業(yè)管理報告編寫中的注意事項。了解：財務(wù)報告的構(gòu)成與內(nèi)容，財務(wù)報告分析的主要形式，財務(wù)報告分析的主要方法與一般過程，績效評價的主要方法。第一節(jié) 財務(wù)管理概述一、財務(wù)管理對象（熟悉）企業(yè)財務(wù)管理是指對企業(yè)財務(wù)活動和財務(wù)關(guān)系實施的管理，企業(yè)財務(wù)管理的對象包括企業(yè)財務(wù)活動和各種財務(wù)關(guān)系兩個方面。（一）企業(yè)財務(wù)活動企業(yè)財務(wù)活動是指在商品貨幣經(jīng)濟條

2、件下企業(yè)的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約的環(huán)節(jié)。（1）資金籌集是指物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務(wù)活動而必須籌集所需資金的過程。它是資金運動的起點，是決定物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。（2）資金運用是指物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金，按照一定的原則與目標(biāo)，投入到物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)中去的過程。它包括資金的投放和各項資產(chǎn)的使用兩方面。（3）資金耗費是指物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中所發(fā)生的各種成本費用。（4）資金收回是指物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入，如物業(yè)管理報酬、開展物業(yè)經(jīng)營以及多層次服務(wù)所取得的收入等。它們是物業(yè)管理企業(yè)持

3、續(xù)經(jīng)營的前提條件。（5）資金分配是指物業(yè)管理企業(yè)將所取得的各種收入，首先用于補償物業(yè)經(jīng)營管理耗費和繳納各種稅金，然后再將其余額按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。企業(yè)的資金運動有靜態(tài)和動態(tài)兩種表現(xiàn)形式。靜態(tài)形式是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，即資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益，包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)，流動負(fù)債、長期負(fù)債和所有者權(quán)益；動態(tài)形式則可以分為經(jīng)營性現(xiàn)金流動、投資性現(xiàn)金流動和籌資性現(xiàn)金流動三種類型。物業(yè)管理企業(yè)資金運動是靜態(tài)和動態(tài)的對立統(tǒng)一。因此，對企業(yè)的資金運動應(yīng)從總體上進(jìn)行考察，既要著眼于過程，看到它的動態(tài)表現(xiàn)，進(jìn)行資金流量管理，也要著眼于結(jié)果，看到它的靜態(tài)表現(xiàn)，進(jìn)行資金存量管理。（二）企業(yè)財務(wù)關(guān)系企業(yè)財務(wù)關(guān)系

4、是指企業(yè)財務(wù)活動所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經(jīng)濟關(guān)系，包括以下幾個方面：（1）企業(yè)同其所有者之間的財務(wù)關(guān)系。這種財務(wù)關(guān)系是指物業(yè)管理企業(yè)與其所有者之間發(fā)生的資本金取得與利潤分配的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的所有者按照投資合同、協(xié)議、章程的約定履行出資義務(wù)，形成物業(yè)管理企業(yè)的資本金。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營者受該所有者的委托，運用所有者賦予的經(jīng)營權(quán)并利用這些資本金進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營管理，實現(xiàn)利潤后，按出資比例或合同、章程的規(guī)定，向其所有者分配利潤。正確處理這種財務(wù)關(guān)系，是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的前提與基本保證。（2）企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務(wù)關(guān)系。這種財務(wù)關(guān)系主要是指物業(yè)管理企業(yè)與貸款機構(gòu)、商業(yè)信用提供等債權(quán)人之間因資金

5、、商品的取得與應(yīng)付款項而發(fā)生的債務(wù)性關(guān)系。如物業(yè)管理企業(yè)向貸款機構(gòu)取得貸款，購買物業(yè)管理服務(wù)工具、器材等尚未支付貨款，應(yīng)付而未付給所有者的利潤等時，物業(yè)管理企業(yè)與這些債權(quán)單位之間的財務(wù)關(guān)系。正確處理這種財務(wù)關(guān)系，能夠保持物業(yè)管理企業(yè)的良好信譽，有利于企業(yè)降低和化解財務(wù)風(fēng)險。（3）企業(yè)同其債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系。這種財務(wù)關(guān)系主要包括三個方面：一是物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)的消費者，如業(yè)主、租戶之間發(fā)生的，要求消費者按期交納管理服務(wù)費的債權(quán)性關(guān)系；二是物業(yè)管理企業(yè)與其被投資單位之間發(fā)生的要求參與分配利潤的債權(quán)性關(guān)系；三是物業(yè)管理企業(yè)在開展多種經(jīng)營過程中作為供貨方向購貨方提供商品，而與購貨方之間發(fā)生的

6、債權(quán)性關(guān)系。正確處理這種財務(wù)關(guān)系，是確保物業(yè)管理企業(yè)資金順利回收的重要保證，也是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。（4）企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系。這種財務(wù)關(guān)系是在企業(yè)實行內(nèi)部經(jīng)濟核算制的條件下，企業(yè)內(nèi)部各單位之間相互提供的商品和勞務(wù)要進(jìn)行計價結(jié)算形成的。主要包括物業(yè)管理企業(yè)同其所屬的各專業(yè)服務(wù)企業(yè)，如保潔企業(yè)、設(shè)備維修企業(yè)、保安企業(yè)、房屋維修企業(yè)等之間的結(jié)算關(guān)系以及這些專業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的結(jié)算關(guān)系。企業(yè)內(nèi)部各單位之間的資金結(jié)算關(guān)系，本質(zhì)上是企業(yè)內(nèi)部相對獨立經(jīng)濟利益關(guān)系的體現(xiàn)。因此協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，有利于實現(xiàn)內(nèi)部各單位之間經(jīng)濟利益的均衡，從而最大限度的發(fā)揮物業(yè)管理作為物業(yè)經(jīng)營管理整體的綜合效益。（

7、5）企業(yè)同職工之間的財務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)按照按勞分配原則，用企業(yè)的收入向職工支付工資和津貼，用其利潤向職工支付獎金、提供公益金等，這種利益分配關(guān)系就是企業(yè)同職工之間的財務(wù)關(guān)系，它體現(xiàn)了職工個人和集體在勞動成果上的分配關(guān)系。正確的處理好這種關(guān)系，可以有效的調(diào)動廣大職工開展物業(yè)經(jīng)營管理與服務(wù)的積極性與創(chuàng)造性，為企業(yè)的發(fā)展增加新的促進(jìn)力。（6）企業(yè)同國家機關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系。這種財務(wù)關(guān)系主要是指物業(yè)管理企業(yè)要按照稅法的規(guī)定，向國家財政繳納營業(yè)稅、所得稅等稅款而與國家稅務(wù)機關(guān)形成的經(jīng)濟關(guān)系。正確處理好這種關(guān)系，是企業(yè)合法經(jīng)營的基礎(chǔ)。二、財務(wù)管理目標(biāo)（熟悉）財務(wù)管理目標(biāo)又稱理財目標(biāo)，是指企業(yè)進(jìn)行財務(wù)活動

8、所要達(dá)到的目的，是評價企業(yè)財務(wù)活動是否合理、有效的標(biāo)準(zhǔn)。財務(wù)管理目標(biāo)為企業(yè)財務(wù)管理工作確定了基本的方向，是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理成功的前提。一般來講，財務(wù)管理目標(biāo)有總體目標(biāo)和具體目標(biāo)兩個方面。（一）財務(wù)管理總體目標(biāo)財務(wù)管理總體目標(biāo)是企業(yè)全部財務(wù)活動需要實現(xiàn)的最終目標(biāo)，它是企業(yè)開展一切財務(wù)活動的基礎(chǔ)和歸宿。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理理論和實踐，最具有代表性的財務(wù)管理總體目標(biāo)主要有以下幾種提法：1利潤最大化利潤額是在一定期間內(nèi)企業(yè)全部收入和全部費用的差額。利潤最大化是指物業(yè)管理企業(yè)占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社會和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，獲得最大的利潤。利潤最大化作為財務(wù)管理目標(biāo)存在的優(yōu)點：利潤體現(xiàn)了企業(yè)

9、經(jīng)濟效益的高低，而且表明企業(yè)競爭能力的大小，一定程度上決定了企業(yè)的生存狀態(tài)。同時，利潤是企業(yè)補充資本公積，擴大經(jīng)營規(guī)模的源泉。利潤最大化作為財務(wù)管理目標(biāo)存在的缺陷：利潤最大化沒有考慮資金的時間價值；利潤最大化忽略了風(fēng)險因素；利潤最大化往往會使企業(yè)財務(wù)決策短期化，即只顧片面追求利潤的增加，而不考慮企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展，這不僅會影響企業(yè)長期形成的良好形象，而且最終導(dǎo)致企業(yè)缺乏持久的增長能力。2資本利潤率最大化或每股利潤最大化資本利潤率又稱凈資產(chǎn)收益率，是企業(yè)凈利潤（這里指稅前凈利潤）與資本(即凈資產(chǎn)或所有者權(quán)益（包括股本、資本公積、盈余公積、未分配利潤）)的比率，用以反映企業(yè)運用資本獲得利潤的能力。每股

10、利潤也稱每股盈余(或權(quán)益資本凈利率)，是稅后凈利潤與普通股股數(shù)的對比數(shù)。這個目標(biāo)的優(yōu)點：把企業(yè)實現(xiàn)的利潤額同投入的資本或股本數(shù)進(jìn)行對比，能夠說明企業(yè)的盈利率，可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)之間進(jìn)行比較，揭示并評價其盈利水平的差異和不同的發(fā)展前景。這個目標(biāo)的缺陷：該指標(biāo)仍然不能避免諸如忽略資金的時間價值和經(jīng)營中各種風(fēng)險因素的缺陷。3企業(yè)價值最大化或股東財富最大化企業(yè)價值又稱企業(yè)市場價值，是指企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營期間所能獲得的凈利潤的現(xiàn)值。企業(yè)價值不是賬面資產(chǎn)的總價值，而是企業(yè)全部財產(chǎn)（有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）的市場價值，反映了企業(yè)潛在或預(yù)期獲利能力。企業(yè)價值最大化，是指企業(yè)通過合理的經(jīng)營，采用最優(yōu)的財務(wù)管理政策

11、和手段，對經(jīng)營期內(nèi)凈利潤，在考慮風(fēng)險和資金時間價值后加以計量，不斷增加企業(yè)財富，使企業(yè)價值達(dá)到最大。在股份制企業(yè)，企業(yè)價值可以用股票市場價值來計量，企業(yè)價值最大化也可以表述為股東財富最大化，它是衡量企業(yè)財務(wù)行為和財務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)，也是當(dāng)前西方財務(wù)管理理論中普遍提出的財務(wù)目標(biāo)。企業(yè)價值最大化(股東財富最大化)目標(biāo)的優(yōu)點：考慮了風(fēng)險和資金的時間價值因素，也充分體現(xiàn)了企業(yè)對資產(chǎn)保值增值的要求，因而有利于制約企業(yè)追求短期利益行為的傾向。企業(yè)價值最大化(股東財富最大化)目標(biāo)的缺陷：對于上市企業(yè)，雖可通過股票價格揭示企業(yè)價值，但是股價是受多種因素影響的結(jié)果，短期內(nèi)很難準(zhǔn)確衡量企業(yè)的實際價值。對于非上

12、市企業(yè)，只能通過對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估才能確定其價值，但受評估標(biāo)準(zhǔn)和評估方式的影響，這種估價不易客觀和準(zhǔn)確。盡管如此，比較而言，企業(yè)價值最大化(股東財富最大化)更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標(biāo)。（二）財務(wù)管理具體目標(biāo)財務(wù)管理的具體目標(biāo)是指企業(yè)各項財務(wù)活動中在貫徹財務(wù)管理總體目標(biāo)要求下的目標(biāo)，它取決于財務(wù)管理的具體內(nèi)容。財務(wù)管理的具體目標(biāo)可以概括為以下三個主要方面：1籌資管理目標(biāo)企業(yè)籌資管理目標(biāo)，是在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風(fēng)險，獲取同樣多的資金(或較多的資金)。所謂企業(yè)的籌資成本，是指企業(yè)取得和使用資金所發(fā)生的資金籌集費用

13、和資金占用費，前者如融資費用、股票與債券的印刷費用等，后者如借款利息等。所謂籌資風(fēng)險，是指由于籌資的原因，給企業(yè)帶來盈利水平下降和債務(wù)不能及時償還的風(fēng)險。2投資管理目標(biāo)企業(yè)投資管理目標(biāo)，是以較低的投資風(fēng)險與投資投放和使用，獲取同樣多(或較多)的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。投資就是企業(yè)資金的投放和使用，包括對企業(yè)自身和對外兩個方面。企業(yè)自身投資主要是對物業(yè)經(jīng)營管理的投資，企業(yè)對外投資主要是對其他單位的股權(quán)和債權(quán)的投資。企業(yè)無論對自身和對外投資都是為了獲取投資效益，增加企業(yè)利潤。這里的投資效益是指投資收益率或投資利潤率。3利潤分配管理目標(biāo)利潤分配管理目標(biāo)，是在企業(yè)進(jìn)行利潤分配時，正確處理

14、企業(yè)相關(guān)利益主體之間的經(jīng)濟利益，合理確定利潤的留存比例以及分配形式，以提高企業(yè)的潛在收益能力，從而提高企業(yè)的總價值。在利潤分配過程中，必須貫徹財務(wù)管理總體目標(biāo)的要求，根據(jù)企業(yè)實際現(xiàn)金存量及今后現(xiàn)金凈流量，合理確定利潤的留存比例以及分配形式，實現(xiàn)既能提高企業(yè)的即期市場評價，又不影響流動資金周轉(zhuǎn)和償債能力，從而提高企業(yè)未來盈利能力的目的。三、財務(wù)管理的內(nèi)容（熟悉）（一）籌資決策籌資決策是指物業(yè)管理企業(yè)對所要籌集資金的數(shù)量、來源、方式和構(gòu)成等方面進(jìn)行的決策。物業(yè)管理企業(yè)籌集資金可以有多種渠道和方式，比如通過向業(yè)主、租戶收取管理費、房租等來籌集，也可以向銀行貸款，或者向社會公眾發(fā)行債券等。企業(yè)籌資決策

15、主要包括如下內(nèi)容：預(yù)測企業(yè)資金需要的數(shù)量；確定籌資規(guī)模和籌資時機；確定籌集資金的來源與比例；研究或評價最佳的籌資方式；確定資本成本，分析財務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。（二）投資決策投資決策，是指企業(yè)籌得資金之后，在確定投資方向、投資規(guī)模以及具體的投資方式等方面的決策，以便取得最佳的投資收益。物業(yè)管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種類型。直接投資是指把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中去，以便獲取利潤。例如，購置企業(yè)辦公設(shè)備、作業(yè)工具以及開辦商店、餐飲店等進(jìn)行多種經(jīng)營。間接投資又稱證券投資，是指把資金投放于金融性資產(chǎn)，以便獲取股利或者利息收入的投資。例如購買政府公

16、債、購買企業(yè)債券以及企業(yè)股票等。物業(yè)管理企業(yè)投資決策的內(nèi)容主要包括以下方面：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資；預(yù)測投資規(guī)模和投資時機；確定投資結(jié)構(gòu)；評價投資方案的風(fēng)險與收益；選擇符合財務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案。（三）利潤分配決策利潤分配決策是指企業(yè)用利潤給股東發(fā)放股息和作為留存利潤等方面進(jìn)行分配的政策選擇。顯然，最好的利潤分配政策是使企業(yè)價值最大化或股東財富最大化的政策。利潤分配決策應(yīng)考慮的因素主要包括：利潤分配與留存利潤的關(guān)系；利潤分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機會、各種資金來源及其成本、股東對當(dāng)期收入和未來收入的相對偏好等；利潤分配的時間和方式；股票股息及股票回購問題?；I資決策

17、、投資決策和利潤分配決策三者之間的關(guān)系：三者之間不是相互獨立的，而是有機地聯(lián)系在一起來共同實現(xiàn)財務(wù)管理總體目標(biāo)的?；I資決策是現(xiàn)代財務(wù)管理的最基本內(nèi)容。45下列決策中，不屬于財務(wù)管理基本內(nèi)容的是( C )決策。（2010年）A籌資 B投資 C經(jīng)營 D利潤分配四、財務(wù)管理的手段（熟悉）我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該努力改良傳統(tǒng)財務(wù)管理手段，積極采用計算機管理手段，逐步實現(xiàn)企業(yè)理財手段與方法以網(wǎng)絡(luò)財務(wù)為主，并將網(wǎng)絡(luò)財務(wù)融入到企業(yè)資源規(guī)劃(ERP)系統(tǒng)中。網(wǎng)絡(luò)財務(wù)是以互聯(lián)網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)以及電子商務(wù)為背景的在線理財活動。網(wǎng)絡(luò)財務(wù)相對于傳統(tǒng)的財務(wù)管理手段與方法而言，優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)在網(wǎng)絡(luò)財務(wù)環(huán)境下，

18、從空間看，企業(yè)的事務(wù)可以進(jìn)行遠(yuǎn)程處理；從時間看，企業(yè)的一切活動均可以實時報告，便于企業(yè)進(jìn)行在線管理。(2)在網(wǎng)絡(luò)財務(wù)環(huán)境下，對于擁有許多下屬機構(gòu)的集團型企業(yè)來說，可以實現(xiàn)財務(wù)與業(yè)務(wù)的一體化，即財務(wù)系統(tǒng)能和其他各業(yè)務(wù)部門(企業(yè)內(nèi)部部門、供應(yīng)鏈相關(guān)部門)管理系統(tǒng)做到“無縫連接”從而使企業(yè)資源配置最優(yōu)化、最大限度地節(jié)約和使用資源。(3)在網(wǎng)絡(luò)財務(wù)環(huán)境下，電子單據(jù)和電子貨幣將得到普遍使用。當(dāng)然，網(wǎng)絡(luò)財務(wù)只是企業(yè)管理信息系統(tǒng)的一個組成部分，它既不能等同也不能代替企業(yè)管理信息系統(tǒng)。第二節(jié) 財務(wù)報告分析一、財務(wù)報告的構(gòu)成與內(nèi)容（了解）財務(wù)報告可分為年度、半年度、季度和月度財務(wù)報告。根據(jù)國務(wù)院企業(yè)財務(wù)會計報告

19、條例的規(guī)定，企業(yè)的財務(wù)報告包括會計報表和文字報告兩部分。（一）會計報表部分會計報表又稱財務(wù)報表，會計報表是會計核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)向其信息使用者提供財務(wù)信息的基本形式。一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。1主表主表即企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報送的成本報表。其中，前三張報表是企業(yè)的基本財務(wù)報表。這幾張報表相互結(jié)合，全面地反映了企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金凈流量和成本狀況。（1）資產(chǎn)負(fù)債表。資產(chǎn)負(fù)債表是反映物業(yè)管理企業(yè)在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務(wù)狀況的財務(wù)報表，是企業(yè)的基本會計報表之一。它把企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)

20、益三個方面的內(nèi)容按照會計等式：“資產(chǎn)負(fù)債+所有者權(quán)益”列示，且對三者作了進(jìn)一步的分類、項目排列和對照關(guān)系，從而形成了便于閱讀財務(wù)報告的結(jié)構(gòu)。表9-1 資產(chǎn)負(fù)債表示意序號項目會計年度12n1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)1.1.1貨幣資金1.1.2應(yīng)收帳款1.1.3存貨1.2非流動資產(chǎn)1.2.1長期股權(quán)投資1.2.2投資性房地產(chǎn)2負(fù)債及所有者權(quán)益2.1流動負(fù)債2.1.1短期借款2.1.2應(yīng)付賬款2.2非流動負(fù)債2.2.1長期借款2.2.2長期應(yīng)付款2.3股東權(quán)益2.3.1股本2.3.2資本公積2.3.3盈余公積2.3.4未分配利潤資產(chǎn)負(fù)債表揭示的財務(wù)信息主要有三個方面：1)企業(yè)擁有并可利用的經(jīng)濟資源，包括資

21、產(chǎn)總額、結(jié)構(gòu)和分布情況。2)揭示了企業(yè)負(fù)債的水平與構(gòu)成等。3)表明了企業(yè)所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等。資產(chǎn)負(fù)債表有助于揭示企業(yè)財務(wù)狀況的變動信息。（2）利潤表。利潤表又稱損益表，是反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及其分配情況的會計報表。它反映了企業(yè)在一定期間的收入和相應(yīng)的費用、成本，以及最終形成的損益。利潤表按月編制和報送。表9-2 利潤表（損益表）示意序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計12n1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2租金收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房銷售成本2.2出租房經(jīng)營成本3運營費用4 修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7 利潤總額8所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈

22、余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤通過對利潤表的分析，可以了解以下內(nèi)容：1)一定時期企業(yè)的盈虧狀況。2)企業(yè)盈虧的原因及構(gòu)成。3)有助于評估企業(yè)的獲利能力。（3）現(xiàn)金流量表?，F(xiàn)金流量表是用于提供企業(yè)在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物流入和流出信息的會計報表。表9-3 全部投資現(xiàn)金流量表示意序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計1現(xiàn)金流入12n1.11.21.31.41.5銷售收入租金收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.22.3開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運營費用3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值6累計凈現(xiàn)值通過現(xiàn)金流量表的分析，可以了解以下內(nèi)容：1)企業(yè)現(xiàn)金的來源和去向，以及企業(yè)

23、的現(xiàn)金增減變動情況如何。2)企業(yè)現(xiàn)金流量的構(gòu)成。3)企業(yè)凈現(xiàn)金流量的多少。（4）成本表。成本報表是反映物業(yè)管理企業(yè)一定期間的經(jīng)營管理費用、成本的水平及構(gòu)成情況的報表，它可以包括各個部門的成本費用表。物業(yè)管理企業(yè)的成本費用屬于商業(yè)秘密，所以成本報表不對外報送或公布，但對企業(yè)內(nèi)部的成本管理意義重大，因而必須定期編制和分析。2附表附表是指對主表中的某一項或幾項指標(biāo)或內(nèi)容提供更為詳細(xì)情況的補充性報表。這些報表包括兩類：一類是企業(yè)會計制度規(guī)定的，另一類是企業(yè)內(nèi)部管理需要的。企業(yè)會計制度規(guī)定必須編制和報送的附表是：（1）資產(chǎn)負(fù)債表附表1）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備明細(xì)表2）股東權(quán)益增減變動表3）應(yīng)交增值稅明細(xì)表（2）利

24、潤表附表1）利潤分配表。2）分部報告。（二）文字報告部分許多會計報表數(shù)字不能表達(dá)數(shù)字背后隱含的信息，需要通過文字部分來加以說明。文字報告主要包括會計報表附注和財務(wù)情況說明書兩部分。1會計報表附注會計報表附注是對報表的補充說明和具體解釋，是閱讀和分析會計報表的基礎(chǔ)。2財務(wù)狀況說明書財務(wù)狀況說明書是企業(yè)對自身的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果做出的自我評價。財務(wù)狀況說明書一般應(yīng)包括：（1）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況。（2）利潤實現(xiàn)和分配情況。（3）資金增減和周轉(zhuǎn)情況。（4）對企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有重大影響的其他事項。二、財務(wù)報告分析的概念與形式(了解)（一）財務(wù)報告分析的概念與特征財務(wù)報告分析是指以財務(wù)

25、報告所反映的各類信息為依據(jù)和起點，采用科學(xué)的評價標(biāo)準(zhǔn)和適用的分析方法，遵循規(guī)范的分析程序，有重點、針對性地分析和評價物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，正確判斷企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的利弊得失、財務(wù)狀況及其發(fā)展趨勢，為報告使用者投資與決策提供重要財務(wù)信息的一種分析活動。財務(wù)報告分析具有三個特征：第一，拓展性。第二，判斷性。第三，依賴性。財務(wù)報告分析對科學(xué)的評價標(biāo)準(zhǔn)和適用的分析方法有較高的依賴性。（二）財務(wù)報告分析的主要形式（了解）1內(nèi)部分析與外部分析根據(jù)分析的主體不同，財務(wù)報告分析可分為內(nèi)部分析和外部分析兩種：（1）內(nèi)部分析是指物業(yè)管理企業(yè)對企業(yè)財務(wù)狀況進(jìn)行的內(nèi)部分析。其目的是判斷和評價企業(yè)經(jīng)營管

26、理是否正常、順利，及時準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)企業(yè)的成績與不足，為企業(yè)未來經(jīng)營管理的順利進(jìn)行，提高經(jīng)濟效益指明方向。（2）外部分析是指物業(yè)管理企業(yè)外部的投資者、債權(quán)人及政府部門，根據(jù)各自需要或分析目的，對企業(yè)的有關(guān)情況進(jìn)行的分析。在現(xiàn)代企業(yè)制度下，外部財務(wù)報告分析是財務(wù)報告分析的重要或基本形式。當(dāng)然，內(nèi)部分析和外部分析并不是孤立或隔離的，要保證財務(wù)報告分析的準(zhǔn)確性，內(nèi)部分析也應(yīng)從外部分析的角度進(jìn)行，而外部分析也應(yīng)考慮或參考內(nèi)部分析的結(jié)論，以避免出現(xiàn)片面性。2全面分析與專題分析根據(jù)分析的內(nèi)容和范圍的不同，財務(wù)報告分析可以分為全面分析和專題分析。（1）全面分析是指對物業(yè)管理企業(yè)在一定時期的經(jīng)營管理各方面的情況進(jìn)

27、行系統(tǒng)、綜合、全面的分析和評價。全面分析的目的是找出企業(yè)經(jīng)營管理過程中帶有普遍性的問題，全面總結(jié)企業(yè)在這一時期的成績與問題，為協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)各部門的關(guān)系，做好下期經(jīng)營管理活動安排提供依據(jù)。全面分析通常在年終進(jìn)行，形成綜合、全面的財務(wù)報告分析報告。（2）專題分析是指根據(jù)分析主體或分析目的的不同，對企業(yè)經(jīng)營管理過程中某一環(huán)節(jié)或某一方面存在的突出問題進(jìn)行分析，投資者或債權(quán)人對自己關(guān)心的某一方面的問題進(jìn)行分析等，都屬于專題分析。專題分析能及時、深入地揭示企業(yè)在某方面的財務(wù)狀況，為分析者提供詳細(xì)的資料信息，對解決物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)鍵性問題有重要的意義。在財務(wù)報告分析中，應(yīng)將全面分析和專題分析結(jié)合起來，這

28、樣才能全面、深入地揭示物業(yè)管理企業(yè)的問題，正確地評價企業(yè)的各方面的狀況。3財務(wù)報表分析與內(nèi)部報表分析從分析資料角度劃分，財務(wù)報告分析可分為財務(wù)報表分析和內(nèi)部報表分析兩種。（1）財務(wù)報表分析是財務(wù)報告分析的最基本形式。根據(jù)報表的種類不同又可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、利潤表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。由于財務(wù)會計報表之間是相互聯(lián)系、相互制約的，因此，財務(wù)報表分析不能僅對某一報表孤立進(jìn)行分析，而應(yīng)將全部財務(wù)報表分析結(jié)合起來，這樣才能得出正確的結(jié)論。（2）內(nèi)部報表分析是對財務(wù)報告分析的必要補充，對內(nèi)部報表的分析更有利于揭示物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題或不足，這對企業(yè)經(jīng)營管理者尤為重要。4趨勢分析、現(xiàn)狀分析

29、、潛力分析從分析的時期和目的角度劃分，可分為趨勢分析、現(xiàn)狀分析和潛力分析三種：（1）趨勢分析是指對物業(yè)管理企業(yè)某個時期各單位時間的總體財務(wù)變動狀況或某個財務(wù)指標(biāo)的變動情況所作的分析，借以評價企業(yè)的發(fā)展趨勢。趨勢分析是財務(wù)報告分析的基本形式之一，它不僅有利于評價過去，而且有利于指導(dǎo)現(xiàn)在和預(yù)測未來。（2）現(xiàn)狀分析是財務(wù)分析的最基本和最主要的形式。它是指對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)活動所進(jìn)行的分析，以評價企業(yè)當(dāng)期的各項經(jīng)營和財務(wù)活動狀況?，F(xiàn)狀分析最真實地反映了企業(yè)營運狀況、盈利狀況、權(quán)益狀況、資產(chǎn)狀況以及償債能力狀況的現(xiàn)狀，為投資者、經(jīng)營者、債權(quán)人及其他有關(guān)部門和人員提供了了解企業(yè)，作出決策的直接依據(jù)。通過對

30、不同企業(yè)現(xiàn)狀的分析，還可反映企業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中所處的地位，發(fā)現(xiàn)自己的差距和不足，為企業(yè)改進(jìn)工作、制定正確的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)提供依據(jù)。（3）潛力分析是在趨勢分析和現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)資源變動狀況和經(jīng)營目標(biāo)，對企業(yè)未來發(fā)展能力的估價與判斷。潛力分析對于經(jīng)營者、投資者和債權(quán)人都是至關(guān)重要的。潛力分析的正確與否，決定著決策的正確與否。需要指出的是，根據(jù)潛力分析進(jìn)行決策時，必須考慮不同潛力的風(fēng)險程度。趨勢分析、現(xiàn)狀分析及潛力分析是相互聯(lián)系的。進(jìn)行財務(wù)報告分析，不能將它們隔裂開來，孤立地使用某一種形式則可能得出片面的結(jié)論。三、財務(wù)報告分析的主要方法（了解）（一）比率分析法比率分析法是財務(wù)報告分析中最基

31、本最重要的方法，它實質(zhì)上是將影響財務(wù)狀況、經(jīng)營成果的兩個或兩個以上相關(guān)因素聯(lián)系起來，通過計算比率，反映它們之間的關(guān)系，借以評價企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果的一種分析方法。比率分析法主要包括相關(guān)指標(biāo)比率分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率比率分析法三種。相關(guān)指標(biāo)比率分析法相關(guān)指標(biāo)比率分析法是計算兩個性質(zhì)不同、卻又相關(guān)的指標(biāo)之間的比率，并進(jìn)行數(shù)量分析的方法。這樣的比率指標(biāo)包括資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、總資產(chǎn)報酬率、成本負(fù)債率以及主營業(yè)務(wù)利潤率等。構(gòu)成比率分析法構(gòu)成比率分析法是計算某項指標(biāo)的某個組成部分占總體的比重，并進(jìn)行數(shù)量分析的方法。這種方法在進(jìn)行物業(yè)管理成本和各項費用的分析時尤為常用。效率比率分析法效率比率分

32、析法是物業(yè)經(jīng)營管理活動中所費與所得的比率，反映物業(yè)管理投入與產(chǎn)出的關(guān)系。如將利潤同成本、資本等比較，可以計算出成本利潤率、資本利潤率等利潤率指標(biāo)。（二）比較分析法比較分析法是財務(wù)報告分析中最常用的一種基本方法。它是將實際數(shù)同特定的各種標(biāo)準(zhǔn)(基數(shù))相比較，從數(shù)量上確定其差異，并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進(jìn)物業(yè)經(jīng)營管理提供參考的一種分析方法。這種方法可以應(yīng)用于各種報表的分析。比較分析法中的數(shù)據(jù)有絕對數(shù)和相對數(shù)兩種。所謂絕對數(shù)比較，即利用財務(wù)報告中兩個或兩個以上的絕對數(shù)進(jìn)行比較，以揭示其數(shù)量差異。而相對數(shù)比較則是利用財務(wù)報告中有相關(guān)關(guān)系的數(shù)據(jù)的相對數(shù)進(jìn)行對比，如將絕對數(shù)換算成百分比、結(jié)構(gòu)比

33、重、比率等進(jìn)行對比，以揭示相對數(shù)之間的差異。就具體方法而言，比較分析法有橫向比較法和縱向比較法兩種。其中，橫向比較法又稱水平分析法，是指將實際達(dá)到的結(jié)果同某一標(biāo)準(zhǔn)，包括某一期或數(shù)期財務(wù)報告中的相同項目的實際數(shù)據(jù)作比較。例如將本期的運營費用和上一期的運營費用進(jìn)行比較，這就屬于橫向比較法。這種比較可以是絕對數(shù)比較，也可以是相對數(shù)比較?？v向比較分析法又稱垂直分析法或動態(tài)分析法，即以資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等財務(wù)報告中的某一關(guān)鍵項目為基數(shù)項目，以其金額為100，而將其余項目的金額分別計算出各占關(guān)鍵項目金額的百分比，這個百分比則表示各項目的比重，通過比重對各項目做出判斷和評價。例如，負(fù)債中有長期借款和短期借款

34、，以其中一個為100，將另一個按比例折算，看其所占的比例，這就是縱向比較分析法。四、財務(wù)報告分析的一般過程（了解）（一）準(zhǔn)備階段財務(wù)報告分析準(zhǔn)備階段主要由以下四個步驟組成：1明確財務(wù)報告分析目的2確立財務(wù)報告分析標(biāo)準(zhǔn)3制定財務(wù)報告分析計劃4搜索整理財務(wù)報告分析資料（二）實施階段財務(wù)報告分析實施階段，即具體分析階段，是在財務(wù)報告分析準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。它主要包括以下三個步驟：1報告整體分析該種分析的關(guān)鍵是選用適宜的分析方法。2財務(wù)指標(biāo)分析該分析的關(guān)鍵是正確選擇與計算各種財務(wù)指標(biāo)。3基本因素分析基本因素分析就是從深層次的原因著手，對一些主要指標(biāo)的影響因素進(jìn)行的定量分析，以確定各因素對其影響的方

35、向和程度，為企業(yè)財務(wù)評價提供最基本的依據(jù)。（三）報告階段財務(wù)報告分析報告階段是財務(wù)分析實施階段的繼續(xù)，具體看又可分為三個步驟：1得出財務(wù)報告分析結(jié)論2提出可行的措施建議3編寫財務(wù)報告分析報告第三節(jié) 物業(yè)管理績效評價(重點)一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義（一）績效與物業(yè)管理績效（掌握）“績效”簡單地說是“成績和效益”。物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。經(jīng)營者業(yè)績主要通過經(jīng)營者在經(jīng)營管理企業(yè)的過程中對企業(yè)經(jīng)營、成長、發(fā)展中所取得的成

36、果和所做出的貢獻(xiàn)來體現(xiàn)。物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔(dān)經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責(zé)任時，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。物業(yè)資產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，主要表現(xiàn)為該物業(yè)資產(chǎn)項目的經(jīng)營收入(租金或其他經(jīng)營收入)和物業(yè)資產(chǎn)價值的變化，以及該物業(yè)資產(chǎn)的投資收益水平。雖然物業(yè)管理企業(yè)績效與物業(yè)資產(chǎn)項目績效所指的對象范圍不同（物業(yè)管理企業(yè)績效是針對物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)資產(chǎn)項目績效是針對經(jīng)營性物業(yè)），評價指標(biāo)與方法也有一些差異，但作為績效評價的本質(zhì)與核心內(nèi)容，沒有差別（本質(zhì)指的是績效評價的概念或者說含義，而核心內(nèi)容指的是盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面）。（二）物業(yè)管理績效評價

37、及其意義1物業(yè)管理績效評價的概念（掌握）物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)（含物業(yè)資產(chǎn)管理項目，下同）在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，做出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評判活動?？冃гu價和財務(wù)分析不同。財務(wù)分析是對有關(guān)財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行縱向和橫向的比較，研究它的變化及其變化原因。而企業(yè)績效評價則是對企業(yè)績效的指標(biāo)完成情況進(jìn)行評價，是對企業(yè)財務(wù)分析的升華，它彌補了單純財務(wù)分析難以得出綜合結(jié)論的不足。但是企業(yè)績效評價代替不了財務(wù)分析，從企業(yè)績效評價的結(jié)果上，看不出企

38、業(yè)存在的具體問題以及產(chǎn)生這些問題的癥結(jié)，因此在得出企業(yè)績效評價結(jié)果后，要對企業(yè)的主要財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，對評價結(jié)果進(jìn)行闡釋，補充說明評價結(jié)論。2物業(yè)管理績效評價的特點（掌握）物業(yè)管理績效評價的特點是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標(biāo)作為主要評價依據(jù)，并將各項指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)和規(guī)模的平均水平進(jìn)行對比，以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價結(jié)果。3物業(yè)管理績效評價的意義第一，對物業(yè)管理企業(yè)而言，績效評價對于企業(yè)總結(jié)管理經(jīng)驗、找出經(jīng)營管理中的問題及其原因，

39、為建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式，制定有效的財務(wù)計劃、科學(xué)決策、改進(jìn)管理、指導(dǎo)工作和提高績效提供直接的幫助。最終有利于企業(yè)在市場競爭中確立優(yōu)勢。第二，對企業(yè)所有者而言，通過對物業(yè)管理企業(yè)績效的評價，企業(yè)所有權(quán)人可以科學(xué)全面地考核經(jīng)營者的業(yè)績，從而能有效降低代理成本。第三，對政府而言，物業(yè)管理績效評價也為各有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)實施間接管理、加強宏觀調(diào)控、制定經(jīng)濟政策和考核企業(yè)經(jīng)營管理者的業(yè)績提供了科學(xué)的依據(jù)。此外，物業(yè)管理績效評價結(jié)果也是物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會評價、獎懲、選聘或辭聘物業(yè)管理企業(yè)的重要依據(jù)。同時，績效評價還是物業(yè)管理企業(yè)的社會投資者或債務(wù)權(quán)人進(jìn)行投資決策的前提和基礎(chǔ)。二、物

40、業(yè)管理績效評價的類型（掌握）按照不同的評價目的和評價工作的實施主體，物業(yè)管理績效評價的類型有以下幾種：（一）政府評價是指政府有關(guān)部門根據(jù)企業(yè)監(jiān)管的需要、獎懲的需要或者財務(wù)分析的需要等，分別或聯(lián)合組織的物業(yè)管理企業(yè)績效評價。評價對象主要是國有獨資企業(yè)或國家控股的企業(yè)。對物業(yè)管理來說，這類企業(yè)主要是指國有獨資或國家控股的其他企業(yè)集團的下屬物業(yè)管理子企業(yè)。依據(jù)不同的需要，評價行為又具體分為例行評價和特定評價。例行評價是指由政府有關(guān)部門對在國民經(jīng)濟中有重要影響的企業(yè)實施的年度績效評價，重點是國務(wù)院和地方人民政府確定的重點企業(yè)、國家控股重要企業(yè)、列入試點的企業(yè)集團以及對本地區(qū)、本行業(yè)有重大影響的國有大中

41、型企業(yè)及其他企業(yè)。特定評價是指由有關(guān)部門根據(jù)政府制定及社會有關(guān)方面的需要，對指定企業(yè)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營業(yè)績所進(jìn)行的評價。主要對象包括：承包經(jīng)營、委托經(jīng)營或租賃經(jīng)營到期的企業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)班子換屆或主要領(lǐng)導(dǎo)變動的企業(yè)，發(fā)生重大損失或造成嚴(yán)重社會影響的企業(yè)，連續(xù)三年以上發(fā)生虧損的企業(yè)和各級政府及有關(guān)部門確定的其他企業(yè)。政府評價的實施方式，可以由政府有關(guān)部門直接組織實施，也可以委托社會中介機構(gòu)來具體實施。（二）社會評價社會評價是指企業(yè)出資人、債權(quán)人、中小股東，或社會中介機構(gòu)等，為及時了解企業(yè)經(jīng)營的真實情況、促進(jìn)投資效益提高，加強企業(yè)的社會監(jiān)管而組織開展的評價行為。對于評價的范圍，可由企業(yè)出資人、債權(quán)人及利益

42、相關(guān)者，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和自己評價的需要自行確定，并單獨或聯(lián)合有關(guān)方面組織實施。（三）企業(yè)集團內(nèi)部評價企業(yè)集團內(nèi)部評價可結(jié)合企業(yè)的改革與發(fā)展戰(zhàn)略、子企業(yè)的改制以及加強管理、提高效益等目的，選擇確定物業(yè)管理績效評價的評估對象及范圍，使其具有較強的代表性，盡可能反映企業(yè)整體的發(fā)展特征。（四）企業(yè)自我診斷評價它是指各類物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管理的特定需要而自行組織開展的績效評價，它是經(jīng)營管理的一項重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理績效評價工作的重要內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)可以自行決定是否開展自我診斷性的績效評價。（五）物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)資產(chǎn)管理的責(zé)任時，就要從物業(yè)投資者或業(yè)主的角度，對獨

43、立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目的績效進(jìn)行評價，來回答業(yè)主關(guān)心的其委托管理的物業(yè)資產(chǎn)的收支狀況、收入及資產(chǎn)價值成長的潛力、資產(chǎn)投資收益水平、在市場上的競爭能力等問題。物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效評價的結(jié)果，是物業(yè)管理企業(yè)提交給業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)管理報告的重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理企業(yè)自身評價物業(yè)資產(chǎn)管理工作成果，尋求改善物業(yè)資產(chǎn)管理工作途徑的重要手段。76物業(yè)管理績效評價中評價的主體包括( AB )。（2010年）A政府 B咨詢機構(gòu) C新聞媒體 D業(yè)主 E本企業(yè)員工解析：A政府是政府評價的主體；B咨詢機構(gòu)屬于社會中介機構(gòu)，是社會評價主體之一。三、物業(yè)管理績效評價的基本要素物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標(biāo)、評價

44、標(biāo)準(zhǔn)和評價方法，這是評價活動得以開展的重要條件。其中，評價指標(biāo)是實施物業(yè)管理績效評價的基礎(chǔ)。評價標(biāo)準(zhǔn)是實施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)。評價標(biāo)準(zhǔn)是對評價對象進(jìn)行分析評判的標(biāo)尺。確定評價標(biāo)準(zhǔn)，提供績效評價的參照體系，是開展物業(yè)管理績效評價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。評價方法是物業(yè)管理績效評價的具體手段。四、物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系（掌握）物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個層次30項指標(biāo)構(gòu)成?；局笜?biāo)是評價物業(yè)管理績效的最重要、最基礎(chǔ)指標(biāo)?；局笜?biāo)數(shù)量少、概括性強。通過這些指標(biāo)，可以反映物業(yè)管理企業(yè)的基本效益水平，因而它是整個績效評價指標(biāo)體系的核心。修正指標(biāo)是從多方面調(diào)整完善基本指標(biāo)評價結(jié)

45、果的計量因素，是用來對基本指標(biāo)進(jìn)行校正的重要輔助指標(biāo)，它依附于基本指標(biāo)而發(fā)揮作用，又是績效評價指標(biāo)體系的第二層次。評議指標(biāo)即實施評論議定的指標(biāo)，屬于非計量指標(biāo)，用于定性分析判斷，是對計量指標(biāo)的進(jìn)一步補充。評議指標(biāo)屬于第三層次，是企業(yè)績效評價指標(biāo)體系的重要組成部分。物業(yè)管理績效評價的內(nèi)容包括財務(wù)效益狀況、資產(chǎn)運營狀況、償債能力和發(fā)展能力四個方面。表9-4 財務(wù)效益狀況基本指標(biāo)和修正指標(biāo)財務(wù)效益狀況基本指標(biāo)財務(wù)效益狀況修正指標(biāo)名稱計算公式名稱計算公式凈資產(chǎn)收益率主營業(yè)務(wù)利潤率總資產(chǎn)報酬率盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)財務(wù)內(nèi)部收益率成本費用利潤率注：a. 凈利潤是指企業(yè)的稅后利潤，即利潤總額扣除應(yīng)交所得稅后的凈額

46、；b. 平均凈資產(chǎn)是企業(yè)年初所有者權(quán)益同年末所有者權(quán)益的平均數(shù)；c. 利潤總額是指企業(yè)實現(xiàn)的全部利潤，包括企業(yè)當(dāng)年營業(yè)利潤、投資收益、營業(yè)外收支凈額和所得稅等項內(nèi)容； d. 凈資產(chǎn)包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤，凈資產(chǎn)的數(shù)據(jù)取值于資產(chǎn)負(fù)債表；e. 息前稅前利潤利潤總額+利息支出；f. 利息支出是指企業(yè)在物業(yè)經(jīng)營管理過程中實際支出的借款利息、債券利息等。數(shù)值取值于利潤表和基本情況表。g.資產(chǎn)總額，來自資產(chǎn)負(fù)債表；h.主營業(yè)務(wù)利潤是指企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理收入扣除物業(yè)經(jīng)營管理成本費用、營業(yè)稅金及附加后的利潤。不包括其他業(yè)務(wù)利潤、投資收益、營業(yè)外收支等因素。數(shù)值取值于利潤表。i.主營業(yè)務(wù)收入

47、凈額是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)期銷售產(chǎn)品、商品、提供物業(yè)管理服務(wù)等主要經(jīng)營活動取得的收入減去銷售折扣與折讓后的數(shù)額。其數(shù)值取之于利潤表。 j.經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額是指一定時期內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)經(jīng)營管理活動中所產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物的流入量和流出量的差額。數(shù)值取值于現(xiàn)金流量表。 k.成本費用總額是指企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理成本與費用、管理費用、財務(wù)費用之和。46物業(yè)管理績效評價中，凈資產(chǎn)收益率的計算公式是( A )。（2010年）A凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤平均凈資產(chǎn))×100%B凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤/資產(chǎn)總額)×100%C凈資產(chǎn)收益率=(息前稅前利潤平均資產(chǎn)總額)×100%D凈資產(chǎn)

48、收益率=(主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額)×100%例：已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的凈資產(chǎn)收益率為()。 答案：C（500/2000=25%）總資產(chǎn)報酬率表示企業(yè)包括凈資產(chǎn)和負(fù)債在內(nèi)的全部資產(chǎn)的總體獲利能力，是評價企業(yè)資產(chǎn)運營效益的重要指標(biāo)。通常，企業(yè)可把總資產(chǎn)報酬率指標(biāo)與市場利率進(jìn)行比較，如果該指標(biāo)大于市場利率，則表明企業(yè)可以充分利用財務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，獲取盡可能多的收益。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運營越有效

49、。盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)是企業(yè)一定時期經(jīng)營現(xiàn)金流量同凈利潤的比值，它反映了企業(yè)當(dāng)期凈利潤中現(xiàn)金收益的保障程度，真實地反映了企業(yè)盈余的質(zhì)量。盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)是從現(xiàn)金流入和流出的動態(tài)角度，對企業(yè)收益的質(zhì)量進(jìn)行評價，對物業(yè)管理企業(yè)的實際收益能力進(jìn)行再次修正。一般而言，當(dāng)企業(yè)本期凈利潤大于零時，盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)大于1。表9-5 資產(chǎn)營運狀況基本指標(biāo)和修正指標(biāo)資產(chǎn)營運狀況基本指標(biāo)資產(chǎn)營運狀況修正指標(biāo)名稱計算公式名稱計算公式總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不良資產(chǎn)比率資產(chǎn)損失比率注：a. 流動資產(chǎn)總額取決于資產(chǎn)負(fù)債表；b. 應(yīng)收賬款是指物業(yè)管理企業(yè)因賒銷產(chǎn)品、材料、物資和提供物業(yè)管理服務(wù)而應(yīng)向購

50、買方或消費者收取的各項款項。其數(shù)值取值于資產(chǎn)負(fù)債表及資產(chǎn)減值準(zhǔn)備明細(xì)表；c. 年末不良資產(chǎn)總額是指企業(yè)資產(chǎn)中存在問題、難以參加正常生產(chǎn)經(jīng)營運轉(zhuǎn)的部分，主要包括三年以上應(yīng)收款項、其他應(yīng)收款及預(yù)付賬款，以及積壓的商品物資、閑置的固定資產(chǎn)和不良投資等的賬面余額，待處理流動資產(chǎn)及固定資產(chǎn)資產(chǎn)凈損失，以及潛虧掛賬額、經(jīng)營虧損掛賬等。d. 待處理資產(chǎn)損失凈額是指企業(yè)待處理流動資產(chǎn)凈損失、待處理固定資產(chǎn)凈損失以及固定資產(chǎn)毀損、待報廢三項的合計。通過總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的對比分析，不但能夠反映出企業(yè)本年度及以前年度總資產(chǎn)的運營效率及其變化，而且能發(fā)現(xiàn)企業(yè)與同類企業(yè)在資產(chǎn)利用上存在的差距，促進(jìn)企業(yè)提高物業(yè)經(jīng)營管理水平，

51、挖掘潛力，提高資產(chǎn)利用效率。一般情況下，該指標(biāo)數(shù)值越高，周轉(zhuǎn)速度越快，銷售(營業(yè))能力越強，資產(chǎn)利用效率越高。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)將主營業(yè)務(wù)收入凈額與企業(yè)資產(chǎn)中最具活力的流動資產(chǎn)相比較，可以反映企業(yè)一定時期流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度和使用效率，又能進(jìn)一步體現(xiàn)每單位流動資產(chǎn)實現(xiàn)價值補償?shù)母吲c低、補償速度的快與慢。通過對該指標(biāo)的分析對比，可以促進(jìn)企業(yè)加強內(nèi)部管理，積極采取措施擴大物業(yè)管理規(guī)模，提高流動資產(chǎn)的綜合使用效率。一般情況下，該指標(biāo)越高，表明企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)速度越快，利用越好。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是對流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的補充說明。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款的流動速度，即企業(yè)本年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次

52、數(shù)。采用該指標(biāo)的目的在于促進(jìn)企業(yè)通過合理制定賒銷政策、嚴(yán)格銷貨合同管理、及時結(jié)算等途徑加強應(yīng)收賬款的前后期管理，加快應(yīng)收賬款回收速度，活化企業(yè)營運資金。不良資產(chǎn)比率著重從企業(yè)三年以上不能正常循環(huán)周轉(zhuǎn)以謀求收益的資產(chǎn)角度，反映了企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量，揭示了企業(yè)在資產(chǎn)管理和使用上存在的問題，用以對企業(yè)資產(chǎn)的營運狀況進(jìn)行補充修正。一般情況下，本指標(biāo)越高，表明企業(yè)的不良資產(chǎn)越多，資金利用率也差。該指標(biāo)越小越好，零是最優(yōu)水平。資產(chǎn)損失比率指標(biāo)是衡量企業(yè)資產(chǎn)營運與管理水平的一項比較重要的指標(biāo)。該指標(biāo)在清產(chǎn)核資中用以分析企業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營狀況。該指標(biāo)表明企業(yè)資產(chǎn)損失的嚴(yán)重程度，從企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的角度，揭示了企業(yè)的管理狀

53、況。表9-6 償債能力狀況基本指標(biāo)和修正指標(biāo)償債能力狀況基本指標(biāo)償債能力狀況修正指標(biāo)名稱計算公式名稱計算公式資產(chǎn)負(fù)債率流動比率利息保障倍數(shù)速動比率現(xiàn)金流動負(fù)債比率長期資產(chǎn)適合率經(jīng)營虧損掛賬比率注：a. 流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年或超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或被耗用的資產(chǎn)。數(shù)值取值于資產(chǎn)負(fù)債表。b.流動負(fù)債是指償還期限在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期以內(nèi)的債務(wù)。數(shù)值取值于資產(chǎn)負(fù)債表。c. 速動資產(chǎn)流動資產(chǎn)存貨。數(shù)值取值于資產(chǎn)負(fù)債表。d.年經(jīng)營現(xiàn)金凈流入是指一定時期內(nèi)，由企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物的流入量與流出量的差額。e.長期負(fù)債指償還期在一年或超過一年的一個營業(yè)周期以上的債務(wù)。f.長

54、期投資是指投資期限在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期以上的投資。g.經(jīng)營虧損掛賬是指企業(yè)因經(jīng)營管理不善而造成的虧損掛賬資金。資產(chǎn)負(fù)債率屬于長期償債能力指標(biāo)。該指標(biāo)是國際公認(rèn)的衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營風(fēng)險的重要指標(biāo)，比較保守的經(jīng)驗判斷一般為不高于50%，國際上一般公認(rèn)60%比較好。因為過高的負(fù)債率表明企業(yè)財務(wù)風(fēng)險太大，過低的負(fù)債率表明企業(yè)對財務(wù)杠桿利用不夠，所以，在物業(yè)經(jīng)營管理實踐中，難以簡單地用資產(chǎn)負(fù)債率的高低來判斷負(fù)債狀況的優(yōu)劣，實際分析時，應(yīng)結(jié)合國家總體經(jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展趨勢、企業(yè)所處競爭環(huán)境等具體條件進(jìn)行客觀判定。流動比率、速動比率、現(xiàn)金流動負(fù)債比率都能反映短期債務(wù)（流動負(fù)債）的償還能力

55、。流動比率用來判斷企業(yè)短期債務(wù)到期前，可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金用于償還流動負(fù)債的能力。流動比率越高，表明企業(yè)流動資產(chǎn)流轉(zhuǎn)越快，償還流動負(fù)債的能力越強。但該指標(biāo)若過高，說明企業(yè)的資金利用效率比較低下。國際上公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)比率為200%，我國較好的比率為150%左右。速動比率是對流動比率的補充，因為它在分子剔除了流動資產(chǎn)中變現(xiàn)力最差的存貨，所以速動比率相對于流動比率能更為準(zhǔn)確地反映企業(yè)償還流動負(fù)債的能力。速動比率越高，表明企業(yè)償還流動負(fù)債的能力越強，一般保持在100%的水平比較好，表明企業(yè)既有好的債務(wù)償還能力，又有合理的流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。國際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)比率為100%，我國目前較好的比率在90%左右。三者中，只有現(xiàn)金流動負(fù)債比率能測算當(dāng)期流動負(fù)債的償還能力，直觀和謹(jǐn)慎地反映出企業(yè)償還流動負(fù)債的實際能力?，F(xiàn)