房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義

1、隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫， 力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日 益增多，除較早的中房指數(shù)、國房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈 陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、 銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)， 甚至也有 媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時之間，指數(shù)好象成了把握市場的良藥， 大有泛濫之勢， 實際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不管是在理論架構(gòu)還 是實踐操作方面都處于起步階段， 在樣本數(shù)據(jù)的取得、 指數(shù)公式的選 擇、指數(shù)的具體測算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問 題。一、房地產(chǎn)價格指數(shù)的根本理論一些經(jīng)濟興旺、 房地產(chǎn)市場成熟的國家或地區(qū)， 已較早地涉足 房地產(chǎn)價格指數(shù)這一領(lǐng)域， 并積累了較為豐富的經(jīng)歷。 洪寶川博士在 其

2、?探索地價漲落之謎 ?中，介紹了世界上流行的 11 種房地產(chǎn)價格指 數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。l 、本錢投入法根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項本錢投入包括材料、人工費等變化 情況，用算術(shù)平均法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。 這是一種較早期的房地產(chǎn) 價格指數(shù)編制方法，對于新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用 性。但是由于房地產(chǎn)價格并非主要由投入的本錢所決定， 所以用房地 產(chǎn)投入要素本錢的變動來反映房地產(chǎn)價格的變動有較大的偏差。目 前，這種方法實際應(yīng)用較少。2、加權(quán)平均法該方法包括中位數(shù)價格法和算術(shù)平均法兩種。其根本原理是， 以大量的房地產(chǎn)實際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數(shù)， 加權(quán)的目的在于降低不同交易

3、案例的特征差異所引起的指數(shù)中房地 產(chǎn)品質(zhì)或構(gòu)造變動所帶來的偏差。中位數(shù)價格法與算術(shù)平均法相比， 是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對指數(shù)的影響， 但并不能完全消除這一影響， 隨著時間的變化， 房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可 能會對指數(shù)衡量房地產(chǎn)價格的變動產(chǎn)生較大的偏誤。 在國外房地產(chǎn)價 格指數(shù)的實踐中， 加權(quán)平均法多用于地價指數(shù)的編制， 而用在住宅價 格指數(shù)編制上的較少。3、重復(fù)交易法這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。 它利用房地 產(chǎn)的重復(fù)交易案例， 用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房 地產(chǎn)價格指數(shù)。 這樣，不同的時期考察一樣的房地產(chǎn)， 在構(gòu)造、 材料、 外部品質(zhì)等方面都一樣

4、， 免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻煩。 該方法在理 論上已經(jīng)相當完整，但是仍有以下缺點： l 必須有大量的重復(fù)交 易的房地產(chǎn)資料，實際實施本錢高； 2重復(fù)交易的資料兩次交易 的期間不能太長，否那么品質(zhì)固定的假設(shè)將會被突破； 3從指數(shù) 長期的編制和實施看， 重復(fù)交易案例需要定期修正， 樣本的重新選取 和替換那么不僅在理論上還是實際操作中都存在著較大的問題。4、特征價格法特征價格法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)， 是基于特征價格理論。 該理 論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì) 如房地產(chǎn)商 品的面積、樓層、朝向等特征，商品價格那么是所有這些特征的綜 合反映和表現(xiàn)。 當商品某一方面的特征改變時， 商品的價

5、格也會隨之 改變。特征價格法的根本思路是：將房地產(chǎn)商品價格分解，以顯現(xiàn)出 各項特征的隱含價格 implicit Price ，在保持房地產(chǎn)特征不變 的情況下， 將房地產(chǎn)價格變動中的特征因素分解， 從價格的總變動中 逐項剔除特征變動的影響， 剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變 動。在實際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完善、 系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房 價的關(guān)系。二、國內(nèi)主要房地產(chǎn)指數(shù)簡介中房指數(shù)系統(tǒng)于 1994 年開國內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大 城市各類物業(yè)價格指數(shù)； 之后國房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、 企業(yè)指數(shù) 紛紛跟進，對業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市

6、場脈搏起到了重要作用。1、中房指數(shù)中房指數(shù)系統(tǒng)CREIS是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)China R eal Estate Index System的簡稱，它綜合運用了加權(quán)平均與 特征價格的理論方法，理論系統(tǒng)相比照擬完善。中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場開展的產(chǎn)物。 1993年中國房地產(chǎn)開發(fā) 集團針對當時市場信息零散、 投資行為盲目等狀況， 為促進房地產(chǎn)業(yè) 的安康開展，促進房地產(chǎn)投資決策科學化提出了建立房地產(chǎn)監(jiān)控體系 的設(shè)想，并與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、 國務(wù)院開展研究中心情報中心聯(lián)合 發(fā)起了這方面的研究，最后確定以簡練、明了、定量的中房指數(shù)作為 主要形式，并于 1994年底完成了系統(tǒng)的初步設(shè)計。 1995年 1月中房

7、 指數(shù)系統(tǒng)通過了初步論證， 并開場發(fā)布中房北京價格指數(shù)。 隨后又逐 步推廣到了上海、 天津、武漢等主要城市， 在國內(nèi)外引起了很大反響。 經(jīng)過半年多的試運行和不斷完善， 1995年 9月，由國務(wù)院開展研究 中心主持召開了 “中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的部級評審會。 指數(shù)系統(tǒng)順 利通過評審，并獲得了與會孫尚清、周干峙、厲以寧、蕭灼基等專家 的一致好評，“系統(tǒng)的建立標志著我國房地產(chǎn)信息業(yè)的開展上了一個 新臺階。研究成果屬于國內(nèi)首創(chuàng)，在國際上也處于先進展列可以 比擬全面、及時、定量、客觀地反映房地產(chǎn)市場的態(tài)勢和變化軌跡， 對監(jiān)控市場、引導(dǎo)投資、促進房地產(chǎn)業(yè)安康開展具有重要的現(xiàn)實意義， 從試運行的效果看， 中房

8、指數(shù)已成為各界了解、 分析和把握房地產(chǎn)市 場態(tài)勢的重要工具。課題的完成具有重要的理論和現(xiàn)實意義。考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特點和市場特征， 中房指數(shù)系統(tǒng)選用了一種 調(diào)整的拉氏公式作為根本計算公式：刀 pi 0 qi 0/ 刀 qi 0 刀 pi t qi 01= X = 1X2刀 p0 0 q0 0 / 刀qO 0 刀 pi 0 qi 0 其中第一局部表現(xiàn)為該物業(yè)與基準物業(yè)的比價指數(shù)，包括兩方面：1) 兩類物業(yè)價格的差異； 2) 物量構(gòu)成比例的差異。 第二局部 表現(xiàn)為該物業(yè)報告期相對于基期的價格水平的變化， 為拉氏公式的根 本形式。中房指數(shù)系統(tǒng)資料主要來源于市場調(diào)查， 根據(jù)聚類分析方法確 定樣本， 并進

9、展跟蹤調(diào)查， 在樣本工程到達一定指標后進展更新與替 換。CREIS主要以中房價格指數(shù)為主，中房城市指數(shù)系列包括反映相應(yīng)城市地區(qū)房地產(chǎn)狀況的中房城市指數(shù)和中房城市按功用分類物業(yè)指數(shù)，中房城市指數(shù)按月或季度發(fā)布。目前，中房指數(shù)在搜 房研究院的推動下， 已經(jīng)初步形成了重要城市價格指數(shù)、 北京寫字樓 租金指數(shù)、重要城市典型住宅價格指數(shù)以及中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等房 地產(chǎn)市場監(jiān)測體系。2、國房指數(shù)“國房景氣指數(shù)是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。 它是對房地產(chǎn)業(yè)開展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映， 由 8 個分 類指數(shù)合成運算出綜合指數(shù)， 是房地產(chǎn)市場景氣變化的綜合反映， 用 百分制表示。其數(shù)據(jù)資料來源

10、于國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計機構(gòu)進展的調(diào) 查?！皣烤皻庵笖?shù)的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論和景 氣指數(shù)原理， 采用合成指數(shù)的計算方法， 從房地產(chǎn)業(yè)開展必須同時具 備的土地、資金和市場需要三個根本條件出發(fā)， 選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、 資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、 空置面積、商品房銷售價格等 8 個具有代表性的統(tǒng)計指標進展分類指 數(shù)測算，再以 1995年 3月為基期比照計算出的綜合指數(shù)體系。3、其他目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上除中房指數(shù)與國房指數(shù)外， 還有偉業(yè)指 數(shù)、沈房指數(shù)、鄭州 40 指數(shù)等多個地方及企業(yè)指數(shù)，各指數(shù)系統(tǒng)根 本上采用了與中房或國房指數(shù)相似的理論模型體系， 成為地

11、方市場為 兩大指數(shù)系統(tǒng)之外的有益補充。三、房地產(chǎn)指數(shù)的作用1、反映市場走勢以中房指數(shù)為例， 價格指數(shù)可以反映重要城市的房地產(chǎn)市場整 體行情變化， 也可以反映出不同物業(yè)類型變化情況。 指數(shù)變動可以清 晰地描繪出市場開展的周期軌跡， 甚至可以預(yù)測未來市場走勢。 由于 房地產(chǎn)市場是整個國民經(jīng)濟的重要組成局部，房地產(chǎn)指數(shù)的變化軌 跡，也往往能夠反映宏觀經(jīng)濟的狀況。 正是由于指數(shù)具有深刻把握市 場的能力，對管理、投資、中介效勞等能夠產(chǎn)生重要指導(dǎo)作用，才能 夠成為研究市場的重要工具。2、指導(dǎo)業(yè)界活動各級政府可以利用指數(shù)了解全國房地產(chǎn)業(yè)開展狀況和行業(yè)構(gòu) 造，從而為調(diào)控全國各行業(yè)構(gòu)造和引導(dǎo)行業(yè)開展效勞。同時，

12、通過城 市指數(shù)，各級政府還可以了解各地房地產(chǎn)的供求情況， 并通過各地指 數(shù)的比照， 了解各地房地產(chǎn)業(yè)的開展水平， 為調(diào)整房地產(chǎn)普的地區(qū)構(gòu) 造提供參考。 另外，各級政府也可以通過地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè) 開展水平的比照， 掌握其行業(yè)的均衡開展的情況。 對于地方政府管理 部門，除了指導(dǎo)對行業(yè)開展速度進展調(diào)控外， 還可以通過與各地指數(shù) 的比照，了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國房地產(chǎn)市場中所占的地位， 更好地 作好本地房地產(chǎn)業(yè)的開展決策。對投資商，房地產(chǎn)指數(shù)可以使他們及時了解中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和內(nèi)部構(gòu)造及其開展狀況， 提高其投資時機、 投資構(gòu)造的決策 準確程度；中房城市指數(shù)可以使他們了解到各城市房地產(chǎn)市場的

13、不同 供需狀況，在地點選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助，減少投資風險； 通過中房指數(shù)的動態(tài)比擬， 可以更好地判斷房地產(chǎn)開展所處的周期性 價段，以把握市場形勢，決定或調(diào)整投資時機。對房地產(chǎn)中介咨詢效勞業(yè)， 各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參 考，提高咨詢機構(gòu)對市場開展變化的科學預(yù)見和判斷能力， 有利于房 地產(chǎn)投資效勞業(yè)的安康開展。此外，房地產(chǎn)指數(shù)還能為消費者購房決策提供區(qū)位、 時點選擇 的幫助，為其他經(jīng)濟研究機構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工 具。3、市場研究的工具由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位， 對房地產(chǎn) 市場房展狀況及趨勢的把握， 不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求， 更是 所以關(guān)注國民經(jīng)

14、濟人士的需求。 房地產(chǎn)指數(shù)為市場研究提供了最為重 要的工具，指數(shù)的變動軌跡不但能夠清晰地反映出市場開展的周期軌 跡，是經(jīng)濟周期研究的重要依據(jù)， 也是進展經(jīng)濟景氣狀況分析與預(yù)警 研究的根底。四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比擬以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)與國房指數(shù)為 例，兩種指數(shù)在根本概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面 都有較大差異， 兩種指數(shù)可以說是從不同的方面來反映市場， 某種程 度上可以相互補充。1、理論架構(gòu)1中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實際操作中以 94年 1 1 月為基期，以基期北京市商品房比擬價格為基值，基期指數(shù)定為1000點，屬于定基指數(shù)；計算時采用加權(quán)平均方法，權(quán)

15、值采用基期時 各類物業(yè)的規(guī)模比重。 基期與權(quán)值在一定時段內(nèi)固定， 在市場構(gòu)造有 了較大變化時， 調(diào)整基期與權(quán)值， 指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計算后提供 轉(zhuǎn)化因子。 中房指數(shù)在計算時由于權(quán)值固定， 并對樣本進展了必要的 特征因子修正， 從而可以消除權(quán)數(shù)變化對指數(shù)的影響， 可以更純粹地 反映“同類同質(zhì)商品的價格變動情況， 使不同歷史時期的指數(shù)具有 較強可比性。指數(shù)剔除市場構(gòu)造變化影響的作用，可以下面例子說 明。假設(shè)市場上僅有普通住宅 A,開發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B,開發(fā)規(guī)模500平方米。兩期銷售情況見下表:期二期A B A B銷售面積m2200 50100200銷售單價元 /m210005000

16、800 4500平均價格元 /m218003267可以看出，由于不同工程銷售面積變化，即市場需求構(gòu)造變化，在房 價普遍下降可以理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟形式等變化的情況 下，平均價格不降反升。如果僅僅用平均價格理解市場，就難以對市 場形勢、市場開展狀況做出正確判斷。 而以中房指數(shù)把握市場時卻可 以準確把握市場價格變化情況。 以下計算時省略樣本選擇、 權(quán)值確定、 指數(shù)換算等等多個步驟并采用簡單算式：Ii =刀Pi x AO寧刀P OXA0。其中Ii為當期指數(shù)值，Pi為當期價格，A0為基期規(guī)模，P 0為基期價格。取一期指數(shù)為基值1000點。期二期物業(yè)規(guī)模 m2 1000 500 1000 500銷

17、售單價元 /m2 1000 5000 800 4500刀Pi x AO 3500000 3050000基值 2333 2033相對數(shù)指數(shù)值 1000 871可以看出，指數(shù)消除了市場構(gòu)造的影響，準確把握住了價格變動情 況。2國房指數(shù)采用了與目前國家統(tǒng)計部門消費價格指數(shù)類似 的理論架構(gòu)，屬于拉氏年距同比指數(shù)。 指數(shù)基值以上年同期為 100點， 權(quán)重由專家打分確定。在指數(shù)計算中，權(quán)重一直固定，基值不固定。 由于國房指數(shù)綜合了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土 地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等 8個指標，屬于合成指數(shù)，指數(shù)的變動實際上反映了房地產(chǎn)市場的綜 合情況。國

18、房指數(shù)包容了大量市場信息， 但無視了指數(shù)的橫向與縱向 可比性。2、調(diào)查方法中房指數(shù)采用了市場抽樣調(diào)查方法， 在對市場商品房工程進展 普遍調(diào)查的根底之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進 展較長時間的跟蹤調(diào)查。 由于房地產(chǎn)市場商品的特殊性， 即每一工程 在經(jīng)過一段時間后， 將因銷售完畢而退出市場， 所以中房指數(shù)系統(tǒng)設(shè) 計了與股票指數(shù)不同的樣本替換方案； 另外，由于商品房工程在不同 推廣時段可能會采用不同價格策略， 不同戶型、 朝向房屋定價也有差 異，所以指數(shù)系統(tǒng)還設(shè)計了標準價風格整體系， 以消除特征因素的影 響。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保 證了中房指數(shù)系統(tǒng)對

19、市場的準確把握。國房指數(shù)系統(tǒng)采樣由各級統(tǒng)計部門采用統(tǒng)計報表制度， 對注冊 房地產(chǎn)公司等進展統(tǒng)計監(jiān)視。 數(shù)據(jù)來源有統(tǒng)計面廣、 來源穩(wěn)定等優(yōu)點， 數(shù)據(jù)來源具有較好的廣泛性。3、表現(xiàn)方法由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時期指數(shù)值都可以直接比 照，具有非常好的歷史 縱向可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)， 如中房北京城市指數(shù)變化可以表示如下：采用這一表現(xiàn)方法， 可以直觀地表示出市場周期開展狀況以及目前市 場形勢。比方通過上圖可以比擬清楚地看出 95 年底、96 年初市場進 入周期谷底；也可以看出 2000 年后市場逐漸上升，趨勢與幅度都比 擬直觀。國房指數(shù)由于是同期相比計算得出的指數(shù)， 所以采用指數(shù)數(shù)值

20、表示。同比變化比擬清楚。4、指數(shù)使用中房指數(shù)屬于定基指數(shù)， 不同城市指數(shù)計算時都與北京基期值 進展了換算。中房指數(shù)在表現(xiàn)不同地方房地產(chǎn)市場歷史狀況的同時， 不同城市也具有一定可比性， 即中房指數(shù)具有橫向與縱向可比性。 利 用中房指數(shù)可以了解不同時期同一城市房價變化狀況， 也可以了解不 同城市在同一時段房價狀況。國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)， 缺少縱橫比擬的能力 經(jīng)過逐級換 算也可以到達縱向比擬目的，但由于其覆蓋了多種指標，是對房地 產(chǎn)市場狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產(chǎn)市場目前景氣狀 態(tài)。5、兩種方法的缺點中房指數(shù)雖然具有對價格的反映靈敏性高、 及時性好， 以及可 以縱橫比擬等優(yōu)點， 然而由于

21、采用了固定權(quán)值的拉氏方法， 在市場開 展迅速、構(gòu)造變化較快的情況下， 反映基期市場構(gòu)造的權(quán)值會逐漸與 現(xiàn)期市場構(gòu)造脫節(jié)。 這樣一來， 指數(shù)雖然還能夠反映市場房價的變化 趨勢，可是會與市場實際構(gòu)造與價格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性， 尤其橫向可比性會受到較大影響。 因此就要求指數(shù)計算的權(quán)值必須在 經(jīng)過一定時間后，進展調(diào)整，以重新適應(yīng)新的市場構(gòu)造。另外，中房 指數(shù)主要采用價格來反映市場狀況， 在簡單清晰的同時， 也降低了信 息含量。國房指數(shù)計算的權(quán)值在經(jīng)專家打分后， 是固定不變的， 各指標 對市場的影響程度不會隨市場構(gòu)造變化而產(chǎn)生較大變化。 但由于方法 限制，其清晰性與可比性受到限制。另外，由于其綜

22、合了多種信息資 料，雖然可以綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標 變化對指數(shù)造成的影響確不能清晰反映，需要單獨說明。五、國外主要房地產(chǎn)指數(shù)與消費價格指數(shù)由于地價變動在很大程度上影響了房價， 而且消除了其他許多 模糊因素的影響， 能夠比擬清楚地反映市場開展狀況， 所以許多國家 與地區(qū)都建立了地價指數(shù)，比方日本、臺灣等地。各種地價指數(shù)一般 也采用了定基指數(shù)， 以便于進展縱橫向比擬分析。 比方日本有不同區(qū) 域、不同物業(yè)用地的地價指數(shù)，下表為 1988 年日本國土廳公布的地 價公告以 1983 年為基期，基值 100：住宅地 商業(yè)地 各種用途平均東京圈 219.3 303.8 224.0東

23、京都 283.2 342.8 292.8大阪圈 134.3 181.3138.0名古屋圈 115.0 123.8117.5北海道地區(qū) 105.9 120.8 107.8東北地區(qū) 106.4 115.7107.7關(guān)東東京除外地區(qū)117.5 116.4 116.6北陸地方 110.1 116.0111.6中部地方名古屋圈除外115.1 120.5 115.8近畿地方大阪圈除外114.2 120.2 114.5中國地區(qū) 114.0 117.4113.7四國地區(qū) 106.4 106.7106.3九州、沖繩地區(qū) 108.7118.8 110.4由于日本地價指數(shù)采用了定基指數(shù)， 可以比擬清楚地表現(xiàn)出地價長

24、期 變動趨勢，比方從下列圖所示 6 大都市平均用途地價指數(shù)曲線， 可以清楚看出 90年代年房地產(chǎn)“泡沫狀況。 91、92年地價大幅增高后， 指數(shù)值上升到 100 點以上，又迅速降低，指數(shù)值下跌至 40點以下， “地產(chǎn)泡沫開場破滅。另外，日本、美國、加拿大、德國等國家的消費價格指數(shù)也都采用了 以某一年或幾年為基期， 編制定基價格指數(shù)的方法。 國外消費價格指 數(shù)使用的計算方法一般有固定權(quán)數(shù)三至五年定基加權(quán)平均法，即 定基拉氏指數(shù)； 也有定基變動權(quán)數(shù)加權(quán)平均法， 也稱作定基鏈接拉氏 指數(shù)。固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均方法使用基期權(quán)數(shù)且固定幾年不變， 具有消 除消費構(gòu)造變動的影響， 反映純價格變動的特點。 實際操

25、作又簡便易 行，減少了許多工作量，因而目前多數(shù)國家采用了這種方法。但固定 權(quán)數(shù)幾年不變，其數(shù)據(jù)高估偏差更大，對處于經(jīng)濟開展較快，構(gòu)造變 動較大的地區(qū)， 不能真實反映構(gòu)造變化對價格變動的內(nèi)在影響。 目前 英國、法國等國家采用了變動權(quán)數(shù)加權(quán)平均的方法， 即鏈式拉式公式 計算定基價格指數(shù)。每年 1 月調(diào)整采樣工程內(nèi)容，進而更新權(quán)數(shù)。固定權(quán)數(shù)定基加權(quán)平均法的理論架構(gòu)與中房指數(shù)價格類似。 中 國消費品價格指數(shù)的編制方法與國房指數(shù)根本一致， 目前中國消費品 的價格指數(shù)也在探討定基指數(shù)編制方案。六、房地產(chǎn)指數(shù)的開展方向目前中國房地產(chǎn)市場增量房仍是主流， 各類房地產(chǎn)指數(shù)也以關(guān) 注增量房市場為主要目的， 大規(guī)模建立期過后， 存量房市場必將逐漸 成為市場交易的主流，存量房市場的各類指數(shù)必將會建立并逐漸完 善；其次，由于目前房地產(chǎn)一級市場，即土地使用權(quán)市場標準程度較 低，信息透明度較差，除城調(diào)大隊編制的 35 個城市同比指數(shù)中包括 地價內(nèi)容外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還缺少完善的地價指數(shù)系統(tǒng)；另外，隨 著經(jīng)濟的開展以及人