收購爛尾樓(在建項(xiàng)目)再轉(zhuǎn)讓稅收解析

1、精品收購爛尾樓（在建項(xiàng)目）再轉(zhuǎn)讓稅收一、營業(yè)稅問題 1：購入爛尾樓再轉(zhuǎn)讓的行為，能否差額征收營業(yè)稅 ?(財(cái)稅 200316號)第(二十 )條差額征稅條款：銷售或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓抵債的不動(dòng)產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)：是否再投入實(shí)質(zhì)性開發(fā)(財(cái)稅 200316號)文件規(guī)定：單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的welcome精品行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：1 、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)， 但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資

2、產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。2 、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。解析：再投入施工，不可能差額征稅問題 2：轉(zhuǎn)讓過程中相關(guān)費(fèi)用及稅金，是否可以扣除 ?(海南省地方稅務(wù)局公告2014 年第 16 號)welcome精品(二十 )單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。二、土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)：收購

3、支出(支付的價(jià)款及稅金)加計(jì)扣除A 房地產(chǎn)開發(fā)公司出資2000 萬元，收購B公司開發(fā)的爛尾樓建設(shè)改造并銷售。爛尾樓建設(shè)改造及配套設(shè)施的成本共計(jì)1000 萬元。welcome精品收購B 公司爛尾樓和改造成本均取得合法憑證。辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，申報(bào)財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目(土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20% 的扣除)600 萬元。該公司的申報(bào)的土地增值稅加計(jì)扣除合理嗎?2000 萬元收購款允許收購方加計(jì)扣除實(shí)質(zhì)上是重復(fù)加計(jì)扣除。 因?yàn)?B 公司轉(zhuǎn)讓爛尾樓計(jì)土增稅已加計(jì)扣除。welcome精品問題 3：購入爛尾樓后進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改良或開發(fā)，再行轉(zhuǎn)讓，收購支出 (支付的價(jià)款及稅金

4、)是否允許加計(jì)扣除?各地執(zhí)行不一，有一定爭議。青地稅函 2009 47 號：充許加計(jì)20% 的扣除(青地稅函 2009 47 號 )青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答的通知答：對納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，其扣除項(xiàng)目如下：(一 )取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;(二)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本;welcome精品(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;(四 )轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加;(五 )加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩

5、項(xiàng)之和的百分之二十。根據(jù)上述政策文件： “收購 B 公司爛尾樓”是“納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本”，因此，應(yīng)允許加計(jì)扣除。2014 年 9 月 12 日浙江地稅：不充許加計(jì)20% 的扣除2014 年 9 月 12 日浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告四、購買在建項(xiàng)目進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的扣除welcome精品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的， 其購買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款及稅金允許扣除， 但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)20% 扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項(xiàng)目處理按照土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2014 年濟(jì)寧市地稅：不充許加計(jì)20% 的扣除2014年濟(jì)寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知十、關(guān)于企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅的問題welcome精品企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后， 繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)， 達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的， 其購買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì) 20% 的扣除 ;后續(xù)建設(shè)支出扣除項(xiàng)目的處理按照土地增值稅暫行條例第六條及土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。問題 4