定位策劃商業(yè)綜合體世聯(lián)2013年3月日照南鐵城市項目整體及物業(yè)發(fā)展建議報告

1、日照南鐵城市綜合體項目 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報告2013年3月謹(jǐn)呈：南鐵投資集團公司匯報內(nèi)容匯報內(nèi)容PART1 基于本體和基于本體和開發(fā)開發(fā)目目標(biāo)標(biāo)的的屬屬性界定性界定PART2 項項目定位及目定位及規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建建議議PART3 方案方案經(jīng)濟經(jīng)濟分析分析3 38 89595contentpage是什么？是什么？做什么？做什么？怎么樣？怎么樣？【項目區(qū)位】位于日照商務(wù)金融區(qū)核心區(qū)域，西守市政府，東距海岸【項目區(qū)位】位于日照商務(wù)金融區(qū)核心區(qū)域，西守市政府，東距海岸1.6km1.6km，具備城市與景觀雙重資源，具備城市與景觀雙重資源n城市資源豐富城市資源豐富n緊鄰市政府，處于金融緊鄰市政府，

2、處于金融商務(wù)核心區(qū)域內(nèi)，通達(dá)性商務(wù)核心區(qū)域內(nèi)，通達(dá)性佳（淄博路于佳（淄博路于20132013年年1010月月前貫通）。該區(qū)域具備極前貫通）。該區(qū)域具備極強的城市輻射力。強的城市輻射力。n商業(yè)價值認(rèn)知度高商業(yè)價值認(rèn)知度高n該區(qū)域為日照最為核心該區(qū)域為日照最為核心的區(qū)域的區(qū)域, ,且受華潤的品牌商且受華潤的品牌商業(yè)（業(yè)（1818萬平五彩城）影響，萬平五彩城）影響，商業(yè)價值認(rèn)知度極高。商業(yè)價值認(rèn)知度極高。n未來商務(wù)、居住人口密未來商務(wù)、居住人口密集集n商務(wù)金融區(qū)內(nèi)規(guī)劃居住商務(wù)金融區(qū)內(nèi)規(guī)劃居住人口人口2.42.4萬，就業(yè)人口約萬，就業(yè)人口約15.415.4萬人，區(qū)域內(nèi)高層級萬人，區(qū)域內(nèi)高層級人口密集。

3、人口密集。海曲路海曲路青島路青島路碧海路碧海路文登路文登路煙臺路煙臺路北京北路北京北路濟南路濟南路泰安路泰安路本案本案黃海黃海u城市屬性城市屬性u三線城市。三線城市。u區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩評在建城市商務(wù)核心區(qū)中心地段；在建城市商務(wù)核心區(qū)中心地段；u地塊屬性地塊屬性u中等規(guī)模，高容積率：占地約中等規(guī)模，高容積率：占地約1.631.63萬平，容積率為萬平，容積率為8 8的中等規(guī)模，高容積率城的中等規(guī)模，高容積率城市商業(yè)綜合體項目；市商業(yè)綜合體項目；u綜合物業(yè)：產(chǎn)品類型涵蓋商業(yè)、公寓、住宅、寫字樓、酒店物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)城市綜綜合物業(yè)：產(chǎn)品類型涵蓋商業(yè)、公寓、住宅、寫字樓、酒店物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)城市綜合體項目；合體項目

4、；u地塊質(zhì)素優(yōu)良：地塊平整。地塊質(zhì)素優(yōu)良：地塊平整。三線城市、在建商務(wù)核心區(qū)域、中等規(guī)模、高容積率、商三線城市、在建商務(wù)核心區(qū)域、中等規(guī)模、高容積率、商業(yè)綜合體項目業(yè)綜合體項目【屬性界定】【屬性界定】 第一目標(biāo)第一目標(biāo)客觀的衡量市場，沉淀優(yōu)良的集中商客觀的衡量市場，沉淀優(yōu)良的集中商業(yè)與酒店資產(chǎn)。業(yè)與酒店資產(chǎn)。第二目標(biāo)第二目標(biāo)快速回現(xiàn)，以最低的自有資金投入實快速回現(xiàn)，以最低的自有資金投入實現(xiàn)項目滾動開發(fā)?，F(xiàn)項目滾動開發(fā)。 核心目標(biāo)核心目標(biāo)風(fēng)險控制下的利潤最大化風(fēng)險控制下的利潤最大化項目滾動開發(fā)，項目滾動開發(fā)，快速回現(xiàn)，沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，樹立品牌形象快速回現(xiàn)，沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，樹立品牌形象結(jié)合開發(fā)商的目標(biāo)

5、，解析問題，界定結(jié)合開發(fā)商的目標(biāo)，解析問題，界定項目的核心問題。項目的核心問題。目標(biāo)解析目標(biāo)解析開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)核心問題界定核心問題界定樹立企業(yè)品牌形象，實現(xiàn)企業(yè)房地產(chǎn)樹立企業(yè)品牌形象，實現(xiàn)企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展突破。行業(yè)發(fā)展突破。第三目標(biāo)第三目標(biāo)基于項目本體、開發(fā)商目標(biāo)的核心問題梳理基于項目本體、開發(fā)商目標(biāo)的核心問題梳理p優(yōu)化產(chǎn)品構(gòu)成，保證現(xiàn)金快速回流，滾動開發(fā)，實現(xiàn)利潤率最大化；p成為的日照城市標(biāo)簽，提升企業(yè)品牌影響力；p沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，保障后期商業(yè)成功運營，樹立企業(yè)在房地產(chǎn)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位。R2R2期望結(jié)果、我們想要什么？期望結(jié)果、我們想要什么？（針對目標(biāo)的規(guī)范分析）（針對目標(biāo)的規(guī)范分析）

6、R1R1非期望結(jié)果非期望結(jié)果（不作為、自然發(fā)展的結(jié)果）（不作為、自然發(fā)展的結(jié)果）p容積率高，居住物業(yè)舒適性難以保障，銷售型商鋪產(chǎn)品排布困難，規(guī)劃設(shè)計難度大；p商業(yè)市場競爭激烈，集中商業(yè)運營無法實現(xiàn)；p高容積率之下，項目的標(biāo)桿形象難以實現(xiàn)。？核心問題核心問題 Q1Q1、集中商業(yè)的功能組合與業(yè)態(tài)構(gòu)成？、集中商業(yè)的功能組合與業(yè)態(tài)構(gòu)成？Q2Q2、如何實現(xiàn)高價值商鋪產(chǎn)品的合理設(shè)計？、如何實現(xiàn)高價值商鋪產(chǎn)品的合理設(shè)計？Q3Q3、如何保證公寓產(chǎn)品快速回現(xiàn)，支撐項目整體開發(fā)？、如何保證公寓產(chǎn)品快速回現(xiàn)，支撐項目整體開發(fā)？匯報內(nèi)容匯報內(nèi)容PART1 基于本體和基于本體和開發(fā)開發(fā)目目標(biāo)標(biāo)的的屬屬性界定性界定PAR

7、T2 項項目定位及目定位及規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建建議議PART3 方案方案經(jīng)濟經(jīng)濟分析分析3 38 89595contentpage是什么？是什么？做什么？做什么？怎么樣？怎么樣？城市化率：日照城市化率水平遠(yuǎn)低于全國平均值，且呈現(xiàn)出與本市城市化率：日照城市化率水平遠(yuǎn)低于全國平均值，且呈現(xiàn)出與本市人均人均GDPGDP高度不匹配的現(xiàn)狀，城市化進(jìn)程尚有較大空間高度不匹配的現(xiàn)狀，城市化進(jìn)程尚有較大空間人人均均G GD DP P城城市市化化率率商業(yè)處于原始狀態(tài)， 以集市為主人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升

8、級，出現(xiàn)不間斷經(jīng)營的滿足城市生活的百貨業(yè)態(tài)大發(fā)展人均GDP位于2000 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍， 多品類聚集、規(guī)模 化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)人均GDP位于4500 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)， 多業(yè)態(tài)、綜合性商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，并 出現(xiàn)細(xì)分廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn) 型， 主題化、個性 化商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)+ +歐美及國內(nèi)領(lǐng)先城市發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合餐飲、休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。日日照照3636日照日照$7085$708520112011年中國城市化

9、率年中國城市化率51.3%51.3%，日照未來發(fā)展提升空間極大，日照未來發(fā)展提升空間極大看經(jīng)濟（看經(jīng)濟（1/31/3）：城市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后；但人均產(chǎn)值與消費能力領(lǐng)）：城市經(jīng)濟發(fā)展相對滯后；但人均產(chǎn)值與消費能力領(lǐng)先于城市發(fā)展，未來人均消費潛力巨大有待挖掘先于城市發(fā)展，未來人均消費潛力巨大有待挖掘nGDPGDP總量：總量：20112011年年GDPGDP總量總量12141214億元，位于第億元，位于第1616位，位，與其他縣市對比，僅好于萊蕪市，排名墊底與其他縣市對比，僅好于萊蕪市，排名墊底n人均人均GDPGDP：同年人均：同年人均GDP43929GDP43929元位于全省第元位于全省第1010

10、位，位，與與GDPGDP總量呈現(xiàn)高度不匹配狀況，表明日照城市消總量呈現(xiàn)高度不匹配狀況，表明日照城市消費領(lǐng)先于城市整體發(fā)展費領(lǐng)先于城市整體發(fā)展n人均消費性支出：同年人均消費性支出為人均消費性支出：同年人均消費性支出為1378113781元，占人均可支配收入比例為元，占人均可支配收入比例為68.57%68.57%，表明日照市，表明日照市未來人均消費潛力巨大，有待進(jìn)一步挖掘未來人均消費潛力巨大，有待進(jìn)一步挖掘n社會消費品零售總額：呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，社會消費品零售總額：呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，2007200720112011每年平均增幅在每年平均增幅在20%20%左右，但處于全省第十左右，但處于全省第十六位

11、排名墊底六位排名墊底看產(chǎn)業(yè)（看產(chǎn)業(yè)（2/32/3）：二產(chǎn)主導(dǎo)，精品鋼基地的建設(shè)將成為未來二產(chǎn)發(fā)展新）：二產(chǎn)主導(dǎo)，精品鋼基地的建設(shè)將成為未來二產(chǎn)發(fā)展新的增長極；以貿(mào)易、旅游為代表的第三產(chǎn)業(yè)逐步成為新的發(fā)展方向的增長極；以貿(mào)易、旅游為代表的第三產(chǎn)業(yè)逐步成為新的發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例：呈現(xiàn)明顯的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例：呈現(xiàn)明顯的“二、三、一二、三、一”特征，第二產(chǎn)業(yè)做為主導(dǎo)，占比特征，第二產(chǎn)業(yè)做為主導(dǎo)，占比54.4%54.4%二產(chǎn)新發(fā)展：日照精品鋼基地作為魯南臨港產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的核心成為未來二產(chǎn)發(fā)展新的增長極n發(fā)展背景：山鋼集團與全國前五名鋼鐵企業(yè)差距明顯，發(fā)展背景：山鋼集團與全國前五名鋼鐵企業(yè)差距明顯，整合之后的

12、技術(shù)升級需求愈發(fā)強烈，鋼鐵業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整試整合之后的技術(shù)升級需求愈發(fā)強烈，鋼鐵業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整試點落戶山東點落戶山東, ,對山鋼意味著一次提升的機遇對山鋼意味著一次提升的機遇n整體規(guī)劃：總體規(guī)模為整體規(guī)劃：總體規(guī)模為21352135萬噸，其中新建萬噸，其中新建11351135萬噸，萬噸，保留原日鋼保留原日鋼500500萬噸產(chǎn)能。靜態(tài)總投資萬噸產(chǎn)能。靜態(tài)總投資11451145億元，年可億元，年可實現(xiàn)銷售收入實現(xiàn)銷售收入1395.41395.4億元；預(yù)計億元；預(yù)計20152015年全面建設(shè)投產(chǎn)年全面建設(shè)投產(chǎn)n發(fā)展意義：不僅在于促進(jìn)山東鋼鐵產(chǎn)業(yè)的調(diào)整振興，發(fā)展意義：不僅在于促進(jìn)山東鋼鐵產(chǎn)業(yè)的調(diào)整振興，更進(jìn)一步

13、的是帶動日照整體經(jīng)濟發(fā)展更進(jìn)一步的是帶動日照整體經(jīng)濟發(fā)展三產(chǎn)貿(mào)易：日照為典型的外向型經(jīng)濟城市，三產(chǎn)貿(mào)易：日照為典型的外向型經(jīng)濟城市，進(jìn)出口貿(mào)易是城市三產(chǎn)發(fā)展的第一支撐；進(jìn)出口貿(mào)易是城市三產(chǎn)發(fā)展的第一支撐；20112011年日照進(jìn)出口總額年日照進(jìn)出口總額207207億美元，且不斷增億美元，且不斷增長長三產(chǎn)旅游：旅游業(yè)總收入逐年增長，同時帶來大量旅三產(chǎn)旅游：旅游業(yè)總收入逐年增長，同時帶來大量旅游度假增值消費，逐漸成為城市三產(chǎn)發(fā)展的第二支撐游度假增值消費，逐漸成為城市三產(chǎn)發(fā)展的第二支撐看交通（看交通（3/33/3）：整體搭建立體化的）：整體搭建立體化的“海陸空海陸空”交通網(wǎng)絡(luò)，縮短貿(mào)易物交通網(wǎng)絡(luò)，縮

14、短貿(mào)易物流以及商務(wù)往來的交通時間，為日照產(chǎn)業(yè)二次發(fā)展奠定流通基礎(chǔ)流以及商務(wù)往來的交通時間，為日照產(chǎn)業(yè)二次發(fā)展奠定流通基礎(chǔ)港口港口n日照港、嵐山港、嵐橋港三個港口。日照港以深水大港而著稱，是國家主樞紐港鐵路鐵路n現(xiàn)有鐵路1、日照鄭州西安，直達(dá)荷蘭鹿特丹港的新亞歐大陸橋；2、南北方向的膠新鐵路n在建鐵路1、高鐵：日照-臨沂-濟寧；2、城際鐵路：日照-臨沂-萊蕪-濟南；3、沿海高鐵：青島-日照-連云港；4、山西中南部至日照港的晉中南煤炭外運鐵路大通道公路公路n“十二五”期間新建濰日、青臨、嵐臨三條高速公路，形成“三縱兩橫”的高速公路網(wǎng)機場機場n位于嵐山區(qū)后村鎮(zhèn)北側(cè)的日照機場近期建設(shè)目標(biāo)年初步確定為2

15、020年、中期為2030年、遠(yuǎn)期為2040年商業(yè)掃描：集中商業(yè)以百貨綜超為主，整體檔次較低競爭激烈；銷售商業(yè)掃描：集中商業(yè)以百貨綜超為主，整體檔次較低競爭激烈；銷售商鋪多為三層，總價控制在商鋪多為三層，總價控制在500500萬以內(nèi)，高總價商鋪銷售速度明顯下降萬以內(nèi)，高總價商鋪銷售速度明顯下降市場掃描市場掃描1234整體格局整體格局n經(jīng)營模式：采取租金、扣點兩種模式，其中扣點率在經(jīng)營模式：采取租金、扣點兩種模式，其中扣點率在20%20%左右左右n經(jīng)營狀況：目前百貨、綜超同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，主要集中于中低端經(jīng)營狀況：目前百貨、綜超同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，主要集中于中低端消費，經(jīng)營狀況一般在消費，經(jīng)營狀況一般在

16、1010萬萬/ /月，個別經(jīng)營較好的在月，個別經(jīng)營較好的在20-3020-30萬萬/ /月；月；整體來看，差于國內(nèi)大多數(shù)三線城市水平整體來看，差于國內(nèi)大多數(shù)三線城市水平n通道：主通道通道：主通道2.4m2.4m左右；次通左右；次通道道1.8m1.8m左右左右n層高：首層層高：首層3.6m3.6m左右；標(biāo)準(zhǔn)層左右；標(biāo)準(zhǔn)層3.3m3.3m左右左右n商鋪比例：開間商鋪比例：開間3 36m6m，進(jìn)深，進(jìn)深6 610m10m，進(jìn)深開間比約，進(jìn)深開間比約2 2：1 1n柱距：柱距：7.2m7.2m左右左右n入口寬度：入口寬度：3 35m5m為主為主n停車位：停車位：0.50.50.80.8之間，均低之間，

17、均低于于1 1：1 1無法充分滿足停車需求無法充分滿足停車需求產(chǎn)品指標(biāo)產(chǎn)品指標(biāo)經(jīng)營模式經(jīng)營模式n銷售單價：銷售單價：1-31-3層均價在層均價在2.52.5萬萬/ /平米左右平米左右n銷售形勢：一拖二銷售，三層銷售形勢：一拖二銷售，三層整層銷售整層銷售n劃鋪面積：最小劃鋪面積：最小5050平米，最大平米，最大15001500平米，主力在平米，主力在200-300200-300平米平米n總價區(qū)間：總價區(qū)間：160-1500160-1500萬之間，萬之間，其中其中500500萬以上的商鋪銷售速度萬以上的商鋪銷售速度明顯下降，客戶接受存在抗性明顯下降，客戶接受存在抗性在售商鋪在售商鋪n商業(yè)模式及檔次

18、：以百貨、大型綜超為主，商業(yè)模式及檔次：以百貨、大型綜超為主，20092009后出現(xiàn)少量主題后出現(xiàn)少量主題型一站式購物中心；體量較大，整體基本達(dá)到人均商業(yè)面積一平米型一站式購物中心；體量較大，整體基本達(dá)到人均商業(yè)面積一平米n業(yè)態(tài)配比：集中商業(yè)業(yè)態(tài)主要以百貨、綜超為主占比業(yè)態(tài)配比：集中商業(yè)業(yè)態(tài)主要以百貨、綜超為主占比60%60%左右，左右，餐飲、娛樂、兒童業(yè)態(tài)占比較低，均在餐飲、娛樂、兒童業(yè)態(tài)占比較低，均在10%10%以下以下辦公掃描：市場整體水平相對初級，新區(qū)出現(xiàn)部分辦公掃描：市場整體水平相對初級，新區(qū)出現(xiàn)部分5A5A級寫字樓實現(xiàn)全級寫字樓實現(xiàn)全面超越；三產(chǎn)支撐力度有限，因此銷售壓力較大，最高

19、月均面超越；三產(chǎn)支撐力度有限，因此銷售壓力較大，最高月均15001500平米平米整體概況整體概況n三產(chǎn)發(fā)展難以支撐寫字樓整體需求，單一化依托港口發(fā)展，港口貿(mào)易、代理、投資等私營企業(yè)數(shù)量眾多n寫字樓整體處于從起步期向發(fā)展期過渡的階段，市場平臺水平較易超越；目前新市區(qū)已出現(xiàn)多個5A級寫字樓供應(yīng)，硬件設(shè)施明顯超越市場現(xiàn)有水平，高端形象功能需求顯現(xiàn)。市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)n銷售均價在6500-8000元/平米；多采用整層或半層銷售策略，單層面積主要為10001500平（極個別體量較小的項目采用散售形式）；整層總價控制在15001900萬n去化速度兩級分化明顯，最高速度在13001500平/月，一般市場去化2

20、00300平/月n市場租金單價主要集中在0.81.2元/平/天n平層面積集中在900-1300平米；層高最高為3.6米；大堂挑高多小于8米；大堂面積500平米以內(nèi)；單部電梯服務(wù)面積在6000平米以上；過道寬度集中在1.8-2.1m之間客戶分析客戶分析n主要為貿(mào)易物流類企業(yè)，其次是能源、船代等企業(yè)；均是自用為主，注重內(nèi)部產(chǎn)品、交通、項目配套等n通過專業(yè)人士訪談以及市場信息反饋得知，目前投資客戶對150-200的辦公產(chǎn)品需求度較高公寓掃描：現(xiàn)階段以海景資源和學(xué)區(qū)房為主要賣點，公寓掃描：現(xiàn)階段以海景資源和學(xué)區(qū)房為主要賣點，60-9060-90平米的小戶平米的小戶型產(chǎn)品接受度較高；配套和物業(yè)服務(wù)相對初

21、級，未來提升潛力較大型產(chǎn)品接受度較高；配套和物業(yè)服務(wù)相對初級，未來提升潛力較大整體概況整體概況n隨著山海天度假區(qū)管委會的成立和大量重大招商項目的落地，旅游度假資源將繼續(xù)放大，為公寓度假市場持續(xù)發(fā)展帶來良好支撐；現(xiàn)階段以海景資源為主要賣點，主打城市價值的居住、商務(wù)公寓尚未出現(xiàn)市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)n市場均價在7700-8000元/平之間；市場供需的主要面積段在60-90平米和110-120平米；總價在40-90萬之間；銷售層面反饋，60平米、80-90平米的小面積居住型公寓市場接受度較高n去化速度平均在1500平米/月n公寓市場目前存量約15.5萬平米，可持續(xù)銷售2年左右n在售公寓產(chǎn)品的核心賣點是一線

22、海景、學(xué)區(qū)房資源等，產(chǎn)權(quán)多為50年、70年；n物業(yè)服務(wù)處于相對初級水平，僅滿足基本的保安保潔等服務(wù)；無運營管理等增值服務(wù)n部分高端樓盤已經(jīng)開始注重對配套設(shè)施的投入（商業(yè)、金融配套；精裝修等），且客戶感知明顯客戶分析客戶分析n目前仍然處于依托海景資源發(fā)展階段，客戶置業(yè)目的較為單一，主要關(guān)注海景度假和學(xué)區(qū)房，城市綜合價值關(guān)注度不高；客戶構(gòu)成以全省旅游度假和市區(qū)內(nèi)的投資客為主開發(fā)愿景開發(fā)愿景新日照新日照. .代言城市的活力引擎代言城市的活力引擎 先鋒先鋒. .國際國際. .未來未來 開啟開啟2626小時國際生活新理念小時國際生活新理念整體定位整體定位環(huán)境先鋒藝術(shù)化環(huán)境先鋒藝術(shù)化人群國際復(fù)合化人群國際

23、復(fù)合化未來空間集約化未來空間集約化整體基本經(jīng)濟指標(biāo)整體基本經(jīng)濟指標(biāo)【技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)】凈用地約【技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)】凈用地約1.631.63萬萬 ，容積率，容積率8 8，地上總建筑面積約，地上總建筑面積約13.113.1萬，地下面積約萬，地下面積約3.93.9萬平米萬平米建筑紅線圖建筑紅線圖147.2m147.2m69.5m69.5m16363.616363.6平平總用地面積總用地面積28089.628089.6平方米平方米建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積16363.6平方米總建筑面積總建筑面積169909平方米地上建筑面積地上建筑面積130909平方米地下建筑面積地下建筑面積39000平方米容積率容積率8建筑

24、密度建筑密度50%綠地率綠地率15%代征公共綠地代征公共綠地2100.6平方米代征路代征路9625.4平米房【規(guī)劃認(rèn)知】受日照影響西樓【規(guī)劃認(rèn)知】受日照影響西樓6 61010層只能設(shè)計公寓產(chǎn)品；為提高東樓層只能設(shè)計公寓產(chǎn)品；為提高東樓使用率標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在使用率標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在1600160020002000平米之間平米之間n東側(cè)退紅線18mn西側(cè)退紅線6mn北側(cè)多層退紅線10m,高層退20米n南側(cè)退紅線12mn東北角軸距26m建筑控制線建筑控制線南側(cè)高層對日照影響南側(cè)高層對日照影響消防消防間距間距日照要求日照要求n西側(cè)高層受到南側(cè)回遷樓影響，10層以下不滿足住宅日照要求高度控制高度控制n西樓

25、100米以內(nèi)n東樓180米以內(nèi)n日照影響：西樓10層以下只能設(shè)計公寓產(chǎn)品n消防間距影響：考慮西樓與東樓的消防間距問題n高度影響：東側(cè)高層控制在180米以內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在16002000平米較為經(jīng)濟（使用率在70%以上），由于柱網(wǎng)較大無法劃分小面積公寓功能排布資源導(dǎo)向的垂直排布方式，自持酒店與銷售型公寓占據(jù)資源極點，寫字樓物業(yè)相對低層排布B2-B3及B1的一半為停車場B1-F5集中商業(yè)F6-F10公寓F11-F30住宅F(xiàn)43-F44自用面積F37-F41酒店F27-F36公寓F6-F26寫字樓功能分布建議圖示酒店配套酒店客房酒店配套公寓柏悅府公寓柏悅府人保寫字樓銀泰寫字樓商業(yè)-悅生活（B1F

26、3）銀泰中心樓層分布圖【租售模式】住宅、公寓、寫字樓以及南側(cè)【租售模式】住宅、公寓、寫字樓以及南側(cè)1 13 3層商鋪做為銷售型物層商鋪做為銷售型物業(yè)；集中商業(yè)、酒店做為租賃型物業(yè)；頂層業(yè)；集中商業(yè)、酒店做為租賃型物業(yè)；頂層2 2層作為開發(fā)商自用面積層作為開發(fā)商自用面積B2-B3及B1的一半為停車場B1-F5集中商業(yè)F6-F10公寓F11-F30住宅F(xiàn)43-F44自用面積F37-F41酒店F27-F36公寓F6-F26寫字樓n銷售型物業(yè)：西樓（住宅、公寓）、東樓（寫字樓、公寓）、停車位、南側(cè)13層商鋪n租賃型物業(yè)：15層集中商業(yè)、東樓（酒店）n自用物業(yè)：東樓（頂層自用面積）商業(yè)定位與產(chǎn)品建議寫字

27、樓公寓商業(yè)住宅n市場結(jié)論n商業(yè)定位n營銷亮點n產(chǎn)品建議市場供求市場供求目前日照商業(yè)主要以中低端百貨為主目前日照商業(yè)主要以中低端百貨為主,人均商業(yè)面積為人均商業(yè)面積為0.8平米平米,未未來新城區(qū)均為中高端商業(yè)來新城區(qū)均為中高端商業(yè),人均商業(yè)面積將達(dá)到人均商業(yè)面積將達(dá)到1.6平米平米,市場競爭激烈市場競爭激烈日照各類型商業(yè)占比未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目競爭狀況未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目競爭狀況項目名稱項目體量（m2）華潤五彩城18招商大廈?銀座購物中心10凱德廣場（已開業(yè)）6南鐵項目3.4總計37.4日照集中商業(yè)檔次占比預(yù)估未來該區(qū)域集中商業(yè)量將達(dá)到37萬平,總體量較大,均為中高端商業(yè),市場競爭激烈人均商業(yè)面積n

28、日照人均商業(yè)面積(已開業(yè)商場)=50萬平/60萬人(市區(qū)人口)=0.8n未來本項目區(qū)域人均商業(yè)面積=37萬平/23萬人(區(qū)域規(guī)劃人口)=1.6按照世聯(lián)經(jīng)驗按照世聯(lián)經(jīng)驗,日照同等級城市人均商業(yè)面積日照同等級城市人均商業(yè)面積不超過不超過1運營情況運營情況目前百貨、綜超同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，經(jīng)營狀況一般目前百貨、綜超同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，經(jīng)營狀況一般,主要為主要為中低端消費，中大型品牌餐飲、娛樂市場較空白，發(fā)展?jié)摿^大中低端消費，中大型品牌餐飲、娛樂市場較空白，發(fā)展?jié)摿^大項目名稱項目名稱 樓層樓層品牌品牌營業(yè)額營業(yè)額面積面積扣點扣點租金租金新瑪特購物廣場二層紅蜻蜓7-8萬/月50平20%/圍巾2萬/月7平20

29、%/奧斯璐(皮草)30萬/月60平20%三層暇步士20萬/月58平20-30%/四層富安娜10月/月90平/凱德廣場二層allck1943/100平15%15萬/月利群商廈三層美特斯邦威 18-20萬/月89平/友誼商城二層女鞋30平6萬/月三層童裝30平6萬/月海納商城二層老年服裝（最好）30萬/月20%/三層利郎10萬/月35平/四層耐克10萬/月72平/日照傳統(tǒng)百貨、大型綜超市場飽和，經(jīng)營狀況一般，競爭激烈；品牌餐飲，休閑娛樂市場較空白，機會明顯從市場經(jīng)營現(xiàn)狀來看，專業(yè)人士訪談：專業(yè)人士訪談： 大潤發(fā)人還是很多，但是也不掙錢，大潤發(fā)人還是很多，但是也不掙錢，在日照開這么大的大潤發(fā)主要因為

30、是老在日照開這么大的大潤發(fā)主要因為是老板的家鄉(xiāng)，在日照不考慮開店了，日照板的家鄉(xiāng)，在日照不考慮開店了，日照的大中型超市太多了，一條街上都有好的大中型超市太多了，一條街上都有好幾個大超市的。幾個大超市的。 大潤發(fā)拓展人員大潤發(fā)拓展人員租售平臺租售平臺目前區(qū)域在售代表商鋪均價目前區(qū)域在售代表商鋪均價2.5萬，商住比萬，商住比3：1；與其他；與其他物業(yè)形式相比，商鋪溢價能力極高物業(yè)形式相比，商鋪溢價能力極高項目名稱項目名稱商鋪售價商鋪售價面積面積總價總價樓層樓層層高層高主力面積主力面積客戶來源客戶來源華潤凱旋門均價2.5-3萬/平56-1260m2160-1000萬1-3層一層6.5m;二層4.5m

31、;三層3.8m200-300m2主要是外地投資客：廈門、泉州、長春等。凱德廣場商鋪均價2.68萬/平300-532m21000-1300萬1-4層一層4.2m,二層2.8m400m2 未售出新營華府1-2層均價3萬；三層均價2-3萬160-1500m2470萬以上1-3層3.9m銀河華府根據(jù)街道的不同，價格1.98-3萬/平220-260m2 占50%；100-150m2 占25%；40-50占10%，500-600占15%200-1500萬1-3層(三層自用)220-260m2 占50%；共48套，銷售17套凱德廣場華潤凱旋門客戶需求客戶需求中高檔品牌餐飲、休閑娛樂、名品零售等業(yè)態(tài)需求明顯，

32、品牌中高檔品牌餐飲、休閑娛樂、名品零售等業(yè)態(tài)需求明顯，品牌商家渴求進(jìn)入市場，商業(yè)市場急需一種新的商業(yè)載體滿足客戶預(yù)期商家渴求進(jìn)入市場，商業(yè)市場急需一種新的商業(yè)載體滿足客戶預(yù)期專業(yè)人士訪談：大潤發(fā)商品很齊全的，本地、進(jìn)口的都有，又有影院、樓上還是吃飯的，客戶對這種服務(wù)很全面的綜合超市還是很喜歡的，新鮮感很強。 銀座商場 銷售消費者訪談: 日照餐飲主要就是海鮮，因為游客很多，本地人也主要是吃海鮮，本地菜還是屬于魯菜，這邊川菜也不錯，老市區(qū)那邊有幾家大的，粵菜就很少見。 平常我們也沒啥娛樂，有空就是朋友出來吃飯，日照主要還是海鮮、火鍋川菜比較火. 我們很少去看電影，一般小年輕才去看 出租車司機 楊先

33、生 30歲左右消費者訪談: 日照這邊商場也就是銀座和新瑪特算是好的，但不是很高檔的那種，我有好多有車的朋友都愿意到青島那邊去買東西，那邊的品牌多而且全，過去也挺方便的. 平常娛樂也就是看看電影，朋友吃吃飯，KTV，個人比較喜歡吃火鍋 白領(lǐng) 李小姐 25歲左右專業(yè)人士訪談： 目前（新市區(qū)）人多但是人的消費水平還差一點，將來這邊一旦住滿，這邊就是高檔消費區(qū)，華潤選擇這邊，它提前將樓房定了型（高端客戶），房子建了還是有人住的，必然會對周邊經(jīng)濟產(chǎn)生影響. 日照商業(yè)目前還是以中低檔為主的，不過像華潤、凱德都進(jìn)來了，商業(yè)市場是全面升級的，日照這邊的有錢人還是很多的，如果搞高檔的餐飲肯定沒問題，高檔商場要有

34、，但是也不能太多，日照人口總的還是不多. 宇思商場 招商主任商家訪談： 看好日照未來發(fā)展，之前去日照拓展過，這些細(xì)則如有合作可能，我們可以再詳細(xì)談 東方健身 拓展人員區(qū)域內(nèi)高端商業(yè)的區(qū)域內(nèi)高端商業(yè)的“補缺者補缺者” 全市主題全市主題MALLMALL的的“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”是一個主題特色是一個主題特色shoping mallshoping mall是一個商務(wù)交流的平臺是一個商務(wù)交流的平臺是一個特色休閑體驗中心是一個特色休閑體驗中心商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位為年輕時尚白領(lǐng)提供一個在競爭環(huán)境壓力下“偷懶”的時尚生活新體驗一站式消費、品牌豐富度、價格和距離是選擇消費場所的重要因素功能定位功能定位項目項目“雙

35、核引擎雙核引擎”之一之一,集體驗性購物、品質(zhì)餐飲以及特集體驗性購物、品質(zhì)餐飲以及特色化休閑娛樂于一體色化休閑娛樂于一體功能定位功能定位集中商業(yè)集中商業(yè)B1F3為零售，為零售，F(xiàn)4-F5為餐飲、娛樂，零售：餐為餐飲、娛樂，零售：餐飲：娛樂業(yè)態(tài)配比為飲：娛樂業(yè)態(tài)配比為5：3：2業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比傳統(tǒng)購物中心業(yè)態(tài)比例為傳統(tǒng)購物中心業(yè)態(tài)比例為“零售：餐飲：娛樂零售：餐飲：娛樂5：2：3”，基于本項目的特征及市場環(huán)，基于本項目的特征及市場環(huán)境，結(jié)合世聯(lián)經(jīng)驗認(rèn)為業(yè)態(tài)配比為境，結(jié)合世聯(lián)經(jīng)驗認(rèn)為業(yè)態(tài)配比為“零售零售/百貨：餐飲：娛樂百貨：餐飲：娛樂 5：3：2”。B1F5F1F2F3F4餐飲零售餐飲超市零售零售

36、娛樂娛樂停車場停車場B2B3精品超市（精品超市（BHGBHG）品牌零售（男女休閑服飾、飾品、衣帽鞋等）品牌零售（男女休閑服飾、飾品、衣帽鞋等）品牌零售（手機數(shù)碼、通訊營業(yè)廳、音像制品等）品牌零售（手機數(shù)碼、通訊營業(yè)廳、音像制品等）名品匯休閑潮悠然館影院影院商務(wù)會所商務(wù)會所數(shù)碼坊享樂派歡聚地品牌零售（化妝品集合店、珠寶名表、名品服飾、品牌零售（化妝品集合店、珠寶名表、名品服飾、箱包等箱包等) )咖啡館咖啡館美容美體、個人護美容美體、個人護理理西式快餐西式快餐中式快餐、美食廣場中式快餐、美食廣場( (食通天）食通天）停車場停車場停車場中西正餐（主力店品牌：巴菲盛宴、俏中西正餐（主力店品牌：巴菲盛宴

37、、俏江南）江南）健身（東方健健身（東方健身）身）停車場停車場項目規(guī)模：36萬平；業(yè)態(tài)組成：零售為主；盈利模式：扣點；發(fā)展區(qū)域：人口密集區(qū)域,主要處于城市老城區(qū)；代表項目：華聯(lián)百貨、重慶百貨等。百貨模式百貨模式項目規(guī)模：13萬平；業(yè)態(tài)組成：服務(wù)配套、餐飲、零售等；盈利模式：租金；發(fā)展區(qū)域：商務(wù)聚集區(qū)，住宅聚集區(qū)；代表項目：金地中心、萬科紅等。配套模式配套模式主題主題mall全業(yè)態(tài)購物中心全業(yè)態(tài)購物中心項目規(guī)模：36萬平；業(yè)態(tài)組成：餐飲、名品零售、娛樂等；盈利模式：租金扣點；發(fā)展區(qū)域：交通便利；代表項目：都匯天地、芳草地等。項目規(guī)模：1020萬平；業(yè)態(tài)組成：餐飲、名品零售、娛樂等符合業(yè)態(tài)；盈利模式

38、：租金扣點；發(fā)展區(qū)域：交通便利；代表項目：萬達(dá)廣場、萬象城等。主題mall北京金地中心北京金地中心全業(yè)態(tài)購物中心無錫萬象城無錫萬象城北京芳草地北京芳草地百貨模式重慶百貨重慶百貨模式定位模式定位結(jié)合開發(fā)目標(biāo)及項目限制條件，本項目商業(yè)結(jié)合開發(fā)目標(biāo)及項目限制條件，本項目商業(yè)開發(fā)模式選擇商務(wù)休閑主題開發(fā)模式選擇商務(wù)休閑主題MALL【借鑒案例】商務(wù)名品型購物中心發(fā)展模式【借鑒案例】商務(wù)名品型購物中心發(fā)展模式北京東三環(huán)名品購物新地標(biāo)北京東三環(huán)名品購物新地標(biāo) 都匯天地都匯天地CITY MALL 項目定位：區(qū)域高檔精品型購物中心，代表商務(wù)項目定位：區(qū)域高檔精品型購物中心，代表商務(wù)主題購物中心發(fā)展新方向；主題購

39、物中心發(fā)展新方向；凸顯品味凸顯品味 、自在、自在、 生活生活,力爭作為生活、消費與力爭作為生活、消費與品位的引領(lǐng)者品位的引領(lǐng)者,成為一個領(lǐng)軍商業(yè)標(biāo)志性的旗艦項成為一個領(lǐng)軍商業(yè)標(biāo)志性的旗艦項目；目；建筑面積：建筑面積：30900平米，地上平米，地上4層，地下層，地下1層層,B2為為停車場；停車場；業(yè)態(tài)組成：每層業(yè)種組合較為復(fù)合，均包括服飾、業(yè)態(tài)組成：每層業(yè)種組合較為復(fù)合，均包括服飾、箱包、餐飲等業(yè)態(tài)。箱包、餐飲等業(yè)態(tài)。都匯天地主題都匯天地主題MALL品味品味高雅品質(zhì)高雅品質(zhì) 精致完美精致完美自在自在環(huán)境愜意環(huán)境愜意 空間朗闊空間朗闊生活生活業(yè)態(tài)豐富業(yè)態(tài)豐富 滿足生活滿足生活業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合組合業(yè)態(tài)組

40、合業(yè)態(tài)組合零售零售餐飲餐飲娛樂娛樂/ /休閑休閑比例（比例（% %）55% 27%18%n本項目商業(yè)的終端消費者以日照新區(qū)本項目商業(yè)的終端消費者以日照新區(qū)CBD辦公、居住人群為核心主力，滿足辦公、居住人群為核心主力，滿足其日常工作、生活消費全面需求；其日常工作、生活消費全面需求；n立足日照新區(qū)立足日照新區(qū)CBD的基礎(chǔ)上，輻射全市客群，擴大客戶輻射面，進(jìn)一步提升的基礎(chǔ)上，輻射全市客群，擴大客戶輻射面，進(jìn)一步提升主題型集中商業(yè)價值主題型集中商業(yè)價值核心客群核心客群輻射客群輻射客群消費者定位 客群差異化定位集中商業(yè)檔次定位集中商業(yè)檔次定位起步期根據(jù)市場現(xiàn)狀定為中高端起步期根據(jù)市場現(xiàn)狀定為中高端,通過

41、后通過后期商業(yè)運營提升品牌價值，逐步實現(xiàn)高檔商務(wù)休閑發(fā)展模式期商業(yè)運營提升品牌價值，逐步實現(xiàn)高檔商務(wù)休閑發(fā)展模式區(qū)域高端商務(wù)休閑區(qū)域高端商務(wù)休閑MALL檔次檔次定位定位銀座購物中心本項目中西正餐（中西正餐（4F5F；3000平米左右）平米左右）主力店定位主力店定位精品超市與商務(wù)正餐為業(yè)態(tài)亮點，面積控制在精品超市與商務(wù)正餐為業(yè)態(tài)亮點，面積控制在30%以內(nèi)以內(nèi)精品超市（精品超市（B1；6500平米）平米）+組合方式一：零售組合方式一：零售+餐飲餐飲中西正餐（中西正餐（4F5F；3000平米左右）平米左右）+組合方式二：餐飲組合方式二：餐飲+娛樂娛樂商務(wù)會所、健身（商務(wù)會所、健身（3F5F；4000

42、5000平米）平米）進(jìn)口商品：進(jìn)口商品：40品類全品類全業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別商家品牌商家品牌開店計劃開店計劃項目意向項目意向面積需求面積需求接洽進(jìn)展接洽進(jìn)展餐飲業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)肯德基肯德基有有待考察待考察300500300500初步接洽初步接洽麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞有有待考察待考察200600200600初步接洽初步接洽漢堡王漢堡王初步意向初步意向待考察待考察200-300200-300初步洽談初步洽談巴菲盛宴巴菲盛宴待考察待考察待考察待考察25002500以上以上初步洽談初步洽談俏江南俏江南初步意向初步意向待考察待考察500500以上以上初步接洽初步接洽休閑娛樂業(yè)態(tài)休閑娛樂業(yè)態(tài)東方健身東方健身有有具備初步意向

43、具備初步意向40004000初步洽談初步洽談本色健身本色健身有有具備初步意向具備初步意向2500-35002500-3500初步洽談初步洽談一品紅一品紅4D4D影院影院以加盟為主以加盟為主具備初步意向具備初步意向10-6010-60初步洽談初步洽談客戶定位客戶定位結(jié)合城市經(jīng)濟發(fā)展與商鋪投資市場整體情況，世聯(lián)將日結(jié)合城市經(jīng)濟發(fā)展與商鋪投資市場整體情況，世聯(lián)將日照商鋪投資客戶分為以下三個層級照商鋪投資客戶分為以下三個層級補充客戶補充客戶頂級投資客，能源、物流等大型企業(yè)老板、頂級投資客，能源、物流等大型企業(yè)老板、政府高層及省內(nèi)其他縣市生意人士；政府高層及省內(nèi)其他縣市生意人士；客戶解讀客戶解讀城市頂級

44、財富人群，傾向于大單投資物業(yè)，城市頂級財富人群，傾向于大單投資物業(yè)，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值、升值；以實現(xiàn)資產(chǎn)保值、升值；核心客戶核心客戶高端投資客，工廠老板、大型批發(fā)業(yè)務(wù)、財高端投資客，工廠老板、大型批發(fā)業(yè)務(wù)、財富積累充裕的生意人富積累充裕的生意人客戶解讀客戶解讀成熟的投資客戶，購置商鋪經(jīng)驗豐富，并享成熟的投資客戶，購置商鋪經(jīng)驗豐富，并享受到商鋪帶來物業(yè)升值的巨大價值，較強關(guān)注長期物業(yè)升受到商鋪帶來物業(yè)升值的巨大價值，較強關(guān)注長期物業(yè)升值能力；值能力；重要客戶重要客戶中端投資客，經(jīng)營小業(yè)主、小生意人、公務(wù)中端投資客，經(jīng)營小業(yè)主、小生意人、公務(wù)員員客戶解讀客戶解讀具備一定的經(jīng)濟實力，已有購置商鋪的經(jīng)驗，

45、具備一定的經(jīng)濟實力，已有購置商鋪的經(jīng)驗，關(guān)注商鋪的可經(jīng)營性，投資兼自營；關(guān)注商鋪的可經(jīng)營性，投資兼自營；高端投資客高端投資客中端投資客中端投資客頂級投資客頂級投資客150萬250萬250萬500萬500萬以上總價承受總價承受營銷亮點營銷亮點日照首席商務(wù)休閑主題日照首席商務(wù)休閑主題MALLMALL 這里不僅僅是潮流，更是時尚這里不僅僅是潮流，更是時尚l(wèi)最舒適的空間最舒適的空間休閑休閑名品名品主題主題特色特色商務(wù)商務(wù)體驗體驗高端高端餐飲餐飲1l最美味的餐飲最美味的餐飲l最時尚的體驗最時尚的體驗l最體貼的服務(wù)最體貼的服務(wù)日照未來商務(wù)、商業(yè)之日照未來商務(wù)、商業(yè)之“心心”日照東部新城新中心、活力核 區(qū)位

46、優(yōu)勢,與生俱來, 不可復(fù)制 強大交通網(wǎng)絡(luò),讓您擁有”26”小時營銷亮點營銷亮點2l距離市政府僅距離市政府僅800米之隔米之隔;l立足于日照立足于日照CBD核心區(qū)域核心區(qū)域;l矗立于日照高端核心商圈矗立于日照高端核心商圈;營銷亮點營銷亮點金街商業(yè)金街商業(yè) 區(qū)域罕有區(qū)域罕有”吸金石吸金石”全力升級，模式創(chuàng)新全力升級，模式創(chuàng)新最佳視野，最聚人氣最佳視野，最聚人氣外掛電梯，便利直達(dá)外掛電梯，便利直達(dá)3產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)集中商業(yè)技術(shù)指標(biāo)集中商業(yè)技術(shù)指標(biāo)建筑面積（建筑面積（m2m2）（地上）：（地上）：27136 27136 層數(shù)層數(shù)B1-F5B1-F5（地下）：（地下）：65006500入口寬度（

47、入口寬度（m m）8 8門廳面積（門廳面積（m2m2）200200300300層高（層高（m m）首層：首層：5 5單層面積（單層面積（m2m2）54005400標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：4.54.5通道（通道（m m）( (主主)4.8-6)4.8-6中庭面積（中庭面積（m2m2）300300400400( (次次)1.8-2.4)1.8-2.4柱距柱距(m)(m)8.48.4* *8.48.4停車位（個）停車位（個）（地上）（地上）100100120120（地下）（地下）236236主力商鋪面積（主力商鋪面積（m2m2）6060150150外掛電梯外掛電梯303050/50/部部銷售型商業(yè)銷售型商業(yè)

48、技術(shù)指標(biāo)銷售型商業(yè)技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型物業(yè)類型單套面積單套面積套數(shù)套數(shù)套數(shù)占比套數(shù)占比總面積（）總面積（）面積占比面積占比商業(yè)內(nèi)街商業(yè)內(nèi)街6060909047 47 49%49%3519 3519 30%30%909015015024 24 25%25%2933 2933 25%25%15015020020013 13 14%14%2346 2346 20%20%2002002502508 8 8%8%1760 1760 15%15%2502504004004 4 4%4%1173 1173 10%10%合計合計96 96 100%100%11731 11731 100%100%集中商業(yè)商業(yè)定位與

49、產(chǎn)品建議寫字樓公寓商業(yè)住宅n市場結(jié)論n整體定位n營銷亮點n產(chǎn)品建議市場結(jié)論：市場結(jié)論：市場掃描市場掃描1234市場供求市場供求n銷售價格：均價在銷售價格：均價在6500-80006500-8000元元/ /平米，個別高端項目均價平米，個別高端項目均價1.11.1萬萬/ /平米；整層總價控制在平米；整層總價控制在1500150019001900萬之間萬之間n租賃價格：市場租金單價主要集中在租賃價格：市場租金單價主要集中在0.81.20.81.2元元/ /平平/ /天，中央商天，中央商務(wù)區(qū)高端寫字樓未來租金預(yù)期在務(wù)區(qū)高端寫字樓未來租金預(yù)期在1.51.52.02.0元元/ /平平/ /天天n平層面積

50、：平層面積：90090013001300平米平米n大堂面積：大堂面積：10001000平米以下平米以下n大堂挑高：大堂挑高：8m8m以下以下n過道寬度：集中在過道寬度：集中在1.81.82.1m2.1mn層高：最高層高：最高3.6m3.6mn電梯數(shù)量：一部電梯服務(wù)電梯數(shù)量：一部電梯服務(wù)60006000平米以上平米以上n電梯品牌：三菱、蒂森克虜伯電梯品牌：三菱、蒂森克虜伯n立面材質(zhì)：玻璃幕墻立面材質(zhì)：玻璃幕墻+ +石材石材產(chǎn)品平臺產(chǎn)品平臺租售平臺租售平臺n客戶類型：主要為貿(mào)易物流類客戶類型：主要為貿(mào)易物流類企業(yè)，其次是能源、船代等企業(yè)；企業(yè)，其次是能源、船代等企業(yè)；n客戶關(guān)注點：均是以自用為主，

51、客戶關(guān)注點：均是以自用為主，注重內(nèi)部產(chǎn)品品質(zhì)、項目區(qū)位交注重內(nèi)部產(chǎn)品品質(zhì)、項目區(qū)位交通、配套設(shè)施等因素通、配套設(shè)施等因素n客戶潛在需求：通過專業(yè)人士客戶潛在需求：通過專業(yè)人士訪談以及市場信息反饋得知，目訪談以及市場信息反饋得知，目前投資客戶對前投資客戶對150-200150-200的辦公的辦公產(chǎn)品需求度較高產(chǎn)品需求度較高客戶需求客戶需求n面積區(qū)間：多采用整層銷售策略，單層面積在面積區(qū)間：多采用整層銷售策略，單層面積在1000100015001500平米之平米之間；個別低端小體量寫字樓采用散售方式間；個別低端小體量寫字樓采用散售方式n消化速度：去化速度兩級分化明顯，最高速度在消化速度：去化速度兩

52、級分化明顯，最高速度在1300150013001500平平/ /月，一般市場去化月，一般市場去化200300200300平平/ /月；市場可見月；市場可見2929萬存量預(yù)計銷售萬存量預(yù)計銷售3 34 4年年城市中心頂級城市中心頂級 精英商務(wù)辦公空間精英商務(wù)辦公空間開啟科技辦公時代樹立城市形象標(biāo)桿引領(lǐng)區(qū)域商務(wù)升級寫字樓定位【客戶定位】以大型物流、鋼鐵貿(mào)易及能源企業(yè)為核心客戶；而將小型【客戶定位】以大型物流、鋼鐵貿(mào)易及能源企業(yè)為核心客戶；而將小型私營企業(yè)作為重要補充客戶私營企業(yè)作為重要補充客戶II 重要客戶：少量小型私營企業(yè)，多為起步階段的小型企業(yè)，資金敏感性強接受總價：可承受的總價區(qū)間多在100

53、-300萬元；關(guān)注要素：總價、交通、周邊配套、辦公環(huán)境等（綜合性價比最優(yōu)）面積需求：需求面積150200I 核心客戶：大型物流、貿(mào)易、鋼鐵相關(guān)知名企業(yè)接受總價：可承受的總價區(qū)間多在12001600萬之間；關(guān)注因素：寫字樓檔次、身份感、辦公舒適度、周邊的配套等面積需求：500-1500平米，以半層或整層需求為主；III【產(chǎn)品定位】根據(jù)市場現(xiàn)狀，本項目寫字樓以【產(chǎn)品定位】根據(jù)市場現(xiàn)狀，本項目寫字樓以120120200200平米的辦公單平米的辦公單元為主力戶型，同時根據(jù)客戶需求可靈活銷售元為主力戶型，同時根據(jù)客戶需求可靈活銷售本項目寫字樓配比本項目寫字樓配比單套面積（）單套面積（） 套數(shù)套數(shù)套數(shù)占比

54、套數(shù)占比總面積總面積（）（）面積占面積占比比801201618%161510%12015024 26%323020%15020032 35%565335%2003001314%323020%3004007 8%242215%合計 92 92 100%100%1615016150100%100%目前市場現(xiàn)狀目前市場現(xiàn)狀寫字樓寫字樓戶型區(qū)間戶型區(qū)間最小總價最小總價最高總價最高總價天德海景城天德海景城79130097萬1599萬海曲國際海曲國際4080032萬640萬海通大廈海通大廈5037432萬235萬國際金融中心國際金融中心145015001595萬1650萬日照港國貿(mào)中心日照港國貿(mào)中心680

55、408萬國際大廈國際大廈10092090萬828萬中盛國際中盛國際50106034.5萬735萬藍(lán)天國貿(mào)中心藍(lán)天國貿(mào)中心400272萬華地麗舍華地麗舍46120030萬780萬興業(yè)廣場興業(yè)廣場11001210萬2090萬營銷亮點營銷亮點城市城市“原點原點”，除此之外再無，除此之外再無“中心中心”ICC ICC 國際資本中心國際資本中心International Capital CenterInternational Capital Center人生亦變?nèi)松嘧?核心永恒核心永恒日照發(fā)展新起點日照發(fā)展新起點營銷亮點營銷亮點城市高度再定義，建所未見的領(lǐng)航者城市高度再定義，建所未見的領(lǐng)航者站在極限的

56、高度站在極限的高度 只為無限的視野只為無限的視野營銷亮點營銷亮點打造頂尖平臺，引領(lǐng)高效商務(wù)時代打造頂尖平臺，引領(lǐng)高效商務(wù)時代歲月流淌歲月流淌 時間不止時間不止時間是一個偉大的作者時間是一個偉大的作者/ /它會給一個它會給一個人寫出完美的篇章人寫出完美的篇章時間是一種恒久的力量時間是一種恒久的力量/ /它會給一個它會給一個企業(yè)鐫刻璀璨的印記企業(yè)鐫刻璀璨的印記在這里在這里空間集約空間集約/ /時間停滯時間停滯 真正開啟真正開啟2626小時國際生活新理念小時國際生活新理念【寫字樓產(chǎn)品設(shè)計要點】基于市場現(xiàn)狀，同時借鑒領(lǐng)先城市的先進(jìn)案例構(gòu)建本項目寫字樓產(chǎn)品價值體系寫字樓設(shè)計要點外部交通外部空間內(nèi)部空間硬

57、件配置外立面設(shè)計室外綠植設(shè)計銘牌及樓體LOGO設(shè)計車行大堂設(shè)計細(xì)節(jié)處理大堂設(shè)計核心筒設(shè)計公共走道標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計候梯廳設(shè)計辦公空間設(shè)計幕墻設(shè)計電梯設(shè)計空調(diào)設(shè)計網(wǎng)絡(luò)地板南北出入分離設(shè)置現(xiàn)代簡約設(shè)計通過花卉綠植打造休憩空間北側(cè)設(shè)置具有昭示性銘牌人車分流，提升整體秩序感無障礙導(dǎo)視系統(tǒng)提升人性化挑高、布品設(shè)置提升尊貴感采用H型集約化核心筒設(shè)計裝修風(fēng)格與候梯廳保持一致采用1700平米標(biāo)準(zhǔn)層平面整體風(fēng)格與大堂保持一致保證實用性基礎(chǔ)上提升舒適性采用雙銀LOWE中空玻璃幕墻配置1416部品牌電梯提升效率保證舒適度的基礎(chǔ)上有效節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)100-150mm網(wǎng)絡(luò)地板【產(chǎn)品設(shè)計指標(biāo)】【產(chǎn)品設(shè)計指標(biāo)】辦公物業(yè)設(shè)計指標(biāo)辦公物

58、業(yè)設(shè)計指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積層數(shù)層數(shù)建筑體量建筑體量1700平米平米193.23平米平米凈高凈高大堂面積大堂面積大堂挑高大堂挑高2.8米米700平米平米挑高挑高3層，一層層，一層5m，二層，二層4.5m，三層，三層4.5m，共，共14米米停車位數(shù)量停車位數(shù)量電梯數(shù)量電梯數(shù)量19416部（按照部（按照4000 m2/部）部）整體設(shè)計原則整體設(shè)計原則標(biāo)準(zhǔn)層：控制建筑總高度在標(biāo)準(zhǔn)層：控制建筑總高度在180180米以內(nèi)的前提下提升使用率米以內(nèi)的前提下提升使用率（控制在（控制在70%70%以上）以上）凈高、挑高：看齊日照市場，同時借鑒領(lǐng)先城市的先進(jìn)案例凈高、挑高：看齊日照市場，同時借鑒領(lǐng)先城市的先進(jìn)案

59、例適度超越適度超越電梯：適度超越日照市場水平（一部電梯服務(wù)面積在電梯：適度超越日照市場水平（一部電梯服務(wù)面積在60006000平平米以上）米以上）車位：考慮錯峰停車，車位數(shù)按照總建筑面積的車位：考慮錯峰停車，車位數(shù)按照總建筑面積的0.610.61配置配置商業(yè)定位與產(chǎn)品建議寫字樓公寓商業(yè)住宅n開發(fā)背景n整體定位n營銷亮點n產(chǎn)品建議酒店開發(fā)背景酒店開發(fā)背景-根據(jù)企業(yè)目標(biāo)以及日照酒店市場現(xiàn)狀根據(jù)企業(yè)目標(biāo)以及日照酒店市場現(xiàn)狀,規(guī)避風(fēng)險規(guī)避風(fēng)險,建議建議實施實施”差異化差異化”策略策略,定位精品主題酒店定位精品主題酒店企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)酒店市場酒店市場根據(jù)企業(yè)目標(biāo)以及日照酒店市場現(xiàn)狀,規(guī)避風(fēng)險,建議實施”

60、差異化”策略,定位精品主題酒店l快速回現(xiàn)，以最低的自有資金投入實現(xiàn)項目滾動開發(fā)l客觀的衡量市場，沉淀優(yōu)良的集中商業(yè)與酒店資產(chǎn)。目前日照快捷酒店較多,體量較大,競爭激烈;五星級酒店由于其資金投入大,運營管理能力要求較高,回收期長等高端文化主題精品酒店高端文化主題精品酒店酒店整體定位酒店整體定位Theme:藝術(shù)、文化、藝術(shù)、文化、精品精品價值標(biāo)簽價值標(biāo)簽綜合配套綜合配套優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)功能定位功能定位酒店承擔(dān)項目價值標(biāo)簽酒店承擔(dān)項目價值標(biāo)簽,作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)帶來作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流穩(wěn)定現(xiàn)金流,完善商務(wù)功能提升項目品質(zhì)完善商務(wù)功能提升項目品質(zhì)提升項目品質(zhì) 城市首席名片 主題酒店新標(biāo)準(zhǔn) 穩(wěn)定現(xiàn)金流