房地產(chǎn)銷售相關(guān)培訓：房地產(chǎn)宏觀概念

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)宏觀概念一、什么叫房地產(chǎn)？一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物，房地產(chǎn)是城市房屋與相關(guān)土地使用權(quán)有機結(jié)合的整體，有經(jīng)濟表現(xiàn)的形式。分為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分，在香港、臺灣稱為物業(yè)，在日本和美國稱為不動產(chǎn)。按不同標準類型分為居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)及其它專用房地產(chǎn)等。房產(chǎn)是指城市規(guī)定范圍內(nèi)的房屋建筑物。地產(chǎn)是指與城市房屋相互聯(lián)系的土地。二、什么叫房地產(chǎn)業(yè)？1、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。根據(jù)1985年5月<<國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計的報告>>房地產(chǎn)業(yè)

2、被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。房地產(chǎn)行業(yè)狹義上指體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的人力資源構(gòu)成，屬于國民經(jīng)濟的重要組成部分，既由從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理服務(wù)的企業(yè)，事業(yè)單位和部門組成的經(jīng)濟行業(yè)。廣義上指包括房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的人力資源構(gòu)成，也包括物力、財力資源構(gòu)成，既房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的結(jié)合整體。2、房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體是指：（1）土地開發(fā)和再開發(fā)（2）房屋開發(fā)和建設(shè)（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價、測量、服務(wù)、服務(wù)公證等（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共

3、場所的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。確切地說，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟活動。各類經(jīng)濟組織和經(jīng)紀人以及各類技術(shù)人員，構(gòu)成了上述諸要素的有機體系。三、房地產(chǎn)行業(yè)的重要性1、國民經(jīng)濟組成的重要支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)業(yè)?；A(chǔ)產(chǎn)業(yè)：安居的基本條件，而且是樂業(yè)的基礎(chǔ)，是為城市社會經(jīng)濟發(fā)展提供基礎(chǔ)社施的重要行業(yè)。先導產(chǎn)業(yè)：不僅能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如建筑業(yè)、商業(yè)、金融等。且隨著中國進入城市化，房地產(chǎn)業(yè)要優(yōu)先發(fā)展、超前發(fā)展。支柱產(chǎn)業(yè)：由于產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動國民經(jīng)濟增長和擴大內(nèi)需方面起到日益

4、顯著作用。2、房地產(chǎn)行業(yè)是朝陽行業(yè)，由供需關(guān)系決定，國民經(jīng)濟快速發(fā)展產(chǎn)生大的需求。房地產(chǎn)行業(yè)進入一個新的發(fā)展周期，主要表現(xiàn)為供求兩旺。（1） 宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動（2） 深化房改對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動，政府為擴大國內(nèi)需求，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長，出臺了一系列深化住房改革和啟動住宅消費的措施，這也促進了市場的需求。l 取消福利分房，實行住房分配貨幣化；l 開放住房二級市場，以存量住房流動帶動增量住房消費；l 下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴大當前住房消費。（3） 居民消費結(jié)構(gòu)升級對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在拉動，由溫飽型消費到小康型消費，客戶消費觀念的轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)者的由居者有其屋到居者優(yōu)其屋。（4） 城

5、市化進程加速對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外延拉動，舊城改造速度加快，安置拆遷戶，流動人口增長，新增城市人口，對住房產(chǎn)生大的需求。（5） WTO后投資機會增加四、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商或發(fā)展商。將從事房屋建設(shè)和社備安裝企業(yè)和組織稱為承建商或承包商。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)行業(yè)。在項目開發(fā)和建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方與乙方的合作關(guān)系。在合同契約上，甲方為開發(fā)商，乙方為承建商。五、房地產(chǎn)業(yè)特征（1） 房地產(chǎn)位置的固定性土地自然生成，位置不可移動，房屋建在土地上決定了其固

6、定性。房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。（2） 房地產(chǎn)地域的差別性由于地域不同，消費群體不同，主要表現(xiàn)為產(chǎn)品差異和價格差異。（3） 房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性建筑在土地上的建筑物，使用期限都很長，房地產(chǎn)為大宗昂貴消費品必要求品質(zhì)卓越。（4） 房地產(chǎn)的保值增值性在國民政治、經(jīng)濟形式穩(wěn)定的情況下，一般持保值增值的趨勢，房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地處于稀缺狀態(tài)。由于人們對土地需求的日益增加，使房地產(chǎn)產(chǎn)品價格呈上升趨勢。其市場價值主要受產(chǎn)品特色和所在地段周邊環(huán)境變化影響。六、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)類型1、 開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)通過市場調(diào)研、

7、可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設(shè)，在一個特定地點和預期的時間內(nèi)把資本轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)商品然后通過發(fā)售回收投資并取得利潤。2、 中介組織企業(yè)3、 物業(yè)管理企業(yè)4、房地產(chǎn)金融企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)基本知識一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)開發(fā)工程的全過程，即從項目的籌劃開始至計劃立項，規(guī)劃設(shè)計，項目審批，招投標，工程施工，竣工驗收直至交付使用。二、房地產(chǎn)開發(fā)形式（1） 單項開發(fā)規(guī)模較小，配套設(shè)施簡單。（2） 小區(qū)開發(fā)在新城開發(fā)中，指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)，要求在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善，配套齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，在功能上分為綜合型開發(fā)和單一型開發(fā)。（3） 成片開發(fā)范圍非常廣泛，開發(fā)周期長，相當于開辟一個新的城市。三、綜合

8、開發(fā)的程序按工程進度依次分為四個階段（1） 決策階段開發(fā)公司尋找開發(fā)用地，選擇開發(fā)項目，市場研究，可行性分析直至決定實施開發(fā)的階段。（2） 前期階段決策后，申報立項直到完成建設(shè)準備工作的最后階段。（3） 工程管理階段項目施工階段（4） 銷售管理階段l 決策階段又分四個階段：1、 尋找開發(fā)用地2、 規(guī)劃摸底了解城市的整體規(guī)劃，開發(fā)區(qū)域的整體要求，以使研究項目開發(fā)的可能性。用地性質(zhì)（土地規(guī)劃用途），規(guī)劃紅線范圍，建筑密度及建筑面積要求，道路及綠化要求，市政公建配套要求，其它特殊條件要求。3、 市場調(diào)研對市場供求變化及市場走勢系統(tǒng)研究，以對開發(fā)項目市場前景進行預測評估。4、 經(jīng)濟分析投資估算，成本及

9、成本效益分析，融資分析，資金嘗還及投資回報分析。l 前期階段又分七個階段：1、 申請立項報市計劃委員會審批2、 編制建設(shè)計劃方案報市規(guī)劃建設(shè)管理部門審批3、 申請建設(shè)用地，報送設(shè)計方案取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后由土地管理部門申請建設(shè)用地手續(xù)4、 委托設(shè)計5、 籌措建設(shè)資金自有流動資金、銀行或其它金融機構(gòu)貸款、向社會發(fā)行融資債券或股票、預售或預租商品房、承建商墊資6、 拆遷7、 三通一平通水、通電、通路、現(xiàn)場平整土地l 工程管理階段：分現(xiàn)場清理、材料準備、施工隊伍招投標、合同管理、施工管理、工程監(jiān)理幾個環(huán)節(jié)。工程管理按程序依次排序為組織施工招標、控制施工進度、工程質(zhì)量監(jiān)理、竣工驗收、市政公建配套、

10、交付使用、資料匯總歸檔。四、房地產(chǎn)開發(fā)的審批手續(xù)1、 項目建議書和可行性報告，經(jīng)計劃委員會審批2、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由規(guī)劃局審批，在規(guī)劃設(shè)計階段就要拿到3、 建設(shè)用地批準證書，房屋土地管理局下發(fā)4、 房屋拆遷許可證，房屋土地管理局下發(fā)5、 建設(shè)工程施工許可證，城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下發(fā)建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證6、 國有土地使用證，市區(qū)縣人民政府下發(fā)地土出讓金交納才能有土地證書7、 商品房銷售（預售）許可證，房屋土地管理局下發(fā)商品房允許上市發(fā)售的法律憑證。土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，取得建筑許可證和開工許可證，除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達到工程預算

11、投資總額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資，房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)已發(fā)簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議，土地使用權(quán)未抵押或者已經(jīng)解除抵押關(guān)系，符合上述條件的，主管機關(guān)核準后發(fā)給房地產(chǎn)預售許可證。五、房地產(chǎn)項目投資構(gòu)成投資分析1、 土地成本土地出讓金，土地補償及拆遷安置費，市政配套集資費2、 前期費用規(guī)劃、勘查設(shè)計費，三通一平費，工程招投標及辦理各項開工手續(xù)費3、 建安有關(guān)費用建筑安裝工程費，四源費（水、電、煤氣、暖）及電貼費，工程監(jiān)理及質(zhì)量監(jiān)督費，小區(qū)配套及綠化等費用4、 項目銷售及交易稅費5、 項目管理費，不可預見費，開發(fā)商利潤及利息、稅金等投資分析一般分為動態(tài)分析和靜態(tài)分析，小型項目多用靜態(tài)分析，大型項目多用

12、動態(tài)分析。六、房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營程序開發(fā)的主要階段和過程：1、 建設(shè)工程項目的設(shè)立和企業(yè)組建2、 建設(shè)工程項目規(guī)劃與審批3、 土地使用權(quán)的取得4、 征地與拆遷5、 工程建設(shè)與管理監(jiān)督6、 房地產(chǎn)項目的租售管理7、 房地產(chǎn)的物業(yè)管理l 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序：注：區(qū)域不同，程序也略有不同向市規(guī)劃部門進行咨詢，提出立項計劃書向市計劃委員會提交立項報告書審批市規(guī)劃委員會同意立項發(fā)給項目批復意見書，要求建設(shè)單位進行項目可行性研究申請者向市計委和市建委提交項目可行性研究報告市計委、市建委同意可行性報告后即下達通過的批復文件及規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書申請者根據(jù)批復辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，然后到城市規(guī)劃管理局領(lǐng)取設(shè)計規(guī)劃任務(wù)通知單辦理征地意見書申請者到土地所在地區(qū)的土地管理局部門及原土地使用部門征求意見（農(nóng)村集體用地和國家用地）以上完成后，將結(jié)果報到市政府