江蘇常州怡康五金機電廣場二期規(guī)劃策略報告

1、怡康五金機電廣場怡康五金機電廣場二期規(guī)劃策略報告2009年3月本次市調(diào)及分析需要解答以下幾個問題本次市調(diào)及分析需要解答以下幾個問題二期的主要業(yè)態(tài)定位是什么？二期的主要業(yè)態(tài)定位是什么？由此確定每個樓層的商業(yè)模式是什么？由此確定每個樓層的商業(yè)模式是什么？這樣的商業(yè)模式需要多少面積？這樣的商業(yè)模式需要多少面積？如何讓二期能夠快速銷售？如何讓二期能夠快速銷售？如何讓二期商業(yè)得以長期繁榮？如何讓二期商業(yè)得以長期繁榮？為解答以上問題為解答以上問題我們調(diào)查了常州、無錫、上海三地火車站商圈的形態(tài)我們調(diào)查了常州、無錫、上海三地火車站商圈的形態(tài)從中洞察其發(fā)展規(guī)律從中洞察其發(fā)展規(guī)律由此分析怡康機電廣場二期的定位策略

2、由此分析怡康機電廣場二期的定位策略第一篇第一篇 上?；疖囌旧倘Φ湫晚椖空{(diào)查上海火車站商圈典型項目調(diào)查 第二篇第二篇 無錫火車站商圈典型案例調(diào)查無錫火車站商圈典型案例調(diào)查第三篇第三篇 常州火車站商圈商務類物業(yè)調(diào)查常州火車站商圈商務類物業(yè)調(diào)查 第四篇第四篇 怡康二期規(guī)劃建議怡康二期規(guī)劃建議第第1篇篇上?；疖囌旧倘Φ湫晚椖空{(diào)查 1、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查總體分布圖總體分布圖1、上海火車站辦公樓總體調(diào)查、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查各主要辦公樓租賃價格及出租率統(tǒng)計各主要辦公樓租賃價格及出租率統(tǒng)計 1、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查各主要辦公樓租賃價格及出租統(tǒng)

3、計各主要辦公樓租賃價格及出租統(tǒng)計 1、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查、上?；疖囌巨k公樓總體調(diào)查火車站商圈進駐行業(yè)狀況統(tǒng)計火車站商圈進駐行業(yè)狀況統(tǒng)計 2、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析不夜城辦公樓項目總數(shù)及總面積統(tǒng)計不夜城辦公樓項目總數(shù)及總面積統(tǒng)計 目前，不夜城地區(qū)寫字樓項目14個，總建筑面積約40余萬平米，分布在天目西路沿線。其中，甲級寫字樓三幢，嘉里不夜城、聯(lián)通國際廣場、閘北大廈。其余未非甲級寫字樓。2、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析不夜城出租狀況分析不夜城出租狀況分析 l新落成的小面積產(chǎn)權(quán)式辦公樓在租賃市場無法與地區(qū)內(nèi)一些成熟商務樓相比，無論是出租

4、率和入住企業(yè)知名度。l純租賃的寫字樓仍是市場主體，且高品質(zhì)的寫字樓項目無出售項目。l短期內(nèi)100平米以下小戶型將會成為市場主體。2、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析不夜城進駐客戶面積需求統(tǒng)計不夜城進駐客戶面積需求統(tǒng)計 2、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析不夜城進駐客戶比例統(tǒng)計不夜城進駐客戶比例統(tǒng)計 2、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析、不夜城案例的形成及業(yè)態(tài)分析不夜城進駐客戶比例統(tǒng)計不夜城進駐客戶比例統(tǒng)計 由865家寫字樓租賃客戶統(tǒng)計分析可以看出：從事加工、貿(mào)易、外地駐滬代表為比例最高的三個行業(yè)3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析大型商業(yè)分布圖大型商

5、業(yè)分布圖 3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析大型商業(yè)分布狀況大型商業(yè)分布狀況 不夜城地區(qū)商業(yè)項目多分布在新客運站南廣場及天目西路沿線在新客運站南廣場：名品商廈、心族商廈、環(huán)龍商廈等大型綜合商廈 天目西路沿線：太平洋百貨、吉盛偉邦、手機通訊市場、羊毛衫批發(fā)市場、茶葉批發(fā)市場、三葉眼鏡城等3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析大型商業(yè)統(tǒng)計大型商業(yè)統(tǒng)計 3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析名品商廈名品商廈 3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析太平洋百貨太平洋百貨3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析吉盛偉邦吉盛偉邦友誼服飾友誼服飾3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析

6、上海三葉眼鏡批發(fā)市場上海三葉眼鏡批發(fā)市場上海大統(tǒng)路茶葉批發(fā)市場上海大統(tǒng)路茶葉批發(fā)市場3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析專業(yè)市場總體經(jīng)營狀況專業(yè)市場總體經(jīng)營狀況 3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析專業(yè)市場總體經(jīng)營狀況專業(yè)市場總體經(jīng)營狀況 3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析商業(yè)市場出租率統(tǒng)計商業(yè)市場出租率統(tǒng)計 3、南廣場商圈調(diào)查分析、南廣場商圈調(diào)查分析專業(yè)市場總體經(jīng)營狀況專業(yè)市場總體經(jīng)營狀況 百貨市場艱難百貨市場艱難專業(yè)市場情況良好專業(yè)市場情況良好特色專業(yè)市場既可吸引本地批發(fā)商和零售商，又可吸引來自外省的相關(guān)客戶中低檔的專業(yè)市場存在，影響百貨市場發(fā)展火車站辦公樓項目的出路在

7、于火車站辦公樓項目的出路在于整體定位高檔整體定位高檔引領(lǐng)整個板塊成為地標性項目引領(lǐng)整個板塊成為地標性項目Point 1火車站辦公樓定位啟示火車站辦公樓定位啟示火車站商業(yè)市場項目的出路在于火車站商業(yè)市場項目的出路在于用專業(yè)市場，借助鐵路網(wǎng)絡輻射更廣的區(qū)域用專業(yè)市場，借助鐵路網(wǎng)絡輻射更廣的區(qū)域不宜盲目求大，適當控制整體規(guī)模不宜盲目求大，適當控制整體規(guī)模商鋪分割合理，不宜過分細分商鋪分割合理，不宜過分細分Point 2火車站商業(yè)市場定位啟示火車站商業(yè)市場定位啟示第第3篇篇無錫火車站商圈典型案例調(diào)查1、無錫火車站商圈的總體分布、無錫火車站商圈的總體分布酒店總數(shù)統(tǒng)計酒店總數(shù)統(tǒng)計區(qū) 域 酒店數(shù)量站前古運河

8、沿線約10余家解放路環(huán)線CBD中心約20-30家總 計約30-40家或更多1、無錫火車站商圈的總體分布、無錫火車站商圈的總體分布商圈及酒店分布圖商圈及酒店分布圖站前古運河酒店集中區(qū)站前古運河酒店集中區(qū)及酒吧一條街及酒吧一條街解放環(huán)路解放環(huán)路CBD中心中心1、無錫火車站商圈的總體分布、無錫火車站商圈的總體分布中山路中山路CBD中心商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖中心商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖1、無錫火車站商圈的總體分布、無錫火車站商圈的總體分布中山路中山路CBD中心崇安寺步行街中心崇安寺步行街1、無錫火車站商圈的總體分布、無錫火車站商圈的總體分布三陽百盛廣場三陽百盛廣場無錫商業(yè)大廈無錫商業(yè)大廈1、無錫火車站商圈的總體分布、無

9、錫火車站商圈的總體分布無錫新世界百貨無錫新世界百貨一百商廈一百商廈 2、火車站機電專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析、火車站機電專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析機電市場分布圖機電市場分布圖無錫市機電五金市場無錫市機電五金市場二百機電五金城二百機電五金城匯利機電五金市場匯利機電五金市場2、火車站機電專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析、火車站機電專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析機電市場營業(yè)狀況機電市場營業(yè)狀況市場名稱面積租賃情況備注無錫市機電五金市場三層總計約：1500平米100%市場上面是泰山飯店，內(nèi)部環(huán)境差。二百機電五金城(匯德利商城)四層總計約：6000平米50%三、四層閑置原來是二百商廈，內(nèi)部環(huán)境較好。匯利機電五金市場二層總計約：4000平米90%形狀狹長

10、，約200米長，內(nèi)部環(huán)境差。2、火車站機電專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析、火車站機電專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析機電市場營業(yè)狀況機電市場營業(yè)狀況2、火車站機電專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析、火車站機電專業(yè)市場業(yè)態(tài)分析機電市場營業(yè)狀況機電市場營業(yè)狀況酒店業(yè)在火車站得到集中發(fā)展酒店業(yè)在火車站得到集中發(fā)展借助火車站的天然優(yōu)勢，酒店業(yè)得到了較借助火車站的天然優(yōu)勢，酒店業(yè)得到了較大程度的發(fā)展大程度的發(fā)展由于城市區(qū)位地價的關(guān)系，酒店多定位中由于城市區(qū)位地價的關(guān)系，酒店多定位中高檔高檔Point 1無錫火車站商圈業(yè)態(tài)定位啟示無錫火車站商圈業(yè)態(tài)定位啟示專業(yè)市場發(fā)展存在明顯瓶頸專業(yè)市場發(fā)展存在明顯瓶頸借助火車站的區(qū)位優(yōu)勢，專業(yè)市場得到一借助火車站的區(qū)

11、位優(yōu)勢，專業(yè)市場得到一定尺度的發(fā)展定尺度的發(fā)展但必須控制規(guī)模，以免陷入過于膨脹供過但必須控制規(guī)模，以免陷入過于膨脹供過于求的尷尬于求的尷尬Point 2無錫火車站商業(yè)市場定位啟示無錫火車站商業(yè)市場定位啟示第第4篇篇常州火車站商圈商務類物業(yè)調(diào)查 火車站附近辦公樓及酒店分布火車站附近辦公樓及酒店分布1、商圈分布及出租狀況、商圈分布及出租狀況辦公樓出租情況辦公樓出租情況除了太陽城在新北區(qū)外，其它的辦公樓都在市區(qū)。1、商圈分布及出租狀況、商圈分布及出租狀況酒店分布圖酒店分布圖 2、商務酒店分布及營業(yè)狀況、商務酒店分布及營業(yè)狀況酒店房間總數(shù)統(tǒng)計酒店房間總數(shù)統(tǒng)計12、商務酒店分布及營業(yè)狀況、商務酒店分布及

12、營業(yè)狀況酒店房間總數(shù)統(tǒng)計酒店房間總數(shù)統(tǒng)計22、商務酒店分布及營業(yè)狀況、商務酒店分布及營業(yè)狀況酒店房間總數(shù)統(tǒng)計酒店房間總數(shù)統(tǒng)計3及平均房間數(shù)統(tǒng)計及平均房間數(shù)統(tǒng)計 2、商務酒店分布及營業(yè)狀況、商務酒店分布及營業(yè)狀況各酒店價格區(qū)間統(tǒng)計各酒店價格區(qū)間統(tǒng)計1 2、商務酒店分布及營業(yè)狀況、商務酒店分布及營業(yè)狀況各酒店價格區(qū)間統(tǒng)計各酒店價格區(qū)間統(tǒng)計2 2、商務酒店分布及營業(yè)狀況、商務酒店分布及營業(yè)狀況各酒店價格區(qū)間統(tǒng)計各酒店價格區(qū)間統(tǒng)計32、商務酒店分布及營業(yè)狀況、商務酒店分布及營業(yè)狀況該區(qū)域酒店各價格區(qū)間擁有房間數(shù)比例該區(qū)域酒店各價格區(qū)間擁有房間數(shù)比例2、商務酒店分布及營業(yè)狀況、商務酒店分布及營業(yè)狀況辦公

13、樓市場還不成熟辦公樓市場還不成熟:常州的辦公樓需要目前還處于供過于求階段常州的辦公樓需要目前還處于供過于求階段地標商務中心更能贏得實力企業(yè)的長期進駐地標商務中心更能贏得實力企業(yè)的長期進駐此點與上海情況類似，要做就必須上檔次此點與上海情況類似，要做就必須上檔次Point 1辦公樓市場洞察辦公樓市場洞察酒店市場存在兩級分化現(xiàn)象酒店市場存在兩級分化現(xiàn)象:通過對怡康機電市場附近酒店的統(tǒng)計通過對怡康機電市場附近酒店的統(tǒng)計其平均客房數(shù)量為其平均客房數(shù)量為178間，而怡康二期規(guī)劃間，而怡康二期規(guī)劃每層房間數(shù)量僅僅為每層房間數(shù)量僅僅為28間間同時，火車站周邊目前各檔次房間供應處于同時，火車站周邊目前各檔次房間

14、供應處于飽和狀態(tài)飽和狀態(tài)Point 2酒店市場洞察酒店市場洞察第第5篇篇怡康二期規(guī)劃建議Question 1延續(xù)五金機電市場延續(xù)五金機電市場?整體規(guī)模整體規(guī)模行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展價值回報價值回報五金機電市五金機電市場可行性場可行性Question 1延續(xù)五金機電市場延續(xù)五金機電市場?整體規(guī)模分析整體規(guī)模分析Question 1延續(xù)五金機電市場延續(xù)五金機電市場?整體規(guī)模分析整體規(guī)模分析Question 1延續(xù)五金機電市場延續(xù)五金機電市場?行業(yè)發(fā)展分析行業(yè)發(fā)展分析Question 1延續(xù)五金機電市場延續(xù)五金機電市場?行業(yè)發(fā)展分析行業(yè)發(fā)展分析Question 1延續(xù)五金機電市場延續(xù)五金機電市場?行業(yè)發(fā)展

15、分析行業(yè)發(fā)展分析l雖然機電市場仍在發(fā)展，但現(xiàn)在常州機電市場趨于飽和，市場競爭激烈。l新的機電市場（武進機電城）在郊區(qū)在建，龍城五金機電租價低廉，租金上怡康不占優(yōu)勢。金橋市場三四層都空置。Question 3延續(xù)五金機電市場延續(xù)五金機電市場?價值回報價值回報怡康機電市場整體出售率怡康機電市場整體出售率 2、3、4、5號樓已出售商鋪576個，達總鋪位65%左右 ；并由市場公司出租商鋪為224個。 Question 3延續(xù)五金機電市場延續(xù)五金機電市場?價值回報價值回報3、怡康機電市場、怡康機電市場整體出租率整體出租率 從總體的出租情況來看，達90%以上；一樓基本接近于滿鋪，只有二樓有少量空鋪。1、北

16、廣場規(guī)劃格局分析、北廣場規(guī)劃格局分析l現(xiàn)代化交通促進地區(qū)之間信息共享，促進常州現(xiàn)代化交通促進地區(qū)之間信息共享，促進常州城市的發(fā)展，這將逐漸縮小常州與其他城市的城市的發(fā)展，這將逐漸縮小常州與其他城市的差距。差距。l便利的交通、大量的人流為未來加速南廣場商便利的交通、大量的人流為未來加速南廣場商圈發(fā)展和北廣場商圈形成提供了基礎(chǔ)條件。圈發(fā)展和北廣場商圈形成提供了基礎(chǔ)條件。l政府將加大對南、北廣場商圈的基礎(chǔ)設施的規(guī)政府將加大對南、北廣場商圈的基礎(chǔ)設施的規(guī)劃與投入。劃與投入。l火車站交通將更加便利，人們出行、購物火車站交通將更加便利，人們出行、購物、旅、旅游游等更加方便。等更加方便。2、商圈發(fā)展趨勢分析

17、、商圈發(fā)展趨勢分析 經(jīng)驗表明，由于人流及交通的優(yōu)勢，南廣場經(jīng)驗表明，由于人流及交通的優(yōu)勢，南廣場商圈有望加速形成，北廣場即將形成新的商圈。商圈有望加速形成，北廣場即將形成新的商圈。l吸引外地及本地批發(fā)商、零售商客戶，促成新的吸引外地及本地批發(fā)商、零售商客戶，促成新的購物中心、專業(yè)市場在此落地發(fā)展。購物中心、專業(yè)市場在此落地發(fā)展。l成為未來新的辦公、酒店商務積聚地。成為未來新的辦公、酒店商務積聚地。l房產(chǎn)商業(yè)物業(yè)投資及經(jīng)營價值，在未來有很大升房產(chǎn)商業(yè)物業(yè)投資及經(jīng)營價值，在未來有很大升值空間。值空間。第第7篇篇怡康二期規(guī)劃建議項目本身調(diào)查項目本身調(diào)查 1、項目交通分析、項目交通分析怡康機電五金城怡

18、康機電五金城 2、怡康機電市場整體出售率怡康機電市場整體出售率 項目本身調(diào)查項目本身調(diào)查 3、怡康機電市場、怡康機電市場整體出租率整體出租率 從總體的出租情況來看，達90%以上；一樓基本接近于滿鋪，只有二樓有少量空鋪。項目本身調(diào)查項目本身調(diào)查 4、怡康機電市場、怡康機電市場開業(yè)情況開業(yè)情況 2006年4月2006年4月2007年4月2007年8月200620072008項目本身調(diào)查項目本身調(diào)查 怡康二期規(guī)劃建議怡康二期規(guī)劃建議思考：思考：怡康二期做什么業(yè)態(tài)？怡康二期做什么業(yè)態(tài)？怡康二期規(guī)劃建議怡康二期規(guī)劃建議集購物、餐飲、酒店與休閑集購物、餐飲、酒店與休閑娛樂于一體的時尚購物中心！娛樂于一體的

19、時尚購物中心！為什么？為什么？怡康二期規(guī)劃建議怡康二期規(guī)劃建議l雖然機電市場仍在發(fā)展，但現(xiàn)在常州機電市場趨于飽和，市場競爭激烈。l新的機電市場（武進機電城）在郊區(qū)在建，龍城五金機電租價低廉，租金上怡康不占優(yōu)勢。金橋市場三四層都空置。l怡康一期經(jīng)營現(xiàn)狀，主要是租金低，不和售價成比例，回報率也低。l常州火車站商圈辦公樓現(xiàn)狀及未來怡康有辦公項目規(guī)劃。機電專業(yè)市場及辦公方面原因機電專業(yè)市場及辦公方面原因怡康二期規(guī)劃建議怡康二期規(guī)劃建議l經(jīng)驗表明，火車站商圈形成是歷史的必然！l怡康項目區(qū)位優(yōu)勢，可以吸引南、北廣場及外地客戶。l常州南、北廣場商圈的形成，促進購物中心形成。l怡康二期項目周邊有大量居住社區(qū)，有很強的消費潛力。l市場空白：火車站附近除了大洋百貨，沒有其他大型購物中心。火車站商