最新購房流程注意事項(含頂賬房)

1、精品資料一、頂賬房購買注意事項開發(fā)商與其他人已簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的， 首先要確保房東這套房子可以直接更名。要與房東簽一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交一點(diǎn)定金給他，最好有第三方在場。然后和房東約定一個時間去售樓處把原房東的名字改成你的；如果房東要先交錢再更名，這樣存在風(fēng)險的。一定要和買商品房一樣，了解開發(fā)商的資質(zhì)情況和是否辦理了商品房預(yù)售許可證等，必須簽定了商品房買賣合同 ，樓宇對講費(fèi)，太陽能費(fèi)用等問題可以在合同中約定。需要注意的是：一要有正規(guī)的 商品房買賣合同 ，并能及時辦理 合同備案 。二是就必須與開發(fā)商 簽訂購房合同。三是開發(fā)商出具發(fā)票（這樣一方面可以避免購房者辦理產(chǎn)權(quán)時的麻煩，另一方面可防止開發(fā)商以未收到房款

2、為由拒不履行合同。 ）可編輯修改精品資料二、煙臺市商品房網(wǎng)上簽約的步驟1 、購房者選定房屋。2 、開發(fā)企業(yè)登錄商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)。3 、填選商品房銷售合同內(nèi)容。4 、打印合同草稿。5 、購房者設(shè)定合同密碼 (用于保護(hù)購房者權(quán)益和修改合同時使用)。6 、打印正式商品房銷售合同 和備案回執(zhí) (購房者注意索要 )。7 、買賣雙方簽字蓋印，合同生效?？删庉嬓薷木焚Y料三、簽署購房合同須知一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有

3、一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照， 經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可。二、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住 70 以上才能開通燃?xì)?，之前開發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。三、延期交房：開發(fā)商補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金， 且違約金賠償總額以房款 5 為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。 ”這種約定非常不合理。四、購買合同的第一條，項目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容， 與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，

4、比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同， 需要核對銷售許可證的號碼， 批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。五、公攤面積：不應(yīng)該計入的包括倉庫、機(jī)動車車庫、非機(jī)動車可編輯修改精品資料車庫，作為人房的地下室， 以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋， 比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。 為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。 在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二， 應(yīng)該有一個房屋面積分

5、攤的說明表， 分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個地方批準(zhǔn)的。六、面積確認(rèn)和差異的確定。 建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式， 即確定雙方可以接受的一個誤差比例， 也就是說正負(fù) 3% ，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。七、付款方式與期限。 一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商， 是不是可以留 5% 左右的房款， 在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上， 按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時間約定的更加充裕一些。 在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行， 或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸

6、款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說開發(fā)商約定你超過30 天未付清房款可以解約的，對預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的。九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更條款， 這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中， 有可能某些方面， 開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的可編輯修改精品資料變更，設(shè)計的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更 10 個工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。十、房屋的交接： 開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實測， 在交樓的時候， 應(yīng)該提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書， 如果開發(fā)

7、商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后， 比如說入住率是多少， 但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定， 說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣， 實際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的， 應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中， 要求開發(fā)商承諾竣工時間。

8、在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件， 雙方約定的處理方式， 應(yīng)該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款， 購房人可以根據(jù)實際的情況， 可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在 60 天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提可編輯修改精品資料供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。 如果因為開發(fā)商的責(zé)任， 沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案， 使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的， 可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的 1%-5% 之間，也是根

9、據(jù)實際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了， 因為辦理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個月進(jìn)行， 如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利， 建議大家在確認(rèn)這個項目是一個合法的項目之后， 那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題， 以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證， 是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房， 讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應(yīng)該有一個合同的

10、正本，如果是申請銀行按揭的話， 合同正本應(yīng)該交銀行來收押。 在整個的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂 30 日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。 附件一是房屋的平面圖， 在簽合同的時候應(yīng)該注意這個圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺?？删庉嬓薷木焚Y料四、簽訂購房合同需要注意啥第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。 如是分期付款， 每期款的繳款時間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確， 應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達(dá)， 因為這里涉及到

11、逾期交房的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要明確銷售面積 （含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍， 客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前， 有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補(bǔ)面積款， 而實測面積小于購置面積， 發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時間。 因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達(dá) 70 時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時間。 目前

12、由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第六，發(fā)展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清晰可編輯修改精品資料地闡述協(xié)議內(nèi)容， 往往還會讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時在哪些情況下的免賠責(zé)任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風(fēng)險的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意， 仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時最重要的就是上述幾個問題， 但對其他條款也應(yīng)在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細(xì)研究

13、，一定要做一個明明白白的購房人。可編輯修改精品資料五、識別對購房人不利的合同條款一、合同約定：暫測面積與實測面積的允許誤差在 5 ，如誤差超過 5 ，按實際情況多退少補(bǔ)。從目前了解的情況看，購房者所得到的面積一般比合同約定的面積少， 如果互不結(jié)算， 吃虧的肯定是購房者，由此可見，上述條款對張先生的不利是十分明顯的。二、合同約定：購房者不按合同約定時間付款，則應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算利息及繳納滯納金等， 而發(fā)展商若沒有按時交房，卻什么懲罰措施也沒有。律師說法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購房者卻忽略了。現(xiàn)實中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯， 購房者卻無可奈何的情況，就是因為在合同中

14、沒有規(guī)定相應(yīng)的懲罰措施， 比如應(yīng)參照購房者不按時付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購房者有權(quán)解除合同等。 這樣，出現(xiàn)問題購房者才有計可施，有權(quán)可維護(hù)。三、合同約定：若因施工問題造成延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。律師說法：這是強(qiáng)詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不可抗力，若真的因施工問題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去。四、合同約定：發(fā)展商交房后三個月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。律師說法：這里面有兩個問題，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很多人沒有意識到。甚至出現(xiàn)這樣的事： 發(fā)展商交房時通知購房者到物業(yè)管理公可編輯修改精品資料司處領(lǐng)取鑰匙， 而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙

15、， 否則不給。到頭來購房者還是住不進(jìn)新房。因此，律師建議購房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦， 很多合同里卻沒有規(guī)定， 以至于問題發(fā)生時不知所措。 同樣建議應(yīng)明確為：若不能按時辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購房者的權(quán)益才能得到充分保障。五、合同附件中對房屋的配套設(shè)備約定不清。 在張先生的合同附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、 24 小時熱水 ” 卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用， 不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。 這種含糊不清的約定是不完整的，希望

16、也能引起其他購房者的注意?？删庉嬓薷木焚Y料六、其他注意事項一、慎簽購房合同許多購房者買房時， 往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒有明確房屋是否是合法銷售的情況下， 就匆匆向開發(fā)商交付定金或購房款， 結(jié)果到正式談判時只能被對方牽著鼻子走， 違心簽訂合同。這種不慎簽購房合同從而導(dǎo)致落入購房陷阱的情況往往貽害無窮。購房者應(yīng)注意以下問題：二、“五證”要嚴(yán)格審查購房者購買期房時應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：建設(shè)工程規(guī)劃許可、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工建設(shè)許可證 、商品房銷售（預(yù)售）許可證。在“五證”中，最重要的是土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證

17、，它表明所售房屋是合法項目。如果房屋已驗收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明原件。開發(fā)商同時應(yīng)出具住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 。三、認(rèn)購協(xié)議要慎簽購房者在簽訂正式商品房買賣（預(yù)售）合同前，開發(fā)商往往要求購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議 ，并交納一定數(shù)額的定金。由于認(rèn)購房屋到簽訂正式的購房合同有一段時間， 有些購房者可能不想購買已預(yù)訂的房子，也有部分購房者由于不能與開發(fā)商達(dá)成一致， 而沒有簽訂合同。這時定金能否要回就與所簽訂的認(rèn)購協(xié)議有很大的關(guān)系?？删庉嬓薷木焚Y料如果認(rèn)購協(xié)議 中沒有寫明未簽訂購房合同定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開發(fā)商在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定“購房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購書之日起多少日

18、內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購房合同，逾期購房者所交認(rèn)購金（或定金、誠意金）不予退還”等此類條款。購房者特別要注意留下有力的證據(jù)， 證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但因其他原因無法達(dá)成協(xié)議。四、合同附件不可缺目前使用的商品房買賣合同 ，除主合同要件外還包括四個附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。合同附件是主合同組成部分，是對主合同約定不明條款做出的明確約定，是對主合同沒有約定部分的重要補(bǔ)充。合同附件與主合同具有同等的法律效力。購房者在洽購房屋時開發(fā)商往往做出許多口頭承諾。 購房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳， 購房者在訂立合

19、同時可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)書面合同中。 如果開發(fā)商沒有實現(xiàn)這些承諾，購房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。五、心明眼亮避開購房陷阱- 謹(jǐn)慎簽訂合同看完房子以后， 就要簽合同了， 現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認(rèn)購書， 然后再簽正式合同。 這里面的問題就更多了。陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明可編輯修改精品資料因何種原因退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金， 這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時， 發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。對策

20、：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定， 若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等， 這樣就避免了很大的麻煩。同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的， 這本身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二：合同主體認(rèn)定不明購房者由于缺乏法律常識， 往往會犯一些比較初級的錯誤。 有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表， 或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問題。另外，也有可能該項目是 A 公司開發(fā)的，實際上卻是由 B 公司投資，作為買家還是應(yīng)與 A 公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是

21、否持有“授權(quán)委托書” 。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。 但是要提醒購房者的是， 開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚。 現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，可編輯修改精品資料會主動向客戶出示一份補(bǔ)充合同， 主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了， 而忘記保護(hù)自己的利益。對策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，

22、 最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。陷阱四：“最短時間”與“最好”合同是雙方意思一致的表達(dá)。 但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決” ，“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的” 等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的？不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時， 法律也沒有辦法， 因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用開發(fā)商是做商人的， 而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的， 但并

23、不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。 而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中， 開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去， 要求購房者提前交納， 這是顯失公平可編輯修改精品資料的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)， 并接受相關(guān)約束，這就是對消費(fèi)者的侵害。對策購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署， 或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。陷阱六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中， 往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款， 經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的， 賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。 ”這顯然是不公平

24、條款， 假如買家已經(jīng)支付 95% 的價款，只剩 5% 的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付 95% 的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。對策：依據(jù)合同法第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題， 購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱七：處理結(jié)果不明確很多合同中常可以看到這樣的條款， “應(yīng)于××日前如何如何” ，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯，你也很

25、難制裁他，最多是調(diào)解了事?？删庉嬓薷木焚Y料對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。 有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的， 到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法， 就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對

26、自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。 最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、 物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你買的塔樓 (或板樓 ) 里有幾部電梯， 是否會全部同時開通， 如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開， 在上下班高峰時間極為不便， 這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣， 開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在可編輯修改精品資料不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房.合同附件“文章”多1 、附件

27、一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。 這既是購房人的一個基本知情權(quán)， 也是今后解決爭議的主要依據(jù)。2 、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說明。這里購房者需要注意的是， 凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計入該構(gòu)成面積。 分?jǐn)偯娣e的計算應(yīng)按京國土房管權(quán)字（ 2000 ）第 369 號文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違背該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分?jǐn)偯娣e部分的相

28、應(yīng)價款，并按該價款的10 支付違約金。3 、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4 、附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議，對此，購房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù)。 其次，購房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項在補(bǔ)充協(xié)可編輯修改精品資料議中做出詳細(xì)約定。例如， 在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成立，此階段的物業(yè)

29、管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的， 為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購 BR 房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項做出具體約定。5 、附件五是關(guān)于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。 一般來說，因為開發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議， 因而絕大多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。 但這并不排除由于種種原因， 銀行沒有批準(zhǔn)購房人貸款的情況出現(xiàn)。 一旦這種情況出現(xiàn)，購房人將有巨大的付款壓力， 難以繼續(xù)履行購房合同，面臨違約風(fēng)險。有鑒于此， 建議購房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定： “如果購房人的貸

30、款申請未獲銀行批準(zhǔn)，則購房人有權(quán)與出賣人協(xié)商， 采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。 買受人因此退房時， 出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人。 ”簽補(bǔ)充協(xié)議抓住八大要點(diǎn)在簽訂購房合同時要增加補(bǔ)充協(xié)議， 目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效呢？補(bǔ)充協(xié)議太少， 不能充分保護(hù)購房者的利益，起不到補(bǔ)充協(xié)議的作用；但補(bǔ)充協(xié)議太多，動輒上百條，別說一般購房者， 就是專業(yè)法律人員要想全部解釋清楚也非易事，其實際可操作性很小。 其實只要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來約束開發(fā)商，即使條款很少，也能起到保護(hù)購房者利益的作用，而可編輯修改精品資料又使開發(fā)商能夠接受， 不影響

31、交易的進(jìn)行，這應(yīng)是購房者明智的選擇。從整個商品房買賣合同來看，開發(fā)商容易利用合法手段侵犯購房者利益的主要有八個部分， 只要針對這八個部分來簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就基本可以保護(hù)購房者合法權(quán)益不受侵害：第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍， 目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房， 開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。第三要約定房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù)， 應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了， 購房者可以退房或者拒收， 而開發(fā)

32、商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。第四要約定物業(yè)費(fèi)、 停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額， 目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。第五要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以 "進(jìn)口 "、"高級 "、 "優(yōu)質(zhì) "等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。第六要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間， 目的是防止開發(fā)商無

33、限期的給購房者可編輯修改精品資料辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。第七要約定房屋的屋面、 外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有， 開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意， 目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。第八要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的， 可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。置業(yè)指南：合同附件陷阱逐個提合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間， 更大程度地維護(hù)消費(fèi)者利益。 但因目前消費(fèi)者的法律知識不足， 附件有時就被發(fā)展商利用作為“對付”買家的工具。同時，不少買家認(rèn)為正式的合同文本才具有法律效力， 附件不重要， 況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶得讀。實際上，根據(jù)合同

34、法規(guī)定，若合同正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準(zhǔn)。 即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此，建議買家簽合同附件時最好慎之又慎。下面是合同附件中常見的一些不合理條款，買家可以此為鑒。在正式文本中有 “出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后×日內(nèi)， 將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。 如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用后×日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第三項處理：詳見補(bǔ)充協(xié)議” ，但補(bǔ)充協(xié)議中卻沒有關(guān)于何時辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。專家評點(diǎn)：依據(jù)合同法的規(guī)定，買受人有權(quán)在合同中與出賣可編輯修改精品資料人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時間，

35、如果出賣人未能及時辦證的， 買受人有權(quán)選擇退房， 由出賣人退還房款， 并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。在合同附件中約定 “商品房交付時， 如花園等附屬項目的面積與合同記載的面積有誤差時，買受人同意接受交付時的實際面積” ，或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測為×平方米， 該面積包括花園圍墻地基面積。如果商品房交付時花園面積與上述面積有誤差時以交付時的面積為準(zhǔn)，誤差部分按每平方米×元人民幣多退少補(bǔ)” 。專家評點(diǎn)：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這部分面積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分， 買受者即使支付相應(yīng)的價格也不能將這部分面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)， 這

36、一點(diǎn)買受者一定要注意?！叭缳I賣合同記載的商品房的建筑面積（套內(nèi)面積分?jǐn)偯娣e） 、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與實測面積有差異時雙方按如下方式處理：、建筑面積沒有差異但套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e均有差異時商品房價款不變。、建筑面積和分?jǐn)偯娣e均有差異但套內(nèi)面積沒有差異時商品房價款不變。、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時按套內(nèi)面積誤差比進(jìn)行調(diào)整。”專家評點(diǎn)：以上條款既確定了建筑面積不變價款不變， 又約定套內(nèi)面積不變，價款不變，而且當(dāng)建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時又按套內(nèi)面積的誤差進(jìn)行調(diào)整， 這個約定違反了建設(shè)部年月日頒布的商品房銷售管理辦法的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價， 也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

37、廣州市年出臺規(guī)定， 商品房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。 而年實施的可編輯修改精品資料商品房預(yù)售合同約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬預(yù)售，按整套（整層）出售，如套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為每平方米（幣）元，總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建筑計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價；如整幢出售，按建筑面積計算”。上述條款前后矛盾，且違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無效?！百I賣合同 所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項， 不包括稅費(fèi)和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。買賣合同所稱的累計已付款是指買受人

38、按照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時間所支付的商品房價款的總和，不包括稅費(fèi)和買受人通過銀行按揭所取得的尚未償還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)?！睂＜以u點(diǎn)：買受人向銀行申請按揭， 貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人實際上已經(jīng)支付房款，出賣人不把這部分房款計入買受人累計已支付房款，顯然有失公平，且與商品房預(yù)售的慣例不符?！凹追筋I(lǐng)到該物業(yè) 竣工驗收證明后，應(yīng)由代表律師向乙方發(fā)出交付使用通知書，自交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)，甲方負(fù)責(zé)該物業(yè)的結(jié)構(gòu)保修期，并對該物業(yè)結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量問題負(fù)責(zé)保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方原因所造成的任何破損及以下情形，甲方不負(fù)保修責(zé)任?！?/p>

39、專家評點(diǎn)：根據(jù)年月日開始實施的 商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 ，對住宅各部位、部可編輯修改精品資料件在正常使用情況下的保修期限均有明確規(guī)定。住宅保修從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，并非從“交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)” ，且物業(yè)的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移時間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計算，而非“甲方（發(fā)展商）代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用通知書天后” 。“為保障各業(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán)， 乙方無條件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理。 ”專家評點(diǎn)：根據(jù)廣東省物業(yè)管理條例 （從年月日起施行）之規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到以上，或者已交付

40、使用的建筑面積達(dá)到以上不足， 且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會， 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！保ǖ谄邨l）；由業(yè)主大會批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司。第條規(guī)定： “建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后， 方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會， 未經(jīng)綜合驗收的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。 ” “甲方在約定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的，才視為違約。”專家評點(diǎn)：人為約定了六十天的免責(zé)期限，對乙方不公平。購房合同如何簽之：買房警惕數(shù)字游戲購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進(jìn)合同， 首先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對購房人所購

41、商品房基本情況描述清楚，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上可編輯修改精品資料如其表述的商品房基本情況與實際交付情況不符時，應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。 沒有具體賠償責(zé)任的約定， 第三條對商品房基本情況表述的作用將會大大降低。8 號樓變成 4 號樓如果有人說他收房時找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位買房人問我在這種情況下怎么辦？現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視， 為了一個靚號，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時將幢(座)號、層數(shù)、門牌號避開 4 、13 、14 、 24 等數(shù)字，有的是跳過，有的是用 3A 、12A 、 15A 、25A

42、等數(shù)字代替。 因此，購房人在約定合同第三條時首先要查驗清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、 層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項目的 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和經(jīng)過批準(zhǔn)的設(shè)計等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢 (座)號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標(biāo)注一致。如果不一致， 對數(shù)字特別在意的人就要有心理準(zhǔn)備， 房地產(chǎn)商交房時幢 (座)號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實中確實有不少簽合同時跳過去的號交房時不跳了，挑了 8 字的人實際收到的成了 7 字，甚至有的 8 號樓莫名其妙地變成了 4 號樓。因此筆者建議這些購房人最好事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是

43、可換， 不然到時即使法官認(rèn)定房地產(chǎn)商在這個問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購房人很難根據(jù)自己的“迷信”達(dá)到退房或換房的目的?？删庉嬓薷木焚Y料圖紙尺寸、用途、凈高要標(biāo)明合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖， 房地產(chǎn)商通常會提供一個購房人所買房屋的平面圖， 購房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個平面圖上標(biāo)清所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細(xì)，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全， 房號和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標(biāo)清楚， 并在第三條的相關(guān)空格中填清楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高。在這里需要提醒購房人注意的有兩點(diǎn)

44、：1. 有些預(yù)售許可證上的房屋用途寫的是公寓， 這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞， 國家根本就沒有這個有關(guān)房屋用途的用語。 當(dāng)然我們不得不承認(rèn)目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長遠(yuǎn)利益是否能得到保障仍是一個未知數(shù)。 為了居住而買 “商住兩用樓”，則是有百害而無一利。2. 層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購房人最好要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。容積率和綠地率購房人在關(guān)注自己所買房屋平面圖的同時， 還應(yīng)盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋

45、所在小區(qū)的整體平面圖附上， 在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、 大小和高度及綠地面積。 由此購房人可以從圖可編輯修改精品資料紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、 綠地率，并確定自己所購房屋采光有無遮擋。購房人在進(jìn)行這些約定前有幾個概念需要搞清：1. 建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 附屬建筑物也計算在內(nèi)， 但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。 房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金， 往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率， 它是指小區(qū)所

46、有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物 )所占面積、運(yùn)動場地等等。2. 房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。 距建筑外墻 1.5 米和道路邊線 1 米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到 3 米深度的土地，不管它們上面是否有綠化， 都不計入綠地面積。 綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。 樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60% 以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率?？删庉嬓薷木焚Y料簽訂商品房買賣合同時， 最好使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的商品房買賣合同示范文本 。由于示范文本是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用示范文本 簽訂合同有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。但切