舊城區(qū)地上地下空間立體改造開發(fā)模式.docx

1、舊城區(qū)地上地下空間立體改造開發(fā)模式摘要：該項(xiàng)目主要是通過地上地下空間立體開發(fā)和改造方式 進(jìn)行舊城區(qū)改造。一是采用立體開發(fā)節(jié)地模式，地上建設(shè)高層建 筑，地下分層布局，增加了土地開發(fā)利用強(qiáng)度；二是通過規(guī)劃地 下社會(huì)停車場和地下商業(yè)步行系統(tǒng)，滿足社會(huì)對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的 需求。節(jié)地效果：改造后，商業(yè)性公共設(shè)施用地容積率提升到4.4, 居住用地容積率提升到2.6,實(shí)現(xiàn)了空間資源的有效整合和土地 的節(jié)約集約利用。（一）項(xiàng)目概況天津市新八大里位于天津市河西區(qū)黑牛城道兩側(cè)地區(qū)，總用 地面積273公頃。其中工業(yè)面積131公頃，占比48%o有30多 家工業(yè)企業(yè)，現(xiàn)已大部分外遷，現(xiàn)狀保留部分住宅。原天津市土 地整理中

2、心（現(xiàn)天津市土地利用中心）對(duì)新八大里地塊的工業(yè)用 地進(jìn)行收儲(chǔ)，自然資源主管部門對(duì)收儲(chǔ)土地進(jìn)行招拍掛公開出讓, 中海、中冶、天房、天地源、格調(diào)、北大資源在內(nèi)的6家企業(yè)（包 含央企、國企和私企）拍得并進(jìn)行整體開發(fā)，現(xiàn)已完成全部開發(fā) 活動(dòng)。新八大里總建筑面積254萬nV,其中辦公建筑面積48萬 m2,占19%；商業(yè)建筑面積33萬肝，占13%；居住建筑面積112 萬01二占44%；公寓建筑面積53萬Hl。占20%；教育建筑面積 5萬濘，占1.5%；文化建筑4萬肝，占1.5%o（二）主要做法及模式特點(diǎn)1 .主要做法采用立體開發(fā)節(jié)地模式。一是地上建設(shè)高層建筑，布置連續(xù) 街墻，形成梯次遞增的天際線。采用窄路

3、密網(wǎng)模式，緩解交通擁 堵問題。二是在地區(qū)整體規(guī)劃初期就開展了地下空間專項(xiàng)規(guī)劃編 制工作，統(tǒng)籌考慮地下空間布局，根據(jù)各地塊地上開挖強(qiáng)度，預(yù) 測其需挖地下深度用以確定地下空間層數(shù)，按照分層布局的模式 確定地下空間用途，并將軌道交通、人行通道和公共設(shè)施按照其 地下空間深度布置在其適宜的位置。除此之外，還將地塊間道路 地下空間進(jìn)行充分利用，采用整體聯(lián)通的布局模式，分別采用地 下通道和全部開挖的模式統(tǒng)籌布置地下車庫、商業(yè)和下沉廣場, 提高土地利用效率。項(xiàng)目整體規(guī)劃了 2處地下社會(huì)停車場，解決了 230個(gè)社會(huì)停 車需求。同時(shí)，結(jié)合地鐵站點(diǎn)位置規(guī)劃地下商業(yè)步行系統(tǒng)和跨越 黑牛城道的地下通道，解決了南北連通問

4、題的同時(shí)，解決居民地 鐵換乘需求。地下空間開發(fā)以“里''為單位，在各單元內(nèi)部跨路 整體開挖，地下空間共三層，合計(jì)113萬nf,合計(jì)地下停車位達(dá) 22719個(gè)。結(jié)合院落底商沿街布置生活配套服務(wù)設(shè)施，包含：高 級(jí)中學(xué)、初級(jí)中學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)文化活動(dòng)中心和老 年人服務(wù)中心等。地下空間采用結(jié)建的方式，由本地塊開發(fā)企業(yè) 進(jìn)行同步建設(shè)，提高了利用率與使用效率。2 .模式特點(diǎn)一是通過提高地面土地利用的集約率和緊湊度，優(yōu)化用地結(jié) 構(gòu)，合理布局用地。二是提升土地利用強(qiáng)度和土地功能的適度混 合，提高公共建筑和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目共享度，節(jié)約用地空間。（三）配套政策天津市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房

5、管局關(guān)于促進(jìn)土地 節(jié)約集約利用實(shí)施意見的通知（津政辦發(fā)（2014） 78號(hào)）規(guī)定 “軌道交通項(xiàng)目使用地面以下空間的，不受其上方土地使用權(quán)屬 的限制。軌道交通項(xiàng)目涉及安全、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)、社會(huì)穩(wěn) 定等其他行業(yè)管理內(nèi)容的，項(xiàng)目實(shí)施單位嚴(yán)格按照行業(yè)主管部門 的有關(guān)規(guī)定和要求做好落實(shí)/“鼓勵(lì)經(jīng)營性項(xiàng)目合理開發(fā)利用城 市地上和地下空間。對(duì)利用地下空間建設(shè)的項(xiàng)目，涉及收取土地 出讓金的，出讓金政府凈收益按地上出讓金政府凈收益收取標(biāo)準(zhǔn) 的50%收取。”為確保新八大里地區(qū)不同建設(shè)單位之間銜接準(zhǔn)確、功能順暢、 建設(shè)一致，編制天津市新八大里地區(qū)地下空間工程設(shè)計(jì)導(dǎo)則， 進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和控制；出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加快軌道交通項(xiàng)目規(guī)劃 和土地審批的指導(dǎo)意見（試行）的通知（津規(guī)資市政發(fā)2021） 77號(hào)），規(guī)定“軌道交通項(xiàng)目車站的出入口、風(fēng)亭等地上附屬設(shè) 施占用國有建設(shè)用地的，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施單位與土地權(quán)屬單位 簽訂土地使用協(xié)議（或者土地權(quán)屬單位出具同意使用土地證明文 件）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。"（四）節(jié)地效果該區(qū)改造之前多為工業(yè)廠房，平均容積率不足1,通過綜合 利用地上地下空間，改造后商業(yè)性公共設(shè)施用地容積率提升到 4.4,居住用地容積率提升到2.6,補(bǔ)充了公共服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)了 空間資源的有效整合和土地的節(jié)約利用。（五）