房開(kāi)企業(yè)分?jǐn)偝杀镜恼嫉孛娣e法

1、房開(kāi)企業(yè)分?jǐn)偝杀镜恼嫉孛娣e法占地面積法是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用 地總面積的比例進(jìn)行分配。1. 一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地 總面積的比例進(jìn)行分配。2. 分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全 部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。占地面積法我們還是通過(guò)案例來(lái)解讀。某房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目土地 10000 rn2, 土地成本10000萬(wàn)元。A項(xiàng)目基座占地4000 ，商品房可售面積10000 m2；

2、B項(xiàng)目基座占地3000 m,商品房可售面積10000 m；綠化面積3000 m。請(qǐng)計(jì)算A項(xiàng)目的土地成本。第一步：扣除綠化面積的土地成本。綠化面積屬于所有業(yè)主可以共同享受的福利，不區(qū)分容積率或房屋大小，機(jī)會(huì)均等享受綠化成果。因此，綠化部分是按照建筑面 積法分割土地成本。計(jì)算過(guò)程：首先計(jì)算每平方米的土地單位成本10000 萬(wàn)元/10000 m2 =1 萬(wàn)元 / m2其次計(jì)算綠化的土地成本3000 m2 *1 萬(wàn)元 / m2 =3000 萬(wàn)元最后計(jì)算扣除土地綠化成本之后的金額土地總成本 - 綠化成本=10000 萬(wàn)元 -3000 萬(wàn)元=7000 萬(wàn)元第二步：剩余面積中，計(jì)算 A 項(xiàng)目的占地成本。首先

3、計(jì)算 A 項(xiàng)目占地比例=A項(xiàng)目占地面積/ （A項(xiàng)目占地面積+ B項(xiàng)目占地面積）=4000 m / （ 4000 m +3000 m）=4/7其次計(jì)算A項(xiàng)目基座占地成本=4/7*7000 萬(wàn)元=4000 萬(wàn)元第三步： A 項(xiàng)目承載的綠化土地成本。A 項(xiàng)目承載的綠化土地成本采取建筑面積法計(jì)算=綠化土地成本 *A 項(xiàng)目分?jǐn)偙壤?3000萬(wàn)元* A項(xiàng)目可售面積/ （A項(xiàng)目可售面積+ B項(xiàng)目可售 面積）=3000 萬(wàn)元 *10000 m /20000 m=1500 萬(wàn)元 第四步：匯總 A 項(xiàng)目土地“總”成本=A 項(xiàng)目基座占地成本 +A 項(xiàng)目承載的綠化土地成本=4000 萬(wàn)元+1500 萬(wàn)元=5500 萬(wàn)元類似的問(wèn)題，我見(jiàn)到過(guò)以下的計(jì)算結(jié)果方法 1：10000 萬(wàn)元*4/7=5714.28 萬(wàn)元方法 2：10000 m2( 10000 m2 +10000 m2) *10000 萬(wàn)元=5000萬(wàn)元方法 3：10000 m2( 10000 m +10000 m2)X 7000 萬(wàn)元=3500萬(wàn)元方法 4：4000 m2( 4000 m2 +3000 m2)X 7000 萬(wàn)元=4000 萬(wàn)元方法 5：4000 m2 10000 m2X 7000 萬(wàn)元=