房開企業(yè)成本劃分與企業(yè)所得稅問題

1、房開企業(yè)成本對象劃分與企業(yè)所得稅A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱A公司）開發(fā)項目情況如下表:頊冃井期幵豈產(chǎn)品業(yè)慫開匸時佃1Ji-哈角售町閘竣備時問諂1曄均仰銷曙主利1甲知2016-5-121116 7121HK-12. |2爲花皿汗屈3H7.H.I201M-12ine>42.i1)0B琪目3梱2011-12019 12-3141.?4%auitui-i2DIM 3-1202U2-L1925%-40%A公司為核算方便，將 B項目分業(yè)態(tài)（即成本對象為高層、花園洋房、別墅、獨棟商業(yè)、底商、地下車庫）作為會計核算的成本對象。根據(jù)國稅發(fā)200931號，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：（一）開

2、發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開發(fā)產(chǎn)品完工時，需要及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛 利額之間的差額計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計 算的應納稅所得額。上表所示，A公司2018年度、2019年度、2020年度分別是否應結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品實際毛利與預計毛利差額，計入各年度應 納稅所得額？根據(jù)國稅發(fā)200931號計稅成本以成本對象為計量單位， 由于同一成本對象部分竣工可不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本。A公司以高 層、花園洋房、別墅、獨棟商業(yè)、底商、地下車庫為計稅成 本對象，別墅于 2019

3、 年全部竣工，高層、花園洋房、獨棟商 業(yè)、地下車庫于 2020年全部竣工，故別墅于 2019 年度匯算 結(jié)算實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額；高層、 花園洋房、 獨棟商業(yè)、 地下車庫于 2020 年度匯算結(jié)算實際毛 利額與其對應的預計毛利額之間的差額。A 公司項目分 4 期開發(fā)，各期開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)不同，竣工時間 相隔較遠，建造成本差異較大，產(chǎn)品銷售價格由于銷售業(yè)態(tài) 及房地產(chǎn)市場價格波動的影響也差異較大，將 1-4 期整體作 為一個成本對象不符合 31 號文的計稅成本對象的確認原則（二）（四）條規(guī)定，建議B項目分期（即1-4期）作為單獨的計稅成本對象，結(jié)轉(zhuǎn)相應的收入成本。若按照 A 公司的

4、理解進行企業(yè)所得稅匯算，如上表所示， B 項目 1 期高層實際毛利小于預計毛利， A 公司 20 1 8年度未結(jié) 轉(zhuǎn)1期收入成本， 會導致 20 1 8年度多交企業(yè)所得稅， 從而占 用了企業(yè)資金成本。B項目2期花園洋房實際毛利大于預計毛利，A公司將會因計稅成本對象劃分不合理，未結(jié)算完工產(chǎn)品實際毛利與預計 毛利差額， 而導致 20 1 9年度少交企業(yè)所得稅， 并會產(chǎn)生稅收 滯納金（萬分之五）風險。房開企業(yè)劃分成本對應遵從 31 號文的確定原則。 其中后面三 項是在確定成本對象時應當適用。根據(jù)國稅發(fā)200931號成本對象是指為歸集和分配開 發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目計稅成本對象的確定原則如下：（）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷 售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相 關成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對冋開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能