嘉興海寧地塊市場(chǎng)研究報(bào)告160522(1)

1、1海寧地塊市場(chǎng)研究海寧地塊市場(chǎng)研究2城市概況研究城市概況研究1地塊研究地塊研究2房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究3地塊的后續(xù)建議思考地塊的后續(xù)建議思考43 海寧市位于中國(guó)長(zhǎng)江三角洲南翼、浙江省北部，東鄰海鹽縣，南瀕錢塘江，與紹興上虞區(qū)、杭州蕭山區(qū)隔江相望，西接杭州余杭區(qū)、江干區(qū)下沙，北連桐鄉(xiāng)市、嘉興秀洲區(qū)。東距上海100公里，西接杭州，南瀕錢塘江。1986年撤縣設(shè)市 。海寧市是王國(guó)維、徐志摩、金庸、蔣百里等名人的故鄉(xiāng)。氣候四季分明，是典型的江南水鄉(xiāng)，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府、才子之鄉(xiāng)、文化之邦、皮革之都”的美譽(yù)。 海寧社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域民營(yíng)經(jīng)濟(jì)特色鮮明，是全國(guó)的皮革、經(jīng)編、家紡、太陽(yáng)能、集成灶

2、產(chǎn)業(yè)的基地之一。 在2014年發(fā)布的福布斯中國(guó)大陸最佳縣級(jí)城市名單中，海寧名列浙江省內(nèi)第三，全國(guó)第八，是長(zhǎng)三角地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ目h市之一，同時(shí)是錢塘江北岸實(shí)力最強(qiáng)的縣市?！境鞘懈艣r】 海寧之名，始見(jiàn)于南朝陳武帝永定二年，寓“海洪寧?kù)o”之意 海運(yùn)：上海港、寧波港環(huán)抱周圍；航空：距上海浦東機(jī)場(chǎng)車程1.5小時(shí)、虹橋機(jī)場(chǎng)車程1小時(shí)，杭州蕭山機(jī)場(chǎng)車程40分鐘。公路、水路：滬杭甬高速、杭浦高速、杭州繞城高速、嘉紹高速、320國(guó)道越境而過(guò)，01省道橫貫全境。市內(nèi)河港交錯(cuò)，鏈接京杭大運(yùn)河。鐵路：擁有高鐵站。4【城市人口】 全市常住人口為80.7萬(wàn)人，同2000年11月第五次人口普查66.61萬(wàn)人相比，10年增

3、加14.09萬(wàn)人，其中，15-59歲人口占72%、60歲以上人口占15.92%；共有家庭24.58萬(wàn)戶。居住在城鎮(zhèn)的人口39.77萬(wàn)人，占49.28%，與第五次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口上升了14.51%。52015年海寧實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值700.23億元，比上年增長(zhǎng)6.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值21.79億元，下降2.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值384.29億元，增長(zhǎng)5.0%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值294.15億元，增長(zhǎng)10.3%，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為56.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比優(yōu)化為3.1:54.9:42.0，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重同比提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。按戶籍人口計(jì)算的全市人均生產(chǎn)總值為

4、103718元，增長(zhǎng)6.1%，按平均匯率計(jì)算為16652美元?！境鞘薪?jīng)濟(jì)】 2016年一季度海寧市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值138.91億元，增長(zhǎng)6.8%,高于全國(guó)平均0.1個(gè)百分點(diǎn)。2010-2015年GDP總值及其增長(zhǎng)速度 62010-2015年固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度年固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度 2015年海寧市投資項(xiàng)目1538個(gè)，其中，當(dāng)年新開(kāi)工項(xiàng)目922個(gè)，新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資376.05億元；建成投產(chǎn)項(xiàng)目1041個(gè)，新增固定資產(chǎn)432.84億元。 2015年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58.03億元，比上年下降36.1%。新開(kāi)工施工面積55.12萬(wàn)平方米，下降61.8%。全年商品房銷售面積83.46萬(wàn)平方米

5、，增長(zhǎng)53.4%，商品房銷售額56.78億元，增長(zhǎng)52.6%?！緡?guó)定資產(chǎn)投資】 7海寧市2015年城市人均可支配收入達(dá)48325元，農(nóng)村人均可支配收入28004元，較上年分別上升7.7%和8.6%。 據(jù)海寧市住戶抽樣調(diào)查顯示：2016年一季度，我市全體居民人均可支配收入為14579元，比上年的13714元增加865元，同比增長(zhǎng)6.3%，扣除價(jià)格上漲因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)4.3%。在嘉興五縣二區(qū)中，絕對(duì)值列第一位，增幅列第三位。【人均可支配收入】 8中心城區(qū)城市規(guī)模: 到2020年海寧市中心城區(qū)城市人口規(guī)模為55萬(wàn)人，城市建設(shè)用地55平方公里。城市空間結(jié)構(gòu)與總體布局 空間發(fā)展策略： “東進(jìn)、南擴(kuò)、西

6、延、北聯(lián)”。發(fā)展時(shí)序：第一階段（20052010年）：發(fā)展北部，優(yōu)化中部，整合南部，啟動(dòng)?xùn)|部。第二階段（20112020年）：開(kāi)發(fā)東部，完善南部、北部。第三階段（2020年以后）：發(fā)展東南部地區(qū)。用地規(guī)模：2020年中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模為54.94平方公里。 用地布局規(guī)劃組團(tuán)中心：海寧市中心城區(qū)規(guī)劃4個(gè)城市組團(tuán)中心，分別位于開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)組團(tuán)、西區(qū)組團(tuán)、北區(qū)組團(tuán)和馬橋組團(tuán)。規(guī)劃到2020年, 海寧市中心城區(qū)公共設(shè)施用地741.73公頃，居住用地1602.79公頃，工業(yè)用地1377.96公頃倉(cāng)儲(chǔ)用地106.00公頃。 海寧市發(fā)展的總體目標(biāo)：現(xiàn)代工貿(mào)強(qiáng)市、文化旅游名市和宜居創(chuàng)業(yè)新市。海寧市發(fā)展的總體目

7、標(biāo)：現(xiàn)代工貿(mào)強(qiáng)市、文化旅游名市和宜居創(chuàng)業(yè)新市。 【城市規(guī)劃】 9中心城區(qū)中心城區(qū)10中心城區(qū)中心城區(qū)本本案案江南大道江南大道農(nóng)農(nóng)豐豐路路11地塊編號(hào)土地位置土地面積（公頃）土地用途產(chǎn)業(yè)定位規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限擬起始價(jià)(萬(wàn)元)預(yù)申請(qǐng)定金 （萬(wàn)元）容積率建筑密度海土字16062號(hào)市區(qū)江南大道南側(cè)、新海公路西側(cè)6.3319商業(yè)住宅房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)1.3-1.630%40年70年26350200【地塊研究】 江南大道江南大道農(nóng)農(nóng)豐豐路路【地塊指標(biāo)】 海土預(yù)告字（2016）第01號(hào)地塊位于嘉興主城東南角，坐標(biāo)于城市主干道農(nóng)豐路與江南大道交匯處，昭示性好，出行便利！12江南大道江南大道農(nóng)農(nóng)豐豐路路地塊西南面沿

8、河地塊西南面沿河地塊平整現(xiàn)狀地塊平整現(xiàn)狀地塊東側(cè)高壓線地塊東側(cè)高壓線地塊東側(cè)道路地塊東側(cè)道路地塊北側(cè)江南大道地塊北側(cè)江南大道地塊北側(cè)江南大道地塊北側(cè)江南大道綠化帶綠化帶地塊中間水系地塊中間水系【地塊現(xiàn)狀】 地塊昭示性強(qiáng)，可塑性高13 地塊周邊1公里范圍內(nèi)有零星社區(qū)生活配套分布，1.8公里左右可達(dá)銀泰城等大型綜合商業(yè)配套，學(xué)區(qū)為紫薇中學(xué)和規(guī)劃中文苑小學(xué)（參考百悅府）【地塊配套】 14海海寧寧大大道道江南大道江南大道市政府市政府往杭浦高速往杭浦高速往滬杭高速往滬杭高速往常臺(tái)高速往常臺(tái)高速（嘉紹大橋）（嘉紹大橋）溫溫苑苑路路海海昌昌路路農(nóng)農(nóng)豐豐路路海州路海州路錢江路錢江路本地塊銀泰城人民醫(yī)院紫薇中學(xué)

9、紫薇中學(xué)文苑小學(xué)文苑小學(xué)到市政府3.9公里到人民醫(yī)院2.2公里到銀泰城1.8公里到紫薇中學(xué)2公里到南苑小學(xué)2公里教育配套：本地塊的教育資源小學(xué)是文苑小學(xué)（南苑小學(xué)分校），目前處于建造收尾階段，計(jì)劃今年9月份開(kāi)始招生（實(shí)際施工進(jìn)度可能到明年才能招生）。中學(xué)是紫薇中學(xué)。均屬于當(dāng)?shù)孛?。紫薇中學(xué)紫薇中學(xué)文苑小學(xué)文苑小學(xué)地塊位于海寧城區(qū)，坐享主城核心資源：15【地塊不利因素】 農(nóng)豐路農(nóng)豐路11萬(wàn)千伏高壓線萬(wàn)千伏高壓線農(nóng)豐路：經(jīng)跟海寧國(guó)土局、海寧城投溝通，農(nóng)豐路暫無(wú)南向擴(kuò)建計(jì)劃。影響：營(yíng)銷上對(duì)南邊客源導(dǎo)入有一定影響；對(duì)地塊周邊形象有一定影響。高壓線：經(jīng)跟海寧國(guó)土局、海寧城投溝通，該高壓線于2015年11

10、月開(kāi)始著手上改下的方案，上報(bào)嘉電、省電審批，流程復(fù)雜，無(wú)法承諾完工節(jié)點(diǎn)。影響：對(duì)地塊東片區(qū)房子銷售產(chǎn)生較大阻力。16【整體房地產(chǎn)市場(chǎng)】 項(xiàng)目2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月住宅銷售套數(shù)877套1031套370套230套住宅銷售均價(jià)8126元/8026元/7843元/7792元/2016年年1月月-4月海寧市新建住宅成交情況月海寧市新建住宅成交情況隨著2016年整體市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)，海寧市商品房庫(kù)存進(jìn)一步消化，價(jià)格有所漲幅17未來(lái)買方市場(chǎng)態(tài)勢(shì)明顯未來(lái)買方市場(chǎng)態(tài)勢(shì)明顯 預(yù)計(jì)今年海寧市將去化商品房套數(shù)達(dá)10000套左右 從透明售房備案情況來(lái)看，海寧主城區(qū)年去化套數(shù)約占全市60%

11、左右 未來(lái)地塊周邊存在150萬(wàn)方的供應(yīng)體量，去化壓力非常明顯18地塊周邊待售與在售存量（住宅）情況地塊周邊待售與在售存量（住宅）情況 海海寧寧大大道道江南大道江南大道市政府市政府往杭浦高速往杭浦高速往滬杭高速往滬杭高速往常臺(tái)高速往常臺(tái)高速（嘉紹大橋）（嘉紹大橋）文文苑苑路路海海昌昌路路農(nóng)農(nóng)豐豐路路海州路海州路錢江路錢江路本地塊101000銀泰城人民醫(yī)院紫薇中學(xué)文苑小學(xué)百悅府余約70000印象公館約65800星光匯商城住宅約70000四季香謝余約60000開(kāi)元名都住宅約220000工聯(lián)紅郡府邸約98000九虎路地塊約250000錢江新城余約20000海昌地塊約65000鴻翔南灣余約40000鴻翔

12、東方都市余約110000康橋名城余約80000締藝家園余約230000格林格林余約4000019編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目存量存量存量（套數(shù)）存量（套數(shù)）均價(jià)均價(jià)主力戶型主力戶型康橋名城康橋名城8000080000600600100001000095/130/140/17095/130/140/170締藝家園締藝家園230000230000200020007500750090/105/12090/105/120開(kāi)元名都開(kāi)元名都2200002200001800180085008500106/128/142106/128/142格林格林格林格林40000380620075/90/11075/90/110星光

13、匯星光匯70000700待定待定酒店式公寓酒店式公寓悅榕莊悅榕莊1400098聯(lián)排聯(lián)排18000洋房洋房9800120/140/280琳軒閑的洋房琳軒閑的洋房190002008500多層多層90/100工聯(lián)紫郡工聯(lián)紫郡15000100復(fù)式復(fù)式11000多層多層920090/120/170/230印象公館印象公館65800600待定待定90/120/140百悅府百悅府70000450（64套別墅）套別墅）高層高層10000別墅別墅23000高層：高層：89/130/140/160別墅：別墅：210/240/280紅郡府邸紅郡府邸98000700（230套疊墅）套疊墅）待定待定待定待定九虎路地塊九

14、虎路地塊250000待定待定待定待定錢江新城錢江新城20000170700090/120/140鴻翔南灣鴻翔南灣400003808500110/120/140四季香謝四季香謝60000570900080/120/136/143東方都市東方都市1100001000750095/120/136-143本案地塊本案地塊101000待定待定待定待定合計(jì)合計(jì)1557800約約15200套套20【典型項(xiàng)目】- 鴻翔南灣位于海寧城南，銀泰城東側(cè)。開(kāi)發(fā)上鴻翔集團(tuán)是海寧本土老牌房企，在海寧成功開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目（“鴻翔花園”、“錦繡花園”、“鴻翔商貿(mào)城”、“紫薇花園”、“淺水灣”、“洛溪嘉苑”、“龍溪嘉苑”、“書(shū)香苑

15、”、“好旺角”、“銅鑼灣” ），目前仍有多個(gè)在售項(xiàng)目，企業(yè)實(shí)力、口碑相對(duì)較好。項(xiàng)目用地面積4.5萬(wàn)方建筑面積11萬(wàn)平米綠化率30%容積率2.5主要產(chǎn)品高層公寓建筑風(fēng)格法式風(fēng)格建筑、東南亞風(fēng)格園林物業(yè)公司鴻翔物業(yè)售價(jià)8500元/平米樓面價(jià)3866（13-8）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、開(kāi)發(fā)商為海寧老牌房企，熟悉海寧市場(chǎng)，有諸多老客戶資源；2、距離銀泰城較近，商業(yè)配套較為齊全；3、區(qū)域價(jià)格對(duì)比有十分明顯的優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高；4、戶型設(shè)計(jì)較為出色，空間利用率高。劣勢(shì)：目前區(qū)域居住氛圍尚且不濃，周邊樓盤多為空置；21【典型項(xiàng)目】- 百悅府位于海寧市海昌大道與江南大道交匯處，處于城南核心，由7幢現(xiàn)代高層、70席歐

16、式別墅、1.5萬(wàn)方商業(yè)街組成。項(xiàng)目用地面積10.87萬(wàn)方建筑面積25萬(wàn)平米綠化率35%容積率2.3主要產(chǎn)品高層+別墅建筑風(fēng)格現(xiàn)代+歐式物業(yè)公司信聯(lián)物業(yè)售價(jià)10000元/平米樓面價(jià)-項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：坐落城南正核心，對(duì)接紫薇中學(xué)和文苑小學(xué)，盡享周邊名校資源，緊鄰銀泰商業(yè)中心，周邊商業(yè)、教育、金融等配套一應(yīng)俱全。劣勢(shì)：高層現(xiàn)代風(fēng)格客戶偏好不高，緊鄰紫薇中學(xué)實(shí)則雙刃劍，噪音對(duì)高層住戶有影響。22【典型項(xiàng)目】- 四季香榭 位于海州東路南側(cè)、康樂(lè)路西側(cè)，麻涇港東側(cè)，是紫薇組團(tuán)城東發(fā)展的八大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。本項(xiàng)目坐擁海州路繁華路段，躋身市區(qū)商業(yè)價(jià)值核心圈。項(xiàng)目總規(guī)模22萬(wàn)方，由18幢高層組成，采用純粹的法式

17、建筑和綠化景觀設(shè)計(jì)，旨在打造精致、浪漫、尊貴、典雅的法式田園生活。 項(xiàng)目用地面積7.71萬(wàn)方建筑面積22.3萬(wàn)平米綠化率35%容積率2.0主要產(chǎn)品高層公寓建筑風(fēng)格法式風(fēng)格物業(yè)公司鴻翔物業(yè)售價(jià)9000元/平米樓面價(jià)2633（12-7）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1、紫薇組團(tuán)后續(xù)發(fā)展規(guī)劃較好，區(qū)域潛力大；2、項(xiàng)目塑造高品質(zhì)形象較為成功；3、大金中央空調(diào)、日本YKK門鎖等配置為項(xiàng)目賺足了眼球；劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)商知名度不高，周邊區(qū)域發(fā)展成熟度不高23海寧城南，東臨海寧大道，南抵城南大道，項(xiàng)目用地面積14萬(wàn)方建筑面積65萬(wàn)平米綠化率30%容積率3.0主要產(chǎn)品高層公寓建筑風(fēng)格法式風(fēng)格物業(yè)公司開(kāi)元物業(yè)售價(jià)8500元/平米樓

18、面價(jià)2370（13-8）【典型項(xiàng)目】- 開(kāi)元名都項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：海寧開(kāi)元名都涵蓋商務(wù)、辦公、購(gòu)物、休閑與居住等功能，將締造一個(gè)新興的都市商圈，實(shí)現(xiàn)城市功能的升級(jí)。與此同時(shí)，作為地標(biāo)性建筑，海寧開(kāi)元名都無(wú)疑將更有力打造海寧在全國(guó)的城市品牌知名度與影響力。劣勢(shì)：目前周邊多為寫(xiě)字樓，居住氛圍不成熟24開(kāi)元名都開(kāi)元名都樓棟樓棟合計(jì)套數(shù)合計(jì)套數(shù)合計(jì)面積合計(jì)面積累計(jì)已售套數(shù)累計(jì)已售套數(shù)累計(jì)已售面積累計(jì)已售面積去化率去化率未售套數(shù)未售套數(shù)未售面積未售面積均價(jià)均價(jià)2014/4/241#、2#、4#、7#樓76891431.6768180093.9889%8711337.6985002015/2/65#樓、7

19、#樓39247122.5117621085.9645%21626036.552015/9/253#樓25630286.4412113192.6747%13517093.77合計(jì)1416168840.62978114372.6169%43854468.01匯高百悅府2014/10/311幢、2幢32038822.6424730505.9177%738316.73100002014/11/73幢19224353.2616620968.9886%263384.282015/10/124#12619930.3310917126.187%172804.232015/8/278#-11#別墅144360.

20、9123566.8486%2794.06230002015/10/1012-15#別墅144240.82133742.0393%1498.79合計(jì)66691707.9554775909.8682%11915798.09四季香榭2013/12/20一期1/2號(hào)樓33638228.4828732282.3285%495946.1690002014/1/268#9#樓17018378.7815416591.1591%161787.632014/4/243#4#樓14016064.3813515459.3196%5605.072015/4/175#6#7#23926609.2220523375.948

21、6%343233.28合計(jì)88599280.8678187708.7288%10411572.14南灣公寓2014/5/89幢、13幢18218895.6618118801.2599%194.4185002014/5/238幢、12幢15019497.9614719086.7498%3411.222014/9/186、7、10、11幢26933365.2125631692.0895%131673.13合計(jì)60171758.8358469580.0797%172178.76252016年年1月二手報(bào)價(jià)月二手報(bào)價(jià)2016年年2月二手報(bào)價(jià)月二手報(bào)價(jià)2016年年3月二手報(bào)價(jià)月二手報(bào)價(jià)2016年年4月二

22、手報(bào)價(jià)月二手報(bào)價(jià)2016年以來(lái)，海寧市中心城區(qū)二手住宅平均報(bào)價(jià)穩(wěn)定在年以來(lái)，海寧市中心城區(qū)二手住宅平均報(bào)價(jià)穩(wěn)定在8000-9000區(qū)間區(qū)間【二手房市場(chǎng)】 26【二手房典型個(gè)案】 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前綠城百合園的二手房?jī)r(jià)格：高層公寓：12000-14000，多層：15000-16000；別墅產(chǎn)品：30000-50000（物業(yè)前臺(tái)一業(yè)主登記出售290平米聯(lián)排，售價(jià)1800萬(wàn)）綠城百合新城，海寧最具代表性的樓盤。歷時(shí)13年，別墅產(chǎn)品A-K共10個(gè)組團(tuán)，1-5期多層、高層以及百合天地商業(yè)區(qū)。整個(gè)小區(qū)擁有6萬(wàn)方，長(zhǎng)4公里的水系。項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)：項(xiàng)目用地面積：1400畝建筑面積：110萬(wàn)平米建筑密度：20.99%綠化率：50%容積率：0.8%總戶數(shù)：5000戶主要產(chǎn)品：聯(lián)排、別墅、多層洋房、高層公寓建筑風(fēng)格：地中海、西班牙風(fēng)格為主，部分高層產(chǎn)品為法式 項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)淺談：開(kāi)發(fā)初期，地塊屬于海寧城市外圍，為吸引人氣，社區(qū)配套商業(yè)