房地產(chǎn)價格文獻綜述

1、房地產(chǎn)價格波動影響因素研究綜述一、前言我國的房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要的產(chǎn)業(yè)，與鋼筋、水泥、交通運輸、農(nóng)民工就業(yè)等等許多方面具有十分密切的關系。房地產(chǎn)業(yè)是為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供生活資料和生產(chǎn)資料，反映人民生活水平和社會經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)的一個重要標志性產(chǎn)業(yè)之一（鮮前航、劉峰，2010）。房地產(chǎn)業(yè)自上世紀末走由低谷以來，其迅猛發(fā)展的勢頭備受世人矚目，不僅因其作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)而對國家宏觀經(jīng)濟運行產(chǎn)生巨大的影響，更因其與廣大百姓的自身利益休戚相關而令人關注。（馬端建，2004）。研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，最根本的動機來源于房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展的密切關系（李南成、馬萍、徐舒，2006）o房地產(chǎn)價格波動反映了我

2、國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究中的重點內(nèi)容。房價作為房地產(chǎn)商利潤的直接來源和商品房購買者的直接付由，牽動著房地產(chǎn)市場上買賣雙方的神經(jīng)，尤其是在我國住房制度實施商品化改革之后，它更加成為一個社會廣泛關注的問題（李立、李永輝，2002）。房地產(chǎn)價格和社會經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關，房屋價格也隨著房屋質(zhì)量和城市建設水平的提高而不斷上漲（傅珊珊、尹菁菁，2010）。2003-2007年，我國固定資產(chǎn)投資過熱，帶動房價飛速增長（）。高健、冷安琪，2010房地產(chǎn)市場繁榮背后卻隱含著危機，如不分析研究，不加以解決，勢必影響行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)價格和投資增長過快，住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突生，房地

3、產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范等現(xiàn)象在一些地方表現(xiàn)得尤為突生。（馬端建，2004）。房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定進而房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定是國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的基本保障之一，是關系國計民生的一個重要問題（龍瑩、張世銀，2010）。國際金融危機的爆發(fā)，極大地影響了我國經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)消費不振，政府由臺的旨在擴大內(nèi)需的四萬億刺激計劃，其中32%與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關，包括廉租房、保障性住房等措施。然而，房地產(chǎn)價格過虛高會帶動相關生產(chǎn)要素價格上漲，在與其它因素的共同作用下，可能會引發(fā)結(jié)構(gòu)通貨膨脹（鮮前航、劉峰，2010）。在現(xiàn)代經(jīng)濟中，房地產(chǎn)不僅是消費品，還是重要的投資品，房地產(chǎn)價格的波動遠遠超過了普通商品的幅度（段軍山，

4、2006）。目前，我國房地產(chǎn)價格遠高于普通百姓的經(jīng)濟承受能力，面對房地產(chǎn)價格虛高態(tài)勢，政府當局采取了許多措施來調(diào)控房地產(chǎn)價格，然而國家宏觀調(diào)控政策效果并不理想。而且由于房地產(chǎn)自身開發(fā)的周期性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性和房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的地域性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明顯的地區(qū)特征，單個城市對房價調(diào)控也力不從心。（）齊淑蘭，2008以此為背景，本文嘗試對該領域內(nèi)主要貢獻者的觀點進行歸納，并梳理其理論邏輯，進而理解我國房價上漲的實質(zhì)。本文期望能為人們，進一步尋求上述問題的答案提供一些有益的視角。二、國外相關研究國外對房地產(chǎn)價格波動影響因素研究比較早同時市場化程度也比較高。房，地產(chǎn)價格波動影響因素涉及多

5、方面，而各個學者的研究也是多方面的。在微觀層面，Carey房地產(chǎn)價格決定模型表明房地產(chǎn)價格取決于5個變量，投資者人數(shù)(N)、投資者可以獲得的資源(貸款數(shù)額卜基準價格、房地產(chǎn)市場供給以及投資者的保留價格離差。他認為房地產(chǎn)價格將隨著投資者人數(shù)、投資者可以獲得的貸款數(shù)額、房地產(chǎn)市場的基準價格的上升而上升，而若房地產(chǎn)市場供給增加，房地產(chǎn)市場價格將下降。(Carey,1990)在宏觀層面，Clapp和Giaccotto(1994)利用簡單回歸分析，認為宏觀經(jīng)濟的變化對于房地產(chǎn)價格有著很好的預測能力，不符合有效市場的假說(Clapp、Giaccotto,1994)。而Quigley(1999)采用供求平衡

6、確定價格的模型，對美國19861994年41個都市區(qū)域的年度數(shù)據(jù)進行研究，認為對住宅價格的解釋能力在12%30%之間，各變量的顯著水平超過了99%,說明美國經(jīng)濟基本面可以解釋美國房地產(chǎn)價格的變化。房地產(chǎn)可以作為一種投資品，在做購買決策時，也有可能會受到投機因素的影響。ase和Shiller(1989)、Abraham和Hendershott(1995)等人就房地產(chǎn)市場C的投機問題作了大量的研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資中確實存在投機行為，并且是房地產(chǎn)價格的決定因素之一。房地產(chǎn)投機過程中涉及信念、反饋效應等相關因素，正是這些因素相互作用推動了投機行為的蔓延和房地產(chǎn)泡沫的迅速膨脹和破滅。從房地產(chǎn)供給方面，P

7、eng和Wheaton利用香港19651990年的數(shù)據(jù)對土地供給約束的溢出效應進行了計量經(jīng)濟分析，實證結(jié)果顯示，土地供給變化對地價、住宅價格和住宅供給都有較大影響。隨著經(jīng)濟研究的發(fā)展，暫時收入和永久收入概念引入經(jīng)濟分析中，GcofKenny(1999)對愛爾蘭住宅市場供給和需求兩方面建模，研究表明持久收入增加會引起房地產(chǎn)價格的上漲，并對住宅的需求有一定比例的增加。(GcofKenny,1999)Abrahma和Hendershott利用了一個考慮滯后過程在內(nèi)的住宅價格變化模型，該模型提示了住宅價格上漲與住宅建設成本、就業(yè)率和收入直接相關，住宅價格上漲幅度和利率上升成負相關。(Abrahma、H

8、endershott,1996)由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，在建設和交易過程需要有大量的資金，房地產(chǎn)行業(yè)不可避免的會與銀行信貸有緊密的聯(lián)系，會與利率投資等有關聯(lián)。Giulindori研究發(fā)現(xiàn)利率上調(diào)之后，9個歐洲國家(比利時、芬蘭、法國、愛爾蘭、意大利、荷蘭、西班牙、瑞典和英國)的房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)不同程度的下降(Giulindori,2005)Case和Robert驗證了房地產(chǎn)價格與投資回報存在正的自相關。房地產(chǎn)價格和回報的高度自相關會產(chǎn)生正反饋交易行為，并推動房地產(chǎn)價格向預期的方向發(fā)展，在上升過程中可能會形成價格泡沫。(CaseRobert,2003)三、國內(nèi)相關研究我國市場經(jīng)濟發(fā)展與西方國家相

9、比，比較遲緩。在計劃經(jīng)濟體制，我國住房制度是福利分房制度，由國家和單位統(tǒng)一安排，房地產(chǎn)開發(fā)比較遲，但是由于近幾年，我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，國內(nèi)也有許多專家和學者針對這一領域做了許多研究。房地產(chǎn)價格的波動是反映房地產(chǎn)市場變化的晴雨表，對房地產(chǎn)價格的研究是房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點方面。在房地產(chǎn)價格波動研究中，國內(nèi)學者借鑒了西方研究方法以及模型，如Granger因果檢驗沈悅和劉洪玉利用1995-2002年我國14城市的中房住宅價格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟基本面相關變量的平行數(shù)據(jù)，運用混合樣本回歸以及添加城市、年度啞變量等分析方法，對住宅價格與經(jīng)濟基本面的關系進行實證研究。研究結(jié)果表明，經(jīng)濟基本面對住宅價格水平的

10、解釋模型存在著顯著的城市影響特征。(沈悅、劉洪玉，2004)周京奎通過博弈均衡分析研究認為只要當置業(yè)者認為市場處于非理性繁榮時，房地產(chǎn)市場中才不會出現(xiàn)跟風和正反饋行為，房地產(chǎn)投機泡沫也不會產(chǎn)生（周京奎，2005）。屠佳華、張潔等實證分析了上海房地產(chǎn)市場價格波動的因素。發(fā)現(xiàn)影響中房上海綜合指數(shù)變動的主要因素有：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，人均可支配收入，空置面積的變化率，并且上房指數(shù)滯后一期對其自身走勢也有很大影響。而人均GDR人均消費支出等變量對房價的影響不顯著。還發(fā)現(xiàn)一些政策的出臺能對房價的攀升起到抑制作用，而貸款利率的下調(diào)對上海房市的影響并不顯著。（屠佳華、張潔，2005）姚玲珍、劉旦

11、在生命周期假說的基礎上，構(gòu)造了一個城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)與城鎮(zhèn)居民人均消費關系的模型，并利用1978-2006年的數(shù)據(jù)，分階段實證研究了中國城鎮(zhèn)居民住宅資產(chǎn)對城鎮(zhèn)居民人均消費的影響。（姚玲珍、劉旦，2006）姜彩樓、徐康寧、李永浮運用2003年3月至2006年8月的月度數(shù)據(jù)，通過協(xié)整方法、Granger檢驗研究了上海市房地產(chǎn)價格變動的影響因素。結(jié)果表明，宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)投資力度是影響上海市房地產(chǎn)價格變動的重要因素。而人均可支配收入、空置面積等反映市場供需關系的指標對房地產(chǎn)價格的影響較小（姜彩樓、徐康寧、李永浮，2007）。張益豐利用協(xié)整檢驗與Granger因果檢驗等方法對我國房地產(chǎn)銷售價格和經(jīng)濟

12、發(fā)展、居民人均收入以及上地拍賣價格等變量加以實證分析，指出單純依靠降低土地價格來遏制房價上漲政策是不可行的；提出加大農(nóng)村投入、縮小城鄉(xiāng)收入差距、減少地域之間的經(jīng)濟差距等一系列能夠平抑房屋價格快速上漲的政策建議（張益豐，2008）。崔光燦運用面板數(shù)據(jù)模型對我國1995-2006年31個省市的數(shù)據(jù)進行分析后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格明顯受利率和通貨膨脹率的影響，而且房地產(chǎn)供給、收入等基礎性宏觀經(jīng)濟變量在中長期也決定房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格明顯影響到宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，房地產(chǎn)價格上升會增加社會總投資和總消費，房地產(chǎn)投資通過財富效應”對消費的影響始終明顯，對社會總投資的影響也非常顯著。（崔光燦，2009）四、總結(jié)房地產(chǎn)

13、行業(yè)作為一個熱門、重要的行業(yè)，受到大家的重視與關注。房地產(chǎn)是一個比較特殊的產(chǎn)品，它的價格受到多方面的因素的影響，然后目前的研究大多只是對單個或某幾個因素的影響進行研究，如土地價格，利率居民收入等，但是沒有對影響房地產(chǎn)價格的因素進行全面的考察，這是目前研究的缺陷，也是將來研究需要關注的方面。參考文獻1Carey,MarkS.FeedingtheFad:theFederallandBanks,LandMarketEfficiency,andtheFarmCredit2Crises,Ph.D.Dissertation,UniversityofCaliforniaatBerkeley,19903Cla

14、ppJM,GiaccottoC.Theinfluenceofeconomicvariablesonlocalhousepricedynamics.JournalofUrbanEconomics,1994,36(1),161183.4QuigleyJM.RealReview:RealestatepricesandeconomiccyclesJ.InternationalRealEstateReview,1999,2(1)102-111.5Abraham,JesseM.,andPatricH.Hendershott.BubblesinMetropolitanHousingMarketsJJourn

15、alofHousingResearch1996,76CaseE1Karl,RobertJ1Shiller1.IsThereaBubbleintheHousingMarketJ.BrookingsPapersonEconomicActivity,2003,(2)1.7GiuliodoriM.MonetaryPolicyShocksandtheRoleofHousePricesAcrossEuropeanCountriesJ.Seot.J.Polit.Economy2005,52(4),519-543.8李南成，馬萍，徐舒.政策干預下的房地產(chǎn)價格波動實證研究.中國數(shù)量經(jīng)濟學會2006年會9周京奎.

16、信念、反饋效應于博弈均衡：房地產(chǎn)投機泡沫形成的一個博弈論解釋J.世界經(jīng)濟，2005,(5):21-27.10屠佳華，張潔.什么推動了房價的上漲：來自上海房地產(chǎn)市場的證據(jù)J.世界經(jīng)濟，2005,(5):28-36.11沈悅，劉洪玉.住宅價格與經(jīng)濟基礎面：1995-2002年中國14城市的實證研究J.經(jīng)濟研究，2004,(6).12姜彩樓，徐康寧，李永浮.上海市房地產(chǎn)價格變動影響因素實證研究J.建筑經(jīng)濟，2007,(1).13姚玲珍，劉旦.中國房地產(chǎn)市場財富效應分析基于生命周期假說的宏觀消費函數(shù)J.云南財經(jīng)大學學報，2007,(6).14張益豐.房屋價格長期上漲趨勢內(nèi)在動因的計量分析一個基于時間序列的實證研究J.山東經(jīng)濟，2008,(2).15崔光燦.房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟互動關系實證研究基于我國31個省份面板數(shù)據(jù)分析J.經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理，2009.16傅珊珊，尹菁菁.我國房地產(chǎn)價格調(diào)控的特殊性及對策研究企業(yè)家天地(下旬刊),2010(6)17馬端建，土地:影響房地產(chǎn)價格的雙刃劍城市開發(fā),200