上海中冶祥騰財富廣場項目營銷策劃報告_77PPT_2010年

1、謹呈：上海中冶祥騰投資有限公司謹呈：上海中冶祥騰投資有限公司20102010年年2 2月月認知掃描占位企劃1 1、客戶定位、客戶定位2 2、項目定位、項目定位3 3、價格定位、價格定位1 1、1 1、推案策略、推案策略2 2、銷售策略、銷售策略3 3、銷售執(zhí)行、銷售執(zhí)行提案框架：提案框架：1 1、宏觀經(jīng)濟認知、宏觀經(jīng)濟認知2 2、辦公樓市場認知、辦公樓市場認知3 3、項目認知、項目認知1 1、出售型辦公、出售型辦公市場掃描市場掃描2 2、出租型辦公、出租型辦公市場掃描市場掃描1 1、客戶定位、客戶定位2 2、項目定位、項目定位3 3、價格定位、價格定位4 4、產(chǎn)品建議、產(chǎn)品建議1 1、推廣策略

2、、推廣策略2 2、企劃方案、企劃方案3 3、品牌整合建議、品牌整合建議認知認知美國：次貸危機，經(jīng)濟衰美國：次貸危機，經(jīng)濟衰退退關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：受“次貸危機”影響，美國國家經(jīng)濟研究局于12月1日正式確認，美國在2007年12月已經(jīng)陷入衰退，西歐和日本等經(jīng)濟體也不同程度的陷入衰退之中。 受國內(nèi)外環(huán)境的影響，我國宏觀經(jīng)濟將進入周期下行區(qū)間，“經(jīng)濟增長大幅放緩”與“通脹壓力抬頭” 成為該區(qū)間的總體特征，保增長成為當前經(jīng)濟政策的著力點。上海市2008年四季度各月的經(jīng)濟發(fā)展多項重要指標，如工業(yè)生產(chǎn)總值、增加值，地方財政收入、對外貿(mào)易等都出現(xiàn)負增長，甚至呈現(xiàn)兩位數(shù)負增長局面 。經(jīng)濟現(xiàn)狀認知經(jīng)濟現(xiàn)狀認知全球陷

3、入經(jīng)濟危機全球陷入經(jīng)濟危機國內(nèi)：經(jīng)濟增速放緩國內(nèi)：經(jīng)濟增速放緩 上海：部分經(jīng)濟指標負增上海：部分經(jīng)濟指標負增長長從從0707年底至今，全市出售型辦公市場總體呈功大于求的態(tài)勢，出年底至今，全市出售型辦公市場總體呈功大于求的態(tài)勢，出售型辦公市場形勢不容樂觀售型辦公市場形勢不容樂觀全市出售型辦公市場供求狀況全市出售型辦公市場供求狀況辦公樓市場認知辦公樓市場認知2005200520082008年全市出售型辦公物業(yè)供求情況年全市出售型辦公物業(yè)供求情況 以上海甲級辦公樓租金為代表，截至4季度末，市場租金較上季度大幅下調(diào)21.6，完全抵消了2008年前三季度的漲幅； 在租金全面下跌的情況下，靜安、浦東和徐匯

4、的季度跌幅均超過20。上海甲級辦公樓實際租金和增長率上海甲級辦公樓實際租金和增長率辦公樓市場認知辦公樓市場認知全市辦公租賃市場全市辦公租賃市場 辦公物業(yè)租金大幅下滑辦公物業(yè)租金大幅下滑u案例案例1 1：全球領(lǐng)先的快遞郵政服務(wù)公司TNT中國總部最大的部門銷售部從廣東路上的世界貿(mào)易大廈搬至虹橋臨空工業(yè)園；u案例案例2 2：香港精品機械有限公司從兆豐環(huán)球大廈搬至中環(huán)內(nèi)的東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心。部分企業(yè)撤出高檔辦公區(qū)域以控制成本，次級商務(wù)區(qū)逐步崛起部分企業(yè)撤出高檔辦公區(qū)域以控制成本，次級商務(wù)區(qū)逐步崛起錯位競爭，次級商務(wù)區(qū)承接原傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)客戶對低租金的需求租金階梯，次級商務(wù)區(qū)是外區(qū)和外地進駐上

5、海的中小企業(yè)首選傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)次級商務(wù)區(qū)辦公樓市場認知辦公樓市場認知全市辦公租賃市場全市辦公租賃市場次級商務(wù)區(qū)逐步崛次級商務(wù)區(qū)逐步崛起起辦公樓市場總結(jié)辦公樓市場總結(jié)宏觀經(jīng)濟不景氣，辦公類非剛性需求產(chǎn)品的銷宏觀經(jīng)濟不景氣，辦公類非剛性需求產(chǎn)品的銷售市場不容樂觀售市場不容樂觀結(jié)論結(jié)論1 1：結(jié)論結(jié)論2 2：部分企業(yè)撤出高檔辦公區(qū)域以控制成本，次部分企業(yè)撤出高檔辦公區(qū)域以控制成本，次級商務(wù)區(qū)逐步崛起級商務(wù)區(qū)逐步崛起項目認知項目認知中環(huán)南北高架交接口，屬二級地段，周邊中環(huán)南北高架交接口，屬二級地段，周邊配套齊全，工廠林立配套齊全，工廠林立關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：二級地段、中環(huán)核心區(qū)二級地段、中

6、環(huán)核心區(qū)區(qū)位屬性區(qū)位屬性本案本案大寧國際社區(qū)大寧國際社區(qū)彭浦新村彭浦新村永和社區(qū)永和社區(qū)涼城新村涼城新村大寧國際商業(yè)中大寧國際商業(yè)中心心上海馬戲城上海馬戲城閘北體育場閘北體育場百安居百安居大潤發(fā)大潤發(fā)北郊站北郊站城大建材市場、城大燈具城城大建材市場、城大燈具城彭浦機器廠彭浦機器廠匯眾汽車廠匯眾汽車廠錦榮國際大酒店（四星錦榮國際大酒店（四星級）級）四方鍋爐廠四方鍋爐廠大寧福朋喜來登大酒店（五星級）大寧福朋喜來登大酒店（五星級） 市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)北郊物流園區(qū)北郊物流園區(qū) 東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心 上海多媒體谷上海多媒體谷 大寧商業(yè)大寧商業(yè)文化中心文化中心本案本案項目認知項目認知區(qū)位

7、屬性區(qū)位屬性共和新路沿線已初步形成了多個共和新路沿線已初步形成了多個重點商務(wù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商務(wù)氛圍重點商務(wù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商務(wù)氛圍初顯初顯 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)支撐、商務(wù)氛圍產(chǎn)業(yè)支撐、商務(wù)氛圍產(chǎn)業(yè)特色規(guī)模市北工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)占地面積約為1.26平方公里北郊物流園區(qū)物流業(yè)占地面積約為1.7平方公里東方環(huán)球企業(yè)中心 大型企業(yè)總部總建筑面積21萬平方米上海多媒體谷 高端多媒體產(chǎn)業(yè)占地面積560畝，建筑面積80余萬平方米大寧商業(yè)文化中心區(qū)域商業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占地0.87平方公里關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：中環(huán)正中央中環(huán)正中央 地鐵地鐵1 1號線號線 P+RP+R項目認知項目認知交通交通本案本案汶水路汶水路南北高架

8、南北高架快速通道：快速通道：汶水路（中環(huán)）、共和汶水路（中環(huán)）、共和新路（南北高架），并有多個上下匝新路（南北高架），并有多個上下匝道道地鐵：地鐵：步行至步行至1 1號線汶水路站號線汶水路站5 5分鐘分鐘公交線路：公交線路：周邊周邊2525條地面公交線路，條地面公交線路，公交樞紐（規(guī)劃中）緊鄰本案公交樞紐（規(guī)劃中）緊鄰本案交通配套：交通配套：400400個車位的個車位的P+RP+R系統(tǒng)系統(tǒng)1 1號線號線項目認知項目認知產(chǎn)品產(chǎn)品關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：ART DECO 5.4ART DECO 5.4米層高米層高 空中花園空中花園占地面積2.74萬平方米容積率建筑面積5.48萬平方米其中，辦公3.89萬平

9、方米辦公層高車位建筑風格ART DECO主要指標主要指標立面品質(zhì)較好，層高立面品質(zhì)較好，層高5.45.4米，空中花園米，空中花園面階段（建面）面階段（建面）套數(shù)比例面積110-15010445%12728150-2008838%14896200-25073%1563250-3003214%8673350-40021%764總計總計233100%38624項目認知項目認知面積段面積段注：以上建筑面積數(shù)據(jù)由CAD套內(nèi)面積推算而來，僅包含3層及以上分割數(shù)據(jù)主力建筑面積在主力建筑面積在110-300110-300平方米，平方米，5.45.4層高、層高、LOFTLOFT形式，按寫字樓形式，按寫字樓4-6

10、4-6人人/ /平方米推算，平方米推算，目前的分割面積適合目前的分割面積適合100100人以下的中小型公人以下的中小型公司司目前分割面積適合目前分割面積適合100100人以下的中小型人以下的中小型公司公司框架結(jié)構(gòu)，有更框架結(jié)構(gòu)，有更多靈活分割的可多靈活分割的可能性能性項目認知項目認知總結(jié)總結(jié)項目核心賣點項目核心賣點交通交通區(qū)位區(qū)位品質(zhì)品質(zhì)配套配套中環(huán)南北高架中環(huán)南北高架 軌道交通軌道交通中環(huán)核心區(qū)中環(huán)核心區(qū)ARTDECOARTDECO、5A 5A 空中花園、空中花園、5.4m5.4m層層高高充足停車位充足停車位 P+RP+R、商業(yè)、商業(yè)威脅威脅現(xiàn)狀現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟不景氣宏觀經(jīng)濟不景氣市場不容樂觀市

11、場不容樂觀項目品質(zhì)較高項目品質(zhì)較高次級商務(wù)區(qū)逐步崛起次級商務(wù)區(qū)逐步崛起如何做？如何做？【解決之道】：【解決之道】：尋找核心客源尋找核心客源尋找核心客源支撐尋找核心客源支撐點點【區(qū)域市場掃描】【區(qū)域市場掃描】出售型辦公產(chǎn)品客戶構(gòu)成出售型辦公產(chǎn)品客戶構(gòu)成+ +投資需求投資需求自用辦公自用辦公 自用者自用者持有者持有者市場不景氣下淡出市場不景氣下淡出機會點？機會點？出售型辦公市場出售型辦公市場出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場區(qū)域項目概況區(qū)域項目概況名稱名稱東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心共和國際商務(wù)廣場共和國際商務(wù)廣場總建面（萬）總建面（萬）21容積率容積率1.8產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)高層獨棟報價報價17

12、5002300015000-17000（標準層高）25000（5.4米層高）單套面積單套面積314-3271500-2800東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心共和國際商共和國際商務(wù)廣場務(wù)廣場中環(huán)永新國際廣場中環(huán)永新國際廣場本本 案案本案目前周邊在售項目不多，主要競品項目是共和國際商務(wù)廣場和東方環(huán)球企業(yè)中心；另外，還有預(yù)計在09年4月將面世的中環(huán)永新國際廣場。在售項目品質(zhì)差異較大在售項目品質(zhì)差異較大出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心所處板塊所處板塊閘北大寧總建面總建面現(xiàn)場地址現(xiàn)場地址永和路200號總期數(shù)總期數(shù)建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層，多層，獨棟 當前期數(shù)當前期數(shù)物業(yè)類型物

13、業(yè)類型辦公樓開盤時間開盤時間物業(yè)費物業(yè)費6元月入住時間入住時間價格價格17500-23000套數(shù)套數(shù)開發(fā)商開發(fā)商輕工五金發(fā)展；永源置業(yè)發(fā)展百年歐陸建筑，匯集羅馬式、哥特式、巴洛克式、文藝復(fù)興式等多種歐洲建筑風格，是外灘建筑的濃縮版。全小區(qū)石材投入高達3億，體現(xiàn)企業(yè)總部豪華氣派。 東方環(huán)球總部基地作為上海四大總部經(jīng)濟試點基地之一，凡是進駐基地的國內(nèi)外企業(yè)都可以享受國家的相關(guān)優(yōu)惠政策。 其獨棟產(chǎn)品主要入住各種類型企業(yè)的總部經(jīng)濟，目前已入?。簠f(xié)通集團總部；中興電力建設(shè)有限公司總部。特點：歐式風格，石材立面，政策扶持，總部基特點：歐式風格，石材立面，政策扶持，總部基地地出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場

14、東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心該項目獨棟類辦公產(chǎn)品共推出60套，目前去化36套，去化率為60%，月均去化套數(shù)1.8套。08年總體成交均價僅為1482714827元元。 獨棟辦公物業(yè)去化較慢獨棟辦公物業(yè)去化較慢獨棟產(chǎn)品供求均價走勢圖獨棟產(chǎn)品供求均價走勢圖套數(shù)套數(shù)元元/ /平方米平方米出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心該項目高層辦公產(chǎn)品共推出224套，目前去化82套，去化率為37.5%37.5%。該產(chǎn)品類型08年去化情況低迷，僅在7月和12月有較為集中的成交，其余時間保持零成交零成交或僅成交1212套套。該產(chǎn)品線08年成交均價1442114421元元。高層辦公物業(yè)成

15、交也比較低迷高層辦公物業(yè)成交也比較低迷高層產(chǎn)品供求均價走勢高層產(chǎn)品供求均價走勢圖圖套數(shù)套數(shù)元元/ /平方米平方米出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心客源構(gòu)成客源構(gòu)成關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：自用自用購買客戶：上海電氣、協(xié)通集團等國內(nèi)大型企業(yè)絕大部分為自用絕大部分為自用項目名稱項目名稱產(chǎn)品線產(chǎn)品線主力面積主力面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心高層314-327平方米219219獨棟1550-1640平方米6060出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場東方環(huán)球企業(yè)中心東方環(huán)球企業(yè)中心項目特點：分割面積大、總價段高項目特點：分割面積大、總價段高該項目高層辦公產(chǎn)品主力面積

16、段在300平方米以上，主力總價段在430-480萬；該項目獨棟辦公產(chǎn)品主力面積段為1550-1640平方米，總價在2000萬以上。高定位的小眾辦公產(chǎn)品高定位的小眾辦公產(chǎn)品出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場共和國際商務(wù)廣場共和國際商務(wù)廣場所處板塊所處板塊閘北彭浦占地面積占地面積現(xiàn)場地址現(xiàn)場地址共和新路3703號總建面總建面建筑形態(tài)建筑形態(tài)兩棟高層 當前期數(shù)當前期數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型辦公樓開盤時間開盤時間物業(yè)費物業(yè)費10元月車位車位報價報價15000-25000套數(shù)套數(shù)開發(fā)商開發(fā)商上海市北置業(yè)交通十分便利，二十多條公交線路，四通八達。環(huán)境優(yōu)勢明顯。該案緊鄰共和新路高架和場中路干道，盡享地面、高架、軌交

17、三重立體交通。距離1號線彭浦新村步行僅5分鐘。采取了國際流行的雙塔結(jié)構(gòu)與玻璃幕墻立面設(shè)計，是區(qū)域內(nèi)富有特色并具有地標地位的現(xiàn)代商務(wù)辦公產(chǎn)品。 項目特點：交通便利，現(xiàn)代，玻璃幕項目特點：交通便利，現(xiàn)代，玻璃幕墻墻出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場共和國際商務(wù)廣場共和國際商務(wù)廣場該項目辦公樓產(chǎn)品共推出493套，目前總?cè)セ?26套，去化率為46%46%，月均去化套數(shù)16套；08年下半年以來成交速度明顯放緩，目前去化基本處于停滯狀態(tài)。項目開盤后成交均價基本維持在15000元/上下。0808年下半年以來去化低迷年下半年以來去化低迷項目供求均價走勢圖項目供求均價走勢圖套數(shù)套數(shù)元元/ /平方米平方米面階段（建

18、面）面階段（建面）供應(yīng)供應(yīng)面積面積套數(shù)套數(shù)面積面積50以下7879 1913921 50-10018376 2338668 100-1503837 361127 150-2005643 331669 總計35734 49315385 出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場共和國際商務(wù)廣場共和國際商務(wù)廣場共和國際商務(wù)廣場供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)共和國際商務(wù)廣場供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)100100平方米以下的小面積產(chǎn)品為主平方米以下的小面積產(chǎn)品為主關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：100100平方米以下小面積平方米以下小面積出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場客源構(gòu)成客源構(gòu)成關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：自用自用客源構(gòu)成中，自用比例為客源構(gòu)成中，自用比例為65%

19、65%，投資比例，投資比例35%35%共和國際商務(wù)廣場共和國際商務(wù)廣場出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場共和國際商務(wù)廣場共和國際商務(wù)廣場項目問題：項目定位不清晰項目問題：項目定位不清晰宏觀形勢宏觀形勢首次開盤（2007年12月）宏觀形勢較好，深層經(jīng)濟矛盾尚未爆發(fā)開盤后首月去化110套，面積小、總價低，投資客比例較高最近6個月面臨較大的不確定性，房地產(chǎn)市場不景氣最近半年月均去化僅8套，目前開始租售并舉項目定位不清晰，沒有統(tǒng)一規(guī)劃項目定位不清晰，沒有統(tǒng)一規(guī)劃過的租售并舉方式降低項目檔次過的租售并舉方式降低項目檔次出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場中環(huán)永新國際廣場中環(huán)永新國際廣場所處板塊所處板塊閘北彭浦

20、總建面總建面現(xiàn)場地址現(xiàn)場地址高平路789號期數(shù)期數(shù)物業(yè)類型物業(yè)類型辦公樓商鋪開盤時間開盤時間單套面積單套面積50-150左右代理代理報價報價預(yù)計12000-13000套數(shù)套數(shù)開發(fā)商開發(fā)商上海城聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)該案位于中環(huán)線旁永和成熟社區(qū)，在汾水路近滬太路，在彭浦鎮(zhèn)地區(qū)，與易初蓮花永和店一墻之隔。 其中5萬余平方米的商業(yè)物業(yè)定位于區(qū)域商業(yè)中心，規(guī)劃建造辦公樓和商鋪，項目靠近建設(shè)中的軌道交通7號線，交通便利。 項目特點：小面積項目特點：小面積SOHOSOHO式辦公式辦公出售型辦公樓市場出售型辦公樓市場總結(jié)總結(jié)區(qū)域內(nèi)項目去化低迷，銷售型辦公市場陷入僵局區(qū)域內(nèi)項目去化低迷，銷售型辦公市場陷入僵局 出租型辦

21、公市場出租型辦公市場出租型辦公樓類型出租型辦公樓類型項目周邊出租型辦公樓類型上看，可分為園區(qū)園區(qū)型辦公物業(yè)和市場化辦公物業(yè)，型辦公物業(yè)和市場化辦公物業(yè)，市場化辦公樓從區(qū)位上可分為汶水路以北和汶水路以南兩個區(qū)域。出租型辦公樓分布出租型辦公樓分布本案本案市市北北工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)市場型市場型辦公樓辦公樓美邦大廈美邦大廈2.5-2.72.5-2.7元元/ /天天華瑞大廈華瑞大廈1.71.7元元/ /天天永鼎大廈永鼎大廈1.8-2.21.8-2.2元元/ /天天彭浦大廈彭浦大廈2-2.22-2.2元元/ /天天泛歐現(xiàn)代大泛歐現(xiàn)代大廈廈3-43-4元元/ /天天大寧國際廣場大寧國際廣場5.55.5元元/

22、/天天合金工廠合金工廠3-3.53-3.5元元/ /天天聚能灣聚能灣2.72.7元元/ /天天市北中央商務(wù)市北中央商務(wù)園園2.62.6元元/ /天天市北半島中心市北半島中心2.6-2.72.6-2.7元元/ /天天關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：園區(qū)型辦公物業(yè)園區(qū)型辦公物業(yè) 市場化辦公物業(yè)市場化辦公物業(yè)市北中央商務(wù)園市北中央商務(wù)園聚能灣聚能灣市北半島國際中心市北半島國際中心本案本案市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)園區(qū)內(nèi)大型企業(yè)云集園區(qū)內(nèi)大型企業(yè)云集市北中央商務(wù)園市北中央商務(wù)園聚能灣聚能灣市北半島國際中心市北半島國際中心1992年，市北工業(yè)園區(qū)經(jīng)上海市人民政府計劃委員會批準成立，由閘北區(qū)人民政府組建和統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)；20

23、05年，園區(qū)成為上海市北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的重點區(qū)域；2006年，園區(qū)又被國家發(fā)展與改革委員會命名為第四批省級園區(qū)。園區(qū)臨近南北高架路和地鐵1號線，是上海中心城區(qū)唯一的開發(fā)區(qū)，總用地面積1.26平方公里。市北工業(yè)園是閘北現(xiàn)有最大規(guī)模的經(jīng)濟園區(qū)，包括總部園區(qū)、都市信息園區(qū)、創(chuàng)新聚集園區(qū)等多種優(yōu)質(zhì)形式。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以電子通信、信息傳媒以及物流運營為主，同時也引進部分相關(guān)聯(lián)的海內(nèi)外行業(yè)協(xié)會和組織。目前市北工業(yè)園區(qū)已經(jīng)形成了以世界500強企業(yè)日本住友化學、瑞典愛生雅、中鐵工程總公司為代表的區(qū)域性、功能性總部，以臺灣神達電腦、晶澳太陽能為代表的跨國企業(yè)研發(fā)中心，以賽科斯、智聯(lián)為代表的服務(wù)外包企業(yè)等生產(chǎn)性

24、服務(wù)業(yè)集聚，成為上海生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的重要區(qū)域。市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)政府背景、政策優(yōu)惠政府背景、政策優(yōu)惠所屬區(qū)域所屬區(qū)域名稱名稱體量體量（mm2 2）面積段面積段（ mm2 2 ）層高層高（mm）租金（元租金（元/ /天天/ / mm2 2 ）物業(yè)費（元物業(yè)費（元/ m/ m2 2 / /月）月）市北工業(yè)園區(qū)市北半島國際中心1.8萬400-10003.52.6-2.77聚能灣1.5萬1300（整層）4.12.6-2.7-市北中央商務(wù)園5萬300-10003.22.671 1、市北工業(yè)園區(qū)的面積段劃分較大，、市北工業(yè)園區(qū)的面積段劃分較大，以新建項目為主，品質(zhì)較高，政策環(huán)境寬優(yōu)越2 2、主力

25、租金在、主力租金在2.62.6元元/ /平方米平方米/ /天天面積劃分大，有政策扶持，租金在面積劃分大，有政策扶持，租金在2.62.6元元/ /平方米平方米/ /天天關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：大面積大面積 政策帶動政策帶動 整體品質(zhì)高整體品質(zhì)高 龍頭企業(yè)龍頭企業(yè)市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)彭浦大廈彭浦大廈永鼎大廈永鼎大廈華瑞大廈華瑞大廈美邦大廈美邦大廈本案本案彭浦大廈彭浦大廈永鼎大廈永鼎大廈華瑞大廈華瑞大廈美邦大廈美邦大廈市場化辦公物業(yè)市場化辦公物業(yè)汶水路以北區(qū)域汶水路以北區(qū)域汶水路以北區(qū)域出租型辦公項目品質(zhì)汶水路以北區(qū)域出租型辦公項目品質(zhì)一般一般所屬區(qū)域所屬區(qū)域名稱名稱體量體量（m

26、m2 2）面積段面積段（ mm2 2 ）層高層高（mm）租金（元租金（元/ /天天/ m/ m2 2 ） 物業(yè)費（元物業(yè)費（元/ m/ m2 2 / /月）月）彭浦板塊華瑞大廈約1萬38-8531.78彭浦大廈約900050-125（可整層租）32-2.27.5永鼎大廈2.5萬60-8003.31.8-2.28美邦大廈約1.2萬150-3003.32.3-2.591 1、面積劃分靈活，以小面積劃分為主、面積劃分靈活，以小面積劃分為主2 2、租賃市場活躍、租賃市場活躍，除美邦大廈自身有紅線超標問題，不具參考意義外，其它辦公樓的出租率都在出租率都在80%80%以以上上3 3、主力租金在、主力租金在

27、2.02.0塊塊/ /平方米平方米/ /天左右天左右4 4、房齡、房齡4-54-5年，設(shè)施較陳舊，品質(zhì)一般年，設(shè)施較陳舊，品質(zhì)一般面積劃分較小，面積劃分較小， 租賃市場活躍，租金在租賃市場活躍，租金在2 2元元/ /平方米平方米/ /天天關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：日租金日租金2.02.0元元 小面積小面積 租賃活躍租賃活躍市場化辦公物業(yè)市場化辦公物業(yè)汶水路以北區(qū)域汶水路以北區(qū)域大寧國際商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場本案本案市場化辦公物業(yè)市場化辦公物業(yè)汶水路以南區(qū)域汶水路以南區(qū)域汶水路以南區(qū)域出租型辦公項目品質(zhì)在周邊區(qū)域汶水路以南區(qū)域出租型辦公項目品質(zhì)在周邊區(qū)域最高最高合金工廠合金工廠泛歐現(xiàn)代大廈泛歐現(xiàn)代大廈

28、大寧國際商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場合金工廠合金工廠泛歐現(xiàn)代大廈泛歐現(xiàn)代大廈所屬區(qū)域名稱體量（m2）面積段（m2）層高租金（元/天/m2）物業(yè)費（元/ m2/月）出租率大寧國際板塊大寧國際廣場4萬70-160035.52380%合金工廠6萬215-20003.63.5-5.01510%泛歐現(xiàn)代大廈1.5萬41-585.63-4480%大寧國際廣場、合金工廠等大寧板塊出租型辦公項目均為大寧國際廣場、合金工廠等大寧板塊出租型辦公項目均為5A5A甲級，并聘甲級，并聘請國際知名公司擔當物業(yè)管理，租金達請國際知名公司擔當物業(yè)管理，租金達3-5.53-5.5元元/ /天天/ /平方米平方米市場化辦公物業(yè)市場化

29、辦公物業(yè)關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：5A5A甲級甲級 國際知名物業(yè)國際知名物業(yè) 汶水路以南板塊出租型辦公項目租金水平為附近區(qū)域內(nèi)最高汶水路以南板塊出租型辦公項目租金水平為附近區(qū)域內(nèi)最高汶水路以南區(qū)域汶水路以南區(qū)域出租型辦公樓出租型辦公樓類型區(qū)域代表項目主力租金檔次水平代表客戶市場化汶水路以北區(qū)域華瑞大廈、彭浦大廈、永鼎大廈、美邦大廈2.0物業(yè)品質(zhì)一般制造、物流貿(mào)易、服務(wù)類中小企業(yè)汶水路以南區(qū)域大寧國際廣場、合金工廠、泛歐現(xiàn)代大廈3-5.55A甲級、國際知名物業(yè) 伊萊克斯、阿科瑪、愛森哲等園區(qū)市北工業(yè)園區(qū)市北半島國際中心、聚能灣、市北中央商務(wù)園2.7品質(zhì)較高科勒、中鐵、威旭半導(dǎo)體、智聯(lián)易才、欽舟貿(mào)易市場化辦

30、公物業(yè)的租金水平和入住企業(yè)檔次呈市場化辦公物業(yè)的租金水平和入住企業(yè)檔次呈“北低南高北低南高”遞增趨勢，園區(qū)以中大型遞增趨勢，園區(qū)以中大型企業(yè)為主企業(yè)為主周邊租賃客戶分析周邊租賃客戶分析項目周邊主要租賃客戶的行業(yè)分布項目周邊主要租賃客戶的行業(yè)分布關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：行業(yè)特征顯著行業(yè)特征顯著 ，四大行業(yè)為主，四大行業(yè)為主行業(yè)分布行業(yè)分布區(qū)域租賃需求活躍，辦公樓出租率高，租金穩(wěn)定區(qū)域租賃需求活躍，辦公樓出租率高，租金穩(wěn)定出租型辦公樓市場出租型辦公樓市場總結(jié)總結(jié)區(qū)域內(nèi)項目銷售低迷，銷售型辦區(qū)域內(nèi)項目銷售低迷，銷售型辦公去化陷入僵局公去化陷入僵局 區(qū)域租賃需求活躍，辦公樓出租區(qū)域租賃需求活躍，辦公樓出租率高

31、，租金穩(wěn)定率高，租金穩(wěn)定【核心客源尋找】【核心客源尋找】租賃客戶的替代性租賃客戶的替代性需求能否成為核心需求能否成為核心客源支撐點？客源支撐點？租賃客戶特征租賃客戶特征1、客戶集中在中小型企業(yè)，租賃面積200-500平米的，人數(shù)30-100人，租金承受能力1.5-4.5萬/月，所占比例65%，將是我們的主力客戶。2、中大型企業(yè)所占比例較小，承受能力較強，有機會成為我們的主力客戶。3、超小規(guī)模的企業(yè)面積較小，營業(yè)能力差，首付承受能力較差，成為我們客戶的機會小。租賃面積租賃面積200200平米以上的企業(yè)是我們的目標客戶平米以上的企業(yè)是我們的目標客戶需求分析需求分析企業(yè)類型租賃面積 ()行業(yè)類型人數(shù)

32、年營業(yè)額(萬元)大型大型1500以上企業(yè)總部,建筑業(yè),制造業(yè),設(shè)備工程,高科技200以上5000以上中型中型500-1500制造業(yè)、醫(yī)療器械，食品衛(wèi)生100-2002000-5000中小型中小型300-500醫(yī)療,機械.電子科技.信息技術(shù),培訓(xùn)50-100800-2000小型小型200-300投資,通訊,網(wǎng)絡(luò)科技30-50500-800超小型超小型100-200廣告,代表處,服務(wù)業(yè),貿(mào)易,15-30200-500MINIMINI型型50-10050-100工作室、快遞10-20200萬以下價格定位價格定位租金段（元）租賃客戶比例1.8-1.910%1.9-2.330%2.3-2.530%2.5

33、-3.016%3.0-6.014%樓盤日租金集中在樓盤日租金集中在1.9-2.51.9-2.5元元/ /平方米平方米項目周邊租金分布一覽表項目周邊租金分布一覽表核心客源：現(xiàn)有租賃客戶的替代性需求核心客源：現(xiàn)有租賃客戶的替代性需求替換需求在何種情況下引發(fā)？替換需求在何種情況下引發(fā)？預(yù)支未來幾年租金，且月還款額預(yù)支未來幾年租金，且月還款額月租金月租金銷售面積()100總價(萬元)均價17000均付(萬元)8590貸款年限1010按目前基準利率，月還款(元)94119965以1.6倍系數(shù)，需租用標準層的面積160160價格定位價格定位如若達到目標客源全面覆蓋，以區(qū)域最低租金

34、價格水平如若達到目標客源全面覆蓋，以區(qū)域最低租金價格水平1.91.9元元/ /平方米平方米/ /天為基數(shù)，從還款能力推導(dǎo)出我們的天為基數(shù)，從還款能力推導(dǎo)出我們的售價售價價格定位價格定位本案5.4米層高，與標準層高相比，本案建筑面積使用系數(shù)為1.6那么假設(shè)出售面積為a，售價為x租金為1.9元/平方米/天首付50%、貸款10年，按當前利率水平，月還款金額為貸款本金的1.107%（銷售面積*均價/2）*月還款系數(shù)/（銷售面積*1.6）/月天數(shù)=租金水平 ax*0.5* 1.107%/1.6a/30=1.9貸款金額月還款額實際使用面積公式如下公式如下x17000 x17000元元即即單價為單價為170

35、0017000元可覆蓋絕大多數(shù)租賃客戶元可覆蓋絕大多數(shù)租賃客戶假如我們以區(qū)域次低租金假如我們以區(qū)域次低租金2.32.3元元/ /平方米平方米/ /天為基數(shù)，從還款能力推導(dǎo)出我們的售價天為基數(shù)，從還款能力推導(dǎo)出我們的售價價格定位價格定位本案5.4米層高，與標準層高相比，本案建筑面積使用系數(shù)為1.6那么假設(shè)出售面積為a，售價為x租金為2.3元/平方米/天首付50%、貸款10年，按當前利率水平，月還款金額為貸款本金的1.107%（銷售面積*均價/2）*月還款系數(shù)/（銷售面積*1.6）/月天數(shù)=租金水平 ax*0.5*1.107%/1.6a/30=2.3貸款金額月還款額實際使用面積公式如下公式如下x2

36、0000 x20000元元即即單價超過單價超過2000020000元，潛在客戶比例將下降元，潛在客戶比例將下降40%40%價格定位價格定位單價為單價為1700017000元元單價為單價為2000020000元元90以上租賃客戶以上租賃客戶60%租賃客戶租賃客戶項目保守價格定位為：項目保守價格定位為：1700017000元元項目樂觀價格定位為：項目樂觀價格定位為：2000020000元元核心客戶定位核心客戶定位租賃客戶的替代性需求租賃客戶的替代性需求需求：替換性需求，提前預(yù)支幾年租金用作首付購置物業(yè)，月還款需求：替換性需求，提前預(yù)支幾年租金用作首付購置物業(yè)，月還款 月租月租金金核心客源核心客源本

37、案：面積本案：面積110-300110-300平方米，平方米，5.45.4米米LOFTLOFT，適合，適合100100人以下的中小企業(yè)辦人以下的中小企業(yè)辦公公核心客戶特征核心客戶特征租賃客戶的替代性需求租賃客戶的替代性需求成立時間：成立時間：3 3年以上年以上人數(shù)：人數(shù)：30-10030-100人人目前租賃面積：目前租賃面積：200-500200-500平方米平方米月租金：月租金：1.5-4.51.5-4.5萬元萬元/ /月月年營業(yè)額：年營業(yè)額：500-2000500-2000萬萬行業(yè)：制造、物流、貿(mào)易、文化傳媒、科技、信息行業(yè)：制造、物流、貿(mào)易、文化傳媒、科技、信息發(fā)展態(tài)勢：呈整體擴張態(tài)勢，

38、未來發(fā)展預(yù)期良好發(fā)展態(tài)勢：呈整體擴張態(tài)勢，未來發(fā)展預(yù)期良好物業(yè)需求：企業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，具備一定的資金實力，希望擁有自己的物業(yè)以提升商務(wù)形象，物業(yè)需求：企業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，具備一定的資金實力，希望擁有自己的物業(yè)以提升商務(wù)形象，但同時其資金實力有限，非?？粗禺a(chǎn)品性價比和附加值及品質(zhì)但同時其資金實力有限，非?？粗禺a(chǎn)品性價比和附加值及品質(zhì)核心客戶核心客戶機會客戶機會客戶邊緣客戶邊緣客戶核心客戶核心客戶周邊區(qū)域內(nèi)替換需求周邊區(qū)域內(nèi)替換需求 65%客戶描述：項目周邊及共和新路、一號線、汶水路沿線租賃客戶的成長型企業(yè)，以制造、物流貿(mào)易、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主機會客戶機會客戶周邊大型企業(yè)上下游客戶周邊大型

39、企業(yè)上下游客戶 、一級地段的轉(zhuǎn)移客戶、一級地段的轉(zhuǎn)移客戶25%客戶描述：周邊區(qū)域大型企業(yè)(市北工業(yè)園區(qū)、環(huán)球企業(yè)中心)的上下游企業(yè)，考慮到交通成本以及行業(yè)的聚集效應(yīng)邊緣客戶邊緣客戶投資客、江浙地區(qū)投資客、江浙地區(qū) 10%客戶描述：該部分客戶相對較少，具有一定的經(jīng)濟實力，主要看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿δ繕丝蛻魜碓茨繕丝蛻魜碓错椖慷ㄎ豁椖慷ㄎ怀鍪坌臀飿I(yè)不景氣出售型物業(yè)不景氣 周邊辦公氛圍形成周邊辦公氛圍形成替換性需求存在替換性需求存在項目定位項目定位 ？周邊租戶集中四大行業(yè)周邊租戶集中四大行業(yè)1 1、主力針對四大行業(yè)內(nèi)客戶、主力針對四大行業(yè)內(nèi)客戶2 2、客戶行業(yè)的隨意組織會導(dǎo)致項目整體檔次下降（反面教材，共

40、和國際）、客戶行業(yè)的隨意組織會導(dǎo)致項目整體檔次下降（反面教材，共和國際）3 3、需要考慮不同行業(yè)客戶之間的組織引導(dǎo)關(guān)系、需要考慮不同行業(yè)客戶之間的組織引導(dǎo)關(guān)系項目定位項目定位為細分行業(yè)量身定制的個性化商務(wù)綜合體為細分行業(yè)量身定制的個性化商務(wù)綜合體定位核心：根據(jù)客戶行業(yè)分類的定向銷售模式定位核心：根據(jù)客戶行業(yè)分類的定向銷售模式行業(yè)分類：知識文化產(chǎn)業(yè)行業(yè)分類：知識文化產(chǎn)業(yè) 物流貿(mào)易產(chǎn)業(yè)物流貿(mào)易產(chǎn)業(yè) 咨詢顧問產(chǎn)業(yè)咨詢顧問產(chǎn)業(yè) 信息科技產(chǎn)業(yè)信息科技產(chǎn)業(yè)1、有利于項目檔次的提升2、有利于針對不同產(chǎn)業(yè)需求進行個性化的空間定制3、有利于不同行業(yè)之間客戶的導(dǎo)入產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議行業(yè)類型行業(yè)分類行業(yè)特征知識文化廣

41、告、電視、報刊、雜志、教育有聚集效應(yīng)、盈利能力較強物流貿(mào)易物流、貿(mào)易、設(shè)備工程等實體經(jīng)濟，營業(yè)能力強、較為穩(wěn)定，但毛利率相對較低咨詢顧問律師、會計、咨詢、顧問營業(yè)能力較強，抗風險性強，收入相對穩(wěn)定信息科技電子、科技、網(wǎng)絡(luò)、信息、技術(shù)營業(yè)能力受經(jīng)濟環(huán)境影響較大不同行業(yè)客戶對辦公物業(yè)需求差異明不同行業(yè)客戶對辦公物業(yè)需求差異明顯顯u客戶以成長型企業(yè)為主客戶以成長型企業(yè)為主，營業(yè)能力相對較強u不同行業(yè)的客戶對辦公氛圍的需求差異明顯不同行業(yè)的客戶對辦公氛圍的需求差異明顯租賃客戶特征租賃客戶特征需求特征需求特征知識文化產(chǎn)業(yè)知識文化產(chǎn)業(yè)大堂大堂文化色彩更濃文化色彩更濃有文化色彩的擺設(shè)顯得很重要，裝修風格力求簡潔明快有文化色彩的擺設(shè)顯得很重要，裝修風格力求簡潔明快樣板房樣板房知識文化產(chǎn)業(yè)知識文化產(chǎn)業(yè)面積分割面積分割面積需求相對較小，建議選取三號樓，主力面積段115-274平方米面積段總價段主力面積段主力總價段一號樓134389m2 227萬637萬元152m2+ 266-269m2258萬元+ 452萬元457萬元二號樓114274m2194萬465萬元114m2128m2194217萬三號樓115274m2195萬465萬元115m2128m2195萬217萬五號樓151192m2256萬326萬元177192m2300萬到32