哈爾濱寫字樓調(diào)研

1、 哈爾濱寫字樓調(diào)研報告哈爾濱寫字樓調(diào)研報告 20162016年月年月 日日n 哈市辦公場所整體分布圖寫字樓沿街辦公門市集中區(qū)域n 哈市辦公場所概況 哈爾濱市現(xiàn)有辦公場所形式，除自有辦公場所、賓館和政府機關(guān)辦公樓外，商 業(yè)化辦公場所以寫字樓和沿街門市的底層商服，兩種形式為主。 哈爾濱現(xiàn)有的寫字樓及寫字樓性質(zhì)賓館、公寓已達300家左右，從目前的寫字樓 分布的情況和未來發(fā)展趨勢來看，寫字樓區(qū)域大體呈：“兩點一區(qū)一線”分布， 兩點：以“秋林商圈”和“會展中心”為點；一區(qū)：開發(fā)區(qū)中心；一線：以省 政府為中心的中山路、紅軍街沿線。 哈市沿街門市的底層商服，用作辦公環(huán)境的，目前比較集中于5大區(qū)域：開發(fā)區(qū) 昆

2、侖商城區(qū)域和長江路區(qū)域為最早出現(xiàn)的獨棟門市辦公的集中區(qū)域，其次為愛 建區(qū)域，目前已相當成熟。新興的區(qū)域為群力區(qū)域及哈西區(qū)域，以高端寫字樓 及新興樓盤的底商為主，但是空置率較高。 哈爾濱辦公場所主要劃分為：專業(yè)化寫字樓、政府機關(guān)及企業(yè)閑置的辦公樓、賓館、臨街底層商服。另外，一些小型服務類企業(yè)為減少經(jīng)費開支選擇了居民住宅為辦公場所。企業(yè)企業(yè)辦公樓辦公樓 37%37%賓館賓館24%24%專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓28%28%民居民居5%5%底層商服底層商服6%6%哈爾濱辦公場所類型比例哈爾濱辦公場所類型比例n 哈市辦公場所類型比例 自2003年起，哈爾濱寫字樓租賃市場才真正開始逐漸活躍起來。 隨著經(jīng)濟的發(fā)

3、展，全國各地的企業(yè)紛紛進入哈埠設立辦事機構(gòu)，賓館開始對外常年出租寫字間，賓館作為寫字樓租賃市場的后起之秀在哈爾濱市大行其道。 民營企業(yè)的發(fā)展逐漸推動了哈爾濱市經(jīng)濟格局的改變，也發(fā)展推動了寫字樓市場的繁榮。 眾多的國內(nèi)外高科技企業(yè)在開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下進入開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)，寫字樓的需求迅速增長，房地產(chǎn)開發(fā)商也看好這個時機紛紛進入開發(fā)區(qū)興建寫字樓。 從目前的寫字樓分布的情況和未來發(fā)展趨勢來看，寫字樓區(qū)域大體可劃分為：南崗中心區(qū)、道里中心區(qū)、省政府中心區(qū)、開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)四大傳統(tǒng)區(qū)域，而群力、哈西也已成為新建寫字樓項目的主要新興區(qū)域。寫字樓調(diào)研/（一）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀一）寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀南崗集中區(qū)開發(fā)區(qū)集中

4、區(qū)省政府集中區(qū)寫字樓調(diào)研/（二）哈市寫字樓區(qū)域分布圖二）哈市寫字樓區(qū)域分布圖哈西新區(qū)道里集中區(qū)群力新區(qū)寫字樓調(diào)研/（三）三） 各寫字樓板塊特征各寫字樓板塊特征板塊名稱板塊名稱特特 點點南崗中心區(qū)秋林地帶為核心，是哈市的商貿(mào)服務中心，商品與貨幣流通規(guī)模巨大、硬件設施一流、服務環(huán)境優(yōu)良的中央商務區(qū)；開發(fā)區(qū)中心區(qū)開發(fā)區(qū)以優(yōu)惠政策有效吸引各個科技、金融、保險、銀行等企業(yè)進駐，并逐漸形成CBD的核心區(qū)域，大量寫字樓均分布于此；省政府中心區(qū)依托臨近政府及有利的交通方便條件，以省政府為中心，形成了規(guī)模眾多、各種中小企業(yè)并重的區(qū)域；道理中心區(qū)毗鄰松花江，旅游餐飲業(yè)極度發(fā)達，旅行社、食品、文化娛樂等企業(yè)成為了寫

5、字樓的重要客戶群體；群力新區(qū)哈市新興區(qū)域，該商圈為國際化、現(xiàn)代化、規(guī)模化、多元化的功能定位，聚集新興商業(yè)、高端社區(qū)，與綜合體配套出現(xiàn)的寫字樓出現(xiàn)于此；哈西新區(qū)以西客站為核心，新興城市交通樞紐涵，匯集萬達、紅博、東方新天地、天悅國際等大型綜合體，匯聚了功能性寫字樓的進駐。區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研南崗中心區(qū)南崗中心區(qū)南崗中心區(qū)在秋林地區(qū)、紅軍街地區(qū)、煙廠地區(qū)相繼建設了紅軍街一號、上和置業(yè)、新發(fā)展大廈、深業(yè)大廈、滬士大廈、華驛大廈、錦繡科技大廈、遠大商務公寓、恒運大廈、龍工大廈、東方大廈、奧維斯發(fā)展大廈、船舶大廈、大世界寫字樓等多座寫字樓。目前，這些寫字樓業(yè)態(tài)多數(shù)運行良好，空置率較低。寫字樓名稱層數(shù)使用面積售

6、 價（S）租（天/米2）出租率奧維斯28層50-120014000.00/米24.8599%恒運大廈28層20-48020000.00/米22.6098%中寶大廈17層28-8009000.00/米23.0057%遠大商務公寓22層57-26814800.00/米21.9098%上和置地29層30-7018300.00/米23.0098%滬士大廈30層40-120不出售2.3097%深業(yè)大廈31層50-150不出售2.8098%華驛大廈27層65-240不出售3.5077%北亞大廈18層45-120不出售3.0088%船舶大廈16層50-230不出售2.0052%錦秀科技大廈20層28-120

7、不出售2.5077%東方大廈18層65-240不出售3.0093%u寫字樓租售價位調(diào)查區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研南崗中心區(qū)南崗中心區(qū)寫字樓用戶企業(yè)規(guī)模從辦公人數(shù)來看，多數(shù)公司規(guī)模較小，10人以下規(guī)模的占到了58.6%，構(gòu)成了主流客戶，并且絕大部分公司規(guī)模在20人以下，占75.8%從辦公面積的需求最大的是50平方米100平方米的辦公空間(42%)，對101200平方米以下面積的需求則達到了25%，這反映了多數(shù)公司及辦事處規(guī)模小的特點。從租期來看，一般寫字樓的起租期都是一到兩年，并且絕大多數(shù)客戶都選擇租樓，因此，客戶的流動性很強。南崗中心區(qū)寫字樓租賃市場總結(jié)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì)在南崗中心區(qū)出售和出租的寫字樓，入

8、住的公司里私營企業(yè)占了總量的90%，他們是寫字樓的主要需求者。20%36%15%5%14%10%占比旅游公司IT貿(mào)易保險公司廣告咨詢設計其他區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研南崗中心區(qū)南崗中心區(qū)42%25%33%50100平米101200平米201平以上道里區(qū)寫字樓分布區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研道里中道里中心區(qū)心區(qū)星光耀寫字樓金中環(huán)寫字樓銀泰寫字樓u寫字樓租售價位調(diào)查寫字樓名稱層數(shù)使用面積售 價（S）租（天/米2）出租率經(jīng)緯36028層30-470M29000-131252-2.5元新吉財富中心22層30-150 M23.0元35%麥凱樂29層20-70M220000/米21.8-2.3元宏光大廈22層敞開1000 M282

9、00/米23.50元寶捷大廈28層100-235M217600/米21.00元98%海上銀座22層43-139M216500/米24.00元70%社科大廈14層16-68 M21.71元100%u賓館寫字間租賃價格調(diào)查賓館名稱地址服務等級日租金/ 米2哈爾濱曼哈頓商務酒店道里區(qū)兆麟街71號1.80元哈爾濱北疆賓館道里區(qū)中馬路13號1.50元哈爾濱希爾西大酒店道里區(qū)兆麟街2.00元哈爾濱友誼宮道里區(qū)友誼路3.50元區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研道里中道里中心區(qū)心區(qū)u 道里中心區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) 道里區(qū)毗鄰松花江畔，旅游餐飲業(yè)極度發(fā)達，旅行社、食品、文化娛樂等企業(yè)成為了寫字樓的重要客戶群體。 道里區(qū)隨著經(jīng)濟的發(fā)

10、展相繼建成了曼哈頓商廈、金帝商廈、聯(lián)升廣場、振龍商城成為服裝、輕工產(chǎn)品的積聚地，相伴而來的全國各地廠商大量進入道里區(qū)。道里區(qū)的商務寫字樓的需求也隨即擴大。 目前，道里寫字樓的用戶多為糧油、食品、輕工、服裝、旅游、航空票務等行業(yè)。u道里中心區(qū)寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 道里中心區(qū)寫字樓客戶屬于商業(yè)物流行業(yè)，一般在人數(shù)上都不超過30人，其中寫字間的內(nèi)部人員僅在7-10人左右，所以在選擇寫字樓面積上50-80平方米的占有大的比例，接近于70%左右。道里中心區(qū)寫字樓租賃市場總結(jié)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研道里中道里中心區(qū)心區(qū) 省政府中心區(qū)是我省政治、經(jīng)濟、文化的中心，租賃價格均在3.00元/米/日以下，出租率達到90%以上

11、。寫字樓名稱層數(shù)建筑面積售 價（S）租（天/米2）出租率創(chuàng)展國際24層66-50012400.00/米23.00元90%常青大廈30層25-240不出售3.50元50%地王大廈20層80-1009000.00/米21.90元100%保利大廈15層40-900不出售4.50元80%瑪克威大廈20層100不出售2.30元90%長江國際大廈22層60-1200 M216500.00/米23.75元98%u 省政府中心區(qū)寫字樓租賃價位調(diào)查區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研省政府中省政府中心區(qū)心區(qū)長江國際大廈科技大廈瑪克威大廈長青大廈齊魯大廈平安大廈地王大廈省石化大廈迪康大廈保利科技大廈外貿(mào)大廈創(chuàng)展國際綠波大廈遠東大廈華東

12、大廈省政府中心區(qū)寫字樓分布區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研省政府中省政府中心區(qū)心區(qū)35%26%39%國內(nèi)大型企業(yè)外企辦事處其他小企業(yè)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì)在省政府中心區(qū)出租及出售的寫字樓，入住的公司國內(nèi)大型企業(yè)駐哈分支機構(gòu)比例較大，占35%左右；其次是外國企業(yè)在哈埠的辦事處約占26%；私營企業(yè)以貿(mào)易及工業(yè)產(chǎn)品居多約占18%；國內(nèi)航空公司駐哈機構(gòu)占12%；IT行業(yè)比例占5%；其他如醫(yī)藥、廣告公司約占4%左右；省政府中心區(qū)寫字樓租賃市場總結(jié)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研省政府中省政府中心區(qū)心區(qū)寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模從辦公人數(shù)上來看，2030人的企業(yè)較多，占65%左右；構(gòu)成了主流客戶群體，20人以下的企業(yè)較少，占20%左右；大型集團辦公企業(yè)

13、的人數(shù)在50100人之間占15%；從辦公面積的客戶需求來看，需求最大的是300-400平方米的需求約占48%，150300平方米的的需求占26%左右；整層8001000平方米的需求占15%左右；150以下的需求較小，占8%左右。從租期上來看，省政府中心區(qū)的起租期較長，一般在三到五年之間。65%20%15%2030人企業(yè)20人以內(nèi)企業(yè)50100人大企業(yè)48%26%15%11%300400平米150300平米800100平米150平米以內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研省政府中省政府中心區(qū)心區(qū)開發(fā)區(qū)寫字樓分布投資大廈中融投資大廈會展總部經(jīng)濟大廈國際會展金融大廈浦發(fā)大廈福斯特大廈金馬大廈金桂大廈辰能大廈地王大廈高盛大

14、廈盟科匯星河國際區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研開發(fā)區(qū)寫字樓開發(fā)區(qū)寫字樓寫字樓名稱層數(shù)售 價（S）租（天/米2）出租率盟科匯5層13000.00/米22.90元/米295%星河國際32/43 12000.00/米2整棟銷售福斯特大廈25層 12000.00/米23.00元/米290%中融國際29層12000.00/米2 2.40元/米230%浦發(fā)大廈29層15000.00/米23.50元/米295%投資大廈31層14000.00/米22.80元/米270%辰能大廈23層不出售4.50元/米2100%萬寶大廈7層2.50元/米280%賓館名稱地址服務等級日租金/ 米2福順天天大酒店開發(fā)區(qū)贛水路20號5.00元萬達

15、索菲特大酒店香坊區(qū)贛水路68號5.00元哈爾濱華旗飯店開發(fā)區(qū)國際會展中心5.00元u寫字樓租售價位調(diào)查u賓館寫字間租賃價格調(diào)查區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研開發(fā)區(qū)寫字樓開發(fā)區(qū)寫字樓開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓客戶企業(yè)性質(zhì) 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)是哈爾濱市高檔寫字樓最為密集的地區(qū)之一，也是外資企業(yè)最為集中的地區(qū)，而且是各大型跨國企業(yè)在哈爾濱傳統(tǒng)的辦公首選之地，因此各種產(chǎn)業(yè)類型的外資公司都有分布，主要以IT業(yè)、制造業(yè)和服務業(yè)為主。IT類公司目前所占比例為29，IT公司已經(jīng)成為這一地區(qū)最重要的租戶。寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模 開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè)， 在企業(yè)雇員的人數(shù)多為50人左右，這個比例占80%左右。但在工作環(huán)境的要

16、求上比較注重空間的科學性，一般這些企業(yè)在選擇辦公面積上不少與400平方米； 從寫字樓市場需求的潛力上來看，由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的及CBD聚集效應的影響，開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)近幾年需求一度看漲，未來的開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)將成為寫字樓市場的黃金地帶。開發(fā)區(qū)南崗集中區(qū)寫字樓租賃市場總結(jié)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研開發(fā)區(qū)寫字樓開發(fā)區(qū)寫字樓長江路區(qū)域昆侖商城區(qū)域哈西新區(qū)愛建區(qū)域群力新區(qū)沿街門市辦公調(diào)研區(qū)域整體分布圖區(qū)域整體分布圖板塊名稱板塊名稱特特 點點群力區(qū)域社區(qū)環(huán)境優(yōu)秀，新興樓盤林立，規(guī)劃中配套較好，但目前人氣度低，進駐企業(yè)較少，仍需要時間發(fā)展；愛建區(qū)域環(huán)境意境成熟，金融銀行集中，作為哈市新型的CBD，連接市區(qū)與江北，交

17、通便利，聚集企業(yè)較多；昆侖商城區(qū)域哈市最早出現(xiàn)的沿街門市辦公集中區(qū)域，配套完善，空置率低，整體辦公環(huán)境成熟優(yōu)秀，是最具代表的們是辦公區(qū)域類型；長江路區(qū)域接近會展商圈，覆蓋高端社區(qū)，交通便利，進駐公司較多，空置率低，門市售價與租賃價格也趨于穩(wěn)定；哈西區(qū)域臨近西客站，還處于建設中，未來配套將會很好，具備極大潛力，目前客流較少，門市控制率很高，多數(shù)為餐飲，很少有公司進駐。沿街門市辦公調(diào)研區(qū)域板塊特征區(qū)域板塊特征152201508512633130001700026714.3246052299128703.9南崗中心區(qū)南崗中心區(qū)道里中心區(qū)道里中心區(qū)省政府中心區(qū)省政府中心區(qū)開發(fā)區(qū)中心區(qū)開發(fā)區(qū)中心區(qū)群力區(qū)

18、域群力區(qū)域愛建區(qū)域愛建區(qū)域昆侖商城區(qū)域昆侖商城區(qū)域長江路區(qū)域長江路區(qū)域哈西區(qū)域哈西區(qū)域?qū)懽謽菍懽謽茄亟珠T市沿街門市售價對比圖示表售價對比圖示表 寫字樓每平米售價，以南崗中心區(qū)售價最高，省政府集中區(qū)售價最低； 臨街門市售價，以哈西區(qū)域最高，群力區(qū)域最低。n 哈市辦公場所對比分析 寫字樓每平米租金，以省政府中心區(qū)租價最高，道里中心區(qū)租金價最低；2.872.533.163.093.852.5082.5873.02南崗中心區(qū)道里中心區(qū)省政府中心區(qū)開發(fā)區(qū)中心區(qū)愛建區(qū)域昆侖商城區(qū)域長江路區(qū)域哈西區(qū)域?qū)懽謽茄亟珠T市租金租金對比圖示表對比圖示表 臨街門市租金，以愛建區(qū)域最高，昆侖商城區(qū)域最低。n 哈市辦公場所

19、對比分析14%24%15%20%90%13%10%10%80%南崗中心區(qū)南崗中心區(qū)道里中心區(qū)道里中心區(qū)省政府中心區(qū)省政府中心區(qū)開發(fā)區(qū)中心區(qū)開發(fā)區(qū)中心區(qū)群力區(qū)域群力區(qū)域愛建區(qū)域愛建區(qū)域昆侖商城區(qū)域昆侖商城區(qū)域長江路區(qū)域長江路區(qū)域哈西區(qū)域哈西區(qū)域?qū)懽謽菍懽謽茄亟珠T市沿街門市區(qū)域空置率對比圖示表區(qū)域空置率對比圖示表各區(qū)域出租的空置率，寫字樓以南崗中心區(qū)空置率最低，道里中心區(qū)空置率最高；臨街空置率，以昆侖商城區(qū)域和長江路區(qū)域最低，群力區(qū)域和哈西區(qū)域空置率最高。n 哈市辦公場所對比分析通過對比分析來看，寫字樓類型辦公場所呈現(xiàn)如下特點：南崗中心區(qū)和省政府中心區(qū)的售價與租金，都相對較高，空置率卻很低。原因在

20、于南崗中心區(qū)與省政府中心區(qū)的寫字樓，如上和置地、奧維斯大廈，長江國際大廈等，均較為高檔，配套完善，屬于高端寫字樓。相比較道里中心區(qū)，一方面道里大部分寫字樓較老化，多為2000年之前修建，因此租金不高。而新興建的道里寫字樓多數(shù)都停車不便交通不暢，因此不被租賃客戶所親睞，因此空置率也很高。說明入駐辦公樓的公司，在選擇因素上，更趨向于高端，新建，配套優(yōu)秀的需求。通過對比分析來看，沿街門市類型辦公場所呈現(xiàn)如下特點：哈西，群力的售價，租金都很高，空置率也是最高。一方面作為新興區(qū)域，以高端樓盤和商服為主的配套規(guī)劃，在門市價格與租金上自然相對較高，而在入住方面上座率不佳，說明新興區(qū)域價格體系還不夠穩(wěn)，處于高

21、炒的震蕩狀態(tài)，發(fā)展還需要一定時間。然而作為成熟代表的愛建區(qū)域，長江路區(qū)域和昆侖商城區(qū)域的沿街門市，售價與租金都較高且穩(wěn)定，并且空置率極低，說明經(jīng)過多年發(fā)展區(qū)域已經(jīng)獲得市場認可，更容易被客戶接受。n 哈市辦公場所對比分析哈市辦公場所綜合分析p 哈市辦公場所整體總結(jié) 目前哈爾濱商務辦公市場供應總量約130萬平米左右，其中專業(yè)寫字樓供應量為80萬平米，主要臨街門市達30萬平米，其他形式占據(jù)額20萬平米，每年還在以5萬平米的速度在提升。哈爾濱辦公場所市場處于高速發(fā)展期l 專業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，引導市場的發(fā)展l多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓、高檔寫字樓、臨街門市、獨棟別墅、集中產(chǎn)業(yè)園區(qū)l 依托不同的資源（政策、傳

22、統(tǒng)認知、產(chǎn)業(yè)聚集等）板塊化趨勢逐漸顯現(xiàn)。l寫字樓出現(xiàn)領(lǐng)先標桿項目；l臨街門市呈現(xiàn)為愛建、哈西等新興底商；l產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在興建平房廣告產(chǎn)業(yè)園；l以哈爾濱經(jīng)濟發(fā)展和外界接軌程度而言，哈爾濱的辦公場所市場開發(fā)已經(jīng)處于高速發(fā)展局面。1、新辦小企業(yè)首選住宅辦公 由于租用辦公樓的支出相對較高，剛剛起步的小企業(yè)會選擇在住宅內(nèi)辦公，以較低的成本投入，滿足公司辦公場所的需求，住宅成為辦公場所的基本構(gòu)成之一。2、注重企業(yè)形象的服務性行業(yè)進駐寫字樓或星級酒店賓館 哈爾濱市內(nèi)一些注重形象的服務性行業(yè)，如：會計師事務所、律師事務所、廣告公司、保險公司、商貿(mào)行業(yè)，它們需要一定的辦公面積，對公司形象有所關(guān)注，成為專業(yè)寫字樓或星級酒店的主要