地產(chǎn)項目開發(fā)流程及經(jīng)濟測算

1、開發(fā)流程及經(jīng)濟評價開發(fā)流程及經(jīng)濟評價顧問課程講義：顧問課程講義：版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2007.01.08本報告是嚴格保密的。2本門課程的目的本門課程的目的了解房地產(chǎn)項目了解房地產(chǎn)項目開發(fā)決策和流程開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)掌握掌握經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價及其在決策中的作用及其在決策中的作用p課程分兩節(jié)，預(yù)計時間課程分兩節(jié)，預(yù)計時間3 3個小時；個小時；p課程將會結(jié)合實際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。課程將會結(jié)合實際的案例和現(xiàn)象作剖析，

2、與大家展開研討。本報告是嚴格保密的。3我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：關(guān)于開發(fā)流程：p什么時間干什么事？什么時間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問題？環(huán)節(jié)容易出什么問題？p流程對開發(fā)商的影響是什么？流程對開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟評價：關(guān)于經(jīng)濟評價：p評價哪些指標？評價哪些指標？p評價用在什么地方？評價用在什么地方？p如何進行評價？如何進行評價？本報告是嚴格保密的。4課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)本報告是嚴格保

3、密的。5房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通及再流通及再流通p房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流政府流向開發(fā)商向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移消費者之間的轉(zhuǎn)移。所以房。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！本報告是嚴格保密的。6土地獲取

4、土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？p市場未來預(yù)期；市場未來預(yù)期；p項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；p規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；p開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；p競爭對手的情況分析。競爭對手的情況分析。政府出讓土地的方式政府出讓土地的方式p拍賣、招標拍賣、招標、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）p什么情況之下用什么方式？什么情況之下用什么方式？招

5、標將會增多招標將會增多p目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負15%15%返還指標等返還指標等本報告是嚴格保密的。7土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題現(xiàn)有的土地政策的問題p單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱；單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱；p政府供應(yīng)計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；政府供應(yīng)計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；p價高者得的土地分配制度。價高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬土地拍賣中的黑馬對項目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)對項目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致致p戰(zhàn)略型高價戰(zhàn)略型高價建業(yè)鄭

6、州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）p轉(zhuǎn)型企業(yè)高價轉(zhuǎn)型企業(yè)高價產(chǎn)業(yè)企業(yè)進入房地產(chǎn)；（利潤期望低）產(chǎn)業(yè)企業(yè)進入房地產(chǎn)；（利潤期望低）p資金密集型無地企業(yè)資金密集型無地企業(yè)金地龍華地塊；（惡狼撲食型）金地龍華地塊；（惡狼撲食型）p非理性企業(yè)拿地非理性企業(yè)拿地眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）本報告是嚴格保密的。8地塊分析地塊分析市場態(tài)勢市場態(tài)勢售價預(yù)測售價預(yù)測開發(fā)模式開發(fā)模式利潤預(yù)期利潤預(yù)期初步地價初步地價地價變量地價變量變量分析變量分析變量分析變量分析最高競拍價最高競拍價最可能地價最可能地價最樂觀地價最樂觀地價競爭對手分析競爭對手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)

7、略企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競價格起競價格過程加價過程加價策略加價策略加價場外公關(guān)場外公關(guān)傳統(tǒng)價格模型傳統(tǒng)價格模型合理價格模型合理價格模型土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？p設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；p改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；p帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；p人為因素：搞定拍賣師（

8、敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。錢）。本報告是嚴格保密的。9土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：主要決策問題（錢、地、人）：p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道p決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進度決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進度p決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部

9、門本報告是嚴格保密的。10土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理項目決策案例項目決策案例資金如何運作？資金如何運作？p城市背景：山東省某地級城市，城市背景：山東省某地級城市，2004.12004.1p地塊情況：地塊情況：10361036畝，畝，r=1.3r=1.3，30%30%高層高層p掛牌：起掛掛牌：起掛1.361.36億，原地安置（約億，原地安置（約2.42.4億）億）p開發(fā)商賬面資金：開發(fā)商賬面資金：40004000萬萬p銀行信用額度銀行信用額度2000020000萬，通過另一正在建設(shè)項萬，通過另一正在建設(shè)項目抵押

10、，先拿目抵押，先拿1200012000萬投入土地款（類違規(guī)）萬投入土地款（類違規(guī)）p土地獲取價格：土地獲取價格：1.461.46億；億；p抵押給上述銀行再貸款抵押給上述銀行再貸款80008000萬萬p提前低價賣圖紙：提前低價賣圖紙：16901690元元/ /平，開盤平，開盤800800套，套，近兩個億；近兩個億；p銀行：快速放按揭，作為條件；銀行：快速放按揭，作為條件；p施工付款：施工付款：3 3個個1/31/3，1/31/3房屋、房屋、1/31/3主材主材（開發(fā)商賒銷）、（開發(fā)商賒銷）、1/31/3現(xiàn)金，現(xiàn)金，0 0開始付款；開始付款；p成本：成本：14001400元元/ /平方米；平方米；

11、p啟動資金：商品房建設(shè)啟動資金：商品房建設(shè)+ +回遷建設(shè)回遷建設(shè)p資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vsvs本報告是嚴格保密的。11土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：p關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設(shè)中的資金抽出作為它用，關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項目資金流出現(xiàn)問題；導(dǎo)致項目資金流出現(xiàn)問題；p關(guān)于項目方向，幾種死法？關(guān)于項目方向，幾種死法？想賺想死的想賺想死的（老想多賺，違

12、背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，（老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的逞能能死的，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的省錢省死的，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；p關(guān)于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務(wù)管理、對外關(guān)于人力，是否具備了足夠的項

13、目運作、工程管理、財務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問題其實更是管理問題人力問題其實更是管理問題。討論：順馳在發(fā)展擴張中，哪些問題值得檢討？討論：順馳在發(fā)展擴張中，哪些問題值得檢討？本報告是嚴格保密的。12土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理包含的主要設(shè)計階段：包含的主要設(shè)計階段：p地塊勘查測繪：提供設(shè)計依據(jù)，地塊勘查測繪：提供設(shè)計依據(jù)，310310天天p規(guī)劃建筑設(shè)計：落實決策思路，規(guī)劃建筑設(shè)計：落實決策思路，3636個月個月p施工圖設(shè)計：施工標準和結(jié)構(gòu)形式，施工

14、圖設(shè)計：施工標準和結(jié)構(gòu)形式，1313個月個月p景觀設(shè)計：景觀環(huán)境設(shè)計，景觀設(shè)計：景觀環(huán)境設(shè)計，2323個月個月p樣板房及會所設(shè)計：營銷環(huán)境設(shè)計，樣板房及會所設(shè)計：營銷環(huán)境設(shè)計，1 1個月個月討論：常見的問題有哪些？討論：常見的問題有哪些？進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失本報告是嚴格保密的。13土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考：最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考：時間進度控制第1月第2

15、月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃單位單體設(shè)計規(guī)劃單位施工圖設(shè)計結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計景觀公司樣板房及會所裝飾設(shè)計各專業(yè)公司的合作與分工如何？各專業(yè)公司的合作與分工如何？p規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控p規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底p施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。的成果，而非作品。本報告是嚴格保密的。14土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施

16、工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證開發(fā)經(jīng)營許可證項目手冊項目手冊計委計委固定資產(chǎn)投資計劃固定資產(chǎn)投資計劃項目立項項目立項規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測量、評估土地測量、評估國土資源局國土資源局國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證土地確認、報批土地確認、報批土地交易土地交易開發(fā)辦開發(fā)辦人防辦人防辦墻改辦墻改辦消防支隊消防支隊環(huán)保局環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費基礎(chǔ)設(shè)施牌套費開發(fā)管理費開發(fā)管理費人防異地建設(shè)費人防異地建設(shè)費墻改基金墻改基金消防設(shè)施費消防設(shè)施費環(huán)境評估及排污費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批方案審批規(guī)劃局

17、規(guī)劃局中標通知書中標通知書質(zhì)檢站質(zhì)檢站散水辦散水辦勞保辦勞保辦定額站定額站安檢站安檢站安全許可安全許可定額鑒別定額鑒別勞保統(tǒng)籌勞保統(tǒng)籌散水押金散水押金質(zhì)檢委托質(zhì)檢委托城管大隊城管大隊執(zhí)法大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局規(guī)劃局開發(fā)辦開發(fā)辦建委基建科建委基建科開工許可證開工許可證預(yù)售許可證預(yù)售許可證放線管理放線管理本報告是嚴格保密的。15土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識：工程建設(shè)的相關(guān)知識：p工程建設(shè)組成部分工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備：土建、水電、安裝及設(shè)備p整體工程建設(shè)整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部

18、分、室外管線：單體部分、環(huán)境部分、室外管線p建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等p項目施工周期項目施工周期（平均進度、不考慮冰凍期）：（平均進度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：多層及低密度：912912個月個月小高層：小高層：1 1年半年半高層建筑：高層建筑：2 2年到兩年半年到兩年半p施工組織次序施工組織次序：基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分主體工程主體工程外墻裝飾及安裝外墻裝飾及安裝園區(qū)管線園區(qū)管線景觀施工景觀施工竣工驗收竣工驗收本報告是嚴格保密的。16土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管

19、理工程建設(shè)的相關(guān)知識工程建設(shè)的相關(guān)知識2：p影響工程造價的主要因素：影響工程造價的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪（?。┛蚣艽u混框剪（小）框架磚混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本場地條件：是否平整、是否山地場地條件：是否平整、是否山地抗震等級：抗震等級：6 6級、級、7 7級、級、8 8級級節(jié)能要求：

20、是否滿足節(jié)能規(guī)范節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范景觀環(huán)境造價景觀環(huán)境造價關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？本報告是嚴格保密的。17項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時間耽誤在項目開工前期：最主要的時間耽誤在項目開工前期：p決策上的時間反復(fù)；決策上的時間反復(fù)；p規(guī)劃設(shè)計上的時間耽誤；規(guī)劃設(shè)計上的時間耽誤；p各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；p規(guī)劃報建的時間耽誤；規(guī)劃報建的時間耽誤；p亦可能遇到不常見的因素如：亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進度緩慢地基問題導(dǎo)致的

21、隱蔽工程施工進度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進度緩慢天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時停工和工地整改工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時停工和工地整改本報告是嚴格保密的。18如何加快項目進度（以某多層項目為例）如何加快項目進度（以某多層項目為例）土地獲取土地獲取定位決策定位決策1212個月個月產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計6868個月個月項目報建項目報建+1+1個月個月施工建設(shè)施工建設(shè)810810個月個月推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理p多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在1

22、 1年左右；高層項目年左右；高層項目需要的時間在需要的時間在1 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）本報告是嚴格保密的。19課題二：經(jīng)濟評價的應(yīng)用課題二：經(jīng)濟評價的應(yīng)用本報告是嚴格保密的。20我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用經(jīng)濟評價，有什么實際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：關(guān)于開發(fā)流程：p什么時間干什么事？什么時間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問題？環(huán)節(jié)容易出什么問題？p流程對開發(fā)商的影響是什么？流程對開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟評價：關(guān)于經(jīng)濟

23、評價：p評價哪些指標？評價哪些指標？p評價用在什么地方？評價用在什么地方？p如何進行評價？如何進行評價？本報告是嚴格保密的。21項目經(jīng)濟評價的指標體系項目經(jīng)濟評價的指標體系對項目盈利能力對項目盈利能力和風(fēng)險的模擬和分析和風(fēng)險的模擬和分析盈利評價指標：盈利評價指標：p利潤（凈利潤和稅后利潤）利潤（凈利潤和稅后利潤）p利潤率（成本利潤率、自有資金回報率）利潤率（成本利潤率、自有資金回報率）p財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值投入評價指標：投入評價指標：p投資峰值投資峰值p資金缺口資金缺口評價體系：評價體系：p現(xiàn)金流分析現(xiàn)金流分析p負債（資金來源）分析負債（資金來源）分析p不確定性分析不確定性分析 項目前期經(jīng)濟測

24、算項目前期經(jīng)濟測算不同于工程概預(yù)算和房不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)。地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)。 項目經(jīng)濟評價的使項目經(jīng)濟評價的使命是模擬一條現(xiàn)金流，命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。幫助項目開發(fā)者決策。本報告是嚴格保密的。22項目經(jīng)濟評價的基本結(jié)構(gòu)項目經(jīng)濟評價的基本結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)開發(fā)項以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例目為例指標和物業(yè)配比的模擬指標和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算成本和投入節(jié)奏估算租、售計劃模擬租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析現(xiàn)金流分析不確定性分析不確定性分析模擬開發(fā)進程模擬開發(fā)進程財務(wù)評價財務(wù)評價本報告是嚴格保密的。23物業(yè)配比模擬的兩種方法物業(yè)配比模擬的兩種方法經(jīng)驗值法經(jīng)驗值法p確定容積率，根據(jù)經(jīng)

25、驗安排物業(yè)配比確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗安排物業(yè)配比p缺點：配比的落地性不強，很難反映社區(qū)形態(tài)缺點：配比的落地性不強，很難反映社區(qū)形態(tài)配比反算法配比反算法p通過容積率和產(chǎn)品配比反算通過容積率和產(chǎn)品配比反算p優(yōu)點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較優(yōu)點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握；有把握；p缺點：過程比較復(fù)雜，對經(jīng)驗要求比較高缺點：過程比較復(fù)雜，對經(jīng)驗要求比較高本報告是嚴格保密的。24房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成開發(fā)成本開發(fā)成本p土地出讓費用土地出讓費用p土地拆遷和安置土地拆遷和安置p前期工程費前期工程費p建安工程費建安工程費p室外工程費室外工程費

26、p公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費p不可預(yù)見費用不可預(yù)見費用p開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費）開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費）開發(fā)費用開發(fā)費用p管理費用管理費用p銷售費用銷售費用p財務(wù)費用財務(wù)費用本報告是嚴格保密的。25現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表0707下下0808上上0808下下0909上上0909下下1010上上1010下下1111上上總計總計現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入05454223376 77036 3301682963.78 6222362223395379一階段銷售收入一階段銷售收入054542233760000077918現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出626541895316539192611

27、923417490.87 1632919698190160土地成本土地成本52190 0 0 0 0 0 0 0 52190前期工程費前期工程費1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加凈現(xiàn)金流量累加凈現(xiàn)金流量-62654-27064-20228.3 3754651328116800 162694 205220資本化率資本化率8%財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值-6265434246633051476 11815540133643232484累加財務(wù)凈現(xiàn)值累加財務(wù)凈現(xiàn)值

28、-62654-28408-2207829398 4121395226.32 131658 164142內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率49%123%動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期1.78p財務(wù)凈現(xiàn)值（財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV)FNPV)：反映計算期內(nèi)的獲利能力：反映計算期內(nèi)的獲利能力p內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率(FIRR)(FIRR)：反映項目成本和效益相抵后的報酬率：反映項目成本和效益相抵后的報酬率p動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期(P(Pt t) )：投資返本年限，反映抗風(fēng)險能力：投資返本年限，反映抗風(fēng)險能力本報告是嚴格保密的。26不確定性分析不確定性分析盈虧平衡分析盈虧平衡分析p又稱保本點分析，分為：又稱保本點分析

29、，分為：p價格保本點分析價格保本點分析p銷售率（租售率保本點分析）保本點分析銷售率（租售率保本點分析）保本點分析敏感性分析敏感性分析p又稱靈敏度分析又稱靈敏度分析p反映單種不確定因素對項目效益的影響反映單種不確定因素對項目效益的影響p一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性本報告是嚴格保密的。27我們將結(jié)合具體案例來講解經(jīng)濟評價在決策中我們將結(jié)合具體案例來講解經(jīng)濟評價在決策中的運用的運用案例案例1 1p協(xié)助決策物業(yè)形態(tài)協(xié)助決策物業(yè)形態(tài)案例案例2 2p協(xié)助決策資金計劃協(xié)助決策資金計劃案例案例3 3p協(xié)助決策容積率協(xié)助決策容積率本報告是嚴格保密的。28經(jīng)濟評價的基本原則經(jīng)濟評價的基本原則客觀合理客觀合理價值對等價值對等p對于容積率、