自考資產(chǎn)評估計算題公式

1、第三堂機相設備評估一、機器設備評估的成本法：機器設備評估值:重置成木-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值（一）機器設備重置成本的估算L物價指數(shù)法：設備重_設備歷評估基準日定基物價指數(shù)（定基物價指數(shù)）置成本=史成本X設備購建時定基物價指數(shù)或：設備重置成本=設備歷史成本X jl環(huán)比物價指數(shù)（環(huán)比物價指數(shù)）2.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)的重匿成本.j被成本資產(chǎn)的產(chǎn)量廣X：指統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法參照物資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的產(chǎn)刷當x=l時，被評估及其設備的價格和生產(chǎn)能力呈線性關系：當x>l時，機器設備的生產(chǎn)能力和價格呈非線性關系:當x< 1時，機器設備的生產(chǎn)能力和價格

2、呈非線性關系（二）機器設備的實體性貶值機器估算：實體性貶值=重理成本X實體性貶值率=重置成本X （1-成新率）L使用成新率：成新率：設備尚可使用年限/（設備已使用年限,設備尚可使用年限）X100%或 成新率=（設備總使用年限-設備已使用年限）/設備總使用年限X100%2 ,機器設備已使用年限：實際已使用年限=名義已使用年限X設備利用率成新率=設備尚可使用年限/（設備實際已使用年限+設備尚可使用年限X100%成新率=設備尚可使用年限/（加權(quán)投資年限一設備尚可使用年限）X100%其中：加權(quán)投資年限（加權(quán)更新成本）+2 （史新成本）工加權(quán)更新成本=£4、（1 +r）、/比：投資額：i;評估

3、日一投資日：2更新成本=巨尼乂（1 +1）' r：年價值上升率（物價環(huán)比上漲率）評估日一投資日貶值率=已使用量/總使用量X100%貶值率=已使用量/ （已使用量+尚可使用量）X 10（0（三）機器設備的經(jīng)濟性貶值機器估算L因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值：規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)經(jīng)濟性貶值=廣（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X 100%2 .由于外界因素造成的收益減少:經(jīng)濟性資產(chǎn)年收 所得xS/r川（P/A, r, n）為年金現(xiàn)值系數(shù) 貶值額一益損失額稅率化4,用 第四章房地產(chǎn)評估 -土地使用權(quán) < ）市場法: 待估上地評估值；比較案例上地價格X（正常交易情況/比較案例交易情況）X（待估

4、土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值）X （待估土地個別因素值/比較案例個別因素值）X （待估上地評估基準日價格指數(shù)/比較案例日物價指數(shù)）L 土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式:K=l-l/(l+r)"4-l-l/(l+r)nK一一年限修正系數(shù)：n比較案例剩余使用權(quán)剩余年限：曠一待估土地使用權(quán)剩余年限：r-一折現(xiàn)率2 ,若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率和地價相關系數(shù)/比較案例容積率和地價相關系數(shù)（二）收益法1 .在收益永續(xù)，益因素不變的條件下算式：P=A/r2 .在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：14 （+）二P： 土地使用權(quán)評估值：A： 土地收益：r：還原

5、利率： n： 土地收益年限：當n-+8時，p=A/r.即為土地所有權(quán)價值（三）成木法1,估算土地取得贄：為取得土地使用權(quán)向原土地使用者支付的費用。2,估算土地開發(fā)費：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費、小區(qū)開放配套費3,估算稅費：耕地占用稅、土地管理費、土地增值稅4估算利息：（1）土地取得費利息，計息期為整個開發(fā)期：（2）土地開發(fā)費利息，即吸氣按開發(fā)期限一半計算c 利息=（土地取得費X 土地開發(fā)期X相應利息率）+ （土地開發(fā)費X 土地開發(fā)期X相應利息率X50%）5估算利澗：通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，通過合理的利泡率計算。6 .估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+

6、稅費+利息+利潤）X炳值收益率其中：收益率一股在20%25%之間。按補交出讓金的40%計算/7 .估算土地價格（1）無限年期土地使用權(quán)價格:片=上地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益（2）法定最高出讓年期地價：尸="備（式7由尸二斗-備|可得，式r式中：P一有限年期土地使用權(quán)價格：P1一無限年期上地使用權(quán)價格：n-土地使用年限：r還原利率: （四）假設開發(fā)法地價二樓價一建筑費一專業(yè)費用一利息一利潤一稅費一租售費用L專業(yè)費：指測量、設計等專業(yè)技術(shù)費用，按建筑費的一定比例計算。專業(yè)費:建筑贄Xi （i為一定的百分率）2利息：指全部預付資本的資金成本，全部預付資木包括：地價

7、、建筑贄、專業(yè)費。利息；（地價+建筑費+專業(yè)費）Xr（r為利息率）3.利潤：指全部預付資木的機會成本，全部偵付資木包括：地價、建筑他、專業(yè)菸。利潤：（地價+建筑費專業(yè)費）XP， （P*正常利湖率）4,稅費：通過地價和稅率t的乘積計算。稅費:地價Xt （t為稅費）二,建筑物評估方法（-）成木法：建筑物評估值;建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值1 .建筑物重置成本的估算方法價格指數(shù)調(diào)整法： 重置成本:建筑物賬面原值X綜合價格指數(shù)綜合價.評估時點價格指數(shù)（定基價格指數(shù)）格指數(shù)一建筑物購建時價格指數(shù)?f，= （ + ajl + a,）. +凡）x100%（環(huán)比價格指數(shù)）式中：。為各年環(huán)

8、比價格指數(shù)格指數(shù)2 .建筑物實體性貶值率及成新率的估算：（1）使用年限法：.建筑物實體性貶值率;建筑物實際已使用年限小 （建筑物實際已使川年限+建筑物尚可使用年限）X100% 建筑物成新率;建筑物尚可使用年限+ （建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%（2）打分法：成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分XG+裝修部分合計得分XS +設備部分合計得分XBG一結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)：S裝修部分的評分修正部分：B -設備部分的評分修正系數(shù)3 .建筑物經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶值;建筑物年收益凈損失額。正常資產(chǎn)收益率n p或：經(jīng)濟性貶值'v'g-第i年的建筑物年收益凈損失額：r一折現(xiàn)率

9、：n-預il建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常已年為單位B="*（二）殘余估價法A +d r2 +da-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益：L 一土地價格；土地的還原利率：建筑物的還原利率B-建筑物的收益價格：d -建筑物的折舊率：立一建筑物的純收益第五章無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)評估的程序和方法（-）無形資產(chǎn)評估的收益法1.無形資產(chǎn)評估中收益法的使用形式收益法在使用上可表示為一下兩種方式：無形資產(chǎn)評估值=£-4x。一 丁）無形資產(chǎn)評估值=最低收費額+£KxR,x（i-r）£（1 + 廠）£ （l + r）K一無形資產(chǎn)分成率：Ri一分成基數(shù)，即銷售收入或銷售

10、利潤：T-所得稅率：i一收益期限：r-折現(xiàn)率尸川跖拓雅I重置成 轉(zhuǎn)讓成本）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn) I本凈值 的分攤率J讓機會成本轉(zhuǎn)讓成本 購買方運用無形資產(chǎn)的殳計能力無形資產(chǎn)傳 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出 無形資產(chǎn)再開的分攤率 運用無形資產(chǎn)的總計能/J讓機會成本的凈減收益發(fā)凈增費用 = .=,，、，+ 2.無形資產(chǎn)收益額的確定無形資產(chǎn)收益額=銷售收入X銷售收入分成率X（1 -所得稅率）（按銷售收入分成）無形資產(chǎn)收益額=銷售利潤X銷售利潤分成率X <1 -所得稅率）（按利澗分成）因為：收益額:銷售收入X銷售收入分成率X （1-分成率）:銷售利潤X銷售利湖分成率X （1-所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤分成率

11、X銷售利潤率銷售利潤分成率;銷售收入分成率+銷售利潤率評估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利澗分成率的方法：（1）邊際分析法：利潤分成率追加利澗現(xiàn)值小£利潤總額現(xiàn)值X100%（2）約當投資分成法：無形資產(chǎn)的二無形資產(chǎn)約當投資量利潤分成率_購買方約當投資量+無形資產(chǎn)約當投資量無形資產(chǎn)的無形資產(chǎn)/1式小, 約當投資量=重置成本式"適用成本利洞率）鬻«湍勰xQ+適用成本利潤率）（二）無形資產(chǎn)評估中成木法的使用：無形資產(chǎn)評估值;無形資產(chǎn)重理成本X成新率1.自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成木的估算（1）財務核算法：無形資產(chǎn)= 重置成本乙物質(zhì)資料的現(xiàn)行）（實耗現(xiàn)行費1實際耗費量價格J工時用標準1（2）市價調(diào)整

12、法：無形資產(chǎn)=類似無形資x成本市 重置成本一產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格價系數(shù)成本市_z其他無形資產(chǎn)成本價系數(shù)=z其他無形資產(chǎn)市價2.外購無形資產(chǎn)重置成木的估算物價指數(shù)法：無形資產(chǎn)一無形資產(chǎn)*評估時物價指數(shù)重置成本一賬面成本購置時物價指數(shù)3.無形資產(chǎn)成新率估算:用* 剩余使用年限 一一, 成新.一已使用年限+剩余使用年限 二、專利權(quán)評估方法<-）收益法:1 .直接測算專利技術(shù)超額收益（1）高出同類產(chǎn)品價格銷售的超額收益:R = KPT)Q1(DR一超額收益：P2使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價格：PL 不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價格;Q一產(chǎn)品銷售生（此外假定銷售品不變）：T一所得稅率<2）銷售數(shù)量大幅增加的超額收

13、益：R = （Q2-Qip-C）（-T）R一超額收益：Q：一使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量：Q：-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量：P一產(chǎn)品的價格：C 一產(chǎn)品的單位成本：T-所得稅率（3）節(jié)約成木費用的超潁收益：R超頒收益：C2-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的電位成木：J 一未使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單.位成木：Qi產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）：T一所得稅率2 .采用利海分成率測算專利技術(shù)收益額；/；人二（收益額）=£一尸二_-（實際操作中通常以銷售收入分成率替代利潤分成率）評估價值£（1 + JK銷售收入分成率：Ri銷售收入：T 一所得稅率；i 一收益期限：r-折現(xiàn)率（二）成本法：專利技術(shù)

14、重置完沖打點評估價值一全成本”,1 .重置完 開發(fā)/一 Vi . A （a ,a：物價上漲指數(shù)成新率=剩余使用期限已使用年限+剩余使用年限xlOO%三、專有技術(shù)的評估:專有技術(shù)Kx&xQ.T）評估價值 4 （iTTyRii第i年銷售利澗：K.銷售利潤分成率：T一所得稅率:四、商標權(quán)評估方法（一）商標權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估i 一收益期限：r 一折現(xiàn)率未來每年超額收益相等:其中=（P/A,r,）全成本=成本X（"回W +七）（"JP：商標權(quán)轉(zhuǎn)讓價值A：第1年超額凈利潤（已扣所得稅）r：折現(xiàn)率 n：收益期限未來每年超額收益不等：尸=兒><+，.)1+4乂(1+，)_1&

15、gt;<一!一A r(l + “' r(l + /7(1 + “P：商標權(quán)轉(zhuǎn)讓價值An:前n年每年超顓凈利潤 At：后t年每年超額凈利潤r：折現(xiàn)率(二)商標權(quán)許可價值評估(商標權(quán)評估)商標使用_'KxNx(1 - T)權(quán)評估值 4 (iTTyK一新增利潤分成率： Ri-第i年新增利潤： T一所得稅率： i-收益期限： r-折現(xiàn)率五、計算機軟件的評估軟件評估值=£八?！?)z (1 + r JRi一第i年銷售利澗： K一銷售利潤分成率： T-所得桎率： i一收益期限： r一折現(xiàn)率六、商譽評估1,割差法：商譽的=企業(yè)整體的一企業(yè)的各單項資產(chǎn)評外埴 評估值=資產(chǎn)評估值

16、一之和(含可確指無形資產(chǎn))般案黑？企業(yè)預期每年收益現(xiàn)值或：黑鬣,=企業(yè)預期年金.資本化率2.超額收益法企業(yè)預期行業(yè)平均x該企業(yè)的單項資(1)超額收益本金化價格法：商譽的一年收益額-收益率X產(chǎn)評估值之和價值適用本金化率被評估企業(yè)單項,被評估企業(yè) 行業(yè)平均、或：商譽的_資產(chǎn)評估價值之和預期收益率-收益率值價值適用資本化率式中：被評估企業(yè)預期收益率=企業(yè)預期年收益額/企業(yè)的單項資產(chǎn)X100%<2)超額收益折現(xiàn)法：商譽的價值=>-4?£(1+hS一第i年企業(yè)預期超額收益：r折現(xiàn)率：1/ (1+r)'-一折現(xiàn)系數(shù)第八章企業(yè)價值評估 一、企業(yè)價值評估中收益法的使用形式(-)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設前提下的收益法1.年金資本化法(1)計算企業(yè)未來n年內(nèi)收益額的現(xiàn)值，并進行年金化.即計算年等值:A = y h (l + r)r式中1Ji 1.，J (i+川1(T+7F將前n年收益折現(xiàn)Z i-i=y tr 0 + r)f等于年金現(xiàn)值系數(shù)：(P/A, r, n)R(1 + rX(1 + rr-lr(l + r)n(前n年收益折現(xiàn)，已知現(xiàn)值求年金)，逆推可得上式A，由年金現(xiàn)值公