第一章房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)

1、第一章房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)第一章 房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí) 第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵 第二節(jié) 房地產(chǎn)內(nèi)涵及主要特性 第三節(jié) 房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn) 第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和分解 課堂討論：房地產(chǎn)業(yè)具備有什么特點(diǎn)？為什么房地產(chǎn)會(huì)持續(xù)增殖？第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵 一、產(chǎn)權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán) 1. 產(chǎn)權(quán)通常是指我們所具有某種區(qū)別于他人的特殊權(quán)力。一般而言，產(chǎn)權(quán)主要是指財(cái)產(chǎn)權(quán)。 2.財(cái)產(chǎn)權(quán)是指所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)的所有、使用占有、收益和轉(zhuǎn)讓和支配的權(quán)利。第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵 二、產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義 1.資源的稀缺性與產(chǎn)權(quán)的意義： 斯密與經(jīng)濟(jì)人假說 市場(chǎng)（產(chǎn)權(quán)）制度在人是自利基礎(chǔ)上保證稀缺資源有效配置的必要條件。第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵 新制度經(jīng)

2、濟(jì)學(xué)的產(chǎn)權(quán)理論 科斯定理與產(chǎn)權(quán)界定 科斯第一定理 科斯第二定理 產(chǎn)權(quán)界定可以有效的減少交易成本和提升社會(huì)福利水平第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)及其內(nèi)涵 新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)權(quán)理論 德姆塞茨與產(chǎn)權(quán)研究 產(chǎn)權(quán)是一種工具 揭示公共產(chǎn)權(quán)、談判成本與社會(huì)福利 產(chǎn)權(quán)調(diào)整可以改善委托代理成本第二節(jié) 房地產(chǎn)內(nèi)涵及主要特性 一、房地產(chǎn)內(nèi)涵 房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)、土地財(cái)產(chǎn)及與兩者衍生出的相關(guān)其他權(quán)屬的總稱。從這個(gè)定義中可以看出，房地產(chǎn)是房屋建筑與房屋建筑所占有土地有機(jī)構(gòu)成的整體。在一般的房地產(chǎn)管理上實(shí)行的是房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬的分開管理，但在人們的生活實(shí)際中二者是不可分的，通稱為房地產(chǎn)。當(dāng)然，也有人用房產(chǎn)和地產(chǎn)把二者分開。第二節(jié) 房地產(chǎn)內(nèi)涵

3、及主要特性 二、房地產(chǎn)的主要特點(diǎn) 1. 區(qū)位上的固定性。 2. 供給的有限性。 3. 位置的差異性。 4. 使用上的耐久性。 5. 保值與增值性。第二節(jié) 房地產(chǎn)內(nèi)涵及主要特性 二、房地產(chǎn)的主要特點(diǎn) 6. 買賣的投機(jī)性。 7. 權(quán)益處置的可分割性。 8. 運(yùn)行的周期性。 9. 投資風(fēng)險(xiǎn)及易受政策影響風(fēng)險(xiǎn)大。 10. 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)大，是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 之一。第三節(jié) 房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn) 一、二者的區(qū)別 不動(dòng)產(chǎn)顧名思義是指不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的最大特點(diǎn)是體現(xiàn)“不動(dòng)”的概念，它是相對(duì)“動(dòng)產(chǎn)”的概念而提出的。如投資某種以永久方式隸屬于土地的設(shè)備和裝置等可以歸為不動(dòng)產(chǎn)投資的范疇，如投資垃圾處理廠等基礎(chǔ)設(shè)施就可

4、歸為不動(dòng)產(chǎn)投資的范疇。與房地產(chǎn)相比，不動(dòng)產(chǎn)更具有法律色彩。在國外，一般不用房地產(chǎn)這個(gè)詞，更多的使用是地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。地產(chǎn)也包含房屋投資在里面，這與我國的習(xí)慣不一樣。第三節(jié) 房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn) 二者的聯(lián)系 在很多場(chǎng)合，房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)所表示的內(nèi)涵接近，可以通用。 不同國家的習(xí)慣、風(fēng)俗可能會(huì)對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”及“地產(chǎn)”有不同的使用習(xí)慣。 我國“地產(chǎn)”、“房產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”通稱代表不同的意思，而國外很多地方使用“地產(chǎn)”就代表我國“房地產(chǎn)”的內(nèi)涵。第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和分解 一、所有權(quán) 二、使用權(quán) 三、占有權(quán) 四、處置權(quán)（租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等權(quán)利） 五、收益權(quán) 六、剩余控制權(quán)第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定

5、和分解 一、所有權(quán) 1. 最基本的權(quán)利，可以決定和支配其他權(quán)利。 2. 主要是指房屋所有權(quán)。第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和分解 二、使用權(quán) 1. 所有權(quán)派生的權(quán)利。 2. 是所有權(quán)權(quán)屬的一種分解權(quán)利。 3. 是相對(duì)的和有條件的。 4. 主要指土地。第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和分解 三、占有權(quán) 1. 所有權(quán)派生的權(quán)利。 2. 是所有權(quán)權(quán)屬的一種分解權(quán)利。 3. 是相對(duì)的和有條件的。 4. 是使用權(quán)的具體體現(xiàn)。第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和分解 四、處置權(quán)（租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等權(quán)利） 是所有權(quán)的派生權(quán)利。 一般而言使用權(quán)不具有該種權(quán)利，但土地使用權(quán)具有特殊性。第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和分解 五、收益權(quán) 1. 所

6、有權(quán)具有最基本的收益權(quán)。 2. 在所有權(quán)認(rèn)定的使用權(quán)限度內(nèi)，使用權(quán)使用者可獲取收益權(quán)。第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和分解 六、剩余控制權(quán) 1. 所有權(quán)者所具備的潛在權(quán)利。 2. 土地使用權(quán)者在土地使用期限內(nèi)具有剩余控制權(quán)。課堂論題 1. 房地產(chǎn)具備有什么特點(diǎn)？為什么房地產(chǎn)會(huì)增值？思考一：房地產(chǎn)增值的經(jīng)濟(jì)學(xué)揭示 一般分析： 1. 價(jià)格取決于市場(chǎng)需求，而供給具剛性，彈性小，需要彈性大，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給小于需求。 2. 房地產(chǎn)定價(jià)一般采用市場(chǎng)定價(jià)，市場(chǎng)定價(jià)是在考慮成本的基礎(chǔ)上，更關(guān)注的是人們的購買力的變化，即市場(chǎng)的購買能力。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)成本一般來說很少會(huì)降低，特別在地價(jià)或稅收方面獲取優(yōu)惠。思考二：房地產(chǎn)增值的經(jīng)濟(jì)學(xué)揭示 內(nèi)在分析： 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律作用的結(jié)果： 1. 企業(yè)的負(fù)債率中長(zhǎng)期（4065）基本穩(wěn)定 2. 企業(yè)持續(xù)循環(huán)互動(dòng)的基礎(chǔ) 3. 人均收入的提高一定會(huì)帶動(dòng)社會(huì)購買力的提升 4. 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，和國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一般會(huì)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)同步。思考三：房地產(chǎn)增值的經(jīng)濟(jì)學(xué)揭示 基本結(jié)論： 1. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，特別是人