工程遺留問(wèn)題處理程序文件

1、    1.目的    明確發(fā)展商、承建商及物業(yè)管理服務(wù)公司的責(zé)任，及時(shí)有效地解決工程遺留問(wèn)題，為了規(guī)工程遺留問(wèn)題的工程維修工作，保證工程遺留問(wèn)題的順利處理，保障業(yè)主利益。    2.圍適用于嘉美物業(yè)各項(xiàng)目工程遺留問(wèn)題處理，在質(zhì)量保修期物業(yè)的所有工程。質(zhì)量保修的圍包括全部施工工程：其中主要包括基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏、電氣管線和設(shè)備、給排水工程、門(mén)窗工程、暖通工程等。    3.職責(zé)    3.

2、1物業(yè)公司全面負(fù)責(zé)工程維修的協(xié)調(diào)、處理。對(duì)工程維修質(zhì)量有檢查權(quán)、監(jiān)督權(quán)。3.2開(kāi)發(fā)公司工程部門(mén)成立專(zhuān)門(mén)維修審核人員，有義務(wù)對(duì)驗(yàn)收時(shí)所提問(wèn)題進(jìn)行維修整改，物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)以書(shū)面形式將工程遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)所在地產(chǎn)公司的工程部現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)處理意見(jiàn)。    3.2物業(yè)維修主管負(fù)責(zé)工程遺留問(wèn)題處理和情況的跟蹤，原則上3日必須處理完成。并將信息反饋至服務(wù)中心客服部。    3.3項(xiàng)目經(jīng)理跟進(jìn)工程遺留問(wèn)題的整體處理情況，協(xié)調(diào)相關(guān)事項(xiàng)。3.4工程負(fù)責(zé)與地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)對(duì)重大工程遺留問(wèn)題的處理。3.5物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)維修記錄。3.6發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影

3、響使用功能（譬如上、下水漏水、暖氣漏水或者漏氣、線路故障等）的緊急情況下維修，物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)在取證之后立即進(jìn)行搶修。為不使維修責(zé)任擴(kuò)大，在緊急情況下，物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)先行采取必要措施，由此發(fā)生的所有費(fèi)用，由原施工方承擔(dān)，隨后應(yīng)及時(shí)告知地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位；3.7有下列情況之一的，物業(yè)公司可直接組織人員進(jìn)行處理，所發(fā)生的費(fèi)用由施工單位質(zhì)量保證金中扣除；3.71接到通知后沒(méi)有組織人員進(jìn)行維修并且超過(guò)3天規(guī)定時(shí)限的；3.7.2服務(wù)中心兩次通知施工單位未到現(xiàn)場(chǎng)維修的；3.7.3維修費(fèi)用由工程部在施工單位維修保證金支付，物業(yè)公司收取該維修總費(fèi)用的20%作為物業(yè)公司的管理費(fèi)（管理費(fèi)由施工單位支付不含在維修費(fèi)中）

4、4、維修取證4.1物業(yè)公司在組織人員進(jìn)行工程維修之前須做好如下工作：4.1.1保留告知對(duì)方存在質(zhì)量問(wèn)題的通知工程遺留問(wèn)題處理記錄表（通知）、通知施工單位的記錄；41.2做好取證材料的收集工作，取證材料包括工程質(zhì)量問(wèn)題的照片、實(shí)物、業(yè)主簽認(rèn)的書(shū)面報(bào)修記錄等。4.1.3物業(yè)公司對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法進(jìn)行診斷或存在問(wèn)題較大無(wú)法自行處理時(shí)，應(yīng)及時(shí)上報(bào)到置業(yè)公司工程部門(mén)，由工程部門(mén)制定施工方案、組織人員進(jìn)行處理。    5.1物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)的工程遺留問(wèn)題處理流程    5.1.1物業(yè)正式接管驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)的公共部分及房屋主體問(wèn)題，由維修主管匯總記錄在工

5、程遺留問(wèn)題處理記錄表中，報(bào)地產(chǎn)工程部，落實(shí)處理措施。    5.1.2交樓驗(yàn)房時(shí)業(yè)主提出的遺留問(wèn)題，由驗(yàn)房人員填寫(xiě)在房屋驗(yàn)收表上，維修主管匯總，由服務(wù)中心指定人員將容整體主送所在地產(chǎn)工程部，抄送客服中心客服部相關(guān)人員。    5.1.3對(duì)上述工程遺留問(wèn)題，由維修主管整體匯總到表格中，并跟蹤問(wèn)題的解決進(jìn)度。    5.2交房后工程遺留問(wèn)題    5.2.1服務(wù)中心接到業(yè)主或維修部員工的現(xiàn)場(chǎng)報(bào)修，通知工程部人員到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)核定，施工單位未撤場(chǎng)的，報(bào)工程部協(xié)調(diào)處理，施工單位已撤場(chǎng)物業(yè)

6、技術(shù)力量可以解決的發(fā)單至工程部確認(rèn)，由托物業(yè)返修辦及時(shí)受理和處理，費(fèi)用在施工單位支出。    5.2.2若為返修不能解決的工程遺留問(wèn)題應(yīng)填寫(xiě)在客戶意見(jiàn)受理單，報(bào)地產(chǎn)工程部，跟進(jìn)協(xié)調(diào)處理。5.3由于工程遺留問(wèn)題而引起的緊急情況或安全隱患，物業(yè)維修主管應(yīng)采取應(yīng)急措施，并做好記錄，拍攝現(xiàn)場(chǎng)圖片，如條件允許，必須保存好現(xiàn)場(chǎng)物證。    5.4物業(yè)維修主管應(yīng)每月對(duì)遺留工程處理進(jìn)度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和工程部抄送地產(chǎn)公司。    5.6交房半年，對(duì)重大工程遺留問(wèn)題有解決的方案。   

7、; 5.7交房一年，已解決問(wèn)題占總遺留工程的50%.    5.8交房二年，已解決問(wèn)題占總遺留工程的80%.    5.9交房三年，無(wú)較大遺留工程的存在。6.0支持文件6.1 JM-WX-YL-001    工程遺留問(wèn)題處理記錄表   6.2 JM-WX-YL-002    工程遺留問(wèn)題月度處理進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表6.3 JM-WX-YL-003  客戶意見(jiàn)受理單工程遺留問(wèn)題記錄表編號(hào)：JM-WX-YL-001收文單位：通知時(shí)間：通知形式必須完成時(shí)間：維修地點(diǎn)（房號(hào)）維修容結(jié)果（未處理原因）工程部意見(jiàn)：工程部簽字：現(xiàn)場(chǎng)管理人員簽字：工程遺留問(wèn)題記錄表編號(hào)：JM-WX-YL-001收文單位：通知時(shí)間：通知形式必須完成時(shí)間：維修地點(diǎn)（房號(hào)）維修容結(jié)果（未處理原因）工