華府世家項目開盤方案

1、 華府世家項目開盤方案一、開盤推廣媒介1、現(xiàn)有推廣媒介A. 戶外硬廣：保障現(xiàn)有戶外硬廣發(fā)布渠道及數(shù)量(家庭號北十字路口處、郵電所及新世紀三處)，開盤前實時更新相關(guān)內(nèi)容；B. 電視字幕：突出地鑫品牌及項目產(chǎn)品信息，開盤前后的相關(guān)重要信息的傳達；暫定電視字幕每月一更換。C. 道旗：平安大街共計70多面；D. 銷售人員派單：春節(jié)后處于暫停狀態(tài)。E. 車體廣告：保障現(xiàn)有數(shù)量不變。F. 項目現(xiàn)場：工地圍擋。G. 口碑：項目良好形象及良好口碑，在客戶之間傳播，形成老帶新效應。H. 夾報：在重要時間節(jié)點，配合活動時選擇性投放。開盤前保持現(xiàn)有推廣媒介數(shù)量不變，對戶外硬廣畫面及電視文字進行更新，開盤前半個月做2

2、期正版夾報直投，加大DM投放數(shù)量及投放區(qū)域。 2、來電來訪統(tǒng)計及分析本項目自2011年7月至2012年3月15日，共計來電330組；來訪438組。3、媒介渠道細分統(tǒng)計A、來訪渠道細分DM 單頁： 35%朋友介紹： 17%電視字幕： 13%項目路過： 11%戶外廣告： 9%車體廣告： 8%路 旗： 7%夾報兩期： 0%來訪渠道： 數(shù)量（組）DM 單頁： 148朋友介紹： 72電視字幕： 58項目路過： 49戶外廣告： 41車體廣告： 36路 旗： 32夾報兩期： 2數(shù)據(jù)分析：從數(shù)據(jù)上看，來訪渠道效果前三位的分別是DM單頁、朋友介紹及電視字幕；后三位分別是車體廣告、路旗、夾報兩期；DM單頁由項目銷

3、售人員或是公司外聘專門派單人員手遞手直接將項目宣傳單頁傳遞到客戶手中，直達性和準確率都是最高的，這就是DM單頁為什么是來訪渠道中最有效的原因，下一階段，我們要更加注重DM單頁單頁的設計制作，把項目的主力賣點及階段性相關(guān)信息通過這種方式有效的傳達給客戶，并進一步加強對DM單頁投放的監(jiān)督管理，使其發(fā)揮最大的效應；朋友介紹直接體現(xiàn)了本案在項目宣傳力度上，項目形象上的工作做的到位，及在三、四線城市，口碑宣傳的重要性，在今后的銷售及宣傳工作中，要把客戶的親身體驗感放到第一位，做好本案的口碑，將這種無形的宣傳渠道做到最大化；在以往對三、四線城市項目的宣傳渠道中，電視字幕也是比較有效的一種媒介，建議長期持續(xù)

4、發(fā)布。車體廣告及夾包由于涉及面較窄，且畫面色彩、制作等都受到了一定的影響，所以效果不是十分理想，建議車體廣告在發(fā)布時間到期后減少車次，夾報只在項目開盤或是認購前投遞；道旗由于發(fā)布時間較短，且又在春節(jié)前，所以效果也不十分理想，建議定期做道旗上的更換，保證畫面與項目的銷售節(jié)點相互一致。目前的三處戶外廣告牌，據(jù)銷售現(xiàn)場反應，最有效的是新世紀樓體廣告，效果最差的，是家庭號超市北邊十字路口處的，建議家庭號超市北邊十字路口處的戶外到期后，不再續(xù)約，以節(jié)省廣告成本，而現(xiàn)有的戶外廣告畫面要隨著項目銷售節(jié)點進行實時的更新，以保持畫面的新鮮感，提高客戶對項目的關(guān)注度。B、來電渠道細分DM 單頁： 36%朋友介紹：

5、 14%電視字幕： 13%戶外廣告： 12%項目路過： 10%車體廣告： 8%路 旗： 5%夾報兩期： 2%來電渠道： 數(shù)量（組）DM 單頁： 121朋友介紹： 46電視字幕： 42戶外廣告： 38項目路過： 32車體廣告： 27路 旗： 16夾報兩期： 8來電渠道分析：來電效果統(tǒng)計結(jié)果基本與來訪保持一致，同樣是DM單頁、朋友介紹及電視字幕效果最佳，來電統(tǒng)計中夾報在效果上還是起到了一定的作用，共計8組來電，占到了總來電數(shù)的2%。4、開盤前媒體投放建議根據(jù)銷售現(xiàn)場對來電來訪的渠道媒介統(tǒng)計上看， DM單頁、朋友介紹及電視字幕始終是效果最理想的推廣渠道，建議開盤前加強提高DM設計、印刷制作的質(zhì)量，增

6、加DM單頁派發(fā)的數(shù)量；繼續(xù)提高項目形象，做好客戶后期維護工作，增加項目美譽度，提升客戶對本案及地鑫公司的忠誠度；持續(xù)發(fā)布電視文字，開盤全對文字進行更新，提高來電來訪數(shù)量；建議開盤前半個月開始做正版的夾報直投，擴大項目開盤影響力；家庭號北十字路口處戶外廣告牌的效果不很十分理想，建議到期后，不再續(xù)約發(fā)布。另根據(jù)我司在三、四線城市的操盤經(jīng)驗上看，就本案售樓處所在位置，及縣城各個競爭項目已在平原主要商業(yè)街道處增設第二賣場的實際情況，建議開發(fā)公司在平原縣主要商業(yè)圈增設第二賣場，提升項目競爭力，確保本案在強銷期及持銷期中的來電來訪數(shù)量。二、開盤前各項目近況1、星空觀園：物業(yè)類別：住宅建筑類別：多層、高層均

7、價：3700元/平米（不包括4+1的頂樓）在售樓號：4、6、8、9、10、11、13、14、15、16、18、19、21開發(fā)期數(shù)：4期項目情況：進入4月，觀原現(xiàn)場銷售情況有回暖跡象，銷售均價沒有明顯調(diào)整，優(yōu)惠措施一次性97折，貸款99折，本月簽約的，每平米再優(yōu)惠80元，觀原4月底5月初計劃推售項目高層，據(jù)現(xiàn)場了解，主要是推出20#、21#這兩棟高層，共計90套左右，均價約為3750元/平米左右；建議本項目開盤時間與觀園5期高層開盤時間盡量相隔10到15天。2、湖濱花苑物業(yè)類別 ： 住宅占地面積： 約4萬平米容積率： 2。46建筑類別 ： 小高層和10%多層和10%高層物業(yè)地址 ： 平安大街南側(cè)

8、畜牧路以東交通狀況 ： 平安大街、畜牧路總銷售情況： 總戶數(shù)：707套，已售：197套，可售：510套均價： 3500-3800元/平米近期銷售狀況：9號樓多層，開盤銷售13套。近期主力戶型：90-120平米近期優(yōu)惠： 首付1萬抵2萬活動。總銷售情況：小高層已開盤的銷售5060%，多層售樓員稱80%已銷售。小結(jié)： 1，項目地理位置很好，處于市中心核心地段，西面緊臨琵琶灣公園（市中心唯一大型水景公園），北面緊臨新世紀廣場（市中心最大商圈）。 2，交通較為便利，緊鄰城市主干道平安大街，四面通達性較好，且擁有較好的昭示性。3，景觀、配套都較為豐富。4，僅一棟多層，與華府世家競爭關(guān)系不大，多層去化較快

9、，小高層去化率速度不高，說明當?shù)貙Χ鄬诱J同度較高。3、麗水豪庭B區(qū)：物業(yè)類別 ： 住宅占地面積： 約6萬平米容積率： 2。34建筑類別 ： 多層（基本售完）和高層物業(yè)地址 ： 富民大街東首交通狀況 ： 富民大街總銷售情況：高層總：706套，已售：229套，剩余：447套。均價： 3500-3700近期銷售狀況：平穩(wěn)銷售 近期主力戶型：兩居室85-105、三居室105-136近期優(yōu)惠： 120元/平米優(yōu)惠一直末變。小結(jié)： 1，由于開發(fā)商因資金糾紛，項目處于穩(wěn)步銷售階段，無調(diào)價與活動等，售樓員守株待兔。2，賣點提練不到位，旁邊有個小學就稱學區(qū)旁，而與琵琶灣公園僅數(shù)步之距卻末突顯。3，已無多層產(chǎn)品，

10、與華府競爭不大。4、湖畔麗園：物業(yè)類別 ：住宅占地面積：107.4畝建筑面積：155580建筑類別 ：21幢樓組成，9幢5層花園洋房，12幢高層住宅物業(yè)地址 ：桃源大道與平安大街交匯處向北500米交通狀況 ：桃源大道、平安大街剩余房源： 1200多戶總銷售情況：不詳小結(jié)： 1，本樓盤北面七棟預售，位于市中心琵琶灣南門總面積400-600平米上下兩層售樓處正在裝修。 2，交通通達性較好，桃源大道、平安大街均為城市主干道。 3，位于末來中央政務區(qū)，具有一定的升值空間。平安府：物業(yè)類別 ：住宅占地面積：不詳拿地成本204萬/畝。目前項目尚末動工，為青島公司代理銷售，項目在縣城有一定知名度（前期戶外及

11、公交站牌等廣告影響）臨時售樓處在琵琶彎西門，等項目動工后在項目周邊再做一個售樓處，室內(nèi)裝修為古典中式風格，無沙盤。售樓員4名，售樓員稱2012年年底開盤。三、開盤價格策略開盤銷售均價：A. 特價房均價：3579元/平米B. 非特價房均價：3767元/平米C. 項目一期整體均價：3691/平米開盤優(yōu)惠措施：A. 貸款客戶享受99折優(yōu)惠；B. 一次性付款客戶享受98折優(yōu)惠；C. 特價房優(yōu)惠措施待定。四、推盤策略 一期共推出1#、2#、3#、7#、9#號共計5棟多層住宅，148戶，及2#和3#樓底商8戶；一期總計推售房源156套；其中每棟樓1單元做特價房銷售，特價房源總數(shù)不超過30套。五、開盤形式 由于目前客戶大部分仍然處于對市場持幣觀望，期待房價下跌，所以前期客戶積累并不十分理想，我司預判開盤當日來訪客戶在