1北京房地產(chǎn)別墅區(qū)域成交分析

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載！2010年1-7月北京房地產(chǎn)別墅區(qū)域成交分析一、2010年1-7月北京別墅區(qū)域供銷走勢(shì)2010年1-7月份（2010.1.1至7.31，下同），北京別墅新增預(yù)售1488套，總成交1690套，供銷比為1:1.14，說(shuō)明北京別墅市場(chǎng)供求情況較為平衡。北京別墅市場(chǎng)總成交1690套，成交面積為57.95萬(wàn)，成交金額高達(dá)138.43億元，成交均價(jià)為23888元/。數(shù)據(jù)顯示，北京別墅在前7個(gè)月的成交中，潮白河別墅區(qū)以總成交面積11.96萬(wàn)穩(wěn)居各別墅區(qū)之首，而奪得成交金額冠軍的區(qū)域非西山別墅區(qū)莫屬，總成交33.12億元。1-7月新增別墅1488套 潮白河成供應(yīng)之首數(shù)據(jù)

2、顯示，2010年1-7月，北京別墅市場(chǎng)新增預(yù)售別墅1488套，主要集中于潮白河別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)和城南別墅區(qū)。其中，潮白河別墅區(qū)新增供應(yīng)最多，高達(dá)350套，占總供應(yīng)量的23.5%；其次是亦莊別墅區(qū)，新增供應(yīng)312套，占總供應(yīng)量的21%。而新增供應(yīng)最少的當(dāng)屬西山別墅區(qū)，僅新增22套別墅，由于西山別墅區(qū)供應(yīng)日益稀缺，該區(qū)域的成交均價(jià)也日益上漲，目前成交均價(jià)為44939元/，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他別墅區(qū)。潮白河別墅區(qū)以量取勝 京東別墅以套稱王縱觀1-7月北京別墅成交量概況，潮白河別墅區(qū)總成交面積高達(dá)11.96萬(wàn)，成為各別墅區(qū)中成交最多的區(qū)域，成交以中大戶型別墅為主；而東部泛CBD別墅區(qū)則以總成交332套居各別

3、墅區(qū)套數(shù)排行首位，該區(qū)域成交面積為9.07萬(wàn)，僅次于潮白河別墅區(qū)，成交以較小戶型的別墅為主。成交量最少的當(dāng)屬亦莊別墅區(qū)，僅成交17套，成交面積為0.35萬(wàn)。西山別墅區(qū)獨(dú)占鰲頭 總金額高達(dá)33.12億元從各別墅區(qū)域成交額數(shù)據(jù)顯示，西山別墅區(qū)前7個(gè)月成交總金額達(dá)33.12億元，穩(wěn)居成交金額銷冠。與排名第二的東部泛CBD別墅區(qū)的總成交金額相比，高出9.15億元。成交較不理想的亦莊別墅區(qū)在成交金額方面也排名最后，總成交0.71億元。西山別墅區(qū)以稀為貴 比區(qū)域均價(jià)高出21051元/數(shù)據(jù)顯示，西山別墅區(qū)以44939元/的成交均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他別墅區(qū)域，比各區(qū)域成交均價(jià)高出21051元/，將近一倍。在九個(gè)別墅

4、區(qū)中，成交均價(jià)最低的是懷密別墅區(qū)，為13511元/，與區(qū)域成交均價(jià)相比，低10377元/。2010年1-7月，位于西山別墅區(qū)的頤和原著以總成交金額16.53億元的佳績(jī)奪得北京別墅銷售總金額排行榜的冠軍，已將近10億元的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)搖搖領(lǐng)先第二名的龍湖香醍溪岸。龍湖香醍溪岸雖然在成交金額上處于劣勢(shì)，但其憑借成交99套，共3.95萬(wàn)的大成交量獲得銷售面積和銷售套數(shù)排行榜冠軍。具體榜單如下：1-7月北京別墅銷售總金額排行榜排名所屬別墅區(qū)項(xiàng)目成交金額（億元）1西山別墅區(qū)頤和原著16.53 2城南別墅區(qū)龍湖香醍溪岸6.78 3潮白河別墅區(qū)富力丹麥小鎮(zhèn)5.79 4西山別墅區(qū)億城西山華府5.26 5潮白河別墅區(qū)

5、藍(lán)岸麗舍4.60 6西山別墅區(qū)金隅長(zhǎng)安山麓4.54 7中央別墅區(qū)龍灣別墅3.46 8潮白河別墅區(qū)富力灣3.27 9八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)領(lǐng)秀新硅谷3.00 10懷密別墅區(qū)君山高爾夫別墅2.68 1-7月北京別墅銷售總面積排行榜排名所屬別墅區(qū)項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)）1潮白河別墅區(qū)龍湖香醍溪岸3.952潮白河別墅區(qū)藍(lán)岸麗舍3.183城南別墅區(qū)富力丹麥小鎮(zhèn)2.924西山別墅區(qū)頤和原著2.65懷密別墅區(qū)君山高爾夫別墅1.866潮白河別墅區(qū)富力灣1.867八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)北京灣1.648城南別墅區(qū)提香草堂1.489八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)領(lǐng)秀新硅谷1.4710西山別墅區(qū)億城西山華府1.441-7月北京別墅銷售總套數(shù)排行榜排

6、名所屬別墅區(qū)項(xiàng)目成交套數(shù)（套）1潮白河別墅區(qū)龍湖香醍溪岸992城南別墅區(qū)富力丹麥小鎮(zhèn)803西山別墅區(qū)金隅長(zhǎng)安山麓744潮白河別墅區(qū)藍(lán)岸麗舍605西山別墅區(qū)億城西山華府536八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)領(lǐng)秀新硅谷466城南別墅區(qū)提香草堂466東部泛CBD別墅區(qū)龍湖·蔚瀾香醍469懷密別墅區(qū)君山高爾夫別墅4510八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)北京灣43二、北京九大別墅區(qū)域解剖潮白河別墅區(qū)：供銷兩旺 強(qiáng)勢(shì)崛起2010年1-7月，潮白河別墅區(qū)新增預(yù)售350套，成各區(qū)域供應(yīng)量之首，成交套數(shù)為287套，供銷比為1：0.82，供稍過(guò)于求，但總體來(lái)說(shuō)，供求關(guān)系發(fā)展還算平衡；該區(qū)域總成交面積為11.96萬(wàn)，占北京別墅總成交面積

7、的20%，位居第一；成交金額為20.78億元，區(qū)域排名第三；成交均價(jià)為17375元/，比總成交均價(jià)低6513元/，可見(jiàn)，該區(qū)域的價(jià)格還有較大的升值空間。潮白河別墅區(qū)成交一直表現(xiàn)不錯(cuò)，1月份成交54套，成交面積2.09萬(wàn)，奪得當(dāng)月區(qū)域成交量排名第一；2月份進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，成交滑落；3、4月份再次出現(xiàn)成交高峰，分別成交78套和74套；5、6月份隨著別墅整體走勢(shì)的下滑，潮白河別墅區(qū)成交也有所下滑，分別成交22套和11套，相比其他別墅區(qū)當(dāng)月的成交情況，該區(qū)域的成交還是處于優(yōu)勢(shì)的；7月份成交小幅回升，成交33套。從1-7月，該區(qū)域的成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有太大的起伏。該區(qū)域的成交項(xiàng)目中，龍湖香醍溪岸一枝獨(dú)秀

8、。該項(xiàng)目成交99套，成交面積為3.95萬(wàn)，成交金額達(dá)6.78億元，三項(xiàng)指標(biāo)在該區(qū)域的所有成交項(xiàng)目中，均排名第一。該區(qū)域的成交套數(shù)、成交面積、成交金額前三名如下：潮白河別墅區(qū)1-7月成交金額前三名項(xiàng)目成交金額（億元）龍湖香醍溪岸6.78藍(lán)岸麗舍4.6富力灣3.27潮白河別墅區(qū)1-7月成交套數(shù)前三名項(xiàng)目成交套數(shù)（套）龍湖香醍溪岸99藍(lán)岸麗舍60富力灣37潮白河別墅區(qū)1-7月成交面積前三名項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)）龍湖香醍溪岸3.95藍(lán)岸麗舍3.18富力灣1.86西山別墅區(qū)：成交均價(jià)遙遙領(lǐng)先 凸顯區(qū)域保值性2010年前7個(gè)月，西山別墅區(qū)新增預(yù)售22套，成交196套，供銷比為1:8.9，呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求的

9、狀態(tài)。該區(qū)域在1-7月份，總成交面積達(dá)7.37萬(wàn)，占北京別墅市場(chǎng)總成交的13%，位居九大別墅區(qū)的第三名；成交金額為33.12億元，成為了今年前七個(gè)月北京別墅的成交主力；成交均價(jià)44939元/，與總成交均價(jià)相比，整整高出21051元/之巨，也使得西山別墅區(qū)成為當(dāng)之無(wú)愧北京最貴的別墅區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，西山別墅區(qū)成交高峰為3、4月份，3月份成交53套，成交金額7.65億元。而4月份，或許是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)房貸政策反應(yīng)的滯后性，反而成為該區(qū)域在2010年前7個(gè)月中的成交最高峰，4月該區(qū)域共成交83套，成交金額高達(dá)12.96億元。從5月份開(kāi)始，樓市新政開(kāi)始顯現(xiàn)威力，在市場(chǎng)萎縮的大環(huán)境下，西山別墅區(qū)成交也開(kāi)始回落，

10、成交套數(shù)和金額有了明顯下滑，不過(guò)仍然優(yōu)于低迷的2月。2月是該區(qū)域目前成交最為慘淡的月份，僅有5套、總金額1.13億元的成績(jī)。另外，值得注意的是，雖然新政打壓對(duì)市場(chǎng)成交影響頗深，但是該區(qū)域的成交均價(jià)卻保持高位運(yùn)行，6月時(shí)上升至頂點(diǎn)52714元/，7月小幅下降了1661元/，顯示出了該區(qū)域別墅較好的保值性。該區(qū)域成交項(xiàng)目中，頤和原著自然是當(dāng)仁不讓的王者。該項(xiàng)目成交28套，2.6萬(wàn)，成交金額更是達(dá)到了16.53億元，更連續(xù)在3-7月奪得北京市場(chǎng)銷售金額榜的榜首桂冠。金隅長(zhǎng)安山麓在前7個(gè)月中表現(xiàn)也不俗，共銷售74套。西山別墅區(qū)成交套數(shù)、成交面積、成交金額前三名如下：西山別墅區(qū)1-7月成交金額前三名項(xiàng)目

11、成交金額（億元）頤和原著16.53 億城西山華府5.26金隅長(zhǎng)安山麓4.54西山別墅區(qū)1-7月成交套數(shù)前三名項(xiàng)目成交套數(shù)金隅長(zhǎng)安山麓74億城西山華府53頤和原著28西山別墅區(qū)1-7月成交面積前三名項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)）頤和原著2.6億城西山華府1.44金隅長(zhǎng)安山麓1.43東部泛CBD別墅區(qū)：受新政打壓 大起大落統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-7月份，東部泛CBD別墅區(qū)新增預(yù)售240套，總成交332套，居各區(qū)域成交套數(shù)之首，供銷比為1:1.38，供求較為平衡；該區(qū)域總成交面積為9.07萬(wàn)，占北京別墅總成交面積的15%，僅次于潮白河別墅區(qū)；成交金額為23.97億元，位于西山別墅區(qū)之后；成交均價(jià)為26428

12、元/，比總成交均價(jià)高2540元/。從該區(qū)域在1-7月份的成交分析表中，可以看出，東部泛CBD別墅區(qū)在4月份之前的成交處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，至4月份，則出現(xiàn)成交高度集中，也就是新政剛出臺(tái)的時(shí)候，該月破天荒地成交了167套，成交面積為3.91萬(wàn)，占該區(qū)域前7個(gè)月總成交的4成多。從5月份開(kāi)始，直到7月份，該區(qū)域處于沉寂狀態(tài)，5、6、7月份分別成交15套、9套、12套，而其成交均價(jià)也未下調(diào)。從其新政前后成交的大起大落顯示了東部泛CBD別墅區(qū)對(duì)房貸調(diào)控政策的極度敏感，至今仍未有起色。該區(qū)域的成交項(xiàng)目中，龍湖·蔚瀾香醍表現(xiàn)搶眼。該項(xiàng)目成交46套，成交面積為0.86萬(wàn)，成交金額達(dá)2.67億元，均名列

13、第一。該區(qū)域的成交套數(shù)、成交面積、成交金額前三名如下：東部泛CBD別墅區(qū)1-7月成交金額前三名項(xiàng)目成交金額（億元）龍湖·蔚瀾香醍2.67富力山2.54格拉斯小鎮(zhèn)1.63東部泛CBD別墅區(qū)1-7月成交套數(shù)前三名項(xiàng)目成交套數(shù)龍湖·蔚瀾香醍46江南山水38龍湖花盛香醍24東部泛CBD別墅區(qū)1-7月成交面積前三名項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)）龍湖·蔚瀾香醍0.86龍湖花盛香醍0.7格拉斯小鎮(zhèn)0.7中央別墅區(qū)：供不應(yīng)求 新政下顯強(qiáng)抗壓性2010年1-7月份，中央別墅區(qū)新增預(yù)售72套，成交104套，供銷比為1：1.4，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。該區(qū)域在2010年前7月，總成交面積達(dá)4.67萬(wàn)，

14、占北京別墅市場(chǎng)總成交的8%；成交金額為11.76億元；成交均價(jià)25182元/，與總成交均價(jià)相比，高1294元/。數(shù)據(jù)顯示，中央別墅區(qū)成交高峰期為1月份和5月份，1月份成交26套，成交金額達(dá)3.13億元，創(chuàng)2010年前7月成交最高。4月份，房貸新政頻出，并沒(méi)有對(duì)該區(qū)域的成交造成影響，反而顯示出強(qiáng)抗壓性，5月再度創(chuàng)造成交高峰，接下來(lái)的6月和7月也表現(xiàn)不俗。2月份為成交低迷期，僅成交7套，成交金額為0.96億元。雖然在成交套數(shù)方面，2月份成交最少，但是以成交金額而言，3月的中央別墅區(qū)成交更為冷清，僅實(shí)現(xiàn)0.71億元的銷售金額。該區(qū)域的成交項(xiàng)目中，明星項(xiàng)目當(dāng)屬龍灣別墅。該項(xiàng)目成交36套，成交1.18萬(wàn)

15、，成交金額高達(dá)3.46億元，以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)擊倒該區(qū)域的其他項(xiàng)目。中央別墅區(qū)成交套數(shù)、成交面積、成交金額前三名如下：中央別墅區(qū)1-7月成交金額前三名項(xiàng)目成交金額（億元）龍灣別墅3.46財(cái)富公館1.35清錦源0.74中央別墅區(qū)1-7月成交套數(shù)前三名項(xiàng)目成交套數(shù)龍灣別墅36上東假日9晴翠園7中央別墅區(qū)1-7月成交面積前三名項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)）龍灣別墅1.18財(cái)富公館0.61晴翠園0.44亞奧京北別墅區(qū)：經(jīng)濟(jì)型別墅受歡迎2010年1-7月份，亞奧京北別墅區(qū)新增供應(yīng)93套，相比往年的供應(yīng)情況，大幅度萎縮。該區(qū)域總成交161套，供銷比為1:1.7，表現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況；另外，其總成交面積為5.68萬(wàn)，占北京別

16、墅市場(chǎng)總成交的10%，略高于中央別墅區(qū)和懷密別墅區(qū)；成交金額為13.76億元，區(qū)域排名第五；成交均價(jià)24225元/，比總成交均價(jià)略高。數(shù)據(jù)顯示，亞奧京北別墅區(qū)總體成交平平，3月份是該區(qū)域唯一的成交高峰，成交87套，成交金額高達(dá)4.21億元。除了3月一度走高外，其他幾個(gè)月均成交暗淡，尤其是5、6月份，分別只成交3套和1套，僅能以“慘”字形容，而這兩個(gè)月剛好是新政調(diào)控在別墅市場(chǎng)顯效，可見(jiàn)亞奧京北別墅區(qū)受新政打壓影響較大。另外，值得注意的是，5、6月份雖然成交少，但其均價(jià)保持在25000元/，而成交最多的3月份的成交均價(jià)則是前7個(gè)月中均價(jià)最低的一個(gè)月份，僅17915元/，可見(jiàn)，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)型較受歡迎。

17、該區(qū)域的成交項(xiàng)目中，潤(rùn)澤莊園獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。該項(xiàng)目成交21套，成交面積為0.76萬(wàn)，成交金額達(dá)2.58億元，三項(xiàng)指標(biāo)在亞奧京北別墅區(qū)的所有成交項(xiàng)目中，均排名第一。該區(qū)域的成交套數(shù)、成交面積、成交金額前三名如下：亞奧京北別墅區(qū)1-7月成交金額前三名項(xiàng)目成交金額（億元）潤(rùn)澤莊園2.58保利壟上1.68亞運(yùn)新新家園1.48亞奧京北別墅區(qū)1-7月成交套數(shù)前三名項(xiàng)目成交套數(shù)潤(rùn)澤莊園21保利壟上15東方普羅旺斯10亞奧京北別墅區(qū)1-7月成交面積前三名項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)）潤(rùn)澤莊園0.76保利壟上0.76東方普羅旺斯0.71八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)：供應(yīng)緊缺 后期成交下滑2010年1-7月份，八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)新增預(yù)售69套，

18、總成交186套，供銷比為1:2.7，供求關(guān)系失調(diào)，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給；該區(qū)域總成交面積為6.89萬(wàn)，占北京別墅總成交面積的12%，區(qū)域排名第四；成交金額為14.92億元，位于潮白河別墅區(qū)之后；成交均價(jià)為21655元/，比總成交均價(jià)低2233元/。八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)1-7月的成交走勢(shì)與東部泛CBD別墅區(qū)有點(diǎn)相似，成交高峰是4月份，5-7月出現(xiàn)成交低迷，至今未回到新政前的成交水平，甚至低于傳統(tǒng)成交淡季1-2月份。該區(qū)域4月份成交69套，成交面積為2.87萬(wàn)，成交金額達(dá)7.64億元，值得注意的是，4月份的成交均價(jià)為26620元/，是1-7月份成交均價(jià)最高值，而成交最少的6月份的成交均價(jià)是1-7月份成交均

19、價(jià)最低值，這也說(shuō)明價(jià)格不是該區(qū)域購(gòu)買者購(gòu)買別墅考慮的首要因素。該區(qū)域的成交項(xiàng)目中，成交金額最多的是領(lǐng)秀新硅谷，總成交金額為3億元；成交面積最多的是北京灣，總成交面積達(dá)1.64萬(wàn)；成交套數(shù)最多的是領(lǐng)秀新硅谷，總成交套數(shù)46套。八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)的成交套數(shù)、成交面積、成交金額前三名如下：八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)1-7月成交金額前三名項(xiàng)目成交金額（億元）領(lǐng)秀新硅谷3北京灣2.48園墅1.31 八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)1-7月成交套數(shù)前三名項(xiàng)目成交套數(shù)領(lǐng)秀新硅谷46北京灣43園墅26八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)1-7月成交面積前三名項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)）北京灣1.64領(lǐng)秀新硅谷1.47中海瓦爾登湖別墅0.77懷密別墅區(qū)：新政后成交慘淡

20、 近期觸底反彈2010年1-7月份，懷密別墅區(qū)新增供應(yīng)41套，成交套數(shù)為147套，供銷比為1:3.6，區(qū)域供不應(yīng)求；今年前7個(gè)月中該區(qū)域共成交4.5萬(wàn)，占北京別墅市場(chǎng)總成交的8%，與中央別墅區(qū)持平；成交金額為6.08億元，僅排名九大別墅區(qū)第八位；成交均價(jià)13511元/，比總成交均價(jià)低了10377元/，是北京成交均價(jià)最低的別墅區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，懷密別墅區(qū)成交波動(dòng)較大，成交情況最好的時(shí)間是在4月份，成交套數(shù)56套，面積1.69萬(wàn)，金額為1.69億元。而新政出臺(tái)后僅1個(gè)月，該區(qū)域就受到了巨大的沖擊，在5月份成交跌入谷底，僅1套別墅售出，成交冷清可見(jiàn)一斑，成交金額也僅為0.03億元。接下來(lái)的6、7月份中，

21、區(qū)域觸底反彈，成交情況有所回升。該區(qū)域的成交均價(jià)一直處于一個(gè)較低的價(jià)位，最高點(diǎn)也僅是6月份時(shí)的15116元/，較總成交均價(jià)低了不只萬(wàn)元，2月份時(shí)該區(qū)域成交均價(jià)最低，僅為10313元/。該區(qū)域的成交項(xiàng)目中，君山高爾夫別墅一枝獨(dú)秀，無(wú)論是成交金額、套數(shù)還是成交面積均領(lǐng)遙遙先區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目，前7個(gè)月中，君山高爾夫別墅共成交2.68億元，售出45套，成交面積為1.86萬(wàn)。該區(qū)域的成交套數(shù)、成交面積、成交金額前三名如下：懷密別墅區(qū)1-7月成交金額前三名項(xiàng)目成交金額（億元）君山高爾夫別墅2.68天恒別墅山0.91歐郡香水城0.83懷密別墅區(qū)1-7月成交套數(shù)前三名項(xiàng)目成交套數(shù)君山高爾夫別墅45海闊水岸花墅

22、23天恒別墅山30懷密別墅區(qū)1-7月成交面積前三名項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)）君山高爾夫別墅1.86歐郡香水城0.58海闊水岸花墅0.54城南別墅區(qū)：配套缺乏 價(jià)格低洼2010年1-7月，城南別墅區(qū)新增供應(yīng)289套，實(shí)際成交223套，供銷比為1:0.8，該區(qū)域呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)。前7個(gè)月中，城南陽(yáng)光別墅區(qū)總成交面積6.5萬(wàn)，占北京別墅市場(chǎng)總成交的11%；成交金額11.39億元，略低于中央別墅區(qū)；成交均價(jià)17523元/，比總成交均價(jià)相比，低了6365元/。數(shù)據(jù)顯示，3月和4月是城南別墅區(qū)成交情況最好的兩個(gè)月，3月份該區(qū)域共成交58套，成交金額為2.77億元。4月份新政出臺(tái)后，區(qū)域成交略有下滑，成交54套，金額2.72億元。在新政的影響下，6月份成交終于跌落到了谷底，整整一個(gè)月僅售出9套，金額也只有0.51億元。好在7月份由于部分新盤(pán)的推出，重新拉升了區(qū)域的成交，成交套數(shù)達(dá)到了26套，金額達(dá)到了1.29億元。前7個(gè)月中，該區(qū)域的成交均價(jià)基本都保持在20000元/以下，僅6月份一個(gè)月的均價(jià)達(dá)