物業(yè)經(jīng)營(第二章1-2講) (1)

1、 主講：桂久順 2016年3月 物業(yè)經(jīng)營管理 第二章教案第第二章教案第1-21-2講講 同同 學(xué)學(xué) 們們 好好! !第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)3本章結(jié)構(gòu)介紹本章結(jié)構(gòu)介紹1第一章第一章物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述要求：了解物業(yè)公司基本含義、物業(yè)資質(zhì)要求：了解物業(yè)公司基本含義、物業(yè)資質(zhì)等內(nèi)容。等內(nèi)容。第二節(jié)第二節(jié)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理內(nèi)容物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理內(nèi)容要求：掌握直線制、直線職能制、事業(yè)部制要求：掌握直線制、直線職能制、事業(yè)部制和矩陣制。掌握定崗定編及勞動(dòng)定額，學(xué)會和矩陣制。掌握定崗定編及勞動(dòng)定額，學(xué)會基本排班模式?；九虐嗄Ｊ健５谌?jié)第三節(jié)企業(yè)人力資源管理企業(yè)人力資源管理要求：了解物業(yè)企業(yè)人力資源管

2、理要求：了解物業(yè)企業(yè)人力資源管理第四節(jié)第四節(jié)企業(yè)崗位責(zé)任制企業(yè)崗位責(zé)任制要求：了解物業(yè)的崗位責(zé)任制及考核。要求：了解物業(yè)的崗位責(zé)任制及考核。 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述 一、物業(yè)企業(yè)基本概念、類型和特點(diǎn)一、物業(yè)企業(yè)基本概念、類型和特點(diǎn) 什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是依法成立、具有專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定；專業(yè)進(jìn)行房屋及附屬設(shè)備設(shè)施和相人地位、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定；專業(yè)進(jìn)行房屋及附屬設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理

3、區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格；自主經(jīng)，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格；自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算、能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算、能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 （一）物業(yè)企業(yè)類型（一）物業(yè)企業(yè)類型 A按照投資主體分按照投資主體分 1、全民所有制物業(yè)公司、全民所有制物業(yè)公司 2、集體所有制公司、集體所有制公司 3、民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)、民營物業(yè)服務(wù)企業(yè) 4、股份制物業(yè)公司、股份制物業(yè)公司 5、合資、合作、外商獨(dú)資公司。、合資、合作、外商獨(dú)資公司。 B、按照資本組合方式分、按照資本組合方式分 1、公司制物業(yè)公司、公司制物

4、業(yè)公司 2、個(gè)人獨(dú)資公司。、個(gè)人獨(dú)資公司。 （二）物業(yè)企業(yè)性質(zhì)與特點(diǎn)（二）物業(yè)企業(yè)性質(zhì)與特點(diǎn) 1、是獨(dú)立的法人、是獨(dú)立的法人 2、屬于服務(wù)性企業(yè)；、屬于服務(wù)性企業(yè)； 3、具有一定的公共管理職能。、具有一定的公共管理職能。 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立 P16-19,該部分的內(nèi)容在該部分的內(nèi)容在物業(yè)管理導(dǎo)論物業(yè)管理導(dǎo)論課程里已經(jīng)有講解，同學(xué)們可以再課程里已經(jīng)有講解，同學(xué)們可以再看看，增加記憶即可?？纯?，增加記憶即可。 三、物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)管理三、物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)管理 P19-20 一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，可以承接國內(nèi)任何區(qū)域、任何類型的物業(yè)項(xiàng)目；一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，可以承接國內(nèi)任

5、何區(qū)域、任何類型的物業(yè)項(xiàng)目； 二級資質(zhì)物業(yè)管理公司：可以接管省內(nèi)的物業(yè)管理項(xiàng)目；可以接管二級資質(zhì)物業(yè)管理公司：可以接管省內(nèi)的物業(yè)管理項(xiàng)目；可以接管30萬平住萬平住宅，宅，8萬平以下的非住宅；萬平以下的非住宅； 三級資質(zhì)物業(yè)管理公司：可以接管地區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理項(xiàng)目?？梢越庸苋壻Y質(zhì)物業(yè)管理公司：可以接管地區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理項(xiàng)目?？梢越庸?0萬平萬平住宅和住宅和5萬平非住宅。萬平非住宅。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)企業(yè)管理的基本內(nèi)容（內(nèi)部管理）物業(yè)企業(yè)管理的基本內(nèi)容（內(nèi)部管理） 核心觀點(diǎn)點(diǎn)撥：核心觀點(diǎn)點(diǎn)撥： 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容-主要梳理以經(jīng)營為目的的內(nèi)容：主要梳理以經(jīng)營為目的的內(nèi)容： 物業(yè)企業(yè)管

6、理的內(nèi)容物業(yè)企業(yè)管理的內(nèi)容-主要從內(nèi)部組織形式上闡述的內(nèi)部管理主要從內(nèi)部組織形式上闡述的內(nèi)部管理內(nèi)容。內(nèi)容。一、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置：一、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置： （一）直線制：適合小型物業(yè)公司初創(chuàng)時(shí)期。其原始含義是：總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)（一）直線制：適合小型物業(yè)公司初創(chuàng)時(shí)期。其原始含義是：總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)幾個(gè)人，直接指揮部下，沒有設(shè)定職能部門。幾個(gè)人，直接指揮部下，沒有設(shè)定職能部門。 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)？缺點(diǎn)？P-21（二）直線職能制：以直線制為基礎(chǔ)，總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)各個(gè)職能部門經(jīng)理或主管，按照專業(yè)分工（二）直線職能制：以直線制為基礎(chǔ)，總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)各個(gè)職能部門經(jīng)理或主管，按照專業(yè)分工設(shè)置職能部門行使指揮，采用的方式是主管指

7、揮，職能專業(yè)配合模式開展管理。設(shè)置職能部門行使指揮，采用的方式是主管指揮，職能專業(yè)配合模式開展管理。 （三）事業(yè)部制：對于一個(gè)大型集團(tuán)化物業(yè)公司，可以考慮設(shè)置事（三）事業(yè)部制：對于一個(gè)大型集團(tuán)化物業(yè)公司，可以考慮設(shè)置事業(yè)部制。比如：業(yè)部制。比如： 1、按照區(qū)域分：可以分為華南事業(yè)部或分公司、華東事業(yè)部或分、按照區(qū)域分：可以分為華南事業(yè)部或分公司、華東事業(yè)部或分公司、華北事業(yè)部或分公司；公司、華北事業(yè)部或分公司； 2、按照項(xiàng)目分：可以分為住宅類事業(yè)部、寫字樓類事業(yè)部、商業(yè)、按照項(xiàng)目分：可以分為住宅類事業(yè)部、寫字樓類事業(yè)部、商業(yè)物業(yè)事業(yè)部、學(xué)校物業(yè)事業(yè)部等。物業(yè)事業(yè)部、學(xué)校物業(yè)事業(yè)部等。 優(yōu)點(diǎn)與缺

8、點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)：P-21 事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)圖事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)圖 （四）矩陣制：（四）矩陣制： 直觀的理解：以職能部門的管理線為垂直線；以物業(yè)項(xiàng)直觀的理解：以職能部門的管理線為垂直線；以物業(yè)項(xiàng)目為水平線，實(shí)現(xiàn)每個(gè)職能分別為多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)目為水平線，實(shí)現(xiàn)每個(gè)職能分別為多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)。矩陣制組織結(jié)構(gòu)圖矩陣制組織結(jié)構(gòu)圖問題討論： 企業(yè)花很大的力氣來規(guī)劃本公司的組織結(jié)構(gòu)，為什么？ 1、職能覆蓋與監(jiān)督的需要；、職能覆蓋與監(jiān)督的需要； 2、業(yè)務(wù)覆蓋與監(jiān)督的需要；、業(yè)務(wù)覆蓋與監(jiān)督的需要； 3、解決從簡單到復(fù)雜的管理需要；、解決從簡單到復(fù)雜的管理需要； 4、提升工作與管理效率需要；、提升工作與管理效

9、率需要； 5、運(yùn)行流程流暢需要；、運(yùn)行流程流暢需要； 6、降低管理成本的需要。、降低管理成本的需要。 二、企業(yè)的定崗定編二、企業(yè)的定崗定編 企業(yè)定崗定編是一項(xiàng)重要的管理基礎(chǔ)工作，由于物業(yè)公司的利潤相企業(yè)定崗定編是一項(xiàng)重要的管理基礎(chǔ)工作，由于物業(yè)公司的利潤相對較薄，所以，如何節(jié)約成本是企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵問題。在物業(yè)成本對較薄，所以，如何節(jié)約成本是企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵問題。在物業(yè)成本中，人工成本是最大的成本之一，可以占物業(yè)運(yùn)營成本的中，人工成本是最大的成本之一，可以占物業(yè)運(yùn)營成本的60-75左右左右，有的物業(yè)公司可能占到，有的物業(yè)公司可能占到80%甚至以上。甚至以上。 這樣，員工人數(shù)問題就是成本的最大管理問

10、題。這樣，員工人數(shù)問題就是成本的最大管理問題。 （一）崗位定編 1、已知某某保安崗位值班每天需要3個(gè)人在崗，1人休息，且每次休息連續(xù)兩天，如何排班：周一周一周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日張李王張李王李王陳李王陳張王陳張王陳張陳李陳休息陳休息張休息張休息李休息李休息王休息2、已知某某崗位需要、已知某某崗位需要3個(gè)人在崗，個(gè)人在崗，1人休息，每次休息人休息，每次休息1天。請安排每周崗位排班。天。請安排每周崗位排班。周一周一周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日1231241342341231241344休息休息3休息休息2休息休息1休息休息4休息休息3休息休息2休息休息

11、3、已知保潔已知保潔21人人+領(lǐng)班領(lǐng)班3人人=24人，保潔員工、領(lǐng)班按照每人每周一天休息，如何人，保潔員工、領(lǐng)班按照每人每周一天休息，如何排班？排班？周一周一周二周二周三周三周四周四周五周五周六周六周日周日18+218+318+218+318+218+318+33+13+03+13=03+13+03+0 三、物業(yè)企業(yè)勞動(dòng)三、物業(yè)企業(yè)勞動(dòng)參考參考定額定額 目前，國家、省市物業(yè)管理政府部門還沒有出臺目前，國家、省市物業(yè)管理政府部門還沒有出臺物業(yè)管理員工物業(yè)管理員工勞動(dòng)定額勞動(dòng)定額。當(dāng)前在行業(yè)內(nèi)，針對一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各階層管理。當(dāng)前在行業(yè)內(nèi)，針對一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各階層管理人員及操作人員的員工編制

12、，多數(shù)都是根據(jù)項(xiàng)目情況，結(jié)合管理品人員及操作人員的員工編制，多數(shù)都是根據(jù)項(xiàng)目情況，結(jié)合管理品質(zhì)需要，在兼顧成本控制的原則下，以經(jīng)驗(yàn)方式確定。質(zhì)需要，在兼顧成本控制的原則下，以經(jīng)驗(yàn)方式確定。 在確定定崗定編人數(shù)時(shí)，一般要參考如下幾個(gè)原則編制：在確定定崗定編人數(shù)時(shí)，一般要參考如下幾個(gè)原則編制： 1、尊重法律原則：比如勞動(dòng)法、合同法、危險(xiǎn)工種特定要求等；、尊重法律原則：比如勞動(dòng)法、合同法、危險(xiǎn)工種特定要求等； 2、客觀運(yùn)行原則：針對小區(qū)，不管虧損與盈利，都必須尊重客觀運(yùn)行；、客觀運(yùn)行原則：針對小區(qū)，不管虧損與盈利，都必須尊重客觀運(yùn)行； 3、運(yùn)行流暢原則：人員的多與少，組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)置，要以是否流暢為參考依據(jù)；、運(yùn)行流暢原則：人員的多與少，組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)置，要以是否流暢為參考依據(jù)； 4、成本控制原則：我們要控制成本，但是，不是最小成本。是科學(xué)的成本控制。、成本控制原則：我們要控制成本，但是，不是最小成本。是科學(xué)的成本控制。 5、人才培育原則：有時(shí)候，我們會在某某崗位上故意設(shè)置、人才培育原則：有時(shí)候，我們會在某某崗位上故意設(shè)置1-2個(gè)個(gè)“多余多余”崗位。崗位。 住宅類物業(yè)管理項(xiàng)目中心一般配置參考定額住宅類物業(yè)管理項(xiàng)目中心一般配置參考定額 （一）公共事務(wù)人員的勞動(dòng)定額：（一）公共事務(wù)人員的勞動(dòng)定額：P-23